房產經紀人入職培訓--房地產基礎知識

　　一、房地產知識

　?。ㄒ唬┓康禺a開發

　?。保康禺a開發公司類別及功能

　　1）內資(境內投資主體設立的)綜合性開發公司──可不斷開發新的項目

　　項目公司──只為了一個項目或為多個特定房地產開發項目為經營目的公司，不再具備再開發資源。

　　2）外資(境外投資主體設立的,包括中外合資企業,中外合作企業)綜合性開發公司及項目公司

　?。玻醋再Y金區別等級

　　一級：注冊資本不低于5000萬元；經營5年以上且連續5年建筑工程質量合格率達100％；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額等；

　　二級：注冊資本不低于2000萬元；經營3年以上連續3年建筑工程質量合格率達100％；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額等；

　　三級：注冊資本不低于800萬元；經營2年以上連續2年建筑工程質量合格率達100％；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

　　四級：注冊資本不低于100萬元；經營1年以上；已竣工的建筑工程質量合格率達100％等。

　?。ǘ┩恋?/p>

　　以往土地采用批租、招標、協議、拍賣方式，但自20**年1月1日起所有土地都要進行拍賣。

　　土地的使用年限

　　使用類型年限

　　居住70年

　　工業50年

　　教育、科技、文化、體育50年

　　辦公樓、綜合樓50年

　　旅游、娛樂40年

　　土地出讓金構成因素：

　　地段等級、面積、土地開發成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關系

　?。ㄈ┪飿I種類：

　　& 商品房：有合法產權，購買后，能領取《國有土地使用證》及《房屋所有權證》或《房地產證》的住宅，業主有自由依法轉讓、租賃權利。

　　& 二手房：非開發商出售的、由房屋產權人或購買人轉讓的房產。包括已取得權證需要轉讓和尚未取得產權證需要轉讓的房產。包括私房、單位自管房、上市房改房等。

　　& 經濟適用房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

　　& 房改房：職工居民按房改政策規定的成本價購買的公有住房；按市政府規定的有關優惠政策購買的公有住房。

　　& 安居房：屬于經濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

　　& 直管房：是指由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房產（房屋所有權已正式劃撥單位的除外），大多數由政府房地產管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。

　　& 自管房：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。

　　二、房地產專業名詞

　　*預售契約：開發商領取預售許可證后，買家與發展商簽定一份預售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產權證明。

　　*購房抵押合同：如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產權抵押形式簽署購房抵押合同，并送交房管局做"他項權利登記"。

　　*產權證：物業業權的唯一憑證，當樓房建成驗收后，發展商將有關文件送房管局出大證，再根據業主提供預售契約出小業主證。

　　*房屋所有權證：是國家依法保護房屋所有權人的合法權益的法律憑證。是產權人行使其合法權益的必備條件。

　　*契證：是土地、房屋不動產所有權發生轉移時的一種交稅憑證。

　　*土地證：反映房屋所有者土地使用情況的權利憑證。

　　*宅基地、自留山、自留地：指農村集體經濟組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農村集體經濟組織長期使用的土地，主要用作農、林、牧、漁業等生產。

　　*住宅：主要作為居住用途的物業，每單位設有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。

　　*寫字樓：主要作為辦公用途的物業，一般設有中央空調，智能通訊設備（光纖網絡、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡及每層采用公共衛生間及茶水間。

　　*廠房：主要作為生產用途的物業，大廈結構與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重負荷量、電力供應量及交通運輸等方面。

　　*臨街鋪：作為營商用途的物業，并設有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨立衛生間。

　　*高層：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高不超過18層）。

　　*一般高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。

　　*多層：指7-9層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。

　　*別墅：小區內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。

　　*復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式等。

　　*單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在30個平方米以下。

　　*服務式公寓：以提供酒店式管理服務的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務中心等酒店功能設施。

　　*現樓：已經交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現樓。

　　*準現樓：已經平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。

　　*期房：處于施工階段，離交樓期甚遠的

樓。

　　*建筑面積：即實用面積加分攤面積，房間內壟面積與公共建筑分攤面積、共同墻分攤面積、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計一半）

　　*實用面積：基本指單位內所占面積，但這是從外墻開始計算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計算。

　　*使用面積：除磚墻外，實際室內可以使用到的面積。

　　*分攤面積：公共場所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。

　　*裙樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設施。

　　*架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。

　　*框架結構：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結構。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。

　　*剪力墻：因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產生的橫向推力。橫向推力會產生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內含雙層鋼筋網，而剪力墻上的門窗洞是設計時按力學要求定好的，洞口四周均設鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。(一般在20層以上)

　　*混合結構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。

　　*樓板：多層一般為8-10厘米，高層在10厘米以上。

　　*毛坯房：交樓時單位內沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區分廳及睡房用途；另外亦全無間隔）

　　*裝修標準：由發展商向買家承諾交樓時附送的室內（外）裝修內容。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類。

　　*智能化設備：指由建筑物或小區內是以計算機操作及管理。其運作模式是在大廈施工時預先鋪砌綜合布線系統全面操作。包括安全防盜系統、節能系統、設備自控系統及物業管理系統等。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區物業管理中心智能物業管理系統定期對住戶進行自動抄表、打印，將三表數據通過綜合布線系統收集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公司等，并通過智能物業管理系統內的銀行結算系統完成收費繳納，免卻住戶交付各種繁雜費用麻煩。

篇2：房屋經紀人培訓教程:選房考慮因素

　　房屋經紀人培訓教程：選房考慮因素

　　一、價格

　　購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經濟條件是否適應來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看， 我國城鎮居民絕大多數還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經濟承受能力問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。一般來說，高收入者 ，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。

　　二、面積

　　購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關，因此必須搞清楚。目前，購房者經常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。

　　1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產銷售、出租以及房地產產權登記時作為計量標準。

　　2、使用面積。指建筑內各類可以有效使用空間的凈面積。

　　3、面積標準。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經濟的。

　　購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關系時， 一定要在對使用功能分析的基礎上進行經濟分析，基本方法是：

　　1、總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數，應大于其他功能因面積變小而導致的效用使用減少數，后者仍能滿足基本要求，否則不應調整面積比例。

　　2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數，應大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。

　　三、地段：

　　開發商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。

　　一般好的地段，均為成熟開發的社區，生活服務設施、配套都有很齊全，且交通便捷。

　　四、交通

　　評定地段的優劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。

　　最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。因工作需要經常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯系。

　　五、房型

　　隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結構，食寢分離，居寢分離，功能分區明確，空間布局合理，采光、通風、私密性的房型 ，將成為購樓時選擇的目標。

　　功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。

　　現代住宅的戶型特點：住宅戶型設計受制于功能化要求，建筑結構、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數目比例）。

　　現代住宅戶型設計發生一些變化：

　　1）戶型逐步擴大；

　　2）強調廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內部交通功能；

　　3）適當增加廚房、衛生間的使用面積，完善內部功能，提高舒服性；

　　4）居室外的面積不求大，要求面積指標適當，大小臥室外比例合適，嚴格區分主臥、次臥；

　　5）高級住宅增加了衛生間的數目，在主臥設置衛生間，別墅基本上每層

　　都有有衛生間。

　　六、朝向與樓層：

　　住宅位置已經固定，不存在質量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：

　　1 、朝向

　　任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。

　　良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內環境，對居住者的身心非常有利。

　　傳統觀念上， 以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應考慮開窗時所面對的環境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優避劣。

　　2、層次

　　選擇層次要考慮以下幾個因素：

　　1）遮擋及采光情況

　　2）生活的便利程度

　　3）環境要求

　　4）家庭人口年齡構成及健康情況

　　5）住宅樓的總層數

　　一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數字的偏聽偏好有關。

　　七、采光、通風與層高

　　采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。

　　選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節約能源，使人心情舒暢，便于住宅內部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不利。

　　住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。這就要求一套住宅最好占據住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速排除房間內部的異味，包括利用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。

　　北京地區對普通住宅的層高要求最低為2.7米，適當提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家具布置都有不利影響。

　　八、居住環境

　　居住環境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環境包括居住環境和生活環境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環境質量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往

車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環境是指住房周圍是否有商業網點，是否有幼兒園、學校，是否有醫院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設施。

　　九、建筑質量

　　在選購商品房過程中，最難以把握的就是質量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質量問題。房屋質量問題主要起因于設計、施工和使用。房屋質量好壞主要體現在結構、材料、功能設置、施工管理及質量監督幾個方面。凡建成后未取得《質檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建

　　成的商品住宅樓是否有《質檢合格證書》，也是其質量好壞的一個標志。購房者應認真查看《質檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發放單位是否為有權發證的質檢部門，內容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應及時向有關專業主管部門進行咨詢并尋求指導。

　　十、物業管理狀況

　　安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業管理，只能是有居而不安。所謂安居，關鍵不僅在于物業硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環境。這一切只有專業化、規范的物業管理才能提供。

　　購房者 在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業管理企業，以確保居住時的舒適、安全和方便。在商品房預售階段，購房者通過其他方面來了解該商品房的物業管理狀況，如向開發商詢問日后管理的物業管理公司名稱、情況；詢問與物業管理有關的硬件設施是否到位等。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區去實地考察一番。主要從該小區的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區的物業管理狀況，因這三點是物業管理中最基本的內容，它體現著物業管理的水平。

　　十一、開發商實力

　　在購買房產，消費者會認準信譽好的開發商，認準品牌。具體到購房時，消費者一般采用一問、二看、三考察的方法。

　　1、詢問房產公司的主管部門。

　　購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發公司開辦的時間、開發的項目、資信情況、一些工程質量檢測情況等，如發現這家房地產開發公司在各方面都表現較好時，會考慮購買該公司的商品房。

　　2、觀看房地產公司的辦公處。

　　按照通常的時常規則，勢力雄厚、信譽好的房地產開發公司，在各方面都注重自己的企業形象，無論是對消費者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽。

　　3、考察已開發的住宅區。

　　購房者會到該公司已開發建成的住宅區去了解。一般會先看周圍環境，如果環境好，則這家公司在物業管理上較負責。如果垃圾遍地，環境差，則物業管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費是否合理。最后到已經入住的房中看質量如何。

　　十二、其它考慮因素

　　除以上應考慮因素外，在選房過程中還應考慮到其余眾多因素，如地區升值潛力、社會治安、文化環境、親情因素等。

篇3：房屋經紀人培訓教程:影響房地產價格因素

　　房屋經紀人培訓教程：影響房地產價格的因素

　　房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。

　　要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：

　　1、各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格

　　2、各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。

　　3、各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。

　　4、某些因素對房地產價格的影響是完全可以用數字模型來度量的，但更多的因素對房地產價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數學公式表達出來。至于他們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經驗來作出判斷。所以說，房地產估價必須借助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產價格的相關因素為基礎，計算的結果也往往需要通過對影響房地產價格的因素做綜合分析后再作進一步的修正。

　　影響房地產價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。

　　一、供求狀況

　　供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：

　　1、全國房地產總的供求狀況

　　2、本地區房地產總的供求狀況

　　3、全國本類房地產總的供求狀況

　　4、本地區本類房地產總的供求狀況

　　由于房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至于其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。

　　二、自身條件

　　房地產自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：

　　1、位置

　　各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右。

　　房地產價格與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居于其內又可保證一定的生活私密性?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。

　　房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。

　　二、自身條件

　　2、地質

　　不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。

　　3、地形地勢

　　地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格。

　　4、土地面積

　　同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。

　　5、土地形狀

　　土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。

　　6、日照

　　日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產價格與日

照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。

　　7、通風、風向、風力

　　一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。

　　8、氣溫、濕度、降水量

　　這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產和生活，因此會降低房地產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。

　　9、天然周期性災害

　　凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。

　　10、建筑物外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。

　　11、建筑物朝向、建筑結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等

　　三、環境因素

　　影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：

　　1、聲覺環境

　　噪聲大的地方，房地產價格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產價格通常較高。

　　2、大氣環境

　　房地產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。

　　3、水文環境

　　地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產價格也有較大的影響

　　4、視覺環境

　　房地產周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產價格都有影響

　　5、衛生環境

　　清潔衛生情況如何，對房地產價格也有影響

　　四、人口因素

　　房地產的需求主體是人，人的數量、素質如何，對房地產價格有著很大的影響。人口因素對房地產價格的影響，具體可分為人口數量、人口素質、家庭規模三個方面。

　　1、人口數量

　　房地產價格與人口數量的關系非常密切。就一國而言如此，一地區或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必然加大，從而促進房地產價格的上漲。人口高密度地區，一般而言，房地產求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。

　　2、人口素質

　　人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格高低的變化。人類社會隨著文明的發達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產的需求，從而導致房地產價格趨高。如果一個地區中的居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產價格必然低落。

　　3、家庭規模

　　是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭規模發生變化，即使總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般而言，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口數的下降，房地產價格有上漲的趨勢。

　　五、經濟因素

　　影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產投資。

　　1、經濟發展

　　經濟發展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。

　　2、物價

　　房地產價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。

　　就單獨一宗房地產而言，物價的變動可以引起房地產價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產價格上漲。

　　從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。

　　3、居民收入

　　通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產的需求增多，導致房地產價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產價格變動。

　　六、社會因素

　　1、政治安定狀況

　　政治安定狀況，是指現有政權的穩固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業的信心，造成房地產價格低落。

　　2、社會治安程度

　　社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產所處的地區，如若經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此造成房地產價格低落。

　　3、房地產投機

　　房地產投機，簡言之就是投準時機，利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產，從價差中獲取利潤的行為。

　　一般來說，房地產投機對房地產價格的影響要能出現下列三種情況：

　　引起房地產價格上漲；

　　引起房地產價格下跌；

　　起著穩定房地產價格的作用。

　　當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。當房地產價格低落時，懷有日后房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日后房地產價格上漲時拋出，這樣，就會出現當房地產需求小的時候，投機者購置房地產，造成房

地產需求增加；而在房地產價格上漲時投機者拋出房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。

　　4、城市化

　　一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。

　　七、行政因素

　　影響房地產價格的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制等。

　　1、土地制度

　　土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。

　　2、住房制度

　　住房制度與土地制度一樣，對房地產價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產價格低落。

　　3、房地產價格政策

　　房地產價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產的價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。

　　4、特殊政策

　　在上些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。

　　5、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃

　　這些對房地產價格有很大的影響，特別是城市規劃中的規定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標。

　　具體表現為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。

　　6、稅收政策

　　直接或間接地對房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而造成房地產價格低落。

　　7、交通管制

　　某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產的價格，但對另一些房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產的價格。如果住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的價格。

　　八、心理因素

　　心理因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有下列七個：

　?。?）購買或出售心態；

　?。?）欣賞趣味（個人偏好）；

　?。?）時尚風氣；

　?。?）接近名家住宅心理；

　?。?）講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；

　?。?）講究風水；

　?。?）價值觀的變化。

　　九、國際因素

　　國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有很大影響。影響房地產價格的主要因素有下列四個

　　1、經濟狀況發展良好，一般有利于房地產價格上漲。

　　2、軍事沖突情況。

　　一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威

　　脅或影響的地區，其房地產價格也有所下降。

　　3、政治對立狀況。

　　如若國與國之間發生政治對立，則不免會出現實行經濟封鎖、凍結貸款、

　　終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。

　　4、國際競爭狀況

　　這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產價格一般較低落。

　　十、其它因素

　　影響房地產價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產，從而抬高價格等。