房地產基礎、開發知識、宏觀知識（1）--開發知識

　　房地產與房地產業

　　1．房地產

　　1)房地產是房產和地產的總稱。房地產也叫不動產。房地產在物質上有三種存在形態。

　　★單純的土地

　　★單純的房屋

　　★土地房屋的綜合體

　　2)房產是房屋及其權利的總稱。地產是土地及其權利的總稱。房地產是由土地附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。

　　3)房地產按照不同的標準可以劃分為不同的類型。大體可分為：

　　★住宅用房地產：住房

　　★生產用房地產：工廠廠房

　　★經營用房地產：商場

　　★行政用房地產：各大部委

　　★其他專用房地產：醫院、學校

　　2．房地產業

　　1）、房地產業的要領和內容：

　　1)房地產業是從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。

　　2)房地產業是一個巨大的產業體系，是包括土地開發房屋建設，房屋的維修與管理。土地使用權的有償出讓與轉讓，房屋所有權的買賣、租賃、房地產抵押，房地產中介咨詢，以及對經濟活動進行控制和管理的行為?？梢钥闯?，這個行業里包括了房地產開發、建設、流通和消費服務，調控管理等領域的各類經濟組織。這些組織之間相互聯系、相互依存、相互制約，從而形成了一個有機地產業整體。

　　3)房地產業的主要內容：

　　★土地開發和再開發

　　★房屋開發和建設

　　★地產經營：包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押。

　　★房地產經營：包括房產（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等。

　　★房地產中介服務：包括信息、估價、測量、律師、經紀和公證等。

　　★房地產物業管理服務：包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等。

　　★房地產金融：包括信貸、保險、房地產金融投資等。

　　總之，以上確切的說，房地產行業是包括開發、經營、管理、服務等各個環節或過程的經濟活動，各類經濟組織和經紀人，以及各類技術人員構成的有機體系。

　　2)房地產業與建筑業關系：

　　兩者之間既有區別又有密切聯系

　　建筑業是屬于第二產業，屬于物質生產部門。房地產業有開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。一般將從事房地產開發、經營的企業和組織稱為開發商，將從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建筑商和承包商，在項目開發和建設活動中，房地產企業和建筑企業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。

　　3)房地產的特性：

　　房地產位置的固定性

　　土地是自然生成物，它的位置是不可移動的。房屋是建筑在土地上的，由此，決定房屋等建筑物也是不可移動的，房地產在位置上的固定性，使房地產的使用受到了地理位置的制約和影響。

　　房地產地域的差別性

　　因為有此特性，使得每一宗房地產的價值都不相同，甚至在同一住宅區的相同住宅，或同一棟樓的同一層中的每一平方米的房屋價值也會有所不同。

　　房地產的高值耐久性

　　建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很長，一般也要幾十年，有的甚至長達上百年，房地產產品作為消費品價值也比較昂貴。

　　房地產具有保值增值性

　　房地產商品在國家政治、經濟形勢穩定情況下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產具有保值和增值的性質。房地產的這種性質主要是由于城市土地的性質決定的。土地有限性，不可再生性，使城市土地處于稀缺狀態。由于人們對土地需求的日益增加使房地產產品價格呈上升趨勢。

　　3．我國住宅產業的發展前景

　　房地產業一直以來做龍頭產業受到舉世矚目的關注。住宅建設是房地產業的主流。而且住宅產業的發展將對推動國民經濟的增長起到愈來愈明顯的作用：

　　城市化水平穩步提高對住宅形成巨大需求

　　20**年城市人口將達到6.1億人，每年需要新建住宅3.27億平方米。

　　流動人口增長對住宅形成巨大需求。

　　居民消費結構變化形成對住宅的需求。

　　我國城鎮居民已進入了溫飽型向小康型消費的轉變，對居住條件的改善非常迫切。

　　舊城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。

　　深化改革與市場發展刺激了對住宅的需求。

　　A．政府行為：擴大內需，深化住房改革制度；

　　B．取消福利分房，實行住房分配貨幣化；

　　C．開放二手市場，以存量房流動帶動住房消費；

　　D．下調存貸利率，吸引大量投資性及消費住房的積極性；

　　E．下調稅費；出臺相關政策、法規，刺激住房消費。

　　房地產開發經營的程序

　　1．經營的主要階段

　　1)建設工程項目設立和企業組建

　　2)房地產建設工程項目規劃與審批

　　3)土地使用權的取得

　　4)征地與拆遷

　　5)工程建設與管理

　　6)房地產的租售管理

　　7)房地產的物業管理

　　2．房地產開發經營企業的類型

　　共分四大類：

　　1．開發經營管理企業

　　這類企業是通過市場調查，可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設，在一個特定的地點和預期的時間內，把資本轉換成房地產商品，然后通過銷售回收投資取得利潤。

　　2．中介組織企業

　　什么是中介：就是在房地產投資建設、交易、消費、物業管理等各個環節或階段中，為當事人提供中間服務的經營活動。房地產中介組織運作，一般都是由當事人提出委托，中介機構受理委托并提供特定的服務，最后由委托人依約支付報酬。所以，房地產中介是一種有償的服務性的經營活動。

　　3．物業管理企業

　　什么是物業管理：就是適應市場經濟規律要求的社會化、專業化、企業化、經營型的房地產管理模式。

　　房地產商品的價值不僅直接取決于建造過程中的設計，原材料，設備和裝修的成本費用，還受到使用，維修，地理位置和環境等的影響。物業公司的管理不僅能延長房地產商品的自然壽命，提高使用的經濟壽命和保值增值，而且能給使用者提供各種服務，滿足房地產所有人和使用人的需要。因此，隨著房地產商品化的發展，物業公司和物業管理也得到了迅速的發展。尤其是近兩年，隨著國民的整

體素質的提高，人們對物業公司的管理水平要求也在逐步提高，人們已經開始認識到物業公司的重要性。

　　4．地產金融企業

　　由于房地產投資大，周期長，需要銀行等金融機構資金的支持；房地產又是一種增值和保值的物品，銀行等金融機構也愿意把資本投向房地產。房地產和金融關系十分密切。房地產與銀行等金融機構有良好的合作關系是房地產投資者有巨大經濟和經營實力的重要標志。

　　我們把各種金融機構中專門從事房地產信貸的機構，以及住宅銀行，叫做房地產金融企業。

篇2：《房地產開發經營與管理》知識試題

　　《房地產開發經營與管理》知識試題

　　1、房地產最重要的一個特性是( )。

　　A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性

　　C、相互影響性D、不一致性

　　2、正常情況下某宗房地產經濟壽命結束的標志是( )。

　　A、不再產生收益B、不再發生成本

　　C、成本等于效益D、效益超過成本

　　3、對商業繁華程度的依賴性最大的是( )。

　　A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場

　　4、從會計的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。

　　A、都在下降B、都在增強C、都維持不變D、變化不定

　　5、稅法中的折舊年限( )。

　　A、比建筑物的自然壽命短,比經濟壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經濟壽命短

　　C、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要短

　　6、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資( )。

　　A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經營成本較低

　　7、當計息周期短于一年時,實際利率( )名義利率。

　　A、大于B、小于C、等于

　　8、當計息周期( )一年時,實際利率大于名義利率。

　　A、長于B、短于C、等于

　　9、實際計息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著( )實際利率逐漸加大。

　　A、計息期不變B、計息期變長C、計息期減小D、時間

　　10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,( )才能真正反映資金的時間價值。

　　A、周期利息B、年利率C、實際利率D、計息周期

　　11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。

　　A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

　　12、居住用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　13、工業用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　14、教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　15、商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　17、房地產開發項目的預租售,一般能夠令開發商( )。

　　A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風險D、減少稅費

　　18、房地產開發程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析、( )、建設階段和租售階段四個階段。

　　A、可行性研究B、獲取土地使用權C、規劃設計D、前期工作

　　19、投資決策分析主要包括( )和項目的財務評價兩部分工作。

　　A、供求關系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機會分析

　　20、一般情況下,開發商應將公開招標的開發建設項目授標給( )。

　　A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應條件者

　　21、為了降低建筑安裝工程費用變動的風險,開發商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同

　　22、房地產開發商在融資過程中的成本主要是( )。

　　A、中介費B、承諾費C、利息D、手續費

　　23、利息以外的其它融資費用一般占利息的( )左右。

　　A、3%B、5%C、10%D、15%

　　24、規劃設計費為建筑工程費的( )左右。

　　A、1%B、2%C、3%D、5%

　　25、可行性研究費占項目總投資的( )。

　　A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

　　26、某開發項目的成本利潤率為60%,開發周期為3年,則該項目的年平均成本利潤率( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　27、財務內部收益率是指項目在( )內各年凈現金流量的現值累計之和等于零時的貼現率。

　　A、建筑施工期B、開發或經營期C、建筑物經濟壽命期D、建筑物自然壽命期

　　28、當財務內部收益率( )部門或行業的基準收益率或目標收益率時,則認為項目在財務上是可行的。

　　A、小于B、大于C、等于D、不等于

　　29、在項目評估中,當目標收益率大于財務內部收益率時,則該項目的PNPV( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　30、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。

　　A、經營收入抵償全部投資B、全部現金流入抵償全部現金流出

　　C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現值抵償全部投資

　　31、( )是建設工程管理隊伍中的核心人物。

　　A、預算員B、高級經濟師C、房地產估價師D、項目經理

　　32、成本控制的主要對象是( )。

　　A、主要費用中固定費用B、主要費用中的變動費用

　　C、次要費用中的固定費用D、次要費用中的變動費用

　　33、融資是以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動,其基本特征是具有( )。

　　A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性

　　34、( ) 是房地產開發過程中最重要的環節。

　　A、投資機會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權

　　35、抵押貨款數額一般不超過抵押物現時價值的( )。

　　A、70%B、80%C、85%D、90%

　　36、原則上說,房地產開發項目所承擔的風險越大,貼現率就應( )。

　　A、越低B、越高C、不變D、視情況而定

　　37、從事營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。

　　A、過去B、未來C、相關D、潛在

　　38、市場營銷工作就是設法與消費者接近,盡可能準確地預測( )的行為。

　　A、開發商B、政府官員C、消費者D、廣告制作商

　　39、按房地產的類型,可以把房地產市場分類( )。

　　A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場；

　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場；

　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；

　　D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。

　　40、房地產市場通常需要( )的時間才能完成供需平衡。

　　A、三個月B、半年C、一年D、一年以上

　　41、一般情況下住宅的售價相當于大約( )個月的租金。

　　A、50B、100C、200D、300

　　42、獨家代理出租物業收取年租金的( )或相當于一個月的租金作為傭金。

　　A、1%B、3C、5%D、10%

　　43、獨家代理出租物業收取年租金的10%或相當于( )的租金作傭金。

　　A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月

　　44、獨家代理出售物業收取銷售收入的( )作為代理費。

　　A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

　　45、聯合代理要支付的代理費通常為獨家代理的( )。

　　A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇3：科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　什么是房地產業？

　　房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，他包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

　　什么是房產？

　　房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

　　什么是房地產經營？它的特點有哪些？

　　房地產經營是指房地產企業根據經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。

　　它的特點是：1、經營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產經營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產經營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計算？

　　建筑容積率是指區內總建筑面積之和與區內總占地面積之比。計算公式是：

　　區內總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區內總占地面積M2

　　土地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？

　　土地產權的含義包括土地使用權、地上權、地役權、抵押權、典權和租賃權。

　　地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，。地上權的實質也就是土地使用權。

　　地役權是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利。

　　典權是指通過支付典價而占有他人的不動產，從而獲得使用和收益的權利。

　　租賃權是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內有權將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發企業在交付商品房時要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內容？

　　針對商品房銷售、服務和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質量的管理，確保商品住宅售后服務質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，國家建設部發出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質量保證書》的內容應包括：

　　1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

　　2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內容應包括：

　　1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

　　2、結構類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

　　5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

　　6、門、窗類型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規定使用年限執行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫療衛生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業、倉儲；30年

　　4、商業、金融業用地；20年

　　5、種植、畜牧、養殖業用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規定執行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年

　　4、商業、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權出讓合同書》的按合同規定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權出讓合同書》規定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執行。

　　紅皮《房地產證》與綠皮《房地產證》的區別在哪里？

　　紅皮《房地產證》記載市場商品房地產；綠皮《》房地產正記載非市場商品房地產。凡綠皮本《房地產證》記載的房地產，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關規定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產，原抵押（按揭）合同中如規定有樓花轉現樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉現樓抵押登記的前提下，可由銀行代業主統一申辦《房地產證》，并由銀行領取。