房地產基礎知識問答題

　　一、住宅的結構有哪些形式？

　　商品住宅的結構形式主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構”，三種形式情況如下：

　　(1)磚混結構住宅

　　磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

　　(2)磚木結構住宅

　　磚木結構住宅是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構筑成的房屋。

　　(3)鋼筋混凝土結構住宅

　　鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。

　　二、什么是使用率？什么是實用率？

　　住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。

　　三、怎樣計算房屋的使用率？

　　房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業使用效率的重要標準，目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低，效用也越低。

　　在使用率計算方法的選擇上，有些發展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數值上顯得較高，不能完全反映房產實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。

　　從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。

　　此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

　　四、什么是住宅的開間、進深、層高和凈高？

　　(1)住宅的開間

　　住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　　(2)住宅的進深

　　住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。

　　(3)住宅的層高

　　住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

　　(4)住宅的凈高

　　住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

　　凈高=層高-樓板厚度

　　即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

　　商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據自己的實際需要和經濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

　　五、什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？

　　建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

　　(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

　　(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

　　(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

　　(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

　　(5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

　　(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

　　(7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

　　(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

　　(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　(13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓

梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

　　(1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

　　(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內的鋼梯。

　　(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。

　　(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。

　　(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

　　(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　　(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

　　從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規定多，而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結果表示懷疑，可以咨詢專業人員或請專門測量機構，依照上述標準重新測量計算。

　　六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？

　　消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。

　　建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

　　綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

　　以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。

　　七、什么叫房屋的產權,產權包括什么？

　　某客戶問：

　　什么叫做房屋的產權。產權包括什么？擁有產權能享受到什么權利？產權和土地有無必然聯系？在項目銷售中，有無規定什么東西是有產權的，什么東西是沒有產權的？

　　銷售人員答：

　　房屋產權指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，房屋，開發商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

　　八、商品房的銷售面積如何計算？

　　按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》(京房地權字[1998]第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積(即套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即：

　　商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和

　　一、套內建筑面積的計算方法：

　?、偬變仁褂妹娣e：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ96-86)規定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。

　?、谔變葔w面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

　　(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

　　(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：

　　(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；

　　(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

　　下列空間不得計入公用建筑面積：

　　(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。

　　(2)作為人防工程的地下室。

　　公用建筑面積計算公式：

　　公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

　　分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

　　因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

　　商品房銷售面積=套內建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數)

　　九、產權證如何辦理？手續否很麻煩？

　　客戶問：請問產權證如何辦理？是否手續很麻煩？

　　銷售人員答：

　　每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續后，再辦理過戶手續。您可以委托中介機構或由開發商為您代辦。

　　十、按揭買的商品房，產權證辦下后是放在銀行還是給購房者？

　　客戶問：

　　銀行按揭買的商品房產權證辦下來后是放在銀行還是給購房者？聽說只要辦完抵押登記后，產權證就給購房者了。

　　銷售人員答：

　　在按揭貸款購買的商品房取得產權證前，銀行作為抵押權人，只能就商品房買賣合同進行抵押登記，在商品房辦理產權證后，需要向房屋土地管理部門辦理房屋產權證的抵押登記手續。作為抵押權人將持有房屋產權證的他項權利證，產權證在辦理完畢抵押登記手續后，應由產權人持有。

　　十一、什么是樓盤均價？

　　“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？

　　“均價”不是簡單的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

　　而每一個單元戶型的

價格，則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

　　二十一、公共區域的水電費如何攤銷？

　　對于高檔住宅，根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(國家計委、建設部[1996]第266號文件)的規定：公共區域的能源費用可以計入物業管理成本，作為物業管理費的構成部分。

　　對于普通住宅，公共區域的水電費，不能單獨作為收費項目進行收費，但可按建筑面積的比例分攤給各住戶，在收取各住戶水電費時一并計取。但是，小區的路燈費用不能由住戶承擔，開發企業應按照規定，將路燈移交給市路燈管理處統一維護管理。二十二、購房知識：幾樓的房子最容易轉手？

　　二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢？

　　跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強可以接受的樓層”，考慮到采光、衛生、潮濕度等因素，除了行動不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當然，有較強商業功能的1樓除外。對那些8樓或9樓的房主來說，有一個利好的因素勉強可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認可，尤其是一些年輕的買主。

　　二十三、買了經濟適用房 還能拿補貼嗎？

　　有讀者詢問：“購買了經濟適用住房，還能再拿住房補貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經濟適用住房做以對比，希望能對讀者購買經濟適用住房和集資建房時有所幫助。

　　集資建房與經濟適用住房涵義不同

　　集資建房與經濟適用住房相比，他們之間既有相同點，又有不同點。其相同點主要表現在集資建房完全享受經濟適用住房的優惠政策，而且在供應的對象上與建設標準方面也是一致的。

　　但是兩者也有不同點：

　　1、產權性質不同：集資建房與經濟適用住房的產權不同。集資建房有兩種產權：經濟適用住房產權和房改房產權，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產權性質屬于房改房產權，但如果購買的價格高于當年的房改成本價的話，那么其產權性質為經濟適用住房產權。

　　2、價格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關系，而是集資合作建房的關系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費，所售價格只是建造房屋的價格，不包含利潤；而經濟適用住房的價格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價格再加3%的利潤構成

　　買了經濟適用房，仍能獲得住房補貼

　　其實北京市政府早在1999年就在《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知(京發[1999]21號)中提到住房補貼發放的對象：“無房和住房未達到本方案規定的住房面積補貼標準的職工(含離退休職工)，按經濟適用住房價格或市場價格購買住房(包括新建經濟適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規定申請住房補貼?！币簿褪钦f，職工即使購買了經濟適用住房和商品房，按規定，仍可獲得住房補貼。

　　另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達標戶。已購公有住房再上市后，由于已補交了土地出讓金和相關的稅費，所以其產權性質已為商品房產權，也就是說無房或未達標的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規定仍可獲得住房補貼。小雪

　　二十四、十種情況不計入建筑面積

　　根據新的國家級標準---《房產測量規范》，10種情況下建筑面積不計算。

　　10種情況包括：

　　1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；

　　2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

　　3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

　　4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

　　5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

　　6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

　　7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

　　8、活動簡易房屋；

　　9、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

　　10、據了解，新的房產測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。

篇2：科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　什么是房地產業？

　　房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，他包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

　　什么是房產？

　　房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

　　什么是房地產經營？它的特點有哪些？

　　房地產經營是指房地產企業根據經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。

　　它的特點是：1、經營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產經營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產經營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計算？

　　建筑容積率是指區內總建筑面積之和與區內總占地面積之比。計算公式是：

　　區內總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區內總占地面積M2

　　土地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？

　　土地產權的含義包括土地使用權、地上權、地役權、抵押權、典權和租賃權。

　　地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，。地上權的實質也就是土地使用權。

　　地役權是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利。

　　典權是指通過支付典價而占有他人的不動產，從而獲得使用和收益的權利。

　　租賃權是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內有權將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發企業在交付商品房時要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內容？

　　針對商品房銷售、服務和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質量的管理，確保商品住宅售后服務質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，國家建設部發出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質量保證書》的內容應包括：

　　1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

　　2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內容應包括：

　　1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

　　2、結構類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

　　5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

　　6、門、窗類型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規定使用年限執行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫療衛生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業、倉儲；30年

　　4、商業、金融業用地；20年

　　5、種植、畜牧、養殖業用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規定執行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年

　　4、商業、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權出讓合同書》的按合同規定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權出讓合同書》規定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執行。

　　紅皮《房地產證》與綠皮《房地產證》的區別在哪里？

　　紅皮《房地產證》記載市場商品房地產；綠皮《》房地產正記載非市場商品房地產。凡綠皮本《房地產證》記載的房地產，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關規定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產，原抵押（按揭）合同中如規定有樓花轉現樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉現樓抵押登記的前提下，可由銀行代業主統一申辦《房地產證》，并由銀行領取。

篇3：房地產建筑規劃基礎知識講義3

　　房地產建筑與規劃基礎知識講義3

　　與工程建設相關的其它知識

　　一、工程期的推算

　　·基礎工程：多層住宅1-2個月，小高層以上住宅3-4個月，這是因為灌注樁、底板和地下室建成后，均要有一個保養期，每一步驟完成后的保養期不應少于28天。

　　·地上結構：在條件許可的住宅小區，只要資金到位，一般每個月的施工進度為3-4層。

　　·安裝工程：3個月到半年。

　　·多幢住宅輪做的住宅小區，總體施工進度在上述基礎上，每增加一幢樓，工期須進一個月。

　　二、建安工程的成本框算

　　·多層住宅：600-800元/平方米

　　·小高層住宅：1300-1500元/平方米

　　·高層住宅：2000-2200元/平方米

　　三、配套工程

　　1、水配套

　?。?）上水配套

　　·主管部門：自來水公司

　　·常見的方式有水箱供水和變頻供水

　　·上水配套是申請入住許可證的基本條件

　?。?）下水配套

　　·主管部門：環保、環衛

　　·配套方式：污水處理站、化糞池（一般不用）

　　·污水配套也是申請入住許可證的基本條件

　　2、電配套

　　·主管部門：供電局、供電所

　　·配套方式：3萬-5萬平方米的住宅小區一般要配一個Ш型變電站，并交增容費。20萬平方米以上的住宅小區一般要配一個3.5萬伏的變電站。100萬平方米以上的住宅新城，一般要配一個11.0萬伏的變電站。

　　·電配套申請是申請入住許可證的基本條件。

　　3、煤氣配套

　　·主管部門；煤氣公司

　　·配套方式：管道煤氣、罐裝煤氣

　　·煤氣配套非申請入住許可證的基本條件，但至少要有解決期限和臨時措施。

　　4、其它配套

　　·有線電視：主管部門為廣電局

　　·電話：主管部門個電信局

　　·道路、綠化：主管部門園林管理所

　　·此配套均非入住許可證的基本條件

　　5、配套工程的成本框算

　　·一般住宅小區的配套成本為200-300元/平方米。

　　四、 建筑材料

　　1．按材料的化學組成分為：

　　無機材料：金屬材料/非金屬材料

　　有機材料：瀝青材料/高分子材料/植物質材料

　　復合材料：

　　2．建筑鋼材：主要為鋼板、型鋼、鋼筋及鋼管等，鋼筋有光圓鋼筋、變形鋼筋

　　3．水泥：主要有硅酸鹽水泥、普通硅酸拖水泥、礦渣硅酸鹽水呢、灰山灰質硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥。

　　4．混凝土：由水泥、水、粗量料（石子）、細量料（砂子）按適當比例配合，經一定時間硬化而成。標號C2O、C3O。

　　5．建筑砂漿：砌筑砂漿和抹灰砂漿

　　砌筑砂漿強度等級分為MO、4、M1、M2.5、M5、M7.5、M10、M15七個等級，用于墻體砌筑，要求具有一定的強度和粘結性

　　6．磚

　　普通磚的標準尺寸240mm×115mm×53mm，灰縫厚度10mm

　　普通磚的強度等級分為MV30、MV25、MV20、MV15、MV10和MV7.5

　　多孔磚：孔洞率≥15%

　　空心磚：孔洞率≥30%

　　砌塊：粉煤灰砌塊、混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊

　　第四講 建筑識圖

　　1.建筑工程全套施工圖，根據其專業內容或作用不同，一般包括：

　?。?）圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。

　?。?）設計總說明：設計依據（如設計規模、建筑面積及有關的地質、氣象資料等）；設計標準（如建筑標準、結構荷載等級、抗震要求等）；施工要求（如施工技術、材料要求及有特殊要求的做法說明）等。

　?。?）建筑施工圖：包括

　　A.總平面圖；

　　B.平面圖：是沿建筑的門窗洞口在水平方向切開，去掉上部，余下部分的水平投影。

　　C.立面圖：是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名。

　　D.剖面圖：是沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正投影圖。

　　E.構造詳圖

　?。?）結構施工圖：包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。

　?。?）設備施工圖：包括給排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統圖、和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。

　　2.圖紙幅面規格分別為0、1、2、3、4號共5種。在每張圖紙的右下角都有一個圖標欄，內容為工程的有關信息。

　　3.施工圖中常用的符號

　?。?）定位軸線：在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。

　?。?）定位軸線采用細點劃線表示。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內寫上編號。在平面圖上水平方向的編號采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字母中I、O及Z三個字母不得作軸線編號，以免與數字1、0及2混淆。

　?。?）附加軸線的編號以分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

　　4.圖紙比例

　　比例指圖紙上所畫房屋大小和實際房屋大小相比的關系。

　　圖紙上所標注的尺寸是房屋的實際尺寸。

　　建筑和設備專業圖紙標明比例尺，結構圖紙一般不注比例尺。

　　圖紙中的尺寸，除了標高及總平面圖以米為單位外，其他均以毫米為單位。

　　5.標高

　　建筑物各部分的高度用標高控制，表示符號為

　　標高分為絕對標高和相對標高。我國青島附近的黃海平均海平面為絕對標高的零點，其它各地以它為基準所定標高即為絕對標高。

　　工程圖紙一般都用相對標高，即把室內首層地面的絕對標高定為相對標高的零點，高于它的為正值，不標注"+"，低于它的為負值，應標注"-"。

　　6.索引號

　　索引號的用途是索引，

便于查找相互有關的圖紙內容。索引號的內容包括兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。

　　住宅規劃設計要求與商用建筑的特點

　　一、住宅設計要求

　　1.住宅的各類房間，其凈面積不得低于以下規定：

　　主臥室12㎡，起居室12㎡，廚房4.5㎡，衛生間4㎡。

　　2.臥室、起居室的室內凈高不宜低于2.50m（國家規范2.40m），層高不宜高于2.8m。

　　3.七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米的住宅必須設置電梯。

　　4.使用管道煤氣的，每戶應設容量不小于4m3/h的煤氣表，煤氣管道必須明敷。

　　5.住宅用電負荷設計功率按套內使用面積大小可分別設計為4-8kw。

　　6.住宅每戶電話進線不應于少于二對。