房地產建筑與規劃基礎知識講義3
與工程建設相關的其它知識
一、工程期的推算
·基礎工程：多層住宅1-2個月，小高層以上住宅3-4個月，這是因為灌注樁、底板和地下室建成后，均要有一個保養期，每一步驟完成后的保養期不應少于28天。
·地上結構：在條件許可的住宅小區，只要資金到位，一般每個月的施工進度為3-4層。
·安裝工程：3個月到半年。
·多幢住宅輪做的住宅小區，總體施工進度在上述基礎上，每增加一幢樓，工期須進一個月。
二、建安工程的成本框算
·多層住宅：600-800元/平方米
·小高層住宅：1300-1500元/平方米
·高層住宅：2000-2200元/平方米
三、配套工程
1、水配套
?。?）上水配套
·主管部門：自來水公司
·常見的方式有水箱供水和變頻供水
·上水配套是申請入住許可證的基本條件
?。?）下水配套
·主管部門：環保、環衛
·配套方式：污水處理站、化糞池（一般不用）
·污水配套也是申請入住許可證的基本條件
2、電配套
·主管部門：供電局、供電所
·配套方式：3萬-5萬平方米的住宅小區一般要配一個Ш型變電站，并交增容費。20萬平方米以上的住宅小區一般要配一個3.5萬伏的變電站。100萬平方米以上的住宅新城，一般要配一個11.0萬伏的變電站。
·電配套申請是申請入住許可證的基本條件。
3、煤氣配套
·主管部門；煤氣公司
·配套方式：管道煤氣、罐裝煤氣
·煤氣配套非申請入住許可證的基本條件，但至少要有解決期限和臨時措施。
4、其它配套
·有線電視：主管部門為廣電局
·電話：主管部門個電信局
·道路、綠化：主管部門園林管理所
·此配套均非入住許可證的基本條件
5、配套工程的成本框算
·一般住宅小區的配套成本為200-300元/平方米。
四、 建筑材料
1．按材料的化學組成分為：
無機材料：金屬材料/非金屬材料
有機材料：瀝青材料/高分子材料/植物質材料
復合材料：
2．建筑鋼材：主要為鋼板、型鋼、鋼筋及鋼管等，鋼筋有光圓鋼筋、變形鋼筋
3．水泥：主要有硅酸鹽水泥、普通硅酸拖水泥、礦渣硅酸鹽水呢、灰山灰質硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥。
4．混凝土：由水泥、水、粗量料（石子）、細量料（砂子）按適當比例配合，經一定時間硬化而成。標號C2O、C3O。
5．建筑砂漿：砌筑砂漿和抹灰砂漿
砌筑砂漿強度等級分為MO、4、M1、M2.5、M5、M7.5、M10、M15七個等級，用于墻體砌筑，要求具有一定的強度和粘結性
6．磚
普通磚的標準尺寸240mm×115mm×53mm，灰縫厚度10mm
普通磚的強度等級分為MV30、MV25、MV20、MV15、MV10和MV7.5
多孔磚：孔洞率≥15%
空心磚：孔洞率≥30%
砌塊：粉煤灰砌塊、混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊
第四講 建筑識圖
1.建筑工程全套施工圖，根據其專業內容或作用不同，一般包括：
?。?）圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。
?。?）設計總說明：設計依據（如設計規模、建筑面積及有關的地質、氣象資料等）；設計標準（如建筑標準、結構荷載等級、抗震要求等）；施工要求（如施工技術、材料要求及有特殊要求的做法說明）等。
?。?）建筑施工圖：包括
A.總平面圖；
B.平面圖：是沿建筑的門窗洞口在水平方向切開，去掉上部，余下部分的水平投影。
C.立面圖：是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名。
D.剖面圖：是沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正投影圖。
E.構造詳圖
?。?）結構施工圖：包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。
?。?）設備施工圖：包括給排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統圖、和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。
2.圖紙幅面規格分別為0、1、2、3、4號共5種。在每張圖紙的右下角都有一個圖標欄，內容為工程的有關信息。
3.施工圖中常用的符號
?。?）定位軸線：在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。
?。?）定位軸線采用細點劃線表示。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內寫上編號。在平面圖上水平方向的編號采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字母中I、O及Z三個字母不得作軸線編號，以免與數字1、0及2混淆。
?。?）附加軸線的編號以分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。
4.圖紙比例
比例指圖紙上所畫房屋大小和實際房屋大小相比的關系。
圖紙上所標注的尺寸是房屋的實際尺寸。
建筑和設備專業圖紙標明比例尺，結構圖紙一般不注比例尺。
圖紙中的尺寸，除了標高及總平面圖以米為單位外，其他均以毫米為單位。
5.標高
建筑物各部分的高度用標高控制，表示符號為
標高分為絕對標高和相對標高。我國青島附近的黃海平均海平面為絕對標高的零點，其它各地以它為基準所定標高即為絕對標高。
工程圖紙一般都用相對標高，即把室內首層地面的絕對標高定為相對標高的零點，高于它的為正值，不標注"+"，低于它的為負值，應標注"-"。
6.索引號
索引號的用途是索引，
便于查找相互有關的圖紙內容。索引號的內容包括兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。住宅規劃設計要求與商用建筑的特點
一、住宅設計要求
1.住宅的各類房間，其凈面積不得低于以下規定：
主臥室12㎡，起居室12㎡，廚房4.5㎡，衛生間4㎡。
2.臥室、起居室的室內凈高不宜低于2.50m（國家規范2.40m），層高不宜高于2.8m。
3.七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米的住宅必須設置電梯。
4.使用管道煤氣的，每戶應設容量不小于4m3/h的煤氣表，煤氣管道必須明敷。
5.住宅用電負荷設計功率按套內使用面積大小可分別設計為4-8kw。
6.住宅每戶電話進線不應于少于二對。
篇2：優秀售樓人員必備:建筑規劃知識
優秀售樓人員必備：建筑與規劃知識
建筑與規劃知識
知識點一：基本規劃術語
居住區
居住區，是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設有與其居住人口規模相應的、較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的相對獨立的居住生活聚居地區。
居住小區
居住小區一般稱為小區，是指被城市中居住區級道路或自然分界限所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設有與其居住人口規模相應的、滿足該區居民基本的物質與文化生活所需要的公共服務設施的居住生活聚居地區。
住宅用地
住宅用地，是指住宅建筑基底占地機器四周合理間距的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。
公建用地
公建用地（全稱為公共服務設施用地），是與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。
日照間距系數
根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。
人均總占地面積（平均米/人）
人均總占地面積=建筑紅線內總用地÷本小區規劃居住總人數。
人均住宅用地面積（平方米/人）
人均住宅用地面積=小區內總住宅用地÷本小區規劃居住總人數。
人口毛密度
人口毛密度=小區內總居住人數÷小區內占地面積（公頃）。
知識點二：戶型結構
標準層
標準層是指平面布置相同的住宅樓層。
躍層住宅
躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居廳、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層 分布，上下之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內獨用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區 明確，互不干擾。
復式住宅
復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8～3.0米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。
錯層住宅
戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅的空間感。
躍復式住宅
是在復式住宅設計功能上的一種創新，其特點是其中一層層高在2.2米內，通常設置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8～4.9米之間，客廳為共享式。
退臺式住宅
退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，其外形類似與臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。
露臺
露臺，一般指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。
陽臺
陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。
過道
過道是指住宅套內使用的水平交通空間。
地下室
地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。
半地下室
半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。
玄關
玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。
隔斷
隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。
外飄窗
外飄窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而是人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。
知識點三：住宅的建筑結構
框架結構
框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁住，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。
剪力墻結構
剪力墻其實就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁住，以鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平的結構。
框架—剪力墻結構
框架—剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時又有足夠的的剪力墻，有相當大的剛度。
砌體結構
通俗地講，砌體結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結構。
鋼筋混凝土結構
鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁，板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。
鋼結構
鋼結構建筑是指主要承重構件全部采用鋼材制作，它具有強度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結構占用面積小、地基費用省、不污染環境，以及廢舊材料可以回收利用等優點。
知識點四：住宅的三維空間
無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和測量。這三個指標構成住宅的“三維空間”，并有統一的標準規定。
住宅的開間
在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。根據《住宅建筑 模數協調標準》（GBJ100—87）規定，住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。目前，一般商品房住宅的開間為3.0～3.9米，混磚結構住宅一般不超過3.3米。
住宅的深度
住宅的長度即進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。
住宅的層高和凈高
住宅的高度可以利用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”
知識點五：住宅建設的技術經濟指標
建筑容積率
所謂建筑容積率，是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積（總建筑面積）與規劃建設用地面積（總用地面積）之比，建筑容積率=總建筑面積÷總用地面積×100%
例如，某小區的規劃建設用地面積為10000平方米，建筑總面積為18000平方米，則其容積率為1.8（18000÷10000）。
建筑密度
所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項目規劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規劃建設用地總面積之比。
建筑密度=建筑占地總面積÷總用地面積×100%
例如，某小區的規劃建設用地總面積為10000平方米，項目規劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30%（3000÷10000）
綠地率
所謂綠地率，居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率。
戶型比
戶型比是指各種戶型在總戶數中所占百分比。
知識點六：建筑配套與建筑材料
會所
所謂會所，就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。
中空玻璃
中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱“中空玻璃”。
RUN智能家居布線系統
RUN智能家居布線系統，是以一種物理網絡系統，建立在國際標準之上，以TIA/EIA為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區內所有弱電（電話、電腦、視 頻、BA）的應用，又雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關設備，如電腦、 電視、傳真、防盜警報系統等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環境。