建筑基礎知識：房屋面積的規定和測算

　　1、各種面積概念

　?。?）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。

　?。?）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。

　?。?）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。

　?。?）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

　　(5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

　　(6)房屋的共有建筑面積：系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

　?。?）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。

　?。?)套內建筑面積：由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；

　　(9)套內房屋使用面積：為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。

　　(10)套內墻體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。

　　2、有關房屋面積的規定和測算

　?。?）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。

　?。?）穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。

　?。?）房屋內的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計算。

　?。?）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。

　?。?）共有公共面積的分攤計算：

　　每戶應攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積

　　3、商品房分攤的公用建筑面積包括

　　兩部分：

　?。?） 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積

　?。?） 各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半

篇2：優秀售樓人員必備:商品房面積測算知識

　　優秀售樓人員必備：商品房面積測算知識

　　商品房面積測算

　　知識點一：銷售面積的測算標準

　　所謂建筑面積。是套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。商品房按“套”或“單元”出售的。

　　套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。即：

　　商品房銷售面積=建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和。

　　知識點二：建筑面積的測算原則

　　一般規定

　?。?）房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。

　?。?）房屋建筑面積計算按房屋外墻（?。├漳_以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺，挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

　?。?）房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。

　?。?）房屋使用面積系指房屋戶內全部可使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。

　?。?）房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

　?。?）房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。

　　計算全部建筑面積的范圍

　?。?）永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合上述一般規定的亦應計算建筑面積。

　?。?）多層和高層房屋按各層建筑面積的總合計算。

　?。?）房屋內的技術層（管道層、附層、夾層等），層高在2.20米以上的按其墻外圍水平沒面積計算。

　?。?）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。

　?。?）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。

　?。?） 屬永久性結構有上蓋的室內外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。

　?。?）房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。

　?。?）原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

　?。?）挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。

　?。?0）與房屋相連的有柱走廊、兩房間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。

　?。?1） 房屋間永久性的，封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。

　?。?2）層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）

　?。?3）有柱或圍柱結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。

　?。?4）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。

　?。?5）屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。

　?。?6）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。

　?。?7）室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。

　?。?8）機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。

　?。?9）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。

　?。?0）房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮縫計算建筑沒面積。

　　計算一半建筑面積的范圍

　?。?）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。

　?。?）獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

　?。?）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。

　?。?）無頂蓋的室內外樓梯按各層外圍水平投影面積的一半計算。

　?。?）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。

　　不計算建筑面積的范圍

　?。?）層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。

　?。?）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。

　?。?）房屋之間無上蓋的架空通廊。

　?。?） 房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。

　?。?）頂層挑臺的底版局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。

　?。?）房屋的平臺、花臺、曬臺及室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。

　?。?）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

　?。?） 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，都不計算建筑面積。

　?。?）屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。

　?。?0）利用引橋、高架路、高架橋面作為頂蓋的建筑。

　?。?1）廣場式室外樓梯。

　?。?2）獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　?。?3）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

　　辨別原則

　　在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。辨別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內相通的部位計算建筑面積。

　?。?）計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。

　?。?）計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。

　?。?） 不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上上蓋為社會公用的建筑（

除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半的面積外）。

　　特殊墻體及部位處理原則

　?。?） 非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底版（地坪）外沿測算房屋建筑面積。

　?。?）不規則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內凹且內凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內凹高 度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋的建筑面積。

　　知識點三：套內建筑面積的測算

　　套內建筑面積，指套內使用面積、套內墻體及套內陽臺建筑面積之和。即：

　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

　　套內使用面積

　　套內使用面積，系指房屋內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影計算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁 柜等分戶門內面積的總和。計算住宅使用面積?？梢员容^直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

　　計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都按使用面積計算。

　　套內墻體面積

　　套內墻體面積包括商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。

　?。?）共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與共用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻面積。

　?。?）給共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積計入套內墻體面積。

　　陽臺建筑面積

　　套內陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內有多個陽臺的，全部計算。

　　一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。其中，原始設計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半。

　　知識點四：公攤面積的測算

　　共有建筑面積的構成

　　商品房分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分：

　?。?）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間（如 車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。

　?。?）套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。

　　也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。

　　共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間等

　　共有建筑面積的分攤系數

　　整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分攤系數

　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷各套套內建筑面積之和

　　共有建筑面積的分攤方法

　　分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

　　知識點五：其他相關面積指標及系數

　　實用面積

　　是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

　　面積誤差比

　　面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%

　　產權面積

　　房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積有直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

　　預測面積

　　預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

　　實測面積

　　實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規 定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。

　　居住面積

　　建筑面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和

　　使用率

　　使用率又稱得房率、出房率，是指套內使用面積與建筑面積之比。即：

　　使用率=套內使用面積（地毯面積）÷商品房銷售面積（建筑面積）×100%

　　一般來說，高層住宅的使用率為72%~75%，小高層住宅的使用率是78%~80%，多層住宅的使用率是85%左右。

　　房屋使用率是衡量物業使用率的重要標準，目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際意義的是使用面積。二者在數值上差距越大， 使用率就越低。但是，使用率并不高越高越好。國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于 75%。專業人士認為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應盲目追求使用率。

　　房屋的價值除了套內使用面積外，還與配套的公建、小區的環境和服務設施等相關聯。真正高檔的物業，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設計得寬 一點次才夠檔次。公共空間品質的提升一要靠設計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。因此，當使用率超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居 住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。

　　實用率

　　實用率是套內建筑面積（也就是套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：

　　實用率=套內建筑面積÷商品房銷售面積×100%

　　實用率是套內建筑面積和銷售面積之比，因為分子多套內墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。數字上的好看對與銷售是有很大幫助的。

　　其實，有關房地產的所有法規文件中均對商品房實用率的明確定義，不屬于行業內必須精確計算

、上報審核備案的剛性指標系數，實用率是開發商在銷售競爭中創造出來的，并逐漸成為行規。