房地產市場的基本知識--名詞解釋

　　一、 房地產：是只房產和地產的總和，指土地上的建筑物，附著物。

　　二、 房地產市場：是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱散盤交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。

　　一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發資格的房地產開發商。

　　二級市場：即是房地產開發商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業，然后通過銷售，將該物業銷售給廣大的小業主。

　　三級市場：即是小業主在開發商處購買物業后，擁有該物業的所有權（以房地產證為依據），然后將該物業的所有權轉讓給受讓方。

　　單從房產性質來區分房地產可分為以下幾大類：

　　A、 商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房

　　從房地產用途來區分可以分為以下幾點：

　　寫字樓：1.標準寫字樓 2.商住寫字樓

　　住 宅：1.高層住宅（小高層） 2.多層住宅

　　商 鋪：1.臨街地鋪 2.裙樓商鋪

　　常用詞語的解釋：

　　房地產產權：是只產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用的土地使用權。具體內容是只產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處理的權利。

　　土地類型：土地按其性質劃分為：居住、商住、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資，微利房地產。

　　三通一平：是指地皮在發展基礎上的水通、電通、路通、場地平整。

　　七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。

　　土地使用權年限：是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準補清地價后繼續使用，如果不符和則該土地使用權由政府無償收回。

　　土地使用費：土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是：居住用地2元/占地M--/年（由用地單位支付，個人尚未收?。?。

　　規劃局：代表國家對城市規劃設計進行引導和監控。

　　國土局：代表國家行使土地所有者的權利。

　　房管局：對房地產市場，房地產行業管理的一個政府部門。

　　公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。

　　房管局產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、增與等手續的部門。

　　商品房：是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、增與、交換的房地產。

　　福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產地價、按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。

　　微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋市政府主管單位籌資建設，可來解決企業職工住宅困難房，價格由政府確定實行優惠價格政策。

　　私房：私人通過合法途徑在取得的宅基地上興建的房產。

　　自建房（集資房）：是指各單位自籌劃資金或合資興建的房屋，產權屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規定已補交地價的除外）。

　　房地產證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權屬的法律憑證。

　　商品房預售許可證：按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送國土局申請，批準后方可預售樓花（現樓不需此證）。

　　外銷許可證：凡對境外預售的房屋者要辦理此證才可銷售。

　　房地產買賣合同：是由房管局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內銷的房地產合同亦需做公證，外銷的房地產合同必須做公證。

　　銀行按揭：是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期倡付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。

　　房地產公證：公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、增與、繼承為的合法性作法律公證。

　　樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到房管局產權登記科辦理抵押登記手續，抵押人將貸款及利息償還清后，須將已辦抵押登記手續的房地產注銷抵押。

　　房地產轉讓：房地產轉讓，是指擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、增與將房地產轉移給他人的法律行為。

　　銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他，憑此可以轉帳結算或支取現金的票據，有效期為一個月。（同城結算）

　　銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據，有效期為一個月。（異地結算）

　　銀行支票：是銀行的存款人簽發給收款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據，有效期為10天。（同城結算）

　　預售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為樓花。

　　樣板房：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房子。

　　示范單位：與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶裝修參考。

　　地價：土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政配套設施和土地開發費

　　一、基本參數

　　※ 復式：區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；

　　※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

　　※ 進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；

　　※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；

　　※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);

　　※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);

　　※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；

　　※ 建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

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　　※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。

　　※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

　　二、與產權有關的概念

　　※ 房屋產權：泛指所有者對財產的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。

　　※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。

　　※ 房地產權登記：通常稱“產權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權后，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。

　　※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。

　　※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。

　　※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。

　　三、與面積有關的概念

　　※ 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積

　　※ 公攤面積：

　　1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

　　2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%

　　※ 商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤公用面積

　　※ 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積

　　※ 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。

　　※ 使用面積系數：用百分率表示，等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。

　　※ 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。

　　※ 結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。

　　※ 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。

　　※ 實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。

　　※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建筑面積

　　※ 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺面積

　　※ 套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。

　　※ 公攤的公用建筑面積 = 套內面積 × 公用建筑面積分攤系數

　　※ 公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 ÷ 套內建筑面積總和

　　※ 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 – 套內建筑面積 – 不應分攤的建筑面積

　　※ 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。

　　※ 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規劃用地之比。

　　※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

　　※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

　　四、與銀行貸款有關概念

　　※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。

　　※ 按揭所用材料：

　　1、 身份證復印件；

　　2、 戶口本復印件；

　　3、 結婚證復印件；

　　4、 學歷證復印件；

　　5、 收入證明；

　　6、 購房合同復印件；

　　7、 營業執照復印件；

　　8、 三個月的連續稅單；

　　9、 固定資產的發票；

　　10、 借款申請表。

　　※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所征收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%

　　五、與住宅相關的概念

　　※ 公寓式住宅：相對于獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應俱全。

　　※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。

　　※ 雙拼：連拼，疊拼。

　　※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網絡進行社會活動的人群。

　　※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建筑標準上強調使用效果，而不是降低標準。

　　六、經濟適用房

　　我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。

　　※ 經濟適用房享受哪些優惠政策

　　免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限于1%~3%，市場利潤被限在3%以下。

　　※ 經濟適用房價格構成

　　--住房建設的征地和拆遷補償安置費；

　　--審查設計和前期工程費；

　　--住宅小區基礎設施建設費；

　　--建設工程費；

　　以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。

　　※ 經濟適用房與商品房有什么不同

　　--獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；

　　--成本結構不同；

　　--租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；

　　--價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。

　　※ 經濟適用房是什么產權？與商品房有什么不同？

　　居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；

　　房屋的產權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。

篇2：房地產基本名詞解釋(7)

　　房地產基本名詞解釋（七）

　　均價

　　均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

　　基價

　　基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。

　　起價

　　起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表×××元／平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。

　　預售價

　　預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。

　　一次性買斷價

　　一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。

　　定金

　　定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

　　違約金

　　產權證書

　　產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

　　使用權房

　　使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

　　公房

　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

　　不可售公房

　　不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

　　已購公房

　　已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

　　單位產權房

　　單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。

　　廉租房

　　廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

　　建筑面積

　　建筑面積

　　住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

　　使用面積

　　住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

　　計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

　　公用面積

　　住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。

　　實用面積

　　它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。

　　居住面積

　　住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

　　計租面積

　　作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。

　　容積率

　　容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

　　得房率

　　得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。

　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

　　套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。

　　開間

　　住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

　　開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

　　進深

　　在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

　　套內面積

　　俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利

可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

　　公攤面積

　　商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

　　1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

　　2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

　　竣工面積

　　竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑.

　　輔助面積

　　輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

　　共有建筑面積

　　房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　共有建筑面積分攤系數

　　整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分攤系數。

　　銷售面積

　　銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。

　　建筑密度

　　建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

　　綠化率

　　綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

　　綠地率

　　綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

　　層高

　　層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

　　凈高

　　凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

　　公用建筑面積分攤系數

　　將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和。

　　實用率

　　實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積

　　標準層

　　標準層是指平面布置相同的住宅樓層。

　　陽臺

　　陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

　　平臺

　　平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

　　走廊

　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

　　地下室

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

　　半地下室

　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

　　居住區用地

　　居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

　　住宅用地

　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等　的總稱

　　其他用地

　　其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

　　公共服務設施用地

　　公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

　　道路用地

　　道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

　　公共綠地

　　公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

　　道路紅線

　　道路紅線是指城市道路含居住區級道路　用地的規劃控制線。

　　建筑線

　　建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

　　公用建筑面積

　　公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

　　玄關

　　玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

　　隔斷

　　隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.

　　過道

　　過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

篇3：房地產名詞解釋問答培訓

　　房地產名詞解釋及問答培訓

　　一、名詞解釋

　　1、用地性質：指規劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。

　　2、用地面積：指規劃地塊規定的面積范圍。

　　3、占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。小區占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。

　　4、建筑總面積：一般指某小區或某組團所有建筑物（包括公共設施建筑）的面積之和。

　　5、建筑密度：規劃地塊內各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。

　　6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。

　　7、紅線：由政府有關部門規定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。

　　8、建筑紅線后退距離：指建筑相對于規劃內道路紅線后退的距離，通常以下限控制。

　　9、容積率：指規劃地塊內各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成的土地浪費；容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。

　　10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。

　　11、綠地率：規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地）

　　12、配套：使功能達到完善的措施；建筑中有社會公共設施配套，小區生活環境配套；住宅內部有生活設施配套等，其程序由于標準不同而不同。

　　13、住宅：供人們生活居住的建筑。

　　14、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。

　　15、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。

　　16、隔音：建筑圍護結構（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數表示。

　　17、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50DB以下）

　　18、隔熱：建筑圍護結構(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。

　　19、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛生間的構成類型簡化的名稱，如二室--廳一衛、三室二廳二衛等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優劣是購房者主要關心的因素。

　　20、進深：建筑中表示橫向(建筑短向)尺度的名稱。進深大用地比較經濟，但對日照采光等不利。

　　21、開間：一般把建筑長向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。

　　22、層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離(一些屋面上設有設備間的建筑，應計到設備間上檐

　　23、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產生安全影響的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。

　　24、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻休。

　　25、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。

　　26、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時的日照。

　　27、物業管理：為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構，其業務范圍隨社會進步、生產力發展而不斷增加。

　　28、復式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。

　　29、躍層(錯層)：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯開半層，高度占一層或半層。

　　30、居住人口密度：居住總人口/總用地面積（600～800人/公頃）

　　公共建筑比例：公共建筑面積/總住宅面積（一般為16%～20%）

　　配套商業面積比例：配套商業面積/住宅建筑面積（規定為5%）

　　31、居住小區：具備相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施為居住建筑群服務的有組織規劃的區域。

　　32、組團：由數幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數個組團形成居住小區。

　　33、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積。

　　34、社區服務半徑：各類日常生活設施服務的范圍，以服務中心為圓點，以米為單位計范圍大小。

　　35、節能環保型建筑：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調省電等-系列措施而設計成的未來居住建筑。

　　36、建筑風格：指建筑造型所采用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建筑藝術的借鑒。

　　37、車位：自行車、私家車泊位，分收費和免費兩種，-般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區必須有足夠車位。車不能停在道路上。

　　38、土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　39、土地使用權劃撥：是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。

　　40、混凝土：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。

　　41、柱：是獨立支撐結構的豎向構件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構件傳來的荷載。

　　42、板：是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。

　　43、用地性質：是指規劃用地的使用功能。

　　44、用地面積：是指規劃地塊劃定的面積。

　　45、用地紅線：是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。

　　46、容積率：是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積

　　47、日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標準為1.2倍）

　　48、綠化率：綠化率＝綠化面積/規劃用地面積

　　49、建筑控制高度：又稱建筑限高，是指地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。

　　50、建筑密度：是指地塊內所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積/建筑用地面積。

　　51、建筑間距：

是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。

　　52、得房率：房屋實用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實用面積/房屋建筑面積

　　53、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。

　　54、居住人口密度：居住人口密度＝居住總人口/總用地面積

　　二、問答：

　　1、何為磚混結構建筑？

　　答：磚混結構建筑的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。

　　2、何為鋼筋混凝土結構建筑？

　　答：鋼筋混凝土的承重構件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的結構主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。

　　3、成套房屋建筑面積包括？

　　答：成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

　　4、預售房屋需要那些基本條件？

　　答：○1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　○2.持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　○3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　　○4.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　5、"五證俱全"是指哪五證？

　　答：○1.建筑工程施工許可證

　　○2.房屋預售許可證

　　○3.建筑用地規劃許可證

　　○4.國有土地使用證

　　○5.建設工程規劃許可證

　　6、何為三通一平？

　　答：水通、電通、煤氣通、場地平整。

　　7、何為七通一平？

　　答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。

　　8、土地使用權的最高出讓年限？

　　答：○1.居住用地70年；

　　○2.工業用地50年；

　　○3.教育、科技、文化衛生、體育用地50年；

　　○4.商業、旅游、娛樂用地40年；

　　○5.綜合或其它用地50年。

　　9、房屋的保修內容與保修期限？

　　答：○1屋面防水為5年；○2○3○4○5○6

　　○2土建為1年，具體包括：

　　a.墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；

　　b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；

　　c.墻面、廚房和衛生間地面、地下室管道滲漏；

　　d.門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；

　　○3衛生潔具為1年；

　　○4電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關為2年；

　　○5管道堵塞為2個月；

　　○6供冷、供熱系統和設備為2個供冷期及2個供暖期。

　　10、住宅按建筑層數劃分為？

　　答：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。

　　對于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類：

　　○1低高層建筑：層數為9～16層，建筑總高度25～50m；

　　○2中高層建筑：層數為17～25層，建筑總高度50～75m；

　　○3高高層建筑：層數為26～40層，建筑總高度75～100m；

　　○4超高層建筑：層數在40層以上，建筑總高度在100m以上。

　　11、屋頂分類：

　?、傥蓓斒怯蓪用?、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。

　　四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂

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　　柔性〈不可承重〉

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