指導思想:通過前文對主要競爭項目分析以及市場定位,結合該項目前期規劃實際情況,綜合考慮該項目體量、物業構成以及檔次,顯然項目應該成為令目前德州房產市場現有項目望塵莫及的、至尊高檔的、在建成以后能理所當然地成為德州高端市場的"代言人"的頂尖高端物業。
根據多年的高端市場策劃經驗和對目前高端項目的深刻認知,我司認為,目前國內市場體現項目高端的表現形式無外乎如下方面:在建筑造型或外部環境上,通常采用歐洲經典建筑元素符號給人以強烈的外部感官刺::激,彰顯一種至尊的氣勢,進而用氣勢顯現高端品質,這也不失為一條屢試不爽的捷徑,在中國眾多的城市都遍地開花;其次為注重建筑細部, 譬如開發節能、生態、健康、環保型建筑,用這些產品附加功能倡導促進居住方式和生活理念的提升,從而來映襯項目高尚至尊品質,這些在文化氣息濃厚的城市尤為突出;除此之外就是高科技智能化住宅,在產品設計上體現極強的時代前瞻性,充分采用目前建筑領域領先的科技成果達到至尊領先的目的,在科技發達的城市或區域比如北京中關村堪稱代表。當然還有別墅、水景項目也能體現高端等。
然而面對激烈的市場競爭,如何另辟蹊徑才能體現項目的個性和獨有特征?；貧w項目,我司認為采用純粹歐洲建筑風格應該是體現其至尊高端品質最佳的切入點。當然不可否認,現代復古病、后現代拼湊病以及近年流行的"歐陸瘋"大行其道的卻曾經風靡一時,但是現在卻越來越被開發商摒棄,諸多項目已經開始反璞歸真,還建筑設計獨立創造性的本色,面對該情況和潮流,"歐陸風"明顯是逆潮流而為之,可是我們之所以仍反其道而行,這在根本上還是因為充分考慮了德州的市場純粹歐式項目的空白以及后文進行的客源和目標客戶心理的分析--
一)客源定位:
所謂客源定位,就是依據項目自身的特征、品質、形象為載體而進行的對目標接受人群以及購買對象的界定,是策劃--銷售關系中的重要環節。準確而直觀的客源定位,將直接有助于整體推廣和銷售的成功。左右項目定位的因素很多,而其中最主要的因素依然是產品定位,因為樓盤操作的成敗很大程度上取決于目標客戶群的界定,因此在對前期市場調研基礎上,具有針對性地界定購買人群,才能達到給整體項目定位的目的,并且銷售也就有的放矢。當然,客源定位并不是一個孤立靜態的過程,在許多時候還應該進行必要的客源細分。結合我司多年操盤積累的豐富經驗和對不同需求客戶特征喜好的掌握,并且便于表述直接,依然物業需求為分類標準,將目標客源分為多層客源和小高層客源和商業客源三大類現根據客源社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析:
(一)多層客源:
主要構成人員:
年輕新銳階層、政府官員、企業中層領導。
目標客戶需求心理分析:
結合目標客戶的年齡結構、家庭構成以及生活習慣分析,其心理動態主要有如下幾類:
○向往優越的居住條件,追求較高的生活環境;
○對社區檔次、配套、知名度等較為關心;
○對小區的景觀和配套比較注重;
○追求生活在高端,與上層為鄰的效果,不否認有一定的虛榮心理。
(二)小高層客源
項目無論從量體比例還是規劃重點,都將小高層定為重中之重,因此小高層可以被稱為項目的主體策劃單位,基于這個意義,我司在進行客源定位時也充分考慮以突出重點:
主要構成人員:
私營業主、政府工作人員、知名企業的高層人員、高級白領等處于金字塔尖的人群。
同樣結合小高層目標客戶的年齡結構、家庭構成以及生活習慣、置業心理分析,其心理動態主要有如下幾類:
○大多為二、三次置業。對社區環境和物業較為注重。
○希望一個更為私密、高檔的生活空間;對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
○有著靈活的思考和前衛追求,社會地位起點高,追求現代的上流生活。
○注重外部環境的富麗堂皇,有以居住在此為榮耀的心安理得之心態。
(三)商業用途客源:
主要分為投資型客源和經營型客源兩類,主要為部分投資者和經營者。
需求心理特征分析:
○注重項目周邊配套,期待商業能升值;
○把本案的住宅用戶當成固定而強大的消費群;
○部分用以投資,希望能帶來更多回報。
二)項目定位:
項目定位是對項目的最基礎也是最完善的分析后并且圍繞上文客源定位,明確項目在市場上應該以何種形式出現。而且完善的項目定位應
項目是一個商業和住宅結合,而具體到住宅部分又是多層與小高層結合的綜合樓盤,其主體定位應該立足顯示全盤考慮。前文的市場定位已經明確了市場空白、客源定位已經界定了目標客戶,結合指導思想,應該在具體的項目定位時體現其至尊高端、作為德州最高端項目的"代言人"的形式面世,既"除了滿足基本的生活功能之外,還應該明顯區別于德州普通項目,并且在高端項目中獨樹一幟"。此外項目主題定位還應該從目標消費者心理需求的角度出發,結合先天的地理優勢和不同的具體使用需求,做居住對生活方式的極大改變和帶來的投資增值的層次性提升,對目標消費群體的社會心理價值預期進行市場誘導,圍繞目標消費群體的需求心理展開項目主題定位。
我司建議,在總體指導思想下,應該把住宅項目和商業項目分別定位--
※住宅項目:
--"體現價值身份感的純粹歐陸風格的豪宅"
定位詮釋:
○體現價值身份感:本案盡量摒棄項目的"平庸大眾"元素,力求打造成為德州第一高層建筑,迎合目標客戶"高人一等"的生活追求,進而與其需求心理達成高度和諧統一,體現客戶自身價值和身份優越感。
○純粹歐陸風格:歐陸風格指項目的建筑風格和外部建筑形式,采用歐洲風格是項目與"至尊高貴"品質的最佳的切入點,如前文所述,我們采用歐陸風格是"為貴而歐"的目的使然,在指導思想已經有所體現故不再贅述,歐陸風情也能突出項目獨樹一幟的風格。
但是我們::必須強調的是,在該定位中所以冠以"純粹"的前綴定語,則是針對目前德州市場不倫不類的仿歐式項目表述的,綜觀目前德州房產市場,不否認有部分項目也生搬硬套的打上歐化的烙印,拼湊剽竊風嚴重,以至于出現將倫敦風格、巴黎景觀等匯聚一案不倫不類;而我們的項目則以純粹的歐洲定位,整體和細節一脈相傳相得益彰,每一個細節都與主題保持了高度的統一。
○豪宅:豪宅顧名思義是一種超越純居住功能要求和實際使用價值之外的頂級住宅,項目走高端頂層的路線,并且在任何細部做足功夫,力求體現其附加價值的層次性提升,使其當之無愧的成為德州市場高端項目的旗幟,并靠品質獲得處于"金字塔尖"的目標客源的心理認同。
※商業項目:
--財富新領地,旺鋪原始股
定位詮釋:
財富:本案商鋪的財富分為贏利財富與升值財富兩部分。
1、贏利財富:是指商鋪經營或出租所得的收入。
2、升值財富:隨東方紅路的漸趨繁華成熟,加上周邊小區的日漸成熟,地段升值在望,升值潛力無限。隨著市政配套的日益完善,該區塊已日益為投資者所看好。未來巨大的升值是本案吸引客戶購買的巨大誘惑因。
旺鋪:本案商業之所稱之為"旺鋪",有以下三個理由支撐:
1、本案住宅用戶為商鋪提供了固定而強大的消費群;
2、本項目周邊,擁有龐大的消費群體;
3、本案處于商業繁華的東方紅路段,附近商圈為德州最為繁榮的商業圈之一。繁華商圈核心位置,龐大固定消費群體,商業旺盛也應該在情理之中。
新領地/原始股:新的住宅小區的建設為項目的商業提供了旺盛的人流;本項目商業也尚未出售,是為原始股。
值得一提的是,該項目還可以作為德州商住結合的標志性典范形成強大的項目品牌力,實現"三動"效應:即在市場和同行中產生"震動",與周邊項目及市政條件形成有機"互動";對德州整體區域價值產生極大的"帶動"。
篇2：房地產項目總經理應該定位
房地產項目總經理應該如何定位
屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經理的時間已經一年零三個月了！從20**年從國美電器轉入地產，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經理應如何定位?
項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經理的角色定位！
一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者
房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。
承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。
二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件
房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經辦人態度都挺好。雖然有幾次等了一上午領導開會也沒來，但中午領導一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。
采用這招跑手續，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區走，經過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！
處理突發事件也很重要!在去年6月我剛負責明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張**經理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！
一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。
三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責
明天第一城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環境（周邊有大量代征綠地）、區位（奧運熱點區域）、競爭環境（當時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發展做出了貢獻。
在交房后實測中，我發現了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業，這部分面積肯定會淪落為物業公司出租創利工具，開發商無形當中受了損失。
在交房中，我特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。
在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業
公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。
在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責.
四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍
項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。
房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。我剛上任項目總經理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。
在我任職一年多時間里，項目共經歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經理孟文營、機電副經理張樹軍、及春節前上任的一期工程部經理張強、還有負責交房的人事行政部、商業部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.
增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯歡會上，項目為各部門優秀員工頒發了證書，再次號召每位員工把自己的發展目標與項目開發有機結合起來，調動一切積極因素，保工期、保質量。
重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。
總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。我相信，項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。
篇3：Z商業廣場物業服務項目定位管理模式
Z商業廣場物業服務項目定位及管理模式
一、項目概況
本商業廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區最大的專業市場。本商業廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經濟圈的交通核心樞紐。
本商業廣場是***產業經濟走廊，位于多年自發形成的成熟商貿財富區，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業街道，是**市政府規劃的****產業基地，為本商業廣場建設奠定了成功的基礎。本商業廣場以成為***區乃至全國最大的現代化、品牌化、規?；膶I市場為目標，規劃上立足于現代商業流通格局，以滿足辦公、貿易、倉儲、物流、營銷、交流的經營需要，本商業廣場進行功能配套、功能分區規劃設計，必將成為中國****商業廣場的第一品牌。
二、項目分析及定位
1、項目分析
1）物業屬性
本商業廣場屬專業商業項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業商業物業管理，物業管理服務上對本商業廣場的安全管理、、商戶服務、本商業廣場的VI設計、環境管理是重點。
2）服務對象
本商業廣場屬專業商業項目，商戶主要兩類：一是****的經營租戶，二是進入****采購的商戶。
2、物業服務項目定位
1）安全：全面安全防范服務體系，真正達到人人無憂。
全面安全防范服務體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內容。
2）舒適：優質物業管理服務創建和諧、優美、清潔、文明、生態的經營環境。
實行以租戶商戶為中心的管家式物業管理服務模式，寓管理于精細服務之中，使租戶商戶盡享尊貴服務。
3）現代：應用最新物業管理服務體系，提供本商業廣場物業管理服務。
4）一站式：提供包括房屋本體及設備設施維保、安全管理、清潔服務、綠化養護、車輛管理等在內的一站式物業管理服務，使租戶專心經營。
5）高效：快速服務響應機制，保證及時滿足租戶需求。
全面應用現代通訊技術、物業管理服務信息平臺、電腦管理系統，商戶需求盡在掌握之中。
3、本商業廣場物業管理服務要點
1）樹立本商業廣場物業整體形象
通過環境形象、廣場樓宇形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造本商業廣場良好整體形象。
2）安全管理
安全管理將成為本商業廣場物業管理服務的重中之重。開放式物業管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業廣場環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。
3）商戶服務
商戶服務是本商業廣場物業管理中的核心工作，一切管理服務以租戶需求為中心。為本商業廣場的經營商戶提供規范的一站式物業管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經營環境，同時營造濃厚的商業氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業管理中要與租戶建立良好的關系，真誠為租戶服務，從而留住租戶的心，培養忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發展壯大。
三、物業管理服務模式
本項目物業管理服務應采用全程一站式物業管理服務模式，即負責以下物業管理服務事務：
1）本商業廣場房屋本體建筑物、設備、設施的維修、管理；
2）本商業廣場車輛安全管理；
3）本商業廣場環境保潔；
4）本商業廣場綠化養護管理；
5）本商業廣場消防管理；
6）本商業廣場公共秩序維保和安全防范；
7）物業商戶服務及物業管理服務檔案、資料的建立、保存；
8)本商業廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經營管理；
9）租戶其它需求服務等。