淡市樓盤促銷全攻略

　　隨著連續5個月的成交低迷，連萬科、恒大都坐不住了。端午節前后，廣州萬科歐泊項目單價直降5000元/平米，沈陽恒大名都剩余房源折扣達7.6折。

　　還在觀望么?與其在泥濘的雨天中徘徊，不如爽快降價快速迎接晴天的到來。淡市促銷大法，似曾相識，一招鮮吃遍天，要選最適合自己的，你懂的。

　　一、儲客階段

　　主要為銷售階段做鋪墊的，一般采取促銷方式為對應折扣與減房款。

　　1.看樓積分

　　以來售樓處看樓的次數決定開盤購房時的優惠額度。

　　目的：保證現場人氣，增加上門;甄別客戶誠意度。

　　操作方式：

　　派發體驗→看樓積分卡→客戶上門看樓,即獲取相應積分→開盤時獲取相應折扣。

　　適用項目：位置較偏、上門量不足的普通住宅。

　　適用階段：“售樓處開放”至“開盤”期間。

　　案例：金眾藍鉆風景—積分卡：通過蓋章個數來確定開盤時選房額外優惠。

　　2.現金沖抵

　　如存/交2000元抵30000元等手段。

　　目的：甄別客戶誠意度;促進成交。

　　操作方式：交/存2000元→辦理VIP卡→開盤時減免30000元房款(具體金額可根據項目情況調整)

　　適用項目：所有項目

　　適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間。

　　3.現金增值、日進百/千金

　　從辦理VIP卡起，每日可返還相應金額，時間越長，金額越大。

　　目的：吸引客戶早日辦理相關誠意登記;促進成交。

　　操作方式：

　　(1)辦理VIP卡→每日進100元→開盤根據其累計天數的相應金額進行房價減免。

　　適用項目：普通住宅使用的較多。

　　適用階段：“客戶誠意度甄別”至“開盤”期間。

　　使用注意事項：開盤時間確定，控制可累計的天數。

　　二、銷售階段

　　(一)折扣、減房款

　　這可謂是最簡單、最直接，也是客戶最能接受、最有效的銷售方式，包括新盤低價入市，在售項目直接降價等。但是，這種方法對于前期已購房子的客戶是一種傷害，如果價格降幅較大的話，容易引發前期已購客戶的退房*。

　　1.折扣或直接降價

　　開盤當日額外折扣，比如恒大開盤策略便是“開盤必特價，特價升值”，其項目開盤都會有一定程度的折扣。

　　主要包括團購折扣、活動折扣、員工內部價、抽獎促銷等方式。

　　(1)團購折扣：通常某媒體出面組織團購者，或者開發商與某個單位聯合，名義上宣稱給于團購者，公務員、教師、五百強員工等特殊購房群體一定折扣，但實際上所有購房者都可以享受，說到底，還只是為了降價促銷。典型的如：搜房的購房卡。

　　(2)活動折扣：屬于借助當前熱點話題作為促銷訴求點的。例如，奧運期間，開發商以中國代表團的金牌獲取數目作為促銷點進行以一系列優惠。有綠地威廉公寓的簽訂合同前一日中國代表團所獲金牌數*3000元的總價優惠;萊英郡城的訂房日起，至奧運結束，中國隊拿金牌數量乘以1000的數額可直中扣除等促銷方式。

　　(3)內部員工價：內部員工價可達到購房人高關注度的目的。另外，還可以回避前期高價購房業主來鬧事，只有內部員工才能享受如此優惠的價格嘛，至于說最后是否賣給了內部員工，開發商是管不著了，反正只要銷售放量就行。

　　2.返現金、減總價

　　從總價或首期中直接減去部分金額，可定額，或根據不同房型送不同額度。

　　開盤：成交房號總價額外減4萬。

　　尾盤：如尾盤2房減6萬，3房減10萬。

　　持續銷售期：通過其他名義減房款，如贈送裝修禮券等。

　　3.特價/一口價

　　一般將低層單位或者較差戶型下調價格，取意頭好的整數。開盤、尾盤(剩余套數不多時)較常使用。

　　4.送月供

　　按照貸款7成30年計算，送1-3年月供，操作方式一般有如下2種：

　　(1)根據不同面積計算贈送的總金額，在總房款里減;

　　(2)每月將月供款打入客戶帳戶內。

　　一般客戶均會選擇第一種方案。此種促銷方式適用于小戶型項目。

　　(二)贈送面積

　　這一促銷方式也比較受客戶青睞，畢竟房價那么高，面積贈送會給客戶一種賺發了的感覺。

　　1.送露臺

　　露臺當然是不可以計入銷售面積的，所以開發商通常把贈送或大或小面積的露臺作為某個產品或某個戶型的賣點，當然這通常只能局限在別墅和洋房的范圍能，高層是無法實現的。

　　2.送閣樓

　　層高低于2.2米的建筑部分是不能計入銷售面積的，所以很多設計為尖形屋頂的頂樓都會贈送閣樓。這樣可以把原本不是很好銷售的頂樓的缺點弱化，甚至把缺點轉化為優勢。

　　3.送小院

　　與送閣樓的道理相同，轉化一樓的不良位置條件，送小院會博得很多老年人的親睞。另外大面積的庭院是別墅最大的賣點。

　　4.送空中花園

　　滿足都市人返樸歸真的心理。

　　5.送地下室

　　地下室不算容積率。送地下室通常是別墅和洋房的首層采取的銷售策略，當然有的是有產權，有的是有使用權。

　　(三)贈送物業管理費——常用手段

　　贈送物業管理費目前使用較普遍，與業主利益直接相關，效果較好。

　　適用項目：所有項目

　　使用階段：銷售階段(特別是困難期、尾盤)，常和老帶新活動結合。

　　(四)贈送實物

　　大件的、實用的、與購房相關的實物受歡迎度較高。

　　1.送裝修、送裝修套餐

　　(1)送裝修

　　適用于戶型可變性不高的項目。

　　高檔住宅、普通住宅均適用。今后的發展趨勢將是帶裝修銷售。

　　(2)送裝修套餐

　　提供2-3種不同標準的裝修套餐供客戶選擇，一般與百安居等專業公司合作。比如優品藝墅，就曾與百安居合作，提供600元/m2、800元/m2兩種套餐。

　　2.送家電、家私

　　送家電：常用的促銷手段，尤以空調最受歡迎。

　　送家私：多用于酒店式公寓。

　　還可以送筆記本、送水晶、送購物券、送禮籃、送門票等等。

　　(四)贈送使用權、體驗

　　車位和學

位最具吸引力。

　　1.送車位使用權

　　相當于將車位出售，或長期租用給固定客戶。

　　適用項目：適用于中高檔樓盤。

　　典型案例：香蜜湖1號、藍灣半島。

　　2.送名校學位

　　多用于與教育資源進行嫁接的樓盤，對有子女的家庭具有強烈的吸引力;

　　適用項目：大社區、中大戶型、中檔樓盤。

　　3.送商鋪使用權

　　適用項目：帶商鋪的項目，樓鋪互相促進銷售。

　　操作方式：購房即送0.5-2年的指定商鋪的免租使用期，同時以帶租約的名義促進該商鋪的銷售。

　　商鋪使用期間的每月租金由發展商給予商鋪業主。

　　4.送旅游

　　送國內外知名景點旅游，一般是項目風格的來源地;

　　適用時期：與節日、長假等結合。

　　典型樓盤：波托菲諾的意大利風情之旅、徽王府的徽派之旅。

　　5.高爾夫會籍

　　尤其適用于開發商自身有高爾夫球場的項目，在不在一個項目內都可以采用。

　　6.分時度假權益

　　全國性的開發商，在全國各地都有項目，尤其是在旅游景點擁有酒店式公寓的項目，開發商可以采取這樣送一些分時度假權益的策略。

　　(五)降低購房門檻

　　適用于中小戶型項目。

　　1.低首付、零首付、分期付首期

　　針對人群：高薪的月光族，年輕的置業者

　　適用項目：中小戶型項目。但由于目前購房門檻不斷提高，如客戶資金周轉短時間內有困難時，同樣適用于中大戶型項目。

　　操作方式：發展商墊付部分或全部首付資金，小業主分期返還，一般是入伙前還清。

　　注意事項：發展商承擔的風險較大，后續工作較繁瑣。

　　2.帶租約出售

　　適用項目：投資型物業(度假型物業、小戶型項目)。

　　操作方式：委托發展商進行出租，發展商按承諾回報率每月給業主返還租金。

　　注意事項：發展商必須有專門的物業公司進行后續招租工作。

　　3.付款方式折扣

　　不同的付款方式對應不同的折扣。比如，一次性付款95折的優惠，按揭96折的優惠。開發商通常都會把兩種付款方式設置相差一個折扣點。不過也有開發商，把兩種付款方式設置相差4~6個折扣點之多。

　　目的：促使客戶多交首期;通過合理的付款方式設定，達到價值最大化。

　　適用項目：普通住宅，豪宅項目較少適用。

　　(六)老帶新

　　所有項目的基本動作、有效法寶。既保證上門，又促進成交。

　　1.老業主介紹新客戶購買

　　操作方式：老業主介紹新客戶成功購買，新老客戶均有相應的獎勵機制，根據客戶的不同需求給予不同的獎勵方式。

　　效果非常好，一般所有項目均會采用此措施。它往往是成交低迷時最有效的手段。

　　例如，根據客戶特點及需求獎勵老業主大金中央空調(價格約10-15萬)，或者給老客戶贈送5000元天虹購物卡，新客戶3000元天虹購物卡等。

　　2.“老帶新”擴大化

　　操作方式：將“老”與“新”的界定范圍擴大，甚至不界定，以最大化的利用客戶資源。

　　聯動也是一種變相的“擴大化老帶新”。

　　(七)風險保障法

　　風險保障法是以降低消費者的購房風險意識，實現銷售目的的一種方法，但這類方法的可操作性較差，因此不常用。包括無條件退房、試住、自由換房、以舊換新和保價計劃等方式。

　　1.無條件退房

　　購買者只要一次性付清房款，在房子交付使用時，購房者如果要求退房，可以不說明任何理由退房，“立馬”一次性退還房款，并且給與一定額度的風險補償金。對于開發商來說，在現金為王的市場調整中，無疑有利于開發商快速回籠資金，但是購房者很少為此買單。

　　2.試住

　　試住，實際上是“先租后賣”，這樣做可以完全解除消費者的心理防御，“試住”一段時間不滿意即可退房，這跟水果小販們“先嘗后買”的策略如出一轍。

　　適合項目：精裝修公寓。

　　操作方式：客戶試住需交納一定數額的定金及簽署《預購(試住)合同書》，在簽署《預購(試住)合同書》后至入伙期間，發展商自行供樓，在入伙后正式試住物業，每月按照以規定的租金交納月租，在試住期任意時間內，客戶可將之前交納的租金抵作首期付款，再補齊首期付款后簽署《房屋買賣合同》，辦理產權過戶和銀行按揭手續，進入供樓階段。

　　在試住期滿，如客戶不想購房，發展商可以退回定金，收回物業，將物業再次出售。

　　這一招早先被香港人玩過，尤其在樓市低迷期，堪稱促銷的一大“撒手锏”，但也真有個別樓盤屆時退租現象嚴重。

　　3.自由換房

　　客戶在入住后可以自由換房。如購買了某家房產公司的商品房，住進去以后覺得不滿意，可以隨時換成該公司開發的其他在售的樓盤，換房時，原來購房的錢可以折算，多退少補。

　　但這種促銷方式無太多可取之處，一方面是增加開發商的銷售管理難度，另一方面是在調整期市場中，價格下降以后，資產折算方法雙方很難達到平衡。

　　4.以舊換新

　　這種方式是指業主可以通過將舊房出售以后的資金作為購新房的資金，購房者只需承擔其中的單差價，這樣普通購房者就可以短期內大大的減少了經濟方面的負擔。但這種方法更多的適合具備二三級市場聯動的大型房地產代理商操作，如易居中國、中原地產、合富輝煌等。

　　5.保價計劃

　　這種方法是業主在購房時得到開發商的一個價格承諾，在約定的一個時間段中，如果房地產市場走低，區域價格低于之前銷售價格，開發商愿意給業還差價。在20**年，上海夢想推出了“購買價格全面保 ，引起客戶的普遍關注，在新增項目上市以后引起熱銷場面?？梢钥闯?，在調整期的市場中，保價計劃與其他的風險保障項目，具有明顯的優勢。

　　三、促銷效果評估

　　不同促銷方式效果不一樣，為了實現項目價值最大化，企業可以對不同促銷方式進行評估，最終選定最適合最有效的促銷方式。如下表：

篇2：步行街樓盤促銷活動場地租用協議

　　步行街樓盤促銷活動場地租用協議

　　甲方：東莞__物業服務有限公司（**步行街）（以下簡稱甲方）

　　乙方：東莞__花園建造有限公司（以下簡稱乙方）

　　甲、乙雙方就租用甲方場地開展產品推廣活動事宜達成以下協議：

　　一.租用期限：20__年__月__日至20__年__月__日，共__天。

　　二.租用方式：甲方將位于**步行街指定推廣位置（臨時）租賃給乙方。面積為____平方米，具體位置詳見附件。甲方租賃給乙方的推廣位置上用紅線標出。

　　三.付款方式：甲、乙雙方簽訂本協議后，乙方即日將租賃費人民幣1500元正、稅金人民幣105元正付給甲方作為本次費用。

　　四.雙方權利和義務：

　　甲方權利和義務：

　　1.甲方必須尊重乙方合法權益，原則上不干涉乙方的正當推廣活動。

　　2.甲方在乙方執行活動期間，提供所需用水、電源、桌子一張、椅子兩張、光管兩支、插座一個、絨布一張及相應的保安措施，如乙方活動發生問題，需甲方協助解決時，甲方給予配合和協助。

　　乙方權利及義務：

　　1.乙方在甲方場地推廣活動前，必須提供營業執照及有關證件給甲方備案 （如衛生合格證等）。

　　2.乙方必須按協議按時支付推廣位置租賃費予甲方，若乙方付款逾期，甲方有權立即終止本協議。

　　3.乙方可在租賃推廣位置進行本公司系列產品展示，在甲方指定范圍內派發本產品宣傳資料。

　　4.乙方在甲方促銷或推廣時，必須執行甲方促銷或推廣營業時間（早上 10：00 至晚上9：30），如不執行上述規定營業時間，第一次口頭警告，第二次作自動違約處理。

　　5.乙方在甲方場地活動時，如甲方需要臨時收回協議書指定場地，乙方應當即配合撤場，甲方在日后將耽誤相應的天數補回乙方。

　　五.補充說明：如乙方需要增加推廣位置活動，經甲方同意，可在指定時間位置進行推廣活動。

　　六.如乙方無違約行為，協議期滿后，在同等條件下，乙方享有優先續約權。

　　七.本協議在履行中如發生爭議，由雙方協商解決。

　　八.本協議正本一式貳份，甲、乙雙方各執一份，經雙方授權代表簽名并加蓋雙方單位公章之日起生效，雙方應自覺遵守，共同履行。

　　甲方：東莞市**物業服務有限公司 乙方：東莞**花園建造有限公司

　　簽名：簽名：

　　20__年__月__日20__年__月__日

篇3：樓盤促銷短信廣告投放計劃

　　***居發送短信內容

　　為配合**居剩余單位的消化,結合"五月獻禮"的信息,建議本周四、周五各進行一次短信投放。具體投放要求如下:

　　投放時間段:

　　5月15日下午15:00PM、16日上午11:00 AM

　　投放內容:

　　**居,品質大盤領袖!五月獻禮:準現樓單位每平方僅2880元起,買樓送名校學位及名牌家電,數量有限,恭迎駕臨。咨詢熱線:28******

　　所選數據:

　　發送短信數據由*媒體提供,詳見附件一精選數據列表

　　(略)

　　**居 策劃部

　　20**-5-13

　　附件一: 精選數據列表:***居 (備注:以下數據由*媒體提供)

　　1、私營企業主和個體戶 25687

　　名單描述:他們均是自己開創公司。并且在員工人數或經營規模都是良好的。他們是高檔消費品消費主力。對于汽車,房產的推廣是非常有效的。

　　篩選條件:年齡在25-35歲

　　主要受眾特征:處于事業的黃金時期,有強烈的購買欲。

　　最近更新日期:即時更新

　　*鎮18235

　　*7452

　　2、車主(車價格在10萬左右的人群) 20946

　　名單匯集了個人購買汽車的車主名單。他們有穩定的高收入,是高消費一族。

　　可篩選字段-車輛品牌/車牌號碼/區域/