20**物業管理師管理實務考試預測試題及答案（2）
1．物業服務企業挪用住房專項維修資金的法律責任有：（ ）。
A．由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住房專項維修資金，沒收違法所得
B．可以并處挪用金額3倍以下的罰款
C．構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任
D．情節嚴重的，應由頒發資質證書的部門吊銷其營業執照
答案：A,C,
解析：物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，由縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任；由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
2．下列屬于禁止從住宅專項維修資金中列支的費用有：（ ）。
A．依法應由建設單位承擔的住房共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用
B．依法應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用
C．人為損壞住房共用部位、共用設施設備所需的修復費用
D．根據物業服務合同約定，應當由專項維修資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用
答案：A,B,C,
解析：選項D是錯誤的。因為根據物業服務合同約定，應當有物業服務企業承擔的住宅共用部位．共用設施設備的維修和養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
3．住房專項維修資金的使用，應當遵循（ ）的原則，任何單位和個人不得挪作它用
A．公開透明
B．資金使用量小
C．受益人和負擔人相一致
D．方便快捷
答案：A,C,D,
解析：住宅專項維修自己的使用原則
4．在售后公有住宅專項維修資金規定中，售房單位交存的住房專項維修資金，（ ）從售房款中一次性提取。
A．多層住宅按照售房款的20%
B．高層住宅按照售房款的30%
C．多層住宅按照售房款的30%
D．高層住宅按照售房款的20%
答案：A,B,
解析：出售公有住房的，業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
5．關于住宅專項維修資金的使用，下列說法正確的是：（ ）
A．住房專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷．公開透明．受益人和負擔人相一致的原則
B．開發建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用
C．代收代管單位在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國有關規定和業主大會的決定，將住房專項維修資金用于購買一級市場國債
D．代收代管單位可以將住房專項維修資金用于購買股票和公司債券
答案：A,B,C,
6．商品住房共用設施設備的維修、更新和改造使用，按（ ）種方式從住房專項維修資金中列支。
A．由相關業主按照各自所交存住房專項維修資金的比例分攤
B．由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住房專項維修資金的比例分攤
C．由相關業主和公有住房售房單位按照擁有物業建筑面積的比例分攤
D．由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤
答案：B,D,
解析：考點“住宅專項維修資金的分攤規則”。
7．物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務應承當的法律責任是：（ ）。
A．由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正
B．處1萬元以上3萬元以下罰款
C．由資質審批部門責令其限期改正
D．吊銷其資質等級證書
答案：A,B,
8．二級資質物業服務企業可以承接（ ）物業管理業務。
A．30萬m2以下住宅項目
B．20萬m2以下非住宅項目
C．8萬m2以下非住宅項目
D．20萬m2以下住宅項目
答案：A,C,D,
9．按照有關規定，直轄市人民政府房地產主管部門負責（ ）物業服務企業資質證書的頒發和管理。
A．一級
B．二級
C．三級
D．四級
答案：B,C,
10.下列哪些屬于物業服務企業的三級資質的條件：（ ）。
A．注冊資本人民幣100萬元以上
B．物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人
C．物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
D．建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。
答案：C,D,
解析：解題分析：三級資質，注冊資本人民幣50萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人
1．下列哪些是物業服務企業一級資質的條件：（ ）。
A．注冊資本人民幣500萬元以上
B．物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人
C．物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
D．管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于80%
答案：A,C,
解析：一級資質中，物業管理專業人員以及工程．管理．經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人；管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%
2．對物業服務企業實施資質管理的主要原因是：（ ）。
A．針對當前我國物業管理的發展現狀，有必要加強對物業服務企業的資質管理，把好市場準入關
B．針對物業服務企業的管理服務特性，有必要對物業服務企業建立市場準入和清出制度
C．針對物業管理的專業特性，需要實行企業資質審批制度
D．針對物業管理的經濟特性，需要實行企業資質審批制度
答案：A,B,C,
3．物業管理的專業化要求（ ）
A．物業服務企業必須具備一定的資質等級
B．物業管理從業人員必須具備一定的職業資格
C．物業服務企業有專門的管理工具設備
D．物業服務企業運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理
答案：A,B,C,D,
解析：考點“物業管理的三個基本特征之一專業化特征”。
4．下列說法正確的是（ ）
A．物業服務合同是業主和物業服務企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議
B．物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎
C．物業服務企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的
D．物業服務合同確立了業主和物業服務企業之間被服務者和服務者的關系
答案：A,B,C,D,
解析：考點“物業管理活動的基礎是物業服務合同”
5．業主對房屋等建筑物的管理方式，主要有（ ）
A．是業主自己進行管理
B．業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司
C．業主選聘物業服務企業進行管理
D．其他方式
答案：A,B,C,
解析：業主對房屋等建筑物的管理方式共有三種“自管．合作．選聘”
6．下列各項中，屬于物業管理基本內容的是（ ）。
A．房屋維修養護
B．清潔衛生
C．安全防范
D．代收供水、供熱費用
答案：A,B,C,
解析：物業管理的基本內容包括：一是對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括提供清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務。
7．下列關于物業管理的表述中，正確的是（ ）
A．物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的活動
B．對于房屋等建筑物的管理，業主都應選聘物業服務企業來進行管理
C．物業服務企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的
D．物業管理的內容由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定
答案：A,C,D,
解析：對房屋等建筑物的管理方式包括三種，選聘物業服務企業進行管理，只是其中的一種。所以B選項是錯誤的。
8．市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于（ ）
A．強調業主在市場活動中的自主權
B．強調物業管理活動必須納入市場秩序，
C．為業主提供管理與服務
D．為物業管理企業提供服務
答案：A,B,
解析：市場原則作為物業管理活動的前提條件，主要目的在于兩點即AB。
9．《物業管理條例》調整和規范的范圍包括（ ）。
A．住宅物業管理
B．非住宅物業管理
C．城市
D．農村
E．業主自行管理
答案：A,B,C,D,
解析：考點“《條例》調整的范圍”
10．物業管理的基本特征包括（ ）
A．產業化
B．社會化
C．專業化
D．標準化
E．市場化
答案：B,C,E,
解析：考點“物業管理的三個基本特征”
1．（ ）是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本
行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。A．總登記
B．初始登記
C．變更登記
D．轉移登記
答案：A
2．業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額（ ）的，應當及時續交。
A．30%
B．60%
C．40%
D．50%
答案：A
3．住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位．共用設施設備保修期滿后的（ ），不得挪作他用。
A．維修
B．養護
C．裝修
D．維修和更新、改造
答案：D
4．業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院（ ）。
A．訴訟
B．予以撤銷
C．依法裁定
D．調解
答案：B
5．業主對建筑物專有部分享有（ ）的權利。
A．占有
B．使用
C．收益
D．占有、使用、收益和處分
答案：D
1、業主（）參加業主大會會議。
A.必須本人
B.可讓物業使用人
C.可以委托代理人
D.不可以委托代理人
2、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經（）以上的業主提議，業主委員會應當 組織召開大會臨時會議。
A.10%
B.20%
C.30%
D.50%
3、召開業主大會會議，應當于會議召開（）以前通知全體業主。
A.7日
B.10日
C.15日
D.20日
4、住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的（）。
A.物業管理公司
B.行政主管部門
C.公安派出所
D.居民委員會
5、業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權（）以上通過。大會作出制定和修改公約，議事規則 ：選聘和解聘物業管理企業，專項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經管理區內全體業主所持投票權（） 以上通過。
A.1/3；1/2
B.1/2；2/3
C.2/3；1/2
D.1/2；3/4
1、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（）
A.臨時委托合同
B.物業管理服務協議
C.前期物業服務合同
D.臨時性合作協議
2、建設單位應當在銷售物業之前，制定（），對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
A.管理契約
B.住戶手冊
C.管理規定
D.業主臨時公約
3、建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害（）的合法權益。
A.業主
B.物業使用人
C.住宅區居民
D.物業買受人
4、住宅物業建設單位，應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規 模較小的，經物業所在地房管理部門批準，可以采用（）方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
A.協議
B.批準
C.推薦
D.選派
5、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含（）約定的內容。
A.公共維修資金
B.物業裝飾裝修
C.前期物業服務合同
D.公用面積分攤
1、《物業管理條例》第一條規定：為了規范物業管理活動，維護（）的合法權益，改善人民群眾的生活 和工作環境，制定本條例。
A.業主
B.物業管理企業
C.開發建設單位
D.業主和物業管理企業
2、條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由（）按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
A.業主
B.物業管理企業
C.業主和使用人
D.業主和物業管理企業
3、縣級以上地方人民政府（）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
A.房地產行政主管部門
B.工商行政管理部門
C.小區管理辦公室
D.物業管理協會
4、業主大會應當（）物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
A.代表
B.維護
C.代表和維護
D.領導和保護
5、一個物業管理區域成立（）業主大會。
A.一個
B.二個
C.多個D.不限
1、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中，規定北方地區居室內溫度不得()。
A.高于16°
B.低于16°
C.高于20°
D.低于20°
2、建設部對住宅小區物業管理服務質量的具體要求中，規定新建小區公共綠地人均()平方米以上。
A.0.5
B.1
C.2
D.3
3、建設部對住宅小區物業
管理服務質量的具體要求中，規定對管理單位的評議滿意率達()。A.90%
B.95%
C.98%
D.100%
4、實行()管理是指把設施的運行分為優、良、差三個級別，對不同級別的設施運行采用不同的管理措施。
A.動態
B.靜態
C.多元化
D.狀態化
5、對于住宅小區物業實行狀態化管理是因為()。
A.管理者的管理手段在不斷地變化
B.住宅小區的居民在不斷的變化
C.物業在使用過程中不斷地發生變化
D.物業管理企業經常發生變化
答案：1.B 2.B 3.B 4.D 5.C
篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
___年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。
A. 可任選其中一個作為中標人
B. 應以報價最低的為中標人
C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
D. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
A. 各業主分別B. 業主大會
C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由()制定。
A. 建設單位B. 購房人
C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。
A. 設計工作B. 工程監理工作
C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。
A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立
C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
A. 建設單位B. 業主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業
C. 裝修施工人員D. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。
A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結構B. 木結構
C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預防性維修D. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。
A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任
D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。
A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示
D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。
A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。
A. 物業服務成本B. 物業服務支出
C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業管理企業B. 全體業主
C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位
26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。
A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業主商議決定
D. 與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導價
C.業主定價
D.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
A. 業主B. 建設單位
C. 施工單位D. 監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。
A.管理服務費B.審批費
C.施工現場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
A.國務院建設主管部門
B.省、自治區人民政府建設主管部門
C.省、自治區人民政府房地產主管部門
D.直轄市人民政府房地產主管部門
E.設區的市的人民政府房地產主管部門
32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。
A.企業法定代表人的身份證明
B.企業總經理的身份證明
C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
E.物業服務合同
33.物業管理招標的主體包括( )。
A.物業管理企業 B.物業建設單位
C.業主大會 D.業主委員會
E.物業所有權人
34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要
D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同
E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。
A.業主公約經業主大會通過后生效
B.業主公約對全體業主具有約束力
C.業主公約對物業管理企業具有約束力
D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力
E.業主公約僅有道義上的約束力
36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用
C.建設單位應承擔此次事故的全部費用
D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。
A.居住B.公共
C.商業D.工業
E.其他
38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
A.物業管理B.物業經營
C.政策性虧損補貼D.物業大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業管理企業利潤總額包括( )。
A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤
C.投資凈收益D.營業外收支凈額
E.補貼收入
41.物業服務支出的構成不包括( )。
A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
B.物業管理企業財產保險費用
C.物業共用部位、共用設施設備保險費用
D.管理服務人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導價
C.市場調節價D.業主定價
E.政府與業主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業管理經費的不足
B.共用部位、共用設施設備的大修
C.共用部位、共用設施設備的更新
D.共用部位、共用設施設備的改造
E.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。
A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動
C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
E.物業服務費用中不包括法定稅費
45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業管理企業B.物業管理專業人員
C.業主委員會D.建設單位
E.物業使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂，建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理
5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)
問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)
問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)
問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)
20**年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準：
(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準：
第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準：
1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；
2、調整優化管理服務工作流程；
3、加強安全管理，公共秩序管理；
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；
5、加強小區衛生管理工作；
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準：
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；
(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
篇3：物業管理師實務技能模擬試題
物業管理師實務技能模擬試題
一、情境題
1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？
2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？
3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。
4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？
5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？
6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？
2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？
3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？
三、方案設計
1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。
2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。
3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。