新建物業承接查驗標準參考

　　序號 類別 標準

　　1 資料 以下資料名稱供參考，具體請參照項目實際情況及各地政府主管部門的相關要求。

　　1.1 "規劃資料

　　" "1、項目規劃圖。

　　2、建設用地規劃許可證等用地批準資料。

　　3、建設工程規劃許可證、項目詳細規劃批復等項目批準資料。

　　4、施工許可證。

　　5、用水、用電指標批文。

　　6、建筑物命名、更名審批資料。"

　　1.2 產權資料 "1、土地使用權出讓證明。

　　2、地界界樁放點報告。

　　3、房屋產權清冊。

　　4、物業服務房、業委會用房、會所等配套設施產權清冊。"

　　1.3 竣工驗收資料 "1、竣工總平面圖。

　　2、單體建筑、結構、設備、附屬配套設施竣工圖。

　　3、地下管網竣工圖。

　　4、綠化竣工圖。

　　5、工程竣工驗收備案證明、工程規劃驗收合格證明。

　　6、單體工程竣工驗收證明(每一份施工許可證對應一份竣工驗收證明)。

　　7、消防、電梯、供電、燃氣、人防工程、隱蔽工程、安防系統等竣工驗收合格證明。"

　　1.4 技術資料 電梯資料 "1、電梯廠家提供的資料：

　　a.裝箱單;

　　b.產品出廠合格證;

　　c.機房井道布置圖;

　　d.安裝說明書;

　　e.使用維護說明書(含潤滑匯總表、電梯功能表和符號及代號說明)

　　f.動力電路和安全電路的電氣原理圖

　　g.緊急救援和緊急電動運行(如果有)說明;

　　h.安全部件：門鎖裝置、限速器、安全鉗、及緩沖器型式試驗報告結論副本，其中限速器與漸進式安全鉗還須有調試證書副本。

　　2、安裝單位提供的資料：

　　a.電梯安裝工程施工技術資料;

　　b.安裝過程中事故記錄與處理報告(如有);

　　c.變更設計的證明文件(如有);

　　d.自檢記錄、檢驗報告及(電梯合格后)檢驗合格證

　　e.電梯鎖梯鑰匙、轎內小門鑰匙、廳門三角鑰匙、控制柜鑰匙每梯至少各2把。"

　　變壓器資料 "1、維護使用說明書。

　　2、出廠技術參數。"

　　環網柜資料 "1、維護使用說明書。

　　2、專用操作工具。"

　　低壓配電柜資料 "1、斷路器維修、使用、安裝說明書。

　　2、電容控制器使用、維護說明書。

　　3、高、低壓配柜系統圖。

　　4、進線柜、聯絡柜、市發電切換原理圖。

　　5、低壓配電柜電氣竣工圖。

　　6、低壓配電線路峻工圖。

　　7、電纜鋪設記錄。

　　8、線路及電力電纜試驗記錄。

　　9、專用操作工具。"

　　發電機組資料 "1、發電機、電動機檢查試運轉記錄。

　　2、維修使用說明書。

　　3、柴油機(中文版本)技術參數說明書。

　　4、發電機技術參數說明書。

　　5、發電機試車驗收合格證。

　　6、專用操作工具。

　　7、環保驗收合格證。"

　　給排水系統資料 "1、生活泵控制原理圖、PLC、變頻器、顯示屏維護使用說明書。

　　2、各類泵出廠合格證。

　　3、各類閥門維修使用說明書。

　　4、生活飲用水檢測報告、合格證或二次供水衛生許可證明。"

　　消防系統資料 "1、消防主機、聯動柜使用說明書(包括主機操作、修正密碼)。

　　5、消防報警地址碼清單。

　　6、濕試報警閥維護使用說明書。

　　7、消防泵、噴淋泵控制柜電氣原理圖。

　　8、消防報警系統圖。"

　　安防系統資料 "1、門口機、門禁、倒閘、監控中心各設備維護使用說明書;

　　2、居家安防編程使用說明書;

　　3、弱電防雷測試報告;

　　4、安防系統圖;

　　5、產品質量檢驗合格證書;

　　6、安防子系統的重要監控設備需具備國家CCC認證;

　　7、弱電系統施工圖。"

　　防雷系統 "1、防雷接地電阻檢測記錄。

　　2、防雷引下線焊接記錄。"

　　電氣及廚衛設備 "1、電氣設備試驗調整記錄、電氣設備絕緣檢查記錄、電氣設備送電驗收記錄。

　　2、廚、衛器具檢驗合格證。

　　3、通風機風量測量調整記錄。

　　4、空調器性能測定調整記錄。"

　　其他資料 "1、室內空氣檢測合格報告。

　　2、儀器儀表檢測合格證明。

　　3、房屋測繪資料。

　　4、小區水電平面圖。

　　5、各樓層及戶型平面圖、水電線路圖。

　　6、住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　7、各期售樓資料(樓書、銷售承諾等)。

　　8、所有設施設備產品合格證、隨機資料(使用說明書、檢驗報告)、隨機專用工具及清單、隨機鑰匙及設備房鑰匙。

　　9、所有設施設備安裝、測試、驗收記錄。

　　10、所有設施設備質保期內作業計劃、質保期限及內容和其它服務承諾。

　　11、所有設施設備供應商及安裝單位的聯系人、電話、地址等資料。"

　　1.5 音像資料 "1、建筑物前、后、側、立面照片或效果圖。

　　2、內外景觀照片或效果圖。

　　3、建筑小品照片或效果圖。

　　4、工程奠基、開、竣工典禮、重要領導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像。

　　5、建筑主體、隱蔽工程等重點部位事故處理原狀及處理后的照片、錄像。"

　　1.6 合同 "1、所有設施設備采購及安裝合同電子版或復印件(不包含其中的專利、價格和保密條款等)。

　　2、開發商針對配套簽署的各種協議(如：水/電/氣/電視/電信/網絡等協議、垃圾清運協議、公交配套協議、幼兒園/學校/醫院等協議等)。"

　　2 共用部位

　　2.1 屋面 "1、屋面地坪找坡準確，屋面細石混凝土保護層及女兒墻無明顯空鼓裂縫。

　　2、天溝部位及排水口周邊防水卷材鋪貼密實，天溝排水通暢，整個屋面24小時盛水無滲漏，無明顯積水。

　　3、瓦屋面瓦片排列應整齊、平直，搭接合理，接縫嚴密，無殘缺瓦片。

　　4、屋面排水口有排水篦子。

　　5、屋面在排水地漏堵塞情況下應有相應措施，保證積水不會溢流至樓梯通道。

　　6、屋面突出物安裝牢固，有避雷防護。"

　　2.2 外立面 "1、表面無明顯射影和波紋，面磚鋪貼平整、橫平豎直無空鼓，面磚間隙均勻、勾縫密實。

　　2、外墻涂料粉刷無漏刷、無色差，外墻不滲水。墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通直，細砂批嵌均勻無接口，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊;涂料均勻，無色差，無接痕，無污染，收頭清爽。"

　　2.3 內墻面 墻面平整，斜板表面平整。

　　2.4 首層大堂、各樓層、電梯廳 1、地磚、墻磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，無缺棱掉角，磚縫均勻順直。

　　2.5 人行樓梯、走道、欄桿 "1、地磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，無缺棱掉角，磚縫均勻順直。

　　2、樓梯踏步尺寸一致，無大小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整度允許偏差小于4mm。

　　3、樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整。"

　　"1、欄桿焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩子批嵌密實，欄桿高度、間隙符合設計規范。

　　2、鐵質欄桿接口焊接嚴密，油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣，毛刺等。表面平整度允許偏差3mm，接縫直線度允許偏差2mm，接縫高低差允許偏差0.5mm。"

　　2.6 公共陽臺 除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，不漏水。

　　2.7 門窗 "1、門窗安裝牢固，安裝位置符合設計要求。

　　2、門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現象，五金配件齊全，位置正確。

　　3、門窗框扇門窗表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現象。

　　4、門窗滑槽內無垃圾，排水孔通暢，玻璃無劃傷、氣泡。

　　5、硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設計要求，硅膠邊緣整齊，光滑。

　　6、樓道窗高度距地0.9米以上，低于0.9米需要設置防護欄。"

　　2.8 各類門 "1、門扇開啟靈活，無自開、自關、回彈現象。

　　2、門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻。

　　3、框的正、側面垂直，允許偏差小于3mm，框的對角線允許偏差小于3mm。

　　4、框與扇，扇與扇搭接寬度為1.5~2.5mm，高低差小于2mm。

　　5、門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準確，牢固，表面整潔無污染，油漆涂膜無缺損、劃傷，門鎖開關靈活、鑰匙插入拔出無卡阻現象。

　　6、電表箱、水表井、管道井、水表箱、弱電箱及電梯機房門等同類門使用通鎖。

　　7、各設備房門安裝防鼠板。"

　　3 共用設備

　　3.1 配電系統 配電室 "1、有自動通風系統，干式變壓器有超溫報警器(報警信號引至控制中心)、風機散熱裝置。

　　2、高低壓配電室、變壓器房、發電機房地坪應高于周邊排水位，正上方及周圍沒有浸水、滲水、滴漏可能，無給排水管道穿行。

　　3、有防止靠近危險設備的警戒線(寬度約10cm的黃色地磚鋪設)，黃色警戒線內鋪絕緣墊。

　　4、維修專用工具配置齊全，配置配電系統模擬盤，配置滅火器和應急燈。

　　5、變壓器頂端無照明燈具。

　　6、配電室內商業用電與居民用照明電分路控制。

　　7、變壓器與配電柜安裝在一個房間的有安全隔離防護欄。

　　8、設備房門上有相對應設備房標識。

　　9、通訊設備、電纜進線口封堵嚴密;變電所、配電室入口安裝防鼠板。

　　10、地下配電室內需設置積水坑及強排措施。"

　　電纜 "1、電纜規格應符合規定，排列整齊，相色應正確，無機械損壞。

　　2、標志牌應裝設齊全、正確、清晰。

　　3、電纜的固定、變曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列等應符合要求。

　　4、電纜終端、電纜接頭應按牢固，接地良好;電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。

　　5、直埋電纜路徑標志應與實際路徑標志相符。

　　6、驗收時應提交下列資料和技術文件。

　　A.設計資料圖紙、竣工圖。

　　B.制造廠提供的產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙等技術文件。

　　C.電氣試驗清單。"

　　配電柜、箱 "1、配電箱盤面垂直，箱體高50cm以下，允許偏差1.5mm，箱體高50cm以上，允許偏差3mm。

　　2、需在配電箱、柜門內側張貼過膠后的電器原理圖。

　　3、配電箱、柜內的設備、元件齊全，接地正確，線材色標正確，排列清楚，各開關有標示，接觸嚴密。

　　4、室外配電箱接地良好，照明、插座須設置漏電保護措施。

　　5、強電插座與弱電插座之間需保持至少300mm的間距。"

　　發電機房 "1、機油箱房間應設置防爆燈，發電機應配備兩套蓄電池(一用一備)，如果發電機沒有配備充電器模塊，需另配備浮充充電器，發電機的自動轉換柜應有自動及手動轉換功能。

　　2、機組安裝基礎做減振措施，在發電機房安裝高效吸音板降低機房傳出的噪音。

　　3、控制柜應設置市電斷電測試按鈕，送排風系統應設置斷電延時裝置。

　　4、發電機房位置設置在地下車庫，地下車庫高度應滿足2.5米凈高，以滿足油罐車進出;油箱的進油口設置在方便車輛進出并可裝卸位置，方便加油;油箱上設置直徑不小于2寸可直到地面的透氣彎管，設置油位管;油箱設置液位管，各進出油口安裝球閥。

　　5、發電機房要有足夠的通風，一般發電機房的出風口面積是發電機散熱器面積的1.5倍，機房的進風口面積是發電機散熱器的1.8倍。

　　6、發電機排煙管道做保溫處理。

　　7、發電機組要有工作接地，油箱和共有管道要有防靜電接地措施。

　　8、地面做排水溝通往機房外，機房外設置排水坑。"

　　照明 小區室外照明、車庫照明、景觀照明、陽臺燈具安裝應按設計要求施工(室外照明\泳池照明必須配置漏電保護裝置)。

　　管道井/溝 "1、管道井/溝內應無雜物，設置排水地漏，蓋板齊全。

　　2、溝渠井配置有防震功能的活動井蓋。"

　　公共電源開關、插座、燈具 "1、照明開關、插座安裝距地高度需按相關規定安裝高度，并列安裝高差允許偏差0.5mm。

　　2、每戶內面板高差允許偏差5mm，面板的垂直度允許偏差0.5mm，并列安裝的高差允許偏差2mm

　　3、線材色標合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線，接地接觸緊密，線徑符合設計要求。

　　4、陽臺、廚房及衛生間插座應為防水型。

　　5、室外公共照明采用分區間隔、定時開關控制，樓梯間照明應采用聲光控紅外感應開關控制。"

　　電表 "1、滿足抄表到戶要求。

　　2、安裝符合設計及國家規范要求。"

　　3.2 給排水系統 泵房 "1、水泵在安裝時，出水口的止回閥與軟接中間最好用短管連接，短管上方要有放氣閥。

　　2、水泵電機的控制柜與水泵機組隔離?？刂乒窆竦讘叱龅孛?0cm以上。泵房設置有匹配的排水溝、積水坑和排污泵，積水坑應安裝高水位報警并連到控制中心。

　　3、水泵變頻控制系統應具備：

　　A.PLC、變頻器運行過程出現故障時，應有故障代碼指示及故障記錄查閱。

　　B.該系統在突然斷電后又恢復正常供電時，該系統應可以自動復位。

　　C.根據現場實際情況，應可以設置供水壓力的上限、下限。

　　D.根據現場實際情況，應可以設置每臺泵運行切換時間。

　　4、設備在維修時，相應的每臺泵應能退出自動切換運行程序，并可復位。

　　5、泵房內宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或電機外形尺寸四周有不小于0.7m的通道確定。

　　6、生活水管表面應刷綠色。

　　7、水泵基座四周應設置排水溝。"

　　各類管道 "1、給水管

　　 A.每層管道內應設支架，管卡埋設牢固，管卡與管子接觸緊密。

　　 B.各類給水管網應有功能及流向標識，各閥門應有控制范圍及狀態標識。

　　 C.給水閥門的位置準確，開關嚴密、靈活。

　　 D.水表安裝位置正確、平整，水表進水口中心距地面高度偏差不大于20mm。

　　 E.變頻供水的小區，每個單元裝設單向閥，防止主戶水表反轉。

　　 F.每個單元必須安裝有單獨的總閥，室外供水管網合理設置分區閥門，末端設自動排氣閥，低端設排空閥等。

　　 G.明敷管和管道井應將管接口麻絲和管子口污物清理感干凈后，刷銀粉漆二度。

　　 H.所有的給水管(含熱水管)都經試壓且符合規范標準。

　　 I.所有的主給水管要有原始的沖洗記錄。

　　 J.地下給水管道在回填土之前，物業公司應核對圖紙并注明給水管暗埋的深度及材料類型。

　　 K.室內暗敷管道需用紅線標明管道的準確位置范圍。

　　2、排水管

　　 A.排水管每戶潔具留口位置準確，廚房、衛生間地漏高出地坪0.5～1cm，陽臺地漏低于地表面0.5 cm，地漏地濾鐵網安放穩固。

　　 B.檢查口位置正確，清掃方便。

　　 C.排水管安裝完畢后，應將管道井垃圾和檢查門處管子口污物清理干凈。

　　 D.所有排水管灌水通球試驗做到不滲不漏，排水通暢。

　　 E.各類排水管網應有功能及流向標識，管道標有排水類型。

　　 F.高層樓宇PVC排水立管中間應設置彎頭，最下部應設置鑄鐵管，防止硬質物破壞。

　　 G.頂層排水管口安裝有防護箅子，避免雜物掉入。

　　 H.雨水、污水分流排放。主給排水管線坡度需不小于0.5%，室外地埋管線不足1.2米時，做管道保溫處理(北方地區)。

　　3、空調水管

　　 A.按規范每層應裝伸縮節，伸縮節安裝高度應統一。

　　 B.管道支承件的間距應統一，立管φ75以上的支承件間距不大于2m。

　　 C.立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。

　　 D.所有管道不堵不漏，排水通暢。

　　4、雨水管

　　A.按規范安裝伸縮節，伸縮節安裝高度應統一。

　　B.管道支架的間距應統一，立管φ75以上的支架間距不大于2m。

　　C.立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。

　　D.雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線。

　　E.天臺雨水排水口設置有排水篦子

　　F.所有管道不堵不漏，排水通暢。"

　　水箱/池 "1、排水管設置在水箱底部，水池底部應有坡度。

　　2、最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑。

　　3、水池內壁貼瓷片，水池內爬梯應采用不銹鋼材料，溢水管口和水池出氣管口應用不銹鋼網封管口;水池人員入口應設不銹鋼網并加不銹鋼蓋密封加鎖。

　　4、水箱設置水位監視鏡、水深標尺、檢修爬梯和高低水位報警裝置，報警信號應傳至監控中心。

　　5、水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設置在水箱最低處，

　　6、地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥。

　　7、水池底部安裝吸水管、泵房內可以安裝管道泵、便于水箱清洗;較大條容量的地下儲水池應分為兩部分，兩個水池的出水管用環管相連，當清洗水池時關閉一個水池的出水管，使用另一個水池，保證清洗水池時不影響居民生活。"

　　水表 安裝符合設計及國家規范要求，設置在便于抄表部位。

　　3.3 燃氣系統 調壓箱 安裝應符合當地法規規定。

　　燃氣表 燃氣表安裝在室外時，應統一置于燃氣表箱內，并加鎖。

　　燃氣管 "1、管道安裝每層應設套管，套管高出地坪8-10cm，頂棚處與頂棚平。

　　2、立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。

　　3、供氣管道需具有燃氣標識及供氣方向標識。

　　4、煤氣管明敷，離墻面3.5～4cm。

　　5、煤氣管每層加管夾，安裝位置準確牢固

　　6、管道安裝完畢后應將接口和管壁清理干凈，作防腐處理及標識。

　　7、試壓檢驗無泄漏。"

　　報警裝置 高層地下室燃氣主管通過部位需加裝報警裝置，報警信息聯動到監控中心。

　　3.4 消防系統 泵房 "1、設備周邊有維修空間(特別是頂端有吊裝空間)，水泵上方安裝能承重2T的掛鉤。

　　2、水泵與電氣控制柜需要分隔設置;配備和房間面積相匹配有定時功能的排氣扇。

　　3、水箱有水位顯示裝置及水箱高低水位報警裝置，報警信號到控制中心。

　　4、要有匹配的排水溝，要有排水坑，并安裝超高水位報警裝置，報警信號到中心。

　　5、設置有內線電話。

　　6、各管道、閥門有狀態標識。"

　　消防栓滅火系統 "1、消防栓系統在最高位置設置自動排氣設備。

　　2、高層建筑消防給水系統應采取防超壓措施。

　　3、消防箱玻璃無破碎，標識齊全，箱內配件齊全，箱內報警按鈕測試正常。

　　4、消防栓無漏水，管網刷紅色油漆。

　　5、高層建筑單元設置管道閥門，地下車庫建議在易凍位置設置分區控制閥門、靠近室外位置消火栓設置單獨閥門控制。

　　6、北方地區的半地下室、一層樓北側消火栓需要采取防凍措施。"

　　噴淋系統 "1、消防、噴淋供水主泵開停應設計為遠程控制，可以在監控中心直接開停。

　　2、設置生活給水與消防水系統的聯通閥門，閥門平時處于關閉狀態。

　　3、系統必須設計排氣閥及泄壓閥。消防泵噴淋泵出水口應安裝排空閥。

　　4、消防水泵房應設置集水井及自動排污泵，安裝高水位報警系統，將報警信號引至控制中心。

　　5、水流指示器、信號閥、濕式報警閥報警測正常，信號引至監控中心。

　　6、系統末端安裝壓力表，末端放水管道引至排水溝。

　　7、濕式噴淋系統，需要有防凍設置，地下車庫的噴淋建議做好設置預作用系統(東北地區);3000平米以上區域的濕式噴淋系統應進行設置分區控制閥門。"

　　消防報警 "1、火災自動報警系統應設有自動和手動兩種觸發裝置。

　　2、設置在消防控制室以外的消防聯動控制設備的動作狀態信號，均應在消防控制室顯示。

　　3、控制中心報警系統應設置火災應急廣播，集中報警系統宜設置火災應急廣播。

　　4、每個防火分區至少應設一個火災警報裝置，其位置宜設在各樓層走道靠近樓梯出口處。

　　5、火災自動報警系統應設專用接地干線，并應在消防控制室設置專用接地板。專用接地干線應從消防控制室專用接地板引至接地體。專用接地干線應采用銅芯絕緣導線，其線芯截面面積不應小于25mm。"

　　防排煙設施 "1、防排煙送風閥旋轉靈活，開關自如，風機運行無異常聲音。

　　2、防火卷簾門升降自如，電機運行無異常聲音。

　　3、防排煙閥啟閉信號引至監控中心。"

　　疏散指示系統 出口指示燈、應急燈測試正常。

　　氣體滅火系統 "1、建筑面積大于140m2的電腦機房必須設置氣體滅火系統。

　　2、住宅發電機房必須設置氣體滅火系統;須有手動、自動及報警控制裝置。"

　　防火門 "1、公共部位防火門鑰鎖應通用。

　　2、門開、關、鎖動作自如，門表面無劃傷，無變形，無銹蝕，閉門器完好無損、力量適中。"

　　防火卷簾 "1、防火卷簾門、煙感、溫感配置符合消防規范要求。

　　2、消防主機、消防指引牌數量、安裝位置符合消防規范要求。

　　3、升降自如，有限位保護，電機運行無異常聲音。"

　　其他消防設施 "1、滅火器參照《建筑滅火器配置設計規范》要求配置，滅火器配置點醒目，每個配置點的滅火器不少于2只，不宜多于5只，高度不超過1.5米，便于取用。

　　2、商鋪應有疏散指示燈、消防平面圖、配置足夠的滅火器材等消防設施。

　　3、北方區域消防系統的防凍措施齊備。

　　4、北方地區無采暖的地下室濕式消防供水管道應設有防凍措施，采用電伴熱方式防凍，用電應單獨計量。"

　　3.5 智能化系統 監控中心(消防控制中心) "1、消防控制中心應安裝空調及備用電源，配置消防應急工具，消防報警在監控中心有聲光信號。

　　2、 監控中心門應向疏散方向開啟，且入口處應設置明顯的標志。

　　3、火災自動報警系統應設有自動和手動兩種觸發裝置。

　　4、報警裝置、聯動裝置、水流指示器、CO2自動滅火系統、消防對講、緊急廣播、送風排煙設施等功能正常。

　　5、監控中心在確認火災后，應能切斷非消防電源，并接通警報裝置及火災應急照明燈和疏散標志燈。

　　6、監控中心在確認火災后，應能控制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號。

　　7、監控中心應能控制消防水泵的啟、停。

　　8、監控中心內有設備接線圖，線路布置規范并設置標識。"

　　周界防越及聯動報警系統 "1、系統的配置必須滿足功能要求，按安裝可靠牢固報警點沙盤顯示正確，可與電視監控系統聯動，雨天、霧天、大雪天不會發生誤動作(可在不少于三個月時間內進行驗證)。

　　2、紅外報警設施設置合理，固定牢固，外周界報警探測裝置形成的警戒范圍無盲區，線路隱蔽或穿鋼管敷設，具備防剪功能。

　　3、有聯動要求時，燈光、攝像機、錄像機等聯動功能正常。

　　4、周界紅外報警在柱頭部位不留死角。"

　　門禁管理系統 "1、安裝位置應位于門的中部，單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音擾民。

　　2、公共區域的出入口安裝IC卡門禁，小區入口、組團入口、單元門入口設置電動感應門和讀卡器。

　　3、組團門的高度不宜低于1.8米，IC卡門禁旁邊應設閉路監控鏡頭，從外部進入時，無法接觸門禁內側的開啟按鈕。

　　4、住區或車庫(場)出入口崗亭內，安裝與監控中心連接的緊急呼叫裝置(或安裝電話)。

　　5、通訊線路通訊信息能與電腦之間相互傳輸，中心電腦能夠開啟各門禁。

　　6、門禁管理人事資料錄入、備份，卡的發行、掛失使用正常，實現報表、人員進出資料查詢。

　　7、門禁卡刷卡數據與服務器聯網，并具有記錄實時查詢，掛失功能。

　　8、有電梯進入地下車庫的需在電梯內外設置雙向門禁刷卡系統。"

　　閉路電視監控 "1、系統可與周界防越報警系統聯動進行視頻錄象。

　　2、攝像機安裝牢固，設備能滿足白天、夜間正常使用，并保證圖象清晰無干擾;錄像保存時間不少于30天。

　　3、室外監控鏡頭有紅外燈光補償功能。各監控點設置布局合理，和環境協調。

　　4、電梯轎廂內攝像頭能監視電梯轎廂的全景。

　　5、云臺控制靈活(包括垂直、水平度、轉動)。

　　6、所有管線平整、牢固、順直。線路的標識與實際相符。

　　7、設備外殼均可靠接地，設備前端、終端應安裝避雷器，并牢固可靠。"

　　樓宇對講 "1、單元門口機安裝設置在便于使用位置，室內機安裝牢固，通話質量優良，可視屏圖象清晰，電控鎖開啟靈活，報警功能打印正確，可視攝像頭必須滿足白天、夜間圖象的清晰。

　　2、門口機、管理中心機使用正常。"

　　室內安防系統 "1、要有相應的信號防雷、電源防雷。

　　2、弱電安防系統有防雷措施，云臺、攝像機、周界等有信號防雷器，控制中心電源有防雷措施。

　　3、中心集中供電并測試雙電源切換是否正常。

　　4、抽查20%接線盒，檢查接線是否滿足工作要求，特別是地下管網及管井布線須無接頭。"

　　居家報警系統 "1、煤氣、門磁、緊急按鈕、紅外報警正常，主機顯示報警種類正常。

　　2、系統操作權限設置合理。

　　3、系統能夠設置自動檢測功能。"

　　電子巡更系統 "1、巡更器牢固可靠，信息鈕要布置合理，貼放可靠牢固，要能防水不銹。

　　2、巡更點安設牢固、隱蔽。"

　　電子顯示屏 "1、小區車輛與行人出入口處建議安裝電子信息發布屏，以便及時向車主或行人發布、傳達有關信息，消除信息死角。

　　2、設置獨立供電回路并可單獨控制開關。"

　　設備運行監控系統 "1、公共照明管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統等，統一設計與監控中心聯網。

　　2、園區路燈、草坪燈等室外公共照明開啟采用分回路設計、并按合理劃分進行控制。

　　3、電梯故障報警時可在監控中心顯示具體位置或層數。

　　4、水箱設計高、低位報警裝置，并可在監控中心顯示報警信息和具體位置。

　　5、地下室、燃氣調壓站/箱設計報警系統，可在中心顯示報警具體位置。"

　　背景音樂及緊急廣播系統 "1、小區背景音樂的音箱可單獨控制開關。

　　2、背景音樂或緊急廣播應由監控中心統一管理，小區內廣播建議結合社區景觀。

　　3、揚聲器的音質音質無失真，功放功率與揚聲器總功率匹配，中心設備能夠正常使用。"

　　3.6 防雷系統 "1、避雷帶規格符合設計要求。

　　2、避雷帶及引下線焊接符合規范要求。

　　3、全面測試接地電阻符合設計要求阻值，無明確時應小于10歐姆。

　　4、防雷接地帶需刷漆進行防銹處理。

　　5、室外留有避雷測試點且入箱/盒敷設，且高于地面。

　　6、弱電安防系統應有防雷措施，云臺、攝像機、周界等有信號防雷器，控制中心電源有防雷措施。"

　　4 共用設施

　　4.1 道路交通設施 行車道路 "1、瀝青路面：道路鋪設符合設計及規范要求：表面無裂縫及明顯接槎痕跡，鋪設順直，泄水暢通，無積水現象;雨水口篦子、檢查井蓋等高出路面部分，不應大于5mm;道路寬度允許偏差±50mm;厚度允許偏差±5mm;橫坡允許偏差±0.35/100;表面平整度2m靠尺檢查，允許偏差<7mm。

　　2、混凝土路：混凝面應無裂紋、脫皮、麻面和起砂等缺陷，接縫高差不得大于2mm;混凝土路面的縱縫、橫縫必須沿全長作通，縱縫和橫縫必須貫通;允許偏差：縱縫20m長度內不得大于20mm，橫縫在路面寬度內不得小于10mm;路面的平整度符合允許偏差，3m直尺檢查時允許偏差小于5mm;路面坡度符合設計允許偏差小于0.15%，無積水現象。

　　3、路面適當位置設置減速帶。"

　　小區出入口 "1、住宅部分實行全封閉式管理，與社區配套設施(如商業用房、居委會、派出所、幼兒園、學校、醫院等)出入口應分開設置，且不能有直接與住宅部分連通的門、通道等。

　　2、小區出入口不宜超過3個(40萬平米以上的小區可以考慮設計4個以上)。

　　3、主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　4、小區入口設置小區總平面圖。

　　5、主出入口崗亭設置要視線通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭門盡量制作成推拉門。

　　6、值班崗亭內應安裝可與指揮中心直接聯系的直線電話，以便出入口核實訪客等外來人員。

　　7、圍合式苑落，在人行主要苑門設置公共信息欄，商業區域設置產品廣告信息欄，信息欄選用不銹鋼材料，能夠防雨。

　　8、高檔住宅項目出入口應分別設置業主、訪客專屬通道。

　　9、車輛出入口設置路肩，以利于車輛緊急或異常情況臨時?？?。"

篇2：物業承接查驗辦法(2011)

　　物業承接查驗辦法(20**)

　　關于印發《物業承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業承接查驗辦法

　　第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

　　第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

　　前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。

　　不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。

　　第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

　?。ㄒ唬┪飿I買賣合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同；

　?。ㄋ模┪飿I規劃設計方案；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；

　?。┙ㄔO工程質量法規、政策、標準和規范。

　　第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┐_定物業承接查驗方案；

　?。ǘ┮平挥嘘P圖紙資料；

　?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；

　?。ㄋ模┙鉀Q查驗發現的問題；

　?。ㄎ澹┐_認現場查驗結果；

　?。┖炗單飿I承接查驗協議；

　?。ㄆ撸┺k理物業交接手續。

　　第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

　　第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

　　第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

　　第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條 物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

　　第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；

　?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；

　?。┙唤佑涗?；

　?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P的文件。

　　第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條 物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

　　第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

　　第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。

　　第四十五條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。

　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．物業的承接查驗步驟有：(1)物業移交；(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗；(3)對查驗中發現的問題進行處理；(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。

　　A、(1)、(2)、(3)、(4)

　　B、(4)、(2)、(3)、(1)

　　C、(4)、(1)、(2)、(3)

　　D、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是：①物業建成通過竣工綜合驗收；②物業管理企業組織人員進行承接查驗；③對查驗中發現的問題進行處理；④物業稱交。故本題選B，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．以下哪項不屬于物業查驗的主要內容：

　　A、物業資料

　　B、居室戶門

　　C、物業共用部位、共用設備設施

　　D、園林綠化工程

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是：物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選B，有關內容可參見教材第79頁。

　　3．對新建物業承接查驗中發現的問題，不屬于一般處理程序的是()。

　　A、收集整理存在問題

　　B、處理方法(由建設單位提出處理方法，物業管理企業可提出相應整改意見)

　　C、跟蹤驗證

　　D、負責監控整改質量

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選D，有關內容可參見教材第81頁。

　　4．以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選D，有關內容可參見教材第83頁。

　　5．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選C，有關內容可參見教材第86頁。

　　6．物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。

　　A、符合承接查驗條件

　　B、成立物業承接查驗小組

　　C、準備資料和工具

　　D、環境準備

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括：符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選D，有關內容可參見教材第82頁。

　　7．物業查驗的相關資料由()提供。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　8．物業查驗的相關資料，由()進行必要的復核。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　9．物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后，由()提出處理方法。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法”。故本題選A，有關內容可參見教材第81頁。

　　10．通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。A選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查；B選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象；c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量；D選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選C，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．關于物業承接查驗以下說法正確的是()。

　　A、物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗

　　B、物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行

　　C、新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中

　　D、物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中

　　E、物業管理的承接查驗的主要方式是核對

　　【答案】A C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。B選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對El后影響大的工作，除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

　　A、計劃準備

　　B、資料準備

　　C、查驗的儀式策劃

　　D、設備工具準備

　　E、符合承接查驗條件

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括：人員準備；計劃準備；資料準備；設備、工具準備。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第78。79頁。

　　3．物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　E、感覺查驗

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　4．物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。

　　A、物業資料情況

　　B、物業共用部位、共用設施設備及管理現狀

　　C、各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

　　D、物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等

　　E、物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。E選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式，而不是查驗的內容。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第82～83頁。

　　5．物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。

　　A、物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同

　　B、物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同

　　C、原物業管理企業已決定撤離

　　D、物業服務合同約定的期限屆滿

　　E、原物業管理企業已宣布破產

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同；②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選A、B，有關內容可參見教材第82頁。

　　6．以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　E、合同協議

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”和E選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第83～84頁。

　　7．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、業主人住、房屋裝修資料

　　E、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第86頁。

　　8．物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。

　　A、施工單位的不規范

　　B、給排水系統

　　C、設計不當

　　D、門窗、陽臺等五金件

　　E、原材料把關不嚴

　　【答案】A c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選A、C、E，有關內容可參見教材第81頁。

　　9．物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。

　　A、建設單位向物業管理企業移交

　　B、業主大會向物業管理企業移交

　　C、物業管理企業向業主大會或物業產權人移交

　　D、物業管理企業向建設單位移交

　　E、原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業；二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業；三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時，由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第83頁。

　　10．物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。

　　A、評價物業及共用配套設施設備的使用狀況

　　B、移交資產和費用

　　C、業主和裝修資料

　　D、合同協議情況

　　E、提出遺留問題的處理方案

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面：①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價；②各類管理資產和各項費用應辦理移交；③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第85-86頁。

　　三、案例題

　　”1．A公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力，便招標了F公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于F公司是以低價中標，因而財務壓

　　力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調機組時，因正值冬季，環境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。

　　春夏之交，在進行空調運行準備過程中發現，前管理公司對機組的維護保養工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹陀〖駻公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?

　　【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分

　　析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力，A公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字。

　　(2)在這種情況下，A公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。

　　”2．說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。

　　【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是：

　　(1)移交的主體不同：新建物業承接查驗移交的主體是建設單位；物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。

　　(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

　　3．如果你是某物業公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業的承接查驗工作，請說明新建物業承接查驗的內容和方式。

　　【答案】內容包括：①物業資料；②物業共用部位；③共用設施設備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設施。

　　物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。

　　4．你是某物業公司的工作人員，公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作，請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。

　　【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括：

　　(1)物業資料情況。

　　(2)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。

　　(3)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況。

　　(4)物業管理用房、與市政管理單位的合同等其他內容。