物業承接查驗協議
第一章 物業共用部位、共用設施設備基本情況
第一條 物業共用部位、共用設施設備基本情況
物業名稱：
物業類型：多層公寓、小高層公寓、高層公寓、排屋、別墅、商業用房、辦公用房、車位(庫)、庫房、儲藏室、地下層。(注：根據物業的實際情況填寫)
占地面積：______平方米。
總建筑面積：約______平方米。
物業交付時間： ______年______月______日前。
物業共用部位、共用設施設備清單，詳見本合同附件一、附件二。
第二條 物業承接查驗是指：承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
第二章 物業承接查驗期限
第三條 物業承接查驗期限自______年______月______日起至______年______月______日結束。但是，甲方必須在交付使用 日前(辦法規定15日前，公司規定30日前)，與乙方完成物業共用部位、共用設施設備的全部承接查驗工作。
如甲方未能在約定交付日期向物業買受人進行交付的，甲乙雙方可根據實際交付日期另行明確約定物業承接查驗工作完成期限，但必須在實際交付日期前 天前完成。
第三章 物業承接查驗內容
第四條 甲乙雙方約定，在本協議第二章規定日期前完成物業項目的承接查驗工作，具體內容包括但不限于：項目相關圖紙資料的移交，共用部位、共用設施設備的現場查驗，確定現場查驗結果，解決查驗發現的問題，承接查驗問題的復驗工作，辦理物業交接手續等。
第五條 截至______年______月______日，甲方已向乙方移交附件三所列圖紙資料。
在現場查驗前移交的項目圖紙資料包括但不限于：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案;
(注：杭州地區必須增加建設用地規劃許可證，建設工程規劃計可證，規劃總平圖，用地紅線圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內附屬配套設施、道路、地下停車庫工程竣工圖等竣工驗收資料、通信系統竣工驗收證說明等)
(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等合格證明文件及相關技術資料;
(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)承接查驗所必需的其他資料。
(項目根據實際移交資料進行分類，整理移交清單，在協議或以附件形式在協議中注明)
……
第六條 甲方因 ______原因，截至本協議簽訂之日尚未向乙方移交的圖紙資料見附件四。
(注：包括但不限于項目根據實際未移交資料進行分類，整理未移交清單，在協議或以附件形式在協議中注明)
……
甲乙雙方約定，甲方于______年______月______日前與乙方完成附件四未移交資料的補充移交，屆時雙方另行簽訂補充移交資料的確認文件。
第七條 截至______年______月______日，甲乙雙方已進行查驗的項目共用部位、共用設施設備及查驗結果內容包括但不限于：
(一)共用部位：包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;
(二)共用設備：包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;
(三)共用設施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
(項目根據實際查驗的共用部位、共用設施設備的類別、查驗時間、查驗方法、查驗內容(外觀、運行、配置等)、查驗人、查驗問題、雙方協商的解決辦法、查驗結果等整理詳細清單，在協議或以附件形式在協議中注明)
……
第八條 甲乙雙方未進行查驗的項目共用部位、共用設施設備及未進行查驗的主要問題包括但不限于：
(項目根據實際未查驗的共用部位、共用設施設備及未進行查驗的主要問題等整理詳細清單，在協議或以附件形式在協議中注明)
……
第九條 甲乙雙方約定，甲方于 年 月 日前完成上述第七條涉及的共用部位、共用設施設備查驗所發現問題的整改工作，并于 年 月 日前就該等整改結果與乙方進行復驗。
甲方承擔解決第七條所及查驗問題的責任，解決辦法如下：
……
第十條 甲乙雙方約定，甲乙雙方于 年 月 日前完成上述第八條所及未進行查驗的共用部位、共用設施設備的查驗工作，并由甲方將查驗發現的問題于 年 月 日前完成整改，并于 年 月 日前就整改結果與乙方進行復驗工作。
第十一條 甲乙雙方約定，在甲方完成所有的上述項目相關圖紙資料的移交工作，項目共用部位、共用設施設備的查驗及查驗發現問題的整改工作，完成項目共用部位、共用設施設備的復驗工作后，甲乙雙方于 年 月 日辦理物業的交接手續。
第十二條 對于現場查驗時未能正常運行的共用設施設備或影響正常使用的共用部位等，其保修期起始時間為甲乙雙方確認整改完成之日起次日。
第四章 雙方權利義務
第十三條 甲方的權利義務
1、甲方應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
2、甲方與乙方進行承接查驗前，甲方必須確保項目同時具備下列條件：
(1)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案;
(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;
(3)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;
(4)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;
(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;
(6)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;
(7)法律、法規規定的其他條件。
4、甲方必須與乙方積極配合，委派落實專人負責物業承接查驗工作，與乙方共同完成項目的物業承接查驗工作。
5、甲方應當在本協議規定期限內與乙方辦理物業交接手續，向乙方移交物業服務用房以及物業共用部位、共用設施設備。
6、甲方應當在與乙方完成物業承接查驗工作的同時，完成應依法向有關單位移交項目供水、排水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備的移交工作。
7、項目屬于分期開發的，根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期與乙方進行承接查驗工作。在承接最后一期物業時，與乙方辦理物業項目整體交接手續。
8、依據本協議約定，承擔、支付物業承接查驗費用。
9、法律、法規規定及本協議約定的其他權利、義務。
第十四條 乙方的權利義務
1、乙方積極配合甲方完成項目承接查驗工作，嚴格按要求完成各項內容的承接查驗工作。
2、乙方對甲方移交的圖紙資料進行清點、核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
3、乙方對于甲方移交共用部位、共用設施設備進行仔細現場檢查和驗收，乙方的查驗內容僅限于如下三項：
(1)物業共用部位、共用設施設備的配置是否與移交資料反映的配置相符;
(2)物業共用部位、共用設施設備肉眼可視的外觀質量是否存在瑕疵或缺陷;
(3)物業共用部位、共用設施設備的使用功能是否在正常狀態。對隱蔽部位、隱蔽工程以及結構安全的查驗，乙方不具備相應的技術能力開展現場檢查和驗收，但有義務核查甲方是否已提供了與此相關的合格證明文件。對于查驗中發現的問題，乙方有義務書面通知甲方，要求甲方進行整改落實。在甲方整改完結后，積極配合甲方完成復驗工作。
4、依據本協議約定，向甲方收取物業承接查驗費用。
5、項目屬于分期開發的，與甲方根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期進行承接查驗工作。在承接最后一期物業時，與甲方辦理物業項目整體交接手續。
6、建立和妥善保管本物業承接查驗資料檔案，及時記錄相關情況。
7、前期物業服務合同終止或解除時，應及時辦理交接手續，向甲方移交本項目物業承接查驗的全部檔案資料，移交時已成立業主委員會的，乙方需在前期物業服務合同終止之日起10日內向業主委員會移交物業承接查驗檔案資料。
8、積極配合甲方，于項目交付時，將物業承接查驗結果、備案情況書面告知項目全體業主。
9、自物業交接之日起，乙方應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務。
10、乙方自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣(市)房地產行政主管部門辦理備案手續：
(1)前期物業服務合同;
(2)臨時管理規約;
(3)物業承接查驗協議;
(4)建設單位移交資料清單;
(5)查驗記錄;
(6)交接記錄;
(7)其它承接查驗有關的文件。
11、法律、法規規定及本合同約定的其他權利、義務。
第五章 承接查驗費用
第十五條 物業承接查驗費用由甲方承擔。具體費用為人民幣××元整(￥××.00)，支付時間及支付方式為：
(1)×年×月×日前，甲方支付乙方計人民幣××元整(￥××.00);
(2)×年×月×日前，甲方支付乙方計人民幣××元整(￥××.00);
(3)……
(如費用為一次性支付，直接在協議約定支付時間和方式)
第十六條 物業承接查驗費用主要用于以下開支：
(1)乙方從事物業承接查驗工作人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業承接查驗所需工具、器械等的采購費;
(3)物業承接查驗外聘專業機構的服務費;
(4)法定稅費;
(5)其他為完成物業承接查驗工作而發生的所有開支(水電費除外)。
第六章 違約責任
第十七條 因甲方原因造成，甲乙雙方不能在物業交付使用前15日完成物業共用部位、共用設施設備的交接查驗，導致前期物業服務合同無法履行的，甲方應當承擔由此造成的全部責任，造成乙方和/或任何第三方損失的，由甲方負責進行賠償。
第十八條 甲方違反本協議約定或未按本協議約定履行相關義務、完成物業承接查驗相關工作的，使乙方未完成規定工作的，乙方有權終止本合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第十九條 乙方違反本協議約定或未按本協議約定履行相關義務、完成物業承接查驗相關工作的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償(注：按乙方年度物業服務費的5%為上限)。
第二十條 物業交接后，甲方未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，甲方應當負責修復;給業主造成經濟損失的，甲方應當依法承擔賠償責任。
第七章 附則
第二十二條 本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第二十三條 雙方可對本協議的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與協議具有同等法律效力。
第二十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，如協商不成時，可提請項目所在地人民法院裁決。
第二十五條 本協議共 頁，壹式 份，甲乙雙方各執 份，報轄區物業管理主管部門(備案) 份，具有同等法律效力。
第二十六條 本協議自甲乙雙方蓋章并經授權代表簽字之日起生效。
第二十七條 本協議附件與本協議具有同等法律效力。
甲方：______房地產開發有限公司
代表人(簽名)：
簽署日期： 年 月 日
乙方：______物業管理有限公司
代表人(簽名)：
簽署日期： 年 月 日
簽署地：
附件2要求整改的函
(建設單位)
根據貴司與我司物業承接查驗相關聯系人于______年______月______簽字確認的關于______項目共用部位、共用設施設備等現場查驗記錄，其主要存在如下問題(詳見附件1)。為更好的對______項目相關設施設備、共用部位進行管理，順利實現項目安全交付，同時降低貴司因未及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害時所應承擔的法律責任風險，特要求貴司與______年______月______日前完成附件1中所涉問題的整改，并于整改完成后______日內通知我司一同對整改事項進行復驗。
請及時回函
物業服務有限公司
二〇 年 月 日
接管物業需移交資料清單(模板)
根據《中華人民共和國檔案法》、國務院令第279號《建設工程質量管理條例》、建設部令第90號《城市建設檔案管理規定》、建設部令第136號《城市地下管線工程檔案管理辦法》、物業管理條例《國務院令[2007]第504號》、省政府令第 號《 省城市建設檔案管理辦法》等法律法規規定。
物業服務中心根據參考《接管物業需移交資料清單(模板)》結合項目實際情況制定本項目的《接管物業需移交資料清單》，所有資料永久保存。
序號
類別
圖紙及資料內容
1產權資料
1、項目開發批準報告依據
2、規劃許可證
3、項目設計方案
4、建筑施工許可證
5、建筑用地許可證
6、房屋所有權證、所有權清楚
7、從業人員資格證書復印件(監理、水電、電信、工程師)
8、土地使用范圍劃分
2竣工圖紙資料
1、竣工總平面圖
2、施工總平面圖
3、建筑竣工圖
4、結構竣工圖
5、單體竣工圖、單體施工圖(建筑、結構、設備、配套設備、分戶檢驗合格標識和套型圖、地下管網)
6、總平面布置圖(建筑、建筑小品、水景、照明、道路、綠化)
7、設備安裝基礎竣工圖、帶配電柜的要有電氣原理圖、設備總裝圖
8、裝修裝飾竣工圖
9、市政基礎設施工程竣工圖
10、地下給水、排水、消防、燃氣管網綜合圖
11、電氣綜合管網工程竣工圖
3燃氣系統竣工圖及資料
1、燃氣工程竣工圖
2、燃氣公司驗收證明
3、燃氣管道試壓報告
4、燃氣系統圖、煤氣平面圖
5、燃氣調壓站平面圖
6、工程質量驗收記錄
7、竣工驗收證明書
8、竣工驗收報告
9、工程質量保修書
10、施工圖及說明書
序號
類別
圖紙及資料內容
3燃氣系統竣工圖及資料
11、設備試運行記錄
12、設備明細表
13、隱蔽工程檢查、驗收記錄
14、質量檢查站驗收報告
4暖通系統竣工圖安裝使用和維護保養技術資料
1、供暖系統圖、管道平面圖、電氣控制系統圖、管網綜合圖
2、空調系統、送排風操作和維護保養手冊
3、空調機組、新風機、熱交換器、風機管理盤等明細表、數據及產品合格證
4、所用產品質量保證書
5、熱水供應系統圖
6、管道試壓報告
7、工程質量驗收記錄
8、竣工驗收證明書
9、竣工驗收報告
10、工程質量保修書
11、施工圖及說明書
12、設備試運行記錄
13、設備明細表
14、隱蔽工程檢查、驗收記錄
15、絕緣電阻測試記錄：空載、滿載試運行記錄;平衡、運速、噪聲調整試驗報告
16、質量檢查站驗收報告
17、免費維保合同或協議
18、供貨及安裝單位聯系人姓名和電話
5游泳池系統竣工圖安裝使用和維護保養技術資料
1、游泳池電氣平面布置圖
2、游泳池給排水平面布置圖
3、游泳池給排水透視圖
4、游泳池系統圖、平面布置圖、電氣控制圖、管網綜合圖
5、游泳池體育經營備案證書
6、設備、產品質量合格證、質量保證書、說明書、保修卡
7、游泳池操作和維護保養手冊、安全防護措施
8、水泵的附屬起動設備出廠合格證、材質化驗單
9、工程質量驗收記錄
10、竣工驗收證明書
11、竣工驗收報告
12、工程質量保修書
13、施工圖及說明書
14、設備試運行記錄
15、設備明細表
16、隱蔽工程檢查、驗收記錄
17、絕緣電阻測試記錄：空載、滿載試運行記錄;平衡、運速、噪聲調整試驗報告
18、質量檢查站驗收報告
19、衛生防疫站驗收報告
20、水質監測報告
21、游泳池設備免費維保合同或協議
22、游泳池設備購貨合同
23、游泳池設備供貨及安裝單位聯系人姓名和電話
序號
類別
圖紙及資料內容
6道路竣工圖及資料
1、道路竣工總圖
2、工程質量驗收記錄
3、竣工驗收證明書
4、竣工驗收報告
5、工程質量保修書
6、施工圖及說明書
7、質量檢查站驗收報告
7景觀工程竣工圖安裝使用和維護保養技術資料
1、噴泉給排水管道平面電氣控制圖
2、噴泉給排水管道平面布置圖
3、綠化噴灌給排水管道平面布置圖
4、綠化噴灌取水口平面布置圖
5、噴泉給排水管道電氣平面布置圖
6、小溪循環水管道電氣平面布置圖
7、地下循環泵房電氣工程圖
8、地下循環泵房給排水工程圖
9、地下綜合管網工程竣工圖
10、水泵的附屬起動設備出廠合格證、材質化驗單
11、工程質量驗收記錄
12、竣工驗收證明書
13、竣工驗收報告
14、工程質量保修書
15、施工圖及說明書
16、設備試運行記錄
17、設備明細表
18、隱蔽工程檢查、驗收記錄
19、質量檢查站驗收報告
8弱電系統需要的技術資料
1、樓宇自動控制系統圖、平面圖
2、消防自動報警聯動系統圖、平面圖
3、 周界防越報警系統圖、平面圖
4、 閉路電視監控系統圖、平面圖
5、電訊、寬帶、電視綜合布線系統圖、平面圖
6、 背景音響系統圖、平面圖
7、 車輛管理系統圖、平面圖
8、電子巡更系統圖、平面圖
9、可視對講系統圖、平面圖
10、各弱電系統的操作和維護保養手冊，包括消防自動報警聯動系統、周界防越系統、防盜監控系統、閉路電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統、車輛管理系統、電子巡更系統等
11、各弱電系統設備明細表及產品合格證
12、各弱電系統原理圖
13、各弱電系統計算機軟件程序及密碼、序列號
14、各弱電系統免費維保合同或協議
15、各弱電系統購貨合同
16、各弱電系統供貨及安裝單位聯系人姓名和電話
17、消防管理部門的驗收合格證明或意見書
18、技防辦驗收合格證明
19、音像管理處驗收合格證明
序號
類別
圖紙及資料內容
8弱電系統需要的技術資料
20、有線電視驗收合格證明
21、電話發展總公司驗收合格證明
22、工程質量驗收記錄
23、竣工驗收證明書
24、竣工驗收報告
25、工程質量保修書
26、施工圖及說明書
27、設備、產品質量合格證、質量保證書、說明書、保修卡
28、設備試運行記錄
29、設備明細表
30、隱蔽工程檢查、驗收記錄
31、電氣接地電阻、絕緣電阻、綜合布線有線電視末端等測試記錄
32、變配電設備安裝、檢查、通電、滿負荷測試記錄
33、電氣(電力、電信、廣播電視系統)管網線綜合圖，
34、避雷裝置系統圖、平面圖
9電氣系統竣工圖安裝使用和維護保養技術資料
1、電氣工程、智能化工程竣工圖
2、隱蔽工程系統圖、平面圖、驗收數據及說明
3、避雷裝置系統圖、平面圖
4、照明、動力電氣系統圖、平面圖
5、工程質量驗收記錄
6、竣工驗收證明書
7、竣工驗收報告
8、工程質量保修書
9、施工圖及說明書
10、設備、產品質量合格證、質量保證書、說明書、保修卡
11、電氣設備試運行記錄
12、電氣設備明細表
13、電氣隱蔽工程檢查、驗收記錄
14、電氣接地電阻、絕緣電阻、綜合布線有線電視末端等測試記錄
15、變配電設備安裝、檢查、通電、滿負荷測試記錄
16、供電局驗收報告
17、防雷辦驗收報告
18、勞動局驗收證明
19、質檢站驗收證明
20、變配電和高、低壓設備操作和維護保養手冊
21、電氣設備明細表，數據及合格證、說明書、保修卡
22、動力、照明配電箱、低壓柜出廠合格證、材質化驗單
23、電動機及附屬設備出廠合格證、說明書、保修卡
24、蓄電池應急照明設備出廠合格證、說明書、保修卡
25、每個規格的電線、電纜、導管等說明書、合格證、材質化驗單(各一份)
26、照明燈具、吊扇、開關、插座出廠合格證、材質化驗單(各一份)
27、產品質量保證書
28、符合性質、對供電可靠性的要求和對保安電源的需求
29、電源電壓、供電方式及電源數量
30、主線系統圖和位置平面圖
31、內部設施設備的裝置圖
序號
類別
圖紙及資料內容
9電氣系統竣工圖安裝使用和維護保養技術資料
32、過電壓保護、繼電保護、電能計量裝置、接地裝置等設計圖高、低壓電氣設備明細表及產品合格證
33、高、低壓電氣系統原理圖
34、高、低壓電氣系統免費維保合同或協議
35、高、低壓電氣系統設備購貨合同
36、高、低壓電氣系統供貨及安裝單位聯系人姓名和電話
37、高壓絕緣用品檢驗報告
38、高壓絕緣安全防護用品檢驗報告
10給排水系統竣工圖/安裝使用和維護保養技術資料
1、給排水(包括消防水)設計總說明
2、消防水系統圖、平面圖(包括單體或單幢)
3、給水系統圖、平面圖(包括單體或單幢)
4、給水節點詳圖
5、給水電氣控制圖(包括泵站電氣原理圖、二次接線圖)
6、室內外污水、雨水排水系統圖、平面圖
7、單體排水平面圖
8、泵站設備安裝平面圖
9、衛生防疫站驗收報告
10、自來水公司驗收報告
11、城市排水檢查站驗收報告
12、質檢站驗收報告
13、排污許可證
14、水質監測報告
15、勞動局驗收證明
16、質檢站驗收證明
17、給排水系統的操作和維護保養手冊
18、消防噴淋、消火栓系統操作和維護保養手冊
19、消防噴淋、消火栓、給排水系統設備明細表及產品合格證明
20、給排水系統免費維保合同或協議
21、給排水系統設備購貨合同
22、給排水系統供貨及安裝單位聯系人姓名和電話
23、給排水、消防、通風、空調、燃氣等管道強度、嚴密性、灌水、通水、吹洗、漏風、試壓、通球、閥門等試驗記錄
24、隱蔽工程系統圖、平面圖、驗收數據及說明
25、工程質量驗收記錄
26、竣工驗收證明書
27、竣工驗收報告
28、工程質量保修書
29、施工圖及說明書
30、設備、產品質量合格證、質量保證書、說明書、保修卡
11電梯設施設備圖紙及資料
1、電梯技術規格說明書
2、電梯出廠合格證及產地來源證
3、電梯裝箱清單
4、電梯管理與使用手冊
5、電梯一般安裝標準
6、電梯操作說明書
序號
類別
圖紙及資料內容
11電梯設施設備圖紙及資料
7、電梯維修保養手冊
8、電梯安裝圖紙
9、電梯機械及電氣控制圖紙
10、電梯備品備件清單
11、電梯安全運行許可證
12、電梯年檢報告
13、電梯安裝檢驗報告
14、電梯產品合格證書
12人防設施技術資料
1、人防設施的操作和維護保養手冊
2、人防設施免費維保合同或協議
3、人防設施設備購貨合同
4、人防設施供貨及安裝單位聯系人姓名和電話
5、人防平時使用證
6、孔口防護工程(包括防護門、防護密閉門、密閉門門框)分項工程質量驗收記錄
7、人防建筑竣工圖
8、人防結構竣工圖(包括樁位圖)
9、人防裝修(裝飾)工程竣工圖
10、人防電氣工程竣工圖
11、人防給排水工程竣工圖
12、人防采暖通風空調工程竣工圖
13物業管理必需的資料
1、物業管理辦公用房和公共活動用房的房屋所有權證、分割土地使用權證
2、商業用房的房屋所有權證、分割土地使用權證
3、物業管理用房交接清單
4、物業維修基金和用房繳交確認單
5、地名確認書、通郵許可證
6、已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話
7、住宅工程質量分戶檢驗表
8、住宅工程質量分戶檢驗匯總表
9、住宅質量保證書
10、住宅使用說明書
篇2：物業承接查驗辦法(2011)
物業承接查驗辦法(20**)
關于印發《物業承接查驗辦法》的通知
建房[20**]165號
各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：
為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二〇一〇年十月十四日
物業承接查驗辦法
第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。
第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。
第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。
第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。
前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。
不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。
第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；
?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。
第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：
?。ㄒ唬┪飿I買賣合同；
?。ǘ┡R時管理規約；
?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同；
?。ㄋ模┪飿I規劃設計方案；
?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；
?。┙ㄔO工程質量法規、政策、標準和規范。
第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：
?。ㄒ唬┐_定物業承接查驗方案；
?。ǘ┮平挥嘘P圖紙資料；
?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；
?。ㄋ模┙鉀Q查驗發現的問題；
?。ㄎ澹┐_認現場查驗結果；
?。┖炗單飿I承接查驗協議；
?。ㄆ撸┺k理物業交接手續。
第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。
第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。
第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。
第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。
第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。
第二十五條 物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。
第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。
第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。
第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；
?。ǘ┡R時管理規約；
?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；
?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；
?。ㄎ澹┎轵炗涗?；
?。┙唤佑涗?；
?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P的文件。
第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。
第三十二條 物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十三條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。
建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。
第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。
第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。
第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。
第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。
第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。
第四十五條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。
第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。
第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。
篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．物業的承接查驗步驟有：(1)物業移交；(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗；(3)對查驗中發現的問題進行處理；(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。
A、(1)、(2)、(3)、(4)
B、(4)、(2)、(3)、(1)
C、(4)、(1)、(2)、(3)
D、(2)、(3)、(4)、(1)
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是：①物業建成通過竣工綜合驗收；②物業管理企業組織人員進行承接查驗；③對查驗中發現的問題進行處理；④物業稱交。故本題選B，有關內容可參見教材第78頁。
2．以下哪項不屬于物業查驗的主要內容：
A、物業資料
B、居室戶門
C、物業共用部位、共用設備設施
D、園林綠化工程
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是：物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選B，有關內容可參見教材第79頁。
3．對新建物業承接查驗中發現的問題，不屬于一般處理程序的是()。
A、收集整理存在問題
B、處理方法(由建設單位提出處理方法，物業管理企業可提出相應整改意見)
C、跟蹤驗證
D、負責監控整改質量
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選D，有關內容可參見教材第81頁。
4．以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。
A、產權資料，竣工驗收資料
B、業主資料
C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料
D、房屋裝修資料
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選D，有關內容可參見教材第83頁。
5．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地
C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單
D、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選C，有關內容可參見教材第86頁。
6．物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。
A、符合承接查驗條件
B、成立物業承接查驗小組
C、準備資料和工具
D、環境準備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括：符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選D，有關內容可參見教材第82頁。
7．物業查驗的相關資料由()提供。
A、建設單位
B、施工單位
C、物業管理企業
D、開發商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。
8．物業查驗的相關資料，由()進行必要的復核。
A、建設單位
B、施工單位
C、物業管理企業
D、開發商
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。
9．物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后，由()提出處理方法。
A、建設單位
B、施工單位
C、物業管理企業
D、開發商
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法”。故本題選A，有關內容可參見教材第81頁。
10．通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。
A、觀感查驗
B、使用查驗
C、檢測查驗
D、試驗查驗
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。A選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查；B選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象；c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量；D選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選C，有關內容可參見教材第80～81頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．關于物業承接查驗以下說法正確的是()。
A、物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗
B、物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行
C、新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中
D、物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中
E、物業管理的承接查驗的主要方式是核對
【答案】A C D E
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。B選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第78頁。
2．新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對El后影響大的工作，除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。
A、計劃準備
B、資料準備
C、查驗的儀式策劃
D、設備工具準備
E、符合承接查驗條件
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括：人員準備；計劃準備；資料準備；設備、工具準備。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第78。79頁。
3．物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。
A、觀感查驗
B、使用查驗
C、檢測查驗
D、試驗查驗
E、感覺查驗
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第80～81頁。
4．物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。
A、物業資料情況
B、物業共用部位、共用設施設備及管理現狀
C、各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況
D、物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等
E、物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等
【答案】A B C D
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。E選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式，而不是查驗的內容。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第82～83頁。
5．物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。
A、物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同
B、物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同
C、原物業管理企業已決定撤離
D、物業服務合同約定的期限屆滿
E、原物業管理企業已宣布破產
【答案】A B
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同；②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選A、B，有關內容可參見教材第82頁。
6．以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。
A、產權資料，竣工驗收資料
B、業主資料
C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料
D、房屋裝修資料
E、合同協議
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”和E選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第83～84頁。
7．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。
A、明確交接主體和次序
B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地
C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單
D、業主人住、房屋裝修資料
E、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第86頁。
8．物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。
A、施工單位的不規范
B、給排水系統
C、設計不當
D、門窗、陽臺等五金件
E、原材料把關不嚴
【答案】A c E
【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選A、C、E，有關內容可參見教材第81頁。
9．物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。
A、建設單位向物業管理企業移交
B、業主大會向物業管理企業移交
C、物業管理企業向業主大會或物業產權人移交
D、物業管理企業向建設單位移交
E、原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業；二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業；三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時，由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第83頁。
10．物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。
A、評價物業及共用配套設施設備的使用狀況
B、移交資產和費用
C、業主和裝修資料
D、合同協議情況
E、提出遺留問題的處理方案
【答案】A B E
【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面：①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價；②各類管理資產和各項費用應辦理移交；③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第85-86頁。
三、案例題
”1．A公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力，便招標了F公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于F公司是以低價中標，因而財務壓
力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調機組時，因正值冬季，環境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。
春夏之交，在進行空調運行準備過程中發現，前管理公司對機組的維護保養工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹陀〖駻公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?
【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分
析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力，A公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字。
(2)在這種情況下，A公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。
”2．說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。
【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是：
(1)移交的主體不同：新建物業承接查驗移交的主體是建設單位；物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。
(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。
3．如果你是某物業公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業的承接查驗工作，請說明新建物業承接查驗的內容和方式。
【答案】內容包括：①物業資料；②物業共用部位；③共用設施設備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設施。
物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。
4．你是某物業公司的工作人員，公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作，請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。
【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括：
(1)物業資料情況。
(2)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。
(3)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況。
(4)物業管理用房、與市政管理單位的合同等其他內容。