解讀《物業承接查驗辦法》

　　因小區公共設施無人驗收或驗收不全，業主入住后發現問題，常遭物業公司與開發商“踢皮球”。今后，這筆糊涂賬有望通過物業承接查驗環節得以明晰。10月30日，記者從自治區住房和城鄉建設廳獲悉，住房和城鄉建設部發布的《物業承接查驗辦法》(以下簡稱《辦法》)將于明年1月1日起施行?！掇k法》規定，開發商應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。業內人士表示，新規出臺有助于業主維權。

　　新舊物業交接業主能否參與查驗?查驗時發現有設備、資料等不合格如何處理?原物業拒不退出該怎么辦?......就業主關心的問題，記者請建設部門專家結合案例，解讀《辦法》。

　　物業先查驗責任可明確

　　【案例】市民姚女士所在的小區，自開發商撤出后，物業公司沒有真正履行管理義務。小區路燈等公共設施受損得不到及時解決，居民怨聲載道，開發商卻與物業單位相互推諉。由于大多數小區業主入住前沒有查驗小區公共部位及設施的質量達標情況，以至于存在質量問題的部分無法被發現并及時得到維修。作為責任主體的開發商及物業管理公司遺留下來的問題，成了小區全體業主的頭疼事。

　　【政策解讀】在商品房交房過程中，絕大多數業主只對自己購買的房屋內部進行檢查驗收，而對小區公共部位、公共設施不進行查驗。因此，這些未被查驗的部分若存在質量問題，并不能被發現并要求開發商維修。一旦在房屋保質期外出現故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業主的利益?！掇k法》的出臺，類似姚女士所在小區的遭遇可得到有效規避。

　　《辦法》規定，開發商必須在確保物業不存在質量問題的情況下才能撤出。交接后發現隱蔽工程質量問題、影響房屋結構安全和正常使用以及給業主造成經濟損失的，由開發建設單位負責維修及依法承擔賠償責任。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業也要承擔相應的賠償責任?！掇k法》的實施，可以

　　物業檔案歸全體業主所有

　　【案例】市民梁先生住的小區，前期物業管理公司即將期滿。小區業委會籌備小組征求業主意見后，準備聘請新的物業管理公司。此事備受小區業主關注。梁先生說，自入住以來，業主不知道小區內具體的物業檔案包括什么內容。這次更換物業，很多業主希望能詳細地了解小區路燈、建筑物的基礎等小區公共部分、設施的資料。

　　【政策解讀】不只是梁先生，很多小區業主都不了解，或者很少關心小區物業的檔案。業主入住后，一旦小區的公共設施、部位等出了問題，因維修不及時導致的物業管理糾紛時有發生，遭遇開發商和物業管理公司“扯皮”的事也就不可避免?！掇k法》的實施，則可避免開發商和物業踢皮球。按規定，物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主享有知情權和監督權。前期物業服務合同終止，新舊物業企業更替時，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　開發商要在物業交付使用15日前，和物業企業完成承接查驗。在查驗工作開始之前20天，開發商就得把竣工驗收材料、設備清單、保修文件等資料移交給物業企業。物業企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收。同時雙方要簽訂協議，對基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。交接產生的費用，由開發商和物業企業在前期物業服務合同中約定，沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　業主代表可參加現場查驗

　　【案例】市民梁先生還有疑問，進行現場查驗如果沒有第三方監督，只有開發商、物業公司兩方，則很難避免開發商和物業公司串通一氣作假。能否由小區的業主本人或者業主聘請的第三方參加現場查驗?

　　【政策解讀】為了保障業主利益，《辦法》規定，物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，也可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。在物業交付使用15日前，建設單位或開發商與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，并將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　物業查驗記錄包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。業主代表如果在查驗時發現不合格的項目，可要求開發商應進行返修并商定時間復驗。在物業承接查驗活動中，如果建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。業主可憑借知情權和監督權，向物業所在地房地產行政主管部門對建設單位和物業服務企業承接查驗的行為進行投訴。

　　老物業拒不退出要處罰

　　【案例】因對開發商選聘的老物業公司不滿，南寧一小區的業委會炒了老物業的“魷魚”，并選聘了新物業公司。但老物業拒絕退出，新物業強行進入，雙方為此發生糾紛。同時許多業主還擔心，原物業合同失效了，老物業會在糾紛期間將業主預交的物業費以及數千萬元的公共維修基金卷走。

　　【政策解讀】新老物業更替導致的糾紛時有發生。小區業主在維權時應理性，不能采取過激行為。物業服務合同終止時，原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。

　　按規定，原物業公司應在查驗接管工作完成后10個工作日內，全部撤出物業管理區域。如果開發商、業主或原物業公司不按規定移交有關資料，當地房地產行政主管部門可責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對開發商、原物業公司予以通報，并按有關規定處罰。

　　同時，《辦法》明確，開發商或原物業公司應將預收的物業管理服務費、代管的各種能源費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業共用部位、共用設施設備的經營收益以及收支賬目，一并移交給新物業公司。除了錢以外，開發商、業主大會和原物業公司應將屬于全體業主共有的物業管理用房、公共用房、設備用房、生產作業工具及辦公用品等移交給新物業管理公司。

　　■名詞解釋

　　物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。[來源： 廣西新聞網]

篇2：物業承接查驗辦法(2011)

　　物業承接查驗辦法(20**)

　　關于印發《物業承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業承接查驗辦法

　　第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

　　第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

　　前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。

　　不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。

　　第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

　?。ㄒ唬┪飿I買賣合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同；

　?。ㄋ模┪飿I規劃設計方案；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；

　?。┙ㄔO工程質量法規、政策、標準和規范。

　　第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┐_定物業承接查驗方案；

　?。ǘ┮平挥嘘P圖紙資料；

　?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；

　?。ㄋ模┙鉀Q查驗發現的問題；

　?。ㄎ澹┐_認現場查驗結果；

　?。┖炗單飿I承接查驗協議；

　?。ㄆ撸┺k理物業交接手續。

　　第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

　　第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

　　第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

　　第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條 物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

　　第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；

　?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；

　?。┙唤佑涗?；

　?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P的文件。

　　第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條 物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

　　第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

　　第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。

　　第四十五條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。

　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：物業承接查驗辦法

　　關于印發《物業承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業承接查驗辦法

　　第一條　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條　物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條　鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第五條　國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第六條　建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第七條　建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

　　第八條　建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

　　前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。

　　不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　第九條　建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　第十條　建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第十一條　實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。

　　第十二條　實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

　?。ㄒ唬┪飿I買賣合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同；

　?。ㄋ模┪飿I規劃設計方案；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；

　?。┙ㄔO工程質量法規、政策、標準和規范。

　　第十三條　物業承接查驗按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┐_定物業承接查驗方案；

　?。ǘ┮平挥嘘P圖紙資料；

　?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；

　?。ㄋ模┙鉀Q查驗發現的問題；

　?。ㄎ澹┐_認現場查驗結果；

　?。┖炗單飿I承接查驗協議；

　?。?/P> 七）辦理物業交接手續。

　　第十四條　現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條　物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條　物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　第十七條　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第十八條　現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

　　第十九條　現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

　　第二十條　現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

　　第二十一條　建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條　物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第二十三條　物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條　建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條　物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條　交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

　　第二十七條　分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第二十八條　物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十九條　物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；

　?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；

　?。┙唤佑涗?；

　?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P的文件。

　　第三十條　建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　第三十一條　物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條　物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條　物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條　自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條　物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第三十六條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

　　第三十七條　建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

　　第三十八條　建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　第三十九條　物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，

物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　第四十條　建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一條　物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條　建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條　建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條　物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。

　　第四十五條　前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。

　　第四十六條　省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條　本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第四十八條　本辦法自20**年1月1日起施行。