承接查驗是物業服務企業代表業主從建設單位接收公共設備設施和場地的過程，在2010年10月住建部發布《物業承接查驗辦法》以后，這種原來屬于規范的房地產企業和物業企業之間的自發行為變成了一種法定程序。怎么才能不辱使命地做好承接查驗工作，今天向大家簡明扼要地介紹承接查驗的步驟和要點：

一般步驟：

第一步：

　　地產項目部向物業服務中心移交竣工資料，移交資料的內容參考附件，交接前對檔案的裝訂質量、是否有目錄等表觀情況進行查驗，對欠缺的資料登記在案，雙方確認并在補齊后再次移交。物業服務中心要持續跟蹤資料的移交進展，直至所有資料完成移交。

第二步：

　　接到地產公司向物業發來的關于承接查驗的工作配合或邀請后，物業服務中心應該在10日內成立接管驗收小組，組員需要包括水電設備、智能化設備、設施管理方面的專業人士，準備前期介入的相關記錄和相關圖紙。

第三步：

　　根據各單項工程具備驗收條件時間表，服務中心組織相關人員進行現場驗收。

第四步：

　　將驗收過程發現的問題書面反饋至地產公司，請其確認整改方案及完成時間、責任人，資料存檔。

第五步：

　　整改完成后復查時需要在整改跟蹤記錄上確認整改情況，如存在新發現的問題，一并二次匯總書面反饋至地產公司。

第六步：

　　總體查驗及整改需要在入住前完成，服務中心向地產項目部發送接管通知，未整改完成的項目及地產公司確定不需要整改的項目進行書面簽字確認，要求項目部向服務中心提供移交工程各參建單位名錄，持續跟蹤地產公司工程驗收資料的移交。

關注要點：

1、房屋主體工程查驗

　　主體工程驗收需要房屋主體的竣工圖紙及文字資料移交完成，高層建筑承接查驗前，物業服務中心需提前安排維修或安全人員對樓內的消火栓、應急燈、疏散指示燈、煙感報警頭的現場完好情況進行檢查。查驗過程中重點對地下車庫及人防工程等有排水設施的主體驗收時，需要現場對水泵進行啟動測試。

2、園建工程查驗

　　園建工程查驗需要竣工圖紙移交完成，各種苗木數量、規格清單、各種燈具、水點、水泵、配電箱等清單編制移交完成;綠化班(外包養護單位)提前核對苗木清單，維修班的電工、水暖工要提前核對燈具、水泵等清單，對園區電氣的線路走向及回路分配、給水線路走向同竣工圖紙進行核對，現狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗重點是現場對電氣回路、水泵等進行啟動測試。

3、消防工程查驗（公建、高層樓梯間、人防、車庫等部位）

　　消防工程的查驗前提是消防竣工圖紙及消防檢測報告移交完成，消防設備調試完成且具備啟動條件，各種設施設備清單編制移交完成，施工安裝單位對物業公司的相關維護及操作人員進行培訓(消防主機的使用)完成，做好培訓記錄。消防工程查驗需要重點對現場報警回路(煙感、手報按鈕等)、水泵聯動等進行啟動測試，報警地址碼是否準確以及消防系統是否上水進行核實，發現的問題物業服務中心及時完成匯總，請地產公司確認整改方案及時間節點，驗收記錄存檔。并持續跟進整改進展并及時進行通報。

4、設備房查驗（中控室、水泵房、變電所、鍋爐房、空調機房等）

　　設備房查驗前需要先檢查設備安裝竣工圖紙移交是否完成，專業管理部門檢測驗收合格，各種設備調試完成且具備啟動條件，各種設施設備清單編制移交完成，地產項目部組織施工安裝單位對物業公司的相關維護及操作人員進行培訓完成，做好培訓記錄。查驗工程中要現場對各種設備進行啟動測試。

5、智能化系統查驗

　　系統竣工圖紙移交完成各種設備調試完成且具備啟動條件，各種設施設備清單編制移交完成，施工單位對物業維護人員進行操作培訓完成后就可以開始查驗，現場需要對各種智能化設備功能實現情況，施工規范性進行查驗。

6、園區給排水系統查驗

　　給排水系統的查驗在竣工圖紙移交完成，管井內的雜物清理完畢后即可開展。為了提高查驗效率，維修人員可以提前核對給排水井室及化糞池的位置、數量進行核對，了解走向是否與竣工圖紙吻合，現狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗的重點是現場抽查化糞池及井室內部的清理、井壁抹灰、井蓋安裝情況，特別關注排水系統的放坡等是否合理。

7、電梯查驗（含機房）

　　電梯完成調試具備啟動條件，質量技術監督局出具了驗收報告、檢測報告以及檢測合格證移交完成，施工人員對電梯的整改維修基本完成即可開展電梯的承接查驗工作。電梯的承接查驗需要現場對電梯進行運行測試，檢查機房及井道內的設備安裝情況，五方對講的通暢情況，安全觸板或光目的靈敏度等。

　　來源：萬科物業說

篇2：物業承接查驗辦法(2011)

　　物業承接查驗辦法(20**)

　　關于印發《物業承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業承接查驗辦法

　　第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

　　第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

　　前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。

　　不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。

　　第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

　?。ㄒ唬┪飿I買賣合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同；

　?。ㄋ模┪飿I規劃設計方案；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；

　?。┙ㄔO工程質量法規、政策、標準和規范。

　　第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┐_定物業承接查驗方案；

　?。ǘ┮平挥嘘P圖紙資料；

　?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；

　?。ㄋ模┙鉀Q查驗發現的問題；

　?。ㄎ澹┐_認現場查驗結果；

　?。┖炗單飿I承接查驗協議；

　?。ㄆ撸┺k理物業交接手續。

　　第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

　　第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

　　第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

　　第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條 物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

　　第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；

　?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；

　?。┙唤佑涗?；

　?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P的文件。

　　第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條 物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

　　第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

　　第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。

　　第四十五條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。

　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．物業的承接查驗步驟有：(1)物業移交；(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗；(3)對查驗中發現的問題進行處理；(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。

　　A、(1)、(2)、(3)、(4)

　　B、(4)、(2)、(3)、(1)

　　C、(4)、(1)、(2)、(3)

　　D、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是：①物業建成通過竣工綜合驗收；②物業管理企業組織人員進行承接查驗；③對查驗中發現的問題進行處理；④物業稱交。故本題選B，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．以下哪項不屬于物業查驗的主要內容：

　　A、物業資料

　　B、居室戶門

　　C、物業共用部位、共用設備設施

　　D、園林綠化工程

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是：物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選B，有關內容可參見教材第79頁。

　　3．對新建物業承接查驗中發現的問題，不屬于一般處理程序的是()。

　　A、收集整理存在問題

　　B、處理方法(由建設單位提出處理方法，物業管理企業可提出相應整改意見)

　　C、跟蹤驗證

　　D、負責監控整改質量

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選D，有關內容可參見教材第81頁。

　　4．以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選D，有關內容可參見教材第83頁。

　　5．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選C，有關內容可參見教材第86頁。

　　6．物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。

　　A、符合承接查驗條件

　　B、成立物業承接查驗小組

　　C、準備資料和工具

　　D、環境準備

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括：符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選D，有關內容可參見教材第82頁。

　　7．物業查驗的相關資料由()提供。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　8．物業查驗的相關資料，由()進行必要的復核。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　9．物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后，由()提出處理方法。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法”。故本題選A，有關內容可參見教材第81頁。

　　10．通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。A選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查；B選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象；c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量；D選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選C，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．關于物業承接查驗以下說法正確的是()。

　　A、物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗

　　B、物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行

　　C、新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中

　　D、物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中

　　E、物業管理的承接查驗的主要方式是核對

　　【答案】A C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。B選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對El后影響大的工作，除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

　　A、計劃準備

　　B、資料準備

　　C、查驗的儀式策劃

　　D、設備工具準備

　　E、符合承接查驗條件

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括：人員準備；計劃準備；資料準備；設備、工具準備。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第78。79頁。

　　3．物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　E、感覺查驗

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　4．物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。

　　A、物業資料情況

　　B、物業共用部位、共用設施設備及管理現狀

　　C、各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

　　D、物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等

　　E、物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。E選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式，而不是查驗的內容。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第82～83頁。

　　5．物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。

　　A、物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同

　　B、物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同

　　C、原物業管理企業已決定撤離

　　D、物業服務合同約定的期限屆滿

　　E、原物業管理企業已宣布破產

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同；②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選A、B，有關內容可參見教材第82頁。

　　6．以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　E、合同協議

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”和E選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第83～84頁。

　　7．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、業主人住、房屋裝修資料

　　E、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第86頁。

　　8．物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。

　　A、施工單位的不規范

　　B、給排水系統

　　C、設計不當

　　D、門窗、陽臺等五金件

　　E、原材料把關不嚴

　　【答案】A c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選A、C、E，有關內容可參見教材第81頁。

　　9．物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。

　　A、建設單位向物業管理企業移交

　　B、業主大會向物業管理企業移交

　　C、物業管理企業向業主大會或物業產權人移交

　　D、物業管理企業向建設單位移交

　　E、原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業；二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業；三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時，由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第83頁。

　　10．物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。

　　A、評價物業及共用配套設施設備的使用狀況

　　B、移交資產和費用

　　C、業主和裝修資料

　　D、合同協議情況

　　E、提出遺留問題的處理方案

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面：①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價；②各類管理資產和各項費用應辦理移交；③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第85-86頁。

　　三、案例題

　　”1．A公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力，便招標了F公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于F公司是以低價中標，因而財務壓

　　力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調機組時，因正值冬季，環境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。

　　春夏之交，在進行空調運行準備過程中發現，前管理公司對機組的維護保養工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹陀〖駻公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?

　　【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分

　　析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力，A公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字。

　　(2)在這種情況下，A公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。

　　”2．說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。

　　【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是：

　　(1)移交的主體不同：新建物業承接查驗移交的主體是建設單位；物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。

　　(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

　　3．如果你是某物業公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業的承接查驗工作，請說明新建物業承接查驗的內容和方式。

　　【答案】內容包括：①物業資料；②物業共用部位；③共用設施設備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設施。

　　物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。

　　4．你是某物業公司的工作人員，公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作，請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。

　　【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括：

　　(1)物業資料情況。

　　(2)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。

　　(3)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況。

　　(4)物業管理用房、與市政管理單位的合同等其他內容。