物業管理費測算概述

　　普及一下，物業管理費的測算是有基本構成方法的，在此先不做專業介紹，先給大家幾個基本概念。

　　1，判斷物業費的高低是依據物業管理區域內物業公司年總收入和年總支出明細賬經業主審核后才能清楚，有規定清單項目，也有約定清單項目，需要物業公司公布明細再討論;

　　2，除看物業管理費單價，還要算總價，不同規模的小區，同樣的單價，結果也是不一樣的，比如一個樓盤，物業單價2元/方/月，建筑面積5萬方，總收入120萬/年，物業按規定和約定項目總支出假設也是120萬/年，則收支平衡物業無盈利;如小區建筑面積變10萬方了，則物業年收入240萬/年，收入翻倍了，但支出不可能同比例增加，而是原成本的1.8倍即總支出為216萬/年，物業可盈利24萬了，即所謂規模效應，同樣單價，5萬方持平，10萬方則正常盈利，20萬方就有豐厚利潤了，這個道理很容易明白，收入成倍增長，而成本由于規模效應相對減少，并非同步增加的，對比本小區，建筑面積達20多萬方，屬于規模比較大了，三期規模小，同樣作單價比較是偏面的，如果這個單價三期物業可正常盈利，那放到一，二期物業可厚利了;

　　3，還要看電梯房的面積占比，水泵，電梯有單獨的運維保養成本，另計單價的;

　　4，還得看小區公共收益中歸屬物業的分成收入的多少，比如本小區公共收益較多，什么停車費，廣告費，游泳館，網球場，商業街等等，體量巨大，物業收入每年多達上百萬，這也是三期無法比擬的，按同樣的服務質量標準，如果三期物業費2元的標準，物業服務質量能讓人滿意，那么按我個人經驗估算，我們小區最多只需1.5元的管理費就能夠達到三期的雙贏目標了。

　　我在此僅作常識性介紹，需要以后做專業測算的。

篇2：談物業管理費測算

　　談物業管理費測算

　　恰逢《物業服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：

　　一)開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；

　　二)業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；

　　三)業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，?？顚Ｓ?。

　　第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同?，F認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織?！睘榇宋飿I管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。

　　物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。

　　二)估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。

　　三)考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。

　　按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：

　　1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)

　　2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費(B)

　　3、綠化管理費(C)

　　4、清潔衛生費(D)

　　5、保安費(E)

　　6、辦公費(F)

　　7、法定稅費(G)。

　　目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。 由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。

　　從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區進行統一管理，估算所發生的各類各種費用，還需一定的物業管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業管理成為一門行業，專業部門對各項工作及設備等發生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業的費用標準，這樣就較為規范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。

篇3：物業管理費用測算

　　物業管理服務費用測算

　　根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:

　　一、 經費測算的原則及說明;

　　二、 經費測算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細測算書內容如下:

　　第一節 經費測算的原則及說明

　　一、 測算的依據

　　(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;

　　(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;

　　(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

　　二、 經費測算的原則

　　(一) 遵循物業管理行業特點的原則

　　物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則

　　針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。

　　(三) “零預算”原則

　　物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

　　三、 測算的有關說明

　　(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。

　　(二) 有關費用的說明

　　1、人員工資標準

　　根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:

　　序號 職 務 月薪 備 注

　　1 中心經理 4,000