物業管理面臨的主要問題和原因
1. 只要服務不要交費。
在長期計劃經濟體制下，居民享受著國家無償分配的福利住房，對房屋設施設備的使用狀況漠不關心，是完全的國家和單位“供給制”。但我國實行社會主義市場經濟后，房屋不再是國家和單位供給，獲取住房的方式發生了更本的改變，房屋真正成了商品，在這一大背景下，物業管理也隨之出現。新的住房制度下，人們在購置了住房成為業主之后，還要聘請物業管理，與物業管理公司簽訂《物業服務合同》、《業主公約》，依照“誰消費，誰付費”的原則約定應交納的服務費用?？墒侨藗円蚜晳T了幾十年“只享受不(少)付費”的傳統，根本不認識、不理解物業管理和物業管理費，業主對于支付了大筆房款后，仍要按期交納物業管理費難免產生思想抵觸，不愿意、不主動繳費。于是“只要服務不要交費”的觀念和行為幾乎彌漫了整個中國住宅類物業管理，愈是市場化程度低、gg開放程度差、經濟落后的城市，這種情況愈烈，使物業管理行業的發展受到嚴重制約。
2.業主誤會物業管理企業“亂收費”。
在我國物業管理工作中，業主對物業管理費收費項目認識不清，一直是物業管理過程中的突出問題，常常引起業主和物業管理企業間的誤會和矛盾，業主認為物業管理企業“亂收費”，物業管理企業埋怨業主“賴帳”。所謂物業管理費，習慣上也叫物業管理費，通常是指物業管理公共性服務收費，按國家發展改革委、建設部新近頒布的《物業服務收費管理辦法》定義為：“物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用”，其包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;物業管理企業辦公費;物業管理企業固定資產折舊;法定稅費;企業利潤。
但居民對于這些具體收費項目和物業管理費的成本構成根本不了解，甚至連物業管理企業的管理人員都講不清楚，這就難免業主“誤會”了。而且，在收費行為中，個別物業管理公司擅自提高收費標準和擅自增設收費項目，有的動輒向業主一次收繳半年、一年、甚至五年的物業管理費，有的還收取超標準的裝修保證金，有的對業主或物業使用人的質疑不能給出詳細、合理的說明和解釋，有的不能自覺接受業主和用戶的監督......這些都加深了業主對物業管理企業收費行為的猜疑，使得業主更加不信任物業管理公司，對物業管理收費的認識愈加模糊。
3.物業管理法規不健全導致物業管理收費難。
現代物業管理是建立在契約基礎上的民事行為。因此，應當有健全的法律、法規來規范人們在物業管理活動過程中的行為及其權利、義務關系，但由于我國物業管理起步晚，發展時間不長，許多管理關系尚不明確，物業管理法規一直沒有形成完善的體系。盡管近些年陸續出臺了《物業管理條例》和一些地方性物業管理法規，但大多過于宏觀，且不完整，也不全面，不能調節紛繁的物業管理糾紛，操作性不強。政府職能部門、開發商、建設單位、業主、物業管理公司、物業相關方等各主體在物業管理中的職責、權利、義務、經濟關系還未完全理順。
物業管理實踐中出現不少糾紛和矛盾，往往是因法規的不完善，而不能得到調節和及時圓滿地化解，使業主和物業公司的“怨恨”越積越深，直接導致了物業管理收費難。例如當前發生在許多省市的地下停車場、半地下停車場的產權糾紛問題，本就是物權法應當界定，并由開發商在房屋銷售過程就應當解決好的問題，跟物業管理毫不搭界，就由于法律缺失，使得這一矛盾最后業主以拒交物業管理費發泄在物業管理企業身上，類似的這種情況不甚枚舉。
4.輿論誤導物業消費。
物業管理是一項新生事物，不但業主感到陌生，就是從事多年房管工作的同志和現已從事物業管理工作的同志認識也未必深刻，人們大多只從報紙、雜志、電視等媒體來關注物業管理和物業管理收費的相關情況、獲得物業管理是非的判定標準。因此，在人們對物業管理知之甚少、概念混沌，卻又依賴和關注物業管理的今天，媒體的社會責任和作用就顯得十分重要。但現實中，不少媒體往往為了報紙、雜志暢銷、電視和廣播收視和收聽率提高，不是基于事實和安定團結的大局，只從受眾愿意接受的角度出發報道物業管理糾紛，盲目指責物業管理公司收費過高，客觀上誘導了業主拒交費，使物業管理公司入不敷出。
試問：“企業斷了管理費用來源，能管好小區嗎?”一旦小區內出現偷盜或物業管理服務不到位情況，媒體又要夸大其詞，大肆渲染，誘導業主與物業管理公司“對著干”，最后導致物業管理公司與業主的關系極度緊張。有的媒體甚至違背記者“實事求是、客觀、公正”的起碼職業道德規范，片面報道，故意挑起事端制造新聞，在一個區域內攪亂居民安居樂業的大好局面，當不能收場時，又將責任一股腦推給政府，說政府“不作為”。向發生于去年底的南京市尚書公寓業主委員會煽動業主拒交物業管理費，導致物業管理公司退出小區管理、廣大業主至今煎熬在“水深火熱”之中的嚴重后果事件，與個別沒有社會責任感的記者的片面報道和“煽風點火”不無關系。
5.物業管理費價格低收費難。
物業管理服務收費，是物業管理中最敏感的問題，他直接涉及到業主、使用者和物業管理公司的切身利益。當前出現的問題主要有四個方面：
一是收費偏低。目前，大多數物業管理企業都面臨虧損的實際，不得不以多種經營收益來彌補日常管理服務的經費虧空，或者依賴于開發商補貼，企業不能全身心關注于服務質量本身，整天忙碌于“化緣”;
二是缺乏統一的分類定價標準。地方政府行政主管部門出臺的物業管理費收費標準是有權威指導性的，但具體操作還得由物業管理公司根據管理實際情況先行制訂。由于定價標準的不統一，使得同一城市的同類物業在服務內容、質量相近時，出現較大差別的收費標準現象，使消費者互相攀低價，將物業管理收費拖入成本線下;
三是收費難度大。業主對購房后繳納物業管理費想不通，不愿意主動繳費。業主對開發商留下的房屋質量等問題的怨氣撒到物業管理公司，不交費;
四是光收費少服務。有的企業為迎合市場，以降低收費標準裁減服務內容、服務標準的手法以抵御虧損;有的企業只收費少服務或服務跟不上......惡化了物業消費市場，加劇了業主對物業管理企業的不信認、猜疑和拒交費。
篇2：業主關注的物業管理問題解答
業主關注的物業管理問題解答
※物業管理知識問答※
一.物業管理費收費標準？
根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。
已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。
二.物業管理費的構成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業管理的服務內容？
物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。
1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設備、設施的管理
3）環境衛生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業管理公司的水電費如何分攤？
物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。
六.怎樣成立業委會？
根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？
有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。
八.編制管理預算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？
《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：
1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；
2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；
3）開發商的權利和責任；
4）業主大會及業主委員會的產生和職責；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？
《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。
《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業管理費？
根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。
十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？
對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？
為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：
以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；
國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦
南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。
[案例提示]
運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。