江蘇省關于物業管理服務用房有關問題的處理意見

　　蘇建房(20**)371號

　　各市房管局、規劃局、建設局(委)：

　　經省人大法工委明確答復，現就執行《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱省條例)有關物業管理服務用房的規定通知如下，請遵照執行：

　　一、關于開發建設單位執行交付物業管理服務用房規定的適用問題。

　　1、省條例施行前已竣工交付使用的項目，交付物業管理服務用房的標準不適用省條例的規定。

　　根據法律、法規的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統一規劃建設，并竣工交付使用的項目，不適用省條例的規定，物業管理服務用房應按當時的規定建設并驗收交付使用。

　　2、在省條例施行前規劃建設或開始建設，省條例施行后竣工交付的項目，應區別處理：省條例施行前已建項目部分作為一個獨立的物業管理區域的，物業管理服務用房按當時的規定建設并驗收交付使用。已建部分和省條例施行后建設部分作為一個整體物業管理區域，物業管理服務用房面積不足省條例規定標準的，開發建設單位應在后期建設時，經規劃調整，進行補建和驗收交付使用。

　　項目后期建設已不能補建的，開發建設單位應調配相應的房屋補足物業管理服務用房。無法調配或調配不足的，應對業主作專項補償，供業主通過業主大會決定用于承租或購置物業管理服務用房;補償標準參照房屋銷售時的價格，結合建造標準確定。

　　3、物業管理服務用房的交付使用期計算，以竣工驗收合格，交接驗收為準。實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與物業管理企業交接驗收為準;未實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與業主委員會交接驗收為準。

　　二、關于物業管理服務用房的建造標準、產權登記、使用等問題。

　　1、物業管理服務用房的設計要求。物業管理服務用房的總面積按規劃總建筑面積的千分之三至千分之四計算，設區的市人民政府規定的標準高于此標準的，從其規定。規劃核準的圖紙上應標注物業管理服務用房的具體位置并在經濟指標中注明面積;設計單位應在圖紙上注明設計的實際面積。物業管理服務用房應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近，方便業主使用的地方，不得設置在地下;設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　2、物業管理服務用房建造的基本標準。應當符合國家有關工程質量和安全的要求，內墻應刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶等設施的，應當在物業管理服務用房內預留端口，具備正常使用功能。

　　不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業管理服務用房面積。

　　3、物業管理服務用房的產權申請、測量、登記。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理服務用房一并申請登記。

　　房產部門應對物業管理服務用房獨立測量、計算面積、確權登記，其面積不計入分攤的公用建筑面積內，并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業管理服務用房”字樣，房屋權屬登記產權人為物業管理區域內的全體業主。

　　4、物業管理服務用房的交接驗收。開發建設單位應在竣工驗收合格后，30日內進行交接驗收。實行前期物業管理的，開發建設單位與物業管理企業進行交接驗收;雙方辦理正式移交手續后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告;業主大會成立后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況書面告知業主委員會。未實行物業管理的，開發建設單位與業主委員會進行交接驗收，業主委員會應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告。

　　物業管理企業或業主委員會應持物業管理服務用房交接驗收清單和公告，到所在城市人民政府規定的物業管理行政主管部門備案;物業管理行政主管部門應當根據備案予以監督。

　　物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當按照規定向業主委員會，或按業主委員會的要求，在業主委員會的監督下，向選聘的新物業管理企業進行物業管理服務用房交接驗收。原物業管理企業不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。

　　5、物業管理服務用房的用途和維護。物業管理服務用房用于物業管理服務活動和業主委員會的活動，任何單位和個人未經業主大會的同意且符合相關規定，不得占用或者改作他用。物業管理服務用房不得買賣和抵押。實行物業管理的，由物業管理企業根據合同約定負責維護;未實行物業管理的，由業主委員會根據業主大會的決定負責維護。

　　6、物業管理服務用房的監督管理。規劃、建設、房產行政主管部門按照各自職責，對物業管理服務用房的規劃、設計、建設、登記、移交和使用活動進行監督管理。

　　江蘇省建設廳

　　二00六年八月三十日

篇2：江蘇省物業管理服務用房有關問題的處理意見（2006）

　　江蘇省關于物業管理服務用房有關問題的處理意見

　　蘇建房(20**)371號

　　各市房管局、規劃局、建設局(委)：

　　經省人大法工委明確答復，現就執行《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱省條例)有關物業管理服務用房的規定通知如下，請遵照執行：

　　一、關于開發建設單位執行交付物業管理服務用房規定的適用問題。

　　1、省條例施行前已竣工交付使用的項目，交付物業管理服務用房的標準不適用省條例的規定。

　　根據法律、法規的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統一規劃建設，并竣工交付使用的項目，不適用省條例的規定，物業管理服務用房應按當時的規定建設并驗收交付使用。

　　2、在省條例施行前規劃建設或開始建設，省條例施行后竣工交付的項目，應區別處理：省條例施行前已建項目部分作為一個獨立的物業管理區域的，物業管理服務用房按當時的規定建設并驗收交付使用。已建部分和省條例施行后建設部分作為一個整體物業管理區域，物業管理服務用房面積不足省條例規定標準的，開發建設單位應在后期建設時，經規劃調整，進行補建和驗收交付使用。

　　項目后期建設已不能補建的，開發建設單位應調配相應的房屋補足物業管理服務用房。無法調配或調配不足的，應對業主作專項補償，供業主通過業主大會決定用于承租或購置物業管理服務用房;補償標準參照房屋銷售時的價格，結合建造標準確定。

　　3、物業管理服務用房的交付使用期計算，以竣工驗收合格，交接驗收為準。實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與物業管理企業交接驗收為準;未實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與業主委員會交接驗收為準。

　　二、關于物業管理服務用房的建造標準、產權登記、使用等問題。

　　1、物業管理服務用房的設計要求。物業管理服務用房的總面積按規劃總建筑面積的千分之三至千分之四計算，設區的市人民政府規定的標準高于此標準的，從其規定。規劃核準的圖紙上應標注物業管理服務用房的具體位置并在經濟指標中注明面積;設計單位應在圖紙上注明設計的實際面積。物業管理服務用房應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近，方便業主使用的地方，不得設置在地下;設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　2、物業管理服務用房建造的基本標準。應當符合國家有關工程質量和安全的要求，內墻應刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶等設施的，應當在物業管理服務用房內預留端口，具備正常使用功能。

　　不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業管理服務用房面積。

　　3、物業管理服務用房的產權申請、測量、登記。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理服務用房一并申請登記。

　　房產部門應對物業管理服務用房獨立測量、計算面積、確權登記，其面積不計入分攤的公用建筑面積內，并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業管理服務用房”字樣，房屋權屬登記產權人為物業管理區域內的全體業主。

　　4、物業管理服務用房的交接驗收。開發建設單位應在竣工驗收合格后，30日內進行交接驗收。實行前期物業管理的，開發建設單位與物業管理企業進行交接驗收;雙方辦理正式移交手續后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告;業主大會成立后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況書面告知業主委員會。未實行物業管理的，開發建設單位與業主委員會進行交接驗收，業主委員會應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告。

　　物業管理企業或業主委員會應持物業管理服務用房交接驗收清單和公告，到所在城市人民政府規定的物業管理行政主管部門備案;物業管理行政主管部門應當根據備案予以監督。

　　物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當按照規定向業主委員會，或按業主委員會的要求，在業主委員會的監督下，向選聘的新物業管理企業進行物業管理服務用房交接驗收。原物業管理企業不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。

　　5、物業管理服務用房的用途和維護。物業管理服務用房用于物業管理服務活動和業主委員會的活動，任何單位和個人未經業主大會的同意且符合相關規定，不得占用或者改作他用。物業管理服務用房不得買賣和抵押。實行物業管理的，由物業管理企業根據合同約定負責維護;未實行物業管理的，由業主委員會根據業主大會的決定負責維護。

　　6、物業管理服務用房的監督管理。規劃、建設、房產行政主管部門按照各自職責，對物業管理服務用房的規劃、設計、建設、登記、移交和使用活動進行監督管理。

　　江蘇省建設廳

　　二00六年八月三十日