案例：物業管理區域劃分問題

　　文/王占強

　　原載于《現代物業·新業主》20**年第2期總第106期

　　眾所周知，《物業管理條例》和《業主大會規程》都規定了一個物業管理區域只能成立一個業主大會。一般而言，一個業主大會只對應一個業委會。也就是說，一個物業管理區域只能設立一個業委會。

　　物業管理區域劃分關系到業主大會的成立，是業主行使自治權利的基礎條件。一般而言，一個物業管理區域是一個相對獨立的居住區。但由于我國房地產開發過程中，項目類型繁多，規劃不一，物業管理區域劃分標準也不甚明晰等原因，物業管理區域劃分時常發生糾紛。四川省成都市武侯區黃金成等25人訴成都市武侯區房地產管理局劃分物業管理區域行政糾紛案[1]是一個比較典型的物業管理區域劃分案例。本文將通過對該案例的評析，解釋說明包括劃分主體、劃分標準在內的幾個物業管理區域劃分焦點問題。

　　行政訴訟

　　四川省成都市武侯區“中央花園清水河片區”，按開發時間順序和規格分為一期、二期、三期、精裝版一區、二區、沿河別墅和臨河別墅等樓群，共有樓房207幢5,726套(戶)。不同樓群之間有圍墻、道路分割為相對獨立的院落，院落之間有些市政公共通道，分屬兩個社區居委會。該小區有部分供電設備為小區自管，共用設施、設備及其他物業管理用房未作法定權屬界定。20**年11月24日區房管局發出通知，將“中央花園清水河片區”分為A、B、C、D、E五個物業管理區域，對各個區域的物業管理用房進行了劃分，并請業主成立相應的業主大會及選舉產生業主委員會。

　　業主黃金成等25人認為武侯區房地產管理局(以下簡稱區房管局)的行為沒有法律依據，且憑空制造了矛盾，侵害了廣大業主利益。將區房管局訴至武侯區人民法院，請求撤銷被告將小區劃分為5個物業管理區域的行政行為。

　　法院判決

　　一審判決。區法院認為，被告的行政行為符合《物業管理條例》的立法精神和原則規定，符合行政行為的合理性原則，是合法有效的。判決駁回原告黃金成等25人的訴訟請求。

　　二審判決。一審宣判后，黃金成等25人不服，向成都市中級人民法院提出上訴。成都市中級人民法院認為，區房管局沒有以證據證明，其劃分行為考慮了除物業管理用房以外的其他共用設施設備等因素，不符合《物業管理條例》第九條第二款的規定。物業管理區域內共用設施的調整和分割，屬于重大事項，應由業主大會討論決定。因此，判決如下：一、撤銷一審判決;二、撤銷被上訴人區房管局于20**年11月24日對“中央花園清水河片區”業主發出的通知;三、責令被上訴人區房管局依照法定程序重新劃分“中央花園清水河片區”的物業管理區域。

　　案例評析

　　一、誰有權劃分物業管理區域?

　　(一)公權力與私權利的博弈

　　本案中，一審法院認為區房管局有劃分物業管理區域的職權。而二審法院卻得出了一個自相矛盾的結論，一方面肯定一審的上述認定，即同意區房管局有劃分物業管理區域的職權;另一方面認為，“物業管理區域內共用設施的調整和分割，屬于重大事項，應由業主大會討論決定。由于區域的劃分不可避免地涉及共用設施的調整和分割，因此物業管理區域的劃分必須通過業主大會的討論才能決定?！?/p>

　　那么，劃分物業管理區域是屬于公權力范圍還是私權利范圍?要回答這個問題首先要分清公權力和私權利的界限。但答案必定不會既是公權力范圍又是私權利范圍，因此，二審法院關于這個問題的認定是錯誤的。

篇2：天津市物業管理區域劃分暫行辦法(2003年)

　　津房物〔20**〕321號

　　天津市房地產管理局

　　二〇〇三年九月九日

　　第一條 為了規范物業管理活動,降低管理成本,提高物業管理服務水平,根據國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的有關規定,制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內,劃分物業管理區域適用本辦法。

　　第三條 市房地產管理局負責本市物業管理區域劃分的監督管理。區、縣房地產管理局負責本轄區內物業管理區域劃分的推動、協調、管理。

　　第四條 物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循規模經營、方便管理,降低管理成本,提高服務水平的原則。

　　劃定的物業管理區域內不得有市區級規劃道路穿越。

　　第五條 新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域。

　　新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。

　　第六條 原有住宅建筑規模在1萬平方米以下的[[,遵循規模經營、方便管理的原則,按照市、區級道路或者河、湖等自然邊界圍合的區域,可以將幾個項目劃分為一個物業管理區域。

　　第七條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業管理區域。

　　第八條 新建物業項目的物業管理區域,由市房地產管理局在前期物業管理備案時認定。

　　原有物業項目規模較小的,有關單位要積極創造條件,進行整合,項目所在地區縣房地產管理局負責推動、協調工作。

　　第九條 一個物業管理區域應當成立一個業主會,由一個物業管理企業實施物業管理服務。

　　第十條 本辦法自頒布之日起施行。

篇3：關于物業管理區域劃分辦法的實施意見（2004）

　　各區建設局:

　　根據閩政(20**)15號文“福建省物業管理區域劃分和首次業主大會投票權確定辦法”的通知,結合我市廈委(20**)019號文的要求,針對我市物業管理的特點和社區建設發展綱要的要求,充分發揮區建設局、街道辦事處在物業管理區域劃分中的主導作用,現將有關劃分辦法通知如下:

　　一、物業管理區域的劃分應遵循共同設施、設備資源共享,便于物業實施統一管理,有利于社區建設和改善城市居民生活工作環境的原則。

　　二、物業管理區域的范圍原則上應以物業建設的宗地紅線圖,立項或規劃批準的范圍確定。

　　三、對另散建設的未實施物業管理區域劃分應考慮以下因素:

　　(一)處于同一街區或位置靠近的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(二)基礎設施、公共配套設施、設備相關的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(三)宜于統一整治封閉成一個區域的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(四)物業管理區域的劃分范圍,應考慮與社區居委會或街道辦事處、區屬地域的設立范圍一致;

　　(五)一個物業管理區域的建筑面積一般不少于3萬平方米為宜;

　　(六)其它區、街認為需考慮的因素。

　　四、物業區域的劃分由物業所在地的區建設局在街道辦事處(或鎮人民政府)的配合下,根據需要與合理原則劃定物業管理區域,并指導召開業主大會。

　　各區建設局在貫徹執行過程中注意總結經驗,使物業管理區域的劃分更加科學合理,更有利于百姓安居樂業。

　　廈門市建設與管理局

　　二00四年七月二十一日