克服物業服務現狀的若干思考

　　物業費有業主組織歸集：

　　物業費的收取，一直是制約物業行業(主要是住宅區)發展的老大難問題。住宅業主動輒拿物業費說事，無限制的通過追加企業物業服務合同法定或者約定義務之外的不當訴求，一旦無法滿足就以拒絕繳納物業費作為對抗和制約手段，使得住宅區物業費收繳率實際上并沒有實現完全的百分百收繳率，這對于主要靠物業費為主要營收的企業生存艱難。這并不是哪一個企業所單獨面對的，而是整個行業要普遍面對的現實問題。解決好物業費的歸集問題，是解決物業行業生存和發展的首要任務。這既是物業服務企業要考慮的，也是業主組織應當重視的重大問題。突破現有的物業企業收費模式，實現業主組織歸集物業費是一個值得嘗試的重大突破點。一旦實現業主組織歸集物業費，可以使物業費回歸到物權的法定義務層面，具有更加嚴肅的意味。單一業主的欠費，就形成業主對于業主團體的債務，并進而影響業主在共同管理中的權利行使和對于專有部分的限制。物業服務人則可以全心全意按照物業服務合同做好管理服務，不用因為費用的收取投入大量的人力物力財力，不會陷入收費率低-服務水平降低-收費率更低的惡性循環。

　　改變大一統的服務模式：

　　現有的大多數住宅區無論是采取酬金制還是包干制的結算方式，但基本上都是有物業服務人對于物業管理區域內的保潔、環境、工程維保、秩序維護、客戶服務、電梯維保、消防維保等等所有的服務內容一攬子全包的模式來操作。這樣一種大一統的承攬方式，是造成目前住宅區物業服務企業更迭時進退兩難困境的重要原因。隨著業主組織的建立和完善，應該逐步地破除有物業服務企業大一統的包攬模式，改變為由業主組織采取專項服務分包的模式，把物業管理區域內的保潔、環境、工程維保、秩序維護、客戶服務、電梯維保、消防維保由業主組織而不是物業服務人分別發包給專業的公司來履行。并委托專業的公司或者職業經理人來進行統一的管理，實現模塊化分包的優勢是，無論任何一個模塊不能滿足合同的需要，可以及時的進行調整或者更換，尤其是像秩序維護、消防維保、電梯維保等這樣的專業服務，甚至可以對物業服務企業或者職業經理人進行快速的調換，而不至于影響整體的穩定和可持續?？梢詷O大地降低更換物業服務人的難度，降低風險，有效減少更換物業服務人的沖突和難度。制約這樣的發展路徑的因素主要是業主組織的建立情況和業主組織成熟度。

　　建立和發展其他管理人：

　　物權法對于建筑物管理確定了業主自行管理、委托物業服務公司管理、委托其他管理人管理這樣三種管理模式。自行管理一般的適用于規模較小的小區，對于國內大多數上千戶甚至近萬戶的規模社區顯然并不適用。而傳統的物業服務企業由于歷史和現實的因素，種種諸如服務意識差、不公開透明、侵占業主權益等等并不會有效地改變。對于非常多的中型社區、成熟的大型社區由業主組織主導下實行職業經理人負責的其他管理人模式是一項不錯的選擇。有物業服務涉及的各專項服務的發展和完善，加上業主組織的建立和發展，已經為職業經理人受聘于業主組織獨立執業提供了廣闊的發展空間。其他管理人模式，必將會隨著業主權利意識的覺醒和業主組織的發展大量興起。無論是法律法規還是政策對于執業資格的放寬和松綁，市場自由度的提高，業主對于知情權的主張，都在方方面面為其他管理人模式的發展奠定了基礎。這也即將是近幾年物業行業發展的新趨勢和新希望。其他管理人模式將更好地與業主組織銜接迸發出強大的生命力。業主自行管理的發展也將為其他管理人制度的發展貢獻除傳統物業服務企業工作人員之外的人才梯隊，并將最終發展為業主自行管理、委托物業服務公司管理、委托其他管理人管理三種管理模式鼎立天下的市場格局。

篇2：內蒙古關于加強物業管理促進物業服務業發展的意見（2015年）

　　內蒙古自治區人民政府關于加強物業管理促進物業服務業發展的意見

　　內政發〔20**〕91號

　　各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區各委、辦、廳、局，各大企業、事業單位：

　　物業服務業是現代服務業的重要組成部分，也是現代城市管理的重要內容。近年來，我區物業服務業發展較快，在改善城鎮人居環境、提高居民生活質量、創新社會管理、促進社會和諧穩定等方面發揮了重要作用，但還存在著產業基礎薄弱、層次偏低、服務能力不足、覆蓋面有限、部分老舊住宅小區臟亂差現象嚴重、物業服務企業綜合實力不強等亟待解決的問題。為有效破解我區物業服務業發展瓶頸問題，進一步提升物業服務能力和行業發展水平，現就加強物業管理、促進物業服務業發展提出如下意見。

　　一、總體要求和目標任務

　?。ㄒ唬┛傮w要求。深入貫徹*****大和十八屆三中、四中全會精神，認真落實自治區“8337”發展思路，緊緊圍繞保障和改善民生，以提高居民居住環境和生活質量為根本，優化物業服務市場和發展環境，規范物業服務標準，提升從業人員整體素質，加快培育一批綜合實力較強的物業服務企業，努力構建業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范的物業服務業新體系，逐步實現物業管理和服務社會化、市場化、專業化、規范化。

　?。ǘ┠繕巳蝿?。到20**年，全區物業管理和物業服務業發展整體水平明顯提高。

　　--物業管理體系進一步完善。各盟市、旗縣（市、區）應建立物業管理工作領導機制，盟市、旗縣(市、區)、蘇木鄉鎮（街道）、社區四級物業管理體系不斷健全完善，房地產管理部門物業管理機構、人員、職責、經費基本落實到位；各級房地產管理部門和單位職責明確，協調配合；有條件的物業管理小區成立業主大會、業主委員會，能有效履行職能職責；物業管理基本制度體系進一步完善，物業服務業發展步入制度化、規范化軌道。

　　--物業管理覆蓋面逐步擴大。住宅小區物業管理平均覆蓋率達到75%以上，其中，新建住宅小區實現物業管理全覆蓋，老舊住宅小區物業管理或準物業管理覆蓋率達到50%以上；非住宅小區物業管理平均覆蓋率達到50%以上，其中，新建非住宅物業管理覆蓋率達到60%以上。

　　--物業服務質量和群眾滿意度顯著提高。物業服務區域內突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公共綠地、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。各類物業管理示范項目不斷豐富，到20**年，新增國家物業管理示范項目15個以上、自治區物業管理示范項目100個以上、自治區物業管理優秀項目200個以上。物業服務糾紛和投訴明顯減少，物業服務費收繳率在20**年的基礎上每年提高3-5個百分點，物業服務區域業主的總體滿意率達到90%以上。

　　--物業服務智能化水平不斷提升。實現小區門禁系統、電子監控系統、電梯入戶管理系統等新技術在新建住宅小區全面推廣，在既有住宅物業服務項目中逐步推廣，有條件的住宅小區實現“一卡通”。到20**年6月底，物業服務企業全部實現電子建檔。

　　--物業服務企業綜合實力和市場競爭力明顯增強。到20**年，力爭打造一級資質物業服務企業10家以上，二級資質物業服務企業150家以上。培育年營業收入1億元以上的物業服務企業5家，年營業收入5000萬元以上的物業服務企業20家，年營業收入1000萬元以上的物業服務企業50家。一級、二級資質物業服務企業服務項目總面積占物業項目總面積的40%以上，年營業收入占行業總量的50%以上。

　　二、積極培育和規范物業服務市場

　　(三）放開搞活物業服務市場。將住宅作為物業服務市場的核心內容進行重點規范和發展，將工廠、醫院、學校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業服務市場進行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物業服務市場體系，為業主、使用者提供專業化的物業服務。推進機關、事業單位、國有企業用房由自我服務的管理模式向專業物業服務轉化，實現后勤管理服務社會化、市場化。

　?。ㄋ模┓e極推進物業服務專業化發展。在堅持提高物業服務企業綜合服務能力和水平的基礎上，鼓勵物業服務企業將保潔、秩序維護、冰雪清理、綠化美化亮化、二次供水、公共設施維修等服務事項委托給專業化公司管理，提升專業化服務水平。

　?。ㄎ澹┙⒔∪飿I管理招投標制度。各地區要進一步健全完善物業管理項目的招投標制度和相關工作機制，并參照工商部門公示的企業經營異常名錄、行政處罰案件等信息，組織開展招投標工作，有條件的地區要建設物業項目招投標專家庫，充分利用工程交易平臺，加快建立競爭有序的物業管理市場，推進物業管理的市場化和社會化進程。新建住宅小區、建筑面積在2萬平方米以

上的辦公樓，原則上要在當地房地產主管部門的組織下，通過招投標方式選擇物業服務企業，并實行信用保證金制度。開發建設單位或產權所有單位均不得指定物業服務企業，已經指定的要予以糾正，并重新通過招投標方式確定物業服務企業。引導和規范有條件的工廠、醫院、學校、商場等采用公開招投標方式選擇物業服務企業進行專業物業服務。

　?。┤嬉幏肚捌谖飿I管理和物業項目承接驗收工作。房地產開發項目的前期物業管理招投標工作，應在辦理商品房預售許可證之前完成，中標物業服務企業要提前介入，參與工程建設和綜合驗收。不進行預售，只現售的房地產開發項目，應在現售前30日完成前期物業管理招投標工作。開發建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。開發建設單位要按照招投標有關規定與物業服務企業辦理物業承接驗收手續，將項目開發建設圖紙、資料等移交給物業服務企業。物業服務企業承接物業時，要做好物業共用部位、公用設施等有關事項的查驗登記工作。

　?。ㄆ撸┲訌娦陆ㄉ唐纷≌桓妒褂煤凸芾?。嚴格執行《內蒙古自治區新建商品住宅小區交付使用標準》（內建房〔20**〕475號），房地產主管部門要組織房地產開發建設單位和供水、供電、供氣、供熱、有線電視、通信、郵政以及路燈、道路、綠化、排水、安全技防等經營管理單位，做好住宅小區相關公用設施的移交，并明確移交后維修管理責任。新建商品住宅電梯的安裝、使用要嚴格執行《內蒙古自治區電梯安全管理辦法》（內蒙古自治區人民政府令第231號）。物業服務企業應依法選擇有資質的電梯維保單位與其簽訂維保合同，按照合同約定對住宅小區的電梯進行維修養護。物業服務企業應完善相關制度，切實做好電梯的日常運行管理，確保電梯安全運行。全面建立新建住宅小區電子檔案，物業服務企業對其管理的住宅小區的相關圖紙、資料等統一建檔，并實行電子信息管理。

　?。ò耍┏浞职l揮業主委員會職能作用。加快推進業主委員會成立工作。對符合《內蒙古自治區物業管理條例》、《業主大會、業主委員會指導規則》（建房〔20**〕274號）等法規政策規定的住宅小區，旗縣（市、區）房地產主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織成立業主委員會，力爭用5年左右的時間，設立業主委員會的住宅小區覆蓋率達到70%以上。業主委員會應依法履行職責，主動接受房地產主管部門、蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和社區居民委員會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行合同和約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛，同時探索在業主委員會成員中產生社區居民委員會成員。房地產、公安、規劃、建設、城管等部門要加強對業主委員會的對口業務指導和培訓，不斷提高業主委員會自我管理和自治能力。業主委員會按照法定程序依法取得社團法人資格，享有開立銀行賬戶、鐫刻公章、簽定合同（協議）、依法訴訟等權利，保證其正確行使權利和履行義務。業主委員會可以在物業共用部位、公用設施經營收益中列支活動經費，并做到財務公開。未實行物業管理服務項目的，由社區居委會組織業主自行管理，提供以公用設施維修、保潔、公共秩序維護為主要內容的基礎性服務，所發生的費用由業主共同分攤。

　　三、不斷提升老舊住宅小區物業管理服務水平

　?。ň牛┘涌炖吓f住宅小區綜合整治改造。老舊住宅小區（一般為上世紀90年代以前建成）綜合整治改造要堅持政府主導。地方各級人民政府和有關部門要對老舊住宅小區進行全面摸底，對需整治改造的事項進行分類建檔。要科學編制改造規劃和年度實施計劃，合理確定老舊住宅小區綜合整治改造的目標任務，逐年實施，穩步推進。要對老舊住宅小區管網管線、綠化硬化、節能改造和內外環境進行綜合整治改造，進一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、排水與垃圾處理等市政基礎設施和物業用房等公用服務設施。老舊住宅小區的二次供水設備、換熱站、箱式變壓器、消防設備及相關管線的移交工作由當地人民政府負責組織完成。老舊住宅小區綜合整治改造比例每年不低于總數的20%，爭取用3-5年的時間把符合條件的老舊住宅小區全部改造完成。

　?。ㄊ┘哟筚Y金投入力度。各地區要增加對老舊住宅小區綜合整治改造的資金投入，積極發揮政府投入的支撐與引導作用，把整治改造資金列入財政年度預算。國家、自治區安排的既有建筑節能改造資金與其他改造資金可以捆綁使用，切實提高改造資金的使用效率。設區的城市，按照“市、區兩級共同負擔”的原則籌集整治改造專項資金。老舊住宅小區屬于房改售房的，原產權單位應當負擔一定比例的整治改造資金，單位房改售房資金結余部分，可以用于老舊住宅小區綜合整治改造。屬于房地產開發的，在原開發過程中已明確由房地產開發企業配置而未落實的基礎設施建設項目，應責成原開發企業按原規定予以補救或出資委托建設；住宅小區內的設施和交付的房屋，在質量保修期內出現質量問題，應由房地產開發企業承擔第一維修責任。更新改造供電、通信、郵政、有線電視以及供水、供氣、供熱等市政公用設施的專項支出，應由各運營單位承擔。涉及居民自用設施整修改造的費用，由居民自行出資，統一組織實施。

　?。ㄊ唬┘訌娢飿I或準物業管理。對整治改造后的老舊住宅小區，按照屬地管理原則，實現市場化的物業管理或推行準物業管理，力爭物業服務全覆蓋。對物業管理主體缺失的，由社區居委會根據居民的意見，選擇物業服務企業或組織居民進行自我管理。要加強對老舊住宅小區綜合整治改造后各類圖紙、資料的管理。改造后選擇物業服務企業進行物業管理或準物業管理的，由物業服務企業統一對改造資料建檔管理；沒有選擇物業服務企業進行物業管理或

準物業管理的，由社區居民委員會負責管理。物業服務企業發現所管物業范圍內有違反治安管理、環境保護、物業裝飾裝修和使用等相關法律、法規規定的行為，特別是私搭亂建行為，要及時制止并向業主委員會和有關行政管理部門報告，協同做好相關工作。

　　四、加強住宅專項維修資金交存、使用和監管

　?。ㄊ┮幏蹲≌S修資金交存。各地區要嚴格執行《住宅專項維修資金管理辦法》，全面落實新建商品住宅建立住宅專項維修資金制度。尚未開展住宅專項維修資金交存工作的地區，要在20**年年底前全面啟動實施，并根據本地區住宅建筑安裝工程每平方米造價合理確定首期住宅專項維修資金交存標準，報經同級人民政府批準后公布執行。已經開展住宅專項維修資金交存工作的地區，要研究調整各類住宅的維修資金繳存標準和制定完善住宅專項維修資金續繳辦法。

　　需業主交存的住宅專項維修資金，由業主辦理入住手續時持住宅專項維修資金交存通知書自行到當地設立的住宅專項維修資金專戶交存維修資金。自本意見下發之日起，房地產開發建設單位不得代收住宅專項維修資金。

　?。ㄊ┨岣咦≌瑢ｍ椌S修資金使用效率。各地區應本著方便快捷、應急使用優先的原則，進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序。對屋面漏水、管道堵塞或破裂、單元門損壞、電梯停運、消防系統故障、地下車庫雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的緊急維修事項，經業主委員會（沒有成立業主委員會的由社區居民委員會）現場查驗確認后，可直接申請主管部門審核使用住宅專項維修資金。

　?。ㄊ模┘哟髮Y金安全運行監管力度。各地區要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，同時在專戶管理銀行開立維修資金專戶，并實現以物業管理區域或者以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。要完善住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度，嚴格執行財務和會計核算規定，配備專職財務管理人員，實現住宅專項維修資金單獨記賬，做到財務制度健全，記賬科目、結賬、核算規范合理。要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監督檢查，建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規使用或擠占挪用住宅專項維修資金。

　　各地區擠占挪用住宅專項維修資金的，要在20**年12月31日前全部歸還，對未按時歸還的地區，自治區將進行約談和問責。要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監督檢查，建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規使用或擠占挪用住宅專項維修資金。各地區要對房地產開發建設單位代收住宅專項維修資金情況進行全面清理，對存在的欠繳、挪用等損害購房者權益問題，要提出辦法限期解決，進一步嚴格住宅專項維修資金收繳工作，確保資金安全。自治區住房城鄉建設廳要加快開發住宅專項維修資金信息管理系統，全面提高全區住宅專項維修資金信息化管理手段，規范住宅專項維修資金的使用，加大對住宅專項維修資金的使用監督力度，進一步提高住宅專項維修資金使用的透明度。

　　五、做大做強物業服務企業

　　(十五)拓寬物業服務領域和范圍。支持和引導物業服務企業從單純住宅物業服務加快向辦公樓、工廠、醫院、學校、商場、市政設施、城市綜合體等多種物業服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為居住者提供包括基礎物業服務、家政服務、養老服務、電子信息服務、理財服務等全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。

　?。ㄊ┖喕姓徟绦?。對物業服務企業辦理資質證書換發、變更、補發以及外地備案登記等業務的，各級管理部門要開辟綠色通道，簡化審批手續，縮短辦理時限，提高審批效率。

　?。ㄊ撸┕膭詈头龀治飿I服務企業發展壯大。對骨干物業服務企業參與建設規模10萬平方米以上的物業項目招投標的，給予適當加分的政策鼓勵，并對其承接的項目減免50%的信用保證金。對財政投資建設的公共場所以及通過招投標方式實施物業管理的機關事業單位辦公場所，原則上在骨干物業服務企業中招標產生；對政府組織開發建設的公租房、棚戶區改造項目等，在物業招投標時同等條件下優先考慮骨干物業服務企業。骨干物業服務企業由當地按物業服務規模、信譽、有無違法違紀行為等內容綜合確定。

　　對持有中國馳名商標、自治區著名商標和中華老字號的物業服務企業，以及獲得國家和自治區服務業標準化試點（示范）項目的企業，除按自治區加快服務業發展若干政策規定給予獎勵外，在物業項目招投標、信用等級評定時，分別給予適當加分的政策鼓勵，并對其承接的項目適當減免物業服務信用保證金。

　?。ㄊ耍┮龑飿I服務企業兼并重組。鼓勵和引導物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式，加大市場資源整合力度，推行規模集約經營。對企業兼并、重組中涉及的資質變更、物業項目移交、信用保證金和物業費托管資金劃轉、物業服務合同重簽等事項，有關部門要給予支持配合，幫助企業協調解決實際困難，促進企業資源快速、有序整合。

　?。ㄊ牛┨岣呶飿I服務從業人員素質。各盟市房地產主管部門要結合本地實際，制定切實可行的培訓規劃，有計劃、有組織、有針對性地開展物業服務從業人員培訓工作，利用各類職業技能培訓機構、行業協會等組織，采取訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓等形式，強化物業服務企業管理人員和專業崗位技術人員的理論知識、專業技能和職業道德建設，全面提高物業服務企業從業人員管理和服務水平以及綜合素質。物業服務企業要建立定期培訓學習制度，采取走出去、請進來的方式，結合企業自身實際，認真做好本企業物業服務從業人員的相應培訓工作。支持區內高等院校、技工院校設置物業服務類專業，建設物業服務定點培訓機構，培養滿足現代物業服務業發展需要的專業人才。

　　六、健全完善物業服務業體制機制

　?。ǘ┙①|價相符的物業服務新機制。自治區住房城鄉建設部門要會同有關部門，結合不同類型物業的特點，加快制定不同類型物業的服務標準和規范，指導和規范物業服務業健康發展。

　?。ǘ唬┙⑽飿I服務收費動態調節機制。公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府指導價，各地區要

每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時進行調整。普通住宅和商場、酒店、公寓、寫字樓、辦公樓等非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位向終端用戶收取相關費用，委托物業服務企業代收的，應當支付手續費；實行“一卡通”的，可減免手續費。住宅小區內物業服務用房、公廁及共用設施設備維護管理、保潔、綠化、公共照明等物業服務過程中的用水、用電、用氣、用熱價格按照當地居民使用價格執行。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務內容、服務等級、服務標準、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

　?。ǘ┙⒔∪袠I誠信體系。進一步完善物業企業誠信檔案管理辦法，搭建物業企業誠信檔案和信息發布平臺，及時向社會發布企業誠信信息和不良信用記錄。要逐步將企業誠信體系建設與項目評選、企業資質管理掛鉤，對信譽好、口碑佳的企業，在項目評選和資質升級中予以優先考慮；對社會形象差、服務不規范、管理水平低的企業堅決予以清理整頓，依法實施處罰；對無資質擅自從事物業管理以及合同期內擅自棄管物業的企業，要進行嚴肅處理。進一步建立物業市場準入清出機制，努力形成競爭有序、優勝劣汰的發展環境。

　　各級房地產主管部門應組織開展經常性的物業檢查活動，通過日常巡查和專項檢查，規范市場行為、整頓市場秩序、查處違法行為，特別是對群眾投訴舉報、輿情監測渠道反映出來的情況和問題，要進行重點督促檢查，切實維護廣大居民的合法權益。

　　(二十三)建立完善物業服務糾紛快速調處機制。充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用，將物業糾紛調解工作納入專業性、行業性人民調解組織范圍，構建人民調解、行政調解、司法調解“三調聯動”的物業服務糾紛調解工作新模式，建立盟市、旗縣（市、區）、蘇木鄉鎮（街道）、社區四級物業管理投訴受理制度和物業服務糾紛快速調解處理組織體系，努力形成協調配合、齊抓共管、有序高效的物業糾紛調處工作新格局，引導居民依法理性表達利益訴求，依法及時解決物業管理和服務過程中的各類矛盾和糾紛。旗縣（市、區）、街道建立物業糾紛人民調解委員會，在住宅小區建立人民調解工作室，專門調解物業糾紛。當地人民政府要落實調解委員會辦公場所、設備以及指導人民調解工作經費、人民調解委員會補助經費、人民調解員補貼經費，司法行政部門重點做好調解員選任培訓和調解業務指導工作。

　?。ǘ模┙⒔∪y計制度。各地區要加強物業服務業統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發布制度，加強物業服務業發展的動態監測和分析，為制訂物業服務業發展規劃、政策提供依據。

　　七、加大政策扶持力度

　?。ǘ澹┘訌娯斦a貼支持。對老舊住宅小區、保障性住房小區、回遷安置小區實施專業化物業服務管理或準物業管理的，由旗縣（市、區）人民政府給予物業服務企業一定的資金補貼，保障小區物業服務正常運行；對集中建設或在商品住宅小區中配建的保障性住房、回遷安置住房，業主屬于低收入家庭的，按照優惠價格繳納物業費，低收入家庭繳費標準與小區統一的物業服務收費標準差額部分，由旗縣（市、區）人民政府給予資金補貼。

　　自治區安排的服務業發展引導資金使用范圍擴大到物業服務業，從20**年起，每年安排一定數量的物業服務業發展引導資金，集中用于引導和鼓勵物業服務行業龍頭企業、創新型企業和品牌企業的發展，支持物業服務行業人才培養、標準化和信息化建設，獎勵在節能減排、安置就業、社區建設中作出突出貢獻的物業管理單位等。

　　降低物業服務企業運行成本。各地區對物業服務企業征收的營業稅地方所得部分，主要用于物業服務管理補貼和獎勵；對物業服務企業因節能減排而改造公用設施的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業服務企業，當地人民政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。

　?。ǘ┞鋵嵍愂辗龀终?。合理確定納稅基數。從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額征收營業稅。對物業服務企業開展多種經營、兼有不同稅目的營業額，應當分別核算營業額，并按經營項目適用稅目的稅率征收營業稅。營業稅改征增值稅后，物業服務企業稅收政策按國家相關規定執行。

　　物業服務企業繳納房產稅確有困難的，可以提出申請，由地方稅務機關逐級上報，經自治區人民政府批準后，可定期減征或者免征房產稅。對物業服務企業安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%在當年應納稅所得額中加計扣除應納稅所得額。對新辦從事物業服務的企業，自取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，3年內免征企業所得地方分享部分。鼓勵物業服務企業兼并重組、做大做強，在兼并重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。認真落實財政部、國家稅務總局《關于進一步支持企事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔20**〕37號）精神，對符合條件的物業服務企業給予支持。符合小型微利企業條件的物業服務企業，其應納稅所得減按20%的稅率征收企業所得稅；20**年1月1日至20**年12月31日，對年應納稅所得額低于20萬元（含20萬元）的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅，并免征其中地方分享部分。

　?。ǘ撸┞鋵嵪嚓P補貼政策。對物業服務企業錄用城鄉就業困難人員，企業與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規定繳納社會保險費的，企業為其實際繳納的基本養老、基本醫療、失業保險費由當地人民政府給予補貼，不包括就業困難人員個人應繳納的基本養老保險費、基本醫療保險費和失業保險費，以及企業（單位）和個人應繳納的其他社會保險費。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業困難人員可延長至退休外，其余人員不超過3年。

　　加大對創優達標物業服務企業的獎勵力度，引導物業服務企業增加便民服務項目、擴大服務范圍、提高服務質量，鼓勵優秀企業做大做強，帶動行業發展水平整體提升。對獲得自治區級物業管理示范、優秀項目的，由當地人民政府按建筑面積0.80元/平方米的標準給予一次性獎勵。對獲得國家級物業管理示范項目的

，由當地人民政府按建筑面積1.00元/平方米的標準給予一次性獎勵。對接管改造后老舊住宅小區的物業服務企業，與業主委員會簽訂3年以上物業服務合同，在服務期限內業主滿意率達到80%以上的，由所在地人民政府每年獎勵0.5元/平方米，連續獎勵3年，以鼓勵企業承擔社會責任。

　　物業服務企業從業人員的崗前培訓和繼續教育培訓，享受培訓所在地人力資源社會保障部門的職業培訓補貼。

　?。ǘ耍┞鋵嵠渌龀终?。理順車位經營權。房地產企業不得出售住宅小區地上停車位，只能由物業服務企業出租經營，且每次出租期限不得超過一年，租金收入本著“取之于業主用之于業主”的原則用于彌補物業費不足。

　　鼓勵和支持到物業服務企業就業。人力資源社會保障部門對物業服務企業招聘大中專畢業生、復轉軍人、就業困難人員的，優先提供招聘崗位并實行免費就業指導服務。

　　物業服務企業按照規定參加職工醫保和生育保險，享受職工醫保和生育保險同等待遇；確實困難的企業，也可以按照靈活就業人員參加職工醫?；蚓用襻t保，享受相應待遇。

　　八、強化保障措施

　?。ǘ牛┘訌娊M織領導，形成工作合力。建立由自治區住房城鄉建設廳牽頭，發展改革、公安、民政、司法、財政、稅務、工商、質監、安監、金融、電力等部門和單位組成的物業管理聯席會議制度，加強統籌協調，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯席會議辦公室設在自治區住房城鄉建設廳。各盟市、旗縣（市、區）也要建立健全相關協調機制。地方各級人民政府和有關部門要充分認識加快發展物業服務業的重要性和緊迫性，進一步轉變觀念，拓寬思路，把提高物業行業發展水平和服務能力、培育和規范物業服務市場、減輕物業企業負擔、落實扶持政策工作列入重要議事日程，明確任務，落實責任，確保各項工作和扶持政策落實到位。

　?。ㄈ娀繕丝己?，推動工作落實。自治區將開展為期三年的“物業管理服務規范年”活動，具體實施方案由自治區住房城鄉建設廳制定下發。從20**年起，將物業管理工作納入自治區對盟市領導班子年度績效考核目標，有關部門要制定物業管理考核辦法與評分細則，并做好組織實施工作。自治區住房和城鄉建設廳要認真做好物業管理工作年度總結，積極廣泛宣傳管理好的物業項目、物業服務企業和地區，發揮典型示范帶動作用。各盟市也要建立相應的考核激勵機制。

　?。ㄈ唬┘訌娦麄饕龑?，營造輿論氛圍。各地區要強化正面宣傳引導，充分利用報紙、廣播、電視、網絡等新聞媒體，深入宣傳物業管理相關法規政策，增強廣大業主的物業消費意識，規范物業服務企業市場行為，著力解決物業管理工作中存在的熱點難點問題，積極引導社會各界關心支持物業管理工作，努力營造物業服務行業健康發展的良好氛圍。

　　20**年8月17日

篇3：烏海市年度住宅小區物業服務補貼實施細則

　　烏海市人民政府辦公廳關于印發《烏海市20**年度住宅小區物業服務補貼實施細則》（暫行）的通知

　　烏海政辦發〔20**〕49號

　　各區人民政府，市府各部門，各企事業單位：

　　現將《烏海市20**年度住宅小區物業服務補貼實施細則》（暫行）印發給你們，請認真遵照執行。各區要于8月30日前將轄區內符合補貼要求的住宅小區明細表經分管領導簽字后報至市住建委，同時將所報住宅小區的原始資料建檔留存以備查閱。

　　20**年7月29日

　　《烏海市20**年度住宅小區物業服務補貼實施細則》（暫行）

　　為擴大我市住宅小區物業服務管理覆蓋面，提高物業服務質量，推動住宅小區物業服務管理規范長效運行，根據《烏海市關于進一步加強社區物業管理工作的指導意見》（烏海政辦發〔20**〕71號）和《烏海市物業管理年活動實施方案》的要求，特制定本細則。

　　1、 指導思想

　　以***為指導，按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理、綜合協調”的物業管理機制，本著“多干多補、干好多補、不干不補”原則，鼓勵物業服務管理“連片服務、連鎖經營”，拓展、延伸物業服務內涵，通過對住宅小區物業服務管理實施補貼擴大社區物業管理覆蓋面，努力營造優良人居環境，全面提升物業服務管理工作水平。

　　2、 補貼對象及補貼標準

　?。ㄒ唬┭a貼對象。20**年在烏海市轄區內服務、管理住宅小區的物業服務企業。

　?。ǘ┭a貼標準。按所服務小區的住宅面積予以補貼；在一個小區服務滿2年的每平米補貼1元；服務合同簽訂2年以上，服務超過半年的每平米0.8元補貼；服務合同簽訂1年，服務不滿半年的不予補貼。分期建設尚未完全交付使用的小區不予補貼。

　　三、補貼資金來源

　　市、區兩級財政各承擔50%。

　　四、補貼資金的用途

　　補貼資金只能專項用于住宅小區的基礎設施、公共設施的修繕與維護，停車車位改造，綠化補植及綠化用水，大中型物業服務設施設備的購置（補貼購置總額的30%）等。補貼資金不得用于企業工作人員工資發放、補貼和獎勵。

　　五、資金的撥付

　　市住建委、財政局要按各區住宅小區現有物業服務的面積下達補貼文件。各區根據審核批準的資金使用方案，由各區房管局或物業管理中心負責現場查驗及公示（公示期不得少于7個工作日），無疑議的予以撥付資金。

　　六、補貼資金的使用程序

　　補貼資金的列支由各物業服務企業根據實際情況征求業主意見后，提出資金使用方案，報各區物業服務管理主管部門審批，同時，各區要按季度上報市住建委備案。

　　七、監督檢查

　　各區要對所有實施的改造項目進行跟蹤監管，各物業服務企業要嚴格按照相關規定使用補貼資金，市住建委要全過程審查。對虛假上報資金方案，違規使用補貼資金的，一經發現，對該區物業服務管理主管部門進行全市通報批評，并凍結該物業服務企業所有補貼資金，3年內不再對其發放物業補貼，取消評優資格，情節嚴重的依法追究行政與刑事責任。