前輩總結的小區物業13類常見維修問題與解決對策

　　住宅小區內分布著供熱、給排水、供電、供氣、通訊、有線電視等企業的設備設施，他們每年都要對其進行維修、養護、對于存在問題較多或者為了適應發展的需要還要對其進行改造，由于沒有全面、協調、統籌兼顧，或者工作不到位，給物業管理造成了不便。本文結合與上述相關企業打交道的經驗，找出問題癥結，以減少損失。

　　問題一:硬鋪裝問題

　　現象:硬鋪裝上的污漬和塌陷的硬鋪裝

　　原因:污漬的產生，一是給排水公司每年都要對排水檢查井至少清淤一次，清出的雜物先放在硬鋪裝上，然后再清運，或者是排水檢查井堵塞，污水外溢留下污漬：二是熱力公司在處理管道堵塞或者是跑冒滴漏時排泄出的采暖水流到硬鋪裝上，由于采暖水中含有鐵銹和其他雜質，因此水的顏色呈紅褐色，在硬鋪裝上留下污漬;塌陷的原因，一是由于敷設在硬鋪裝下的供熱管線或給排水管線滲漏對硬鋪裝基礎的浸泡和沖刷;二是由于供熱管線、給排水管線、通信管線等改造后，回填土未按操作規程夯實，尤其是在冬季施工改造中，由于土處于冰凍狀態，經過季節的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，回填的凍土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的，蜂巢物業網首發。

　　對策:一、硬鋪裝污漬的預防:排水清淤時雜物不落地直接清運到車上，供熱的采暖水直接排泄到排水檢查井內;發現跑冒滴漏及時通知相關企業處理;二、硬鋪裝塌陷的預防:一是發現跑冒滴漏及時通知相關企業處理，減少對硬鋪裝的浸泡和沖刷;二是在硬鋪裝施工時要按操作規程夯實，并且在次年經過雨季之后再次夯實，或者回填采用風沙。

　　問題二:道路問題

　　現象:道路塌陷和夏季道路積水、冬季積冰。

　　原因:供熱管線、通訊線路、給排水管線改造需要穿過道路，對原來的路面破壞后回填土未夯實，或者夯實后受雨季和季節的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，造成了塌陷;由于小區內道路處于低處，當給排水管線、排水檢查井、供熱管線發生跑冒滴漏或者采暖管線檢修、清洗時，排出的水都會淌到路面上來，夏季出現積水，冬季沒有來得及處理，水凍成冰，給業主的出行帶來不便。

　　對策:一、采用頂管技術可以減少道路塌陷;對道路破壞面積較小的，可以采用現澆的混凝土水泥路面，回填要夯實并且道路施工的當年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季過后再次夯實才能抹水泥;如果穿過道路的管道面積較大，在恢復時直接回填或者砌筑地溝，應該采用預制混凝土路面，便于日后的維修養護;二、熱力、給排水企業做好日常維修養護和巡檢工作，把問題消滅在萌芽狀態，發生跑冒滴漏后物業管理企業及時通知相關企業來處理。

　　問題三:散水坡問題

　　現象:散水坡起鼓、塌陷。

　　原因:起鼓主要是由于供電管線(電纜線)、供熱管線、給排水管線改造施工結束后恢復的散水坡沒有伸縮縫，因熱脹冷縮所造成;塌陷主要是由于恢復時未按改造要求施工，只是用原有的土回填，經過雨季滲水和經過季節的溫度變化或采暖管線的溫度變化影響，造成了塌陷。

　　對策:一是恢復時必須要留伸縮縫，伸縮縫內應填瀝青膠泥或瀝青麻絲;并且伸縮縫的位置要避開落水管的位置;二是要嚴格按照設計施工:在素土的基礎上，鋪100至200毫米厚夯實的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4細石混凝士，撒1:1水泥砂壓實抹光，來源蜂巢物業論壇。

　　問題四:護欄問題

　　現象:挖出護欄基礎、割斷護欄。

　　原因:由于供熱管線、給排水管線改造，或者處理滲漏時，管線上面有護欄，需要找出管線的所在位置，就要破壞護欄基礎挖溝坑，這樣就要把基礎挖出來，護欄相應地要割斷。

　　對策:一、施工改造時采用頂管技術可以減少對護欄基礎和護欄的破壞，減少恢復時不必要的損失;二、對于處理滲漏時必須要挖坑的，改造企業對破壞的護欄基礎和護欄要重新恢復。

　　問題五:避雷問題

　　現象:避雷測試時電阻達到無窮大，并且發生過雷擊損壞女兒墻墻角的事故。

　　原因:避雷網測試正常的允許電阻應該在30歐姆以內，出現無窮大是由于在采暖或通訊改造過程中對埋地的避雷網中角鐵破壞，從而造成避雷失去作用，在雨季造成雷擊事故。

　　對策:挖到地下的避雷網處，需重新焊接恢復正常，經過重新測試合格方可回填。

　　問題六:電纜線問題

　　現象:埋地電纜線有長2米左右裸露在草坪中，以及將電纜線固定在外墻上。

　　原因:供電企業未遵守以下施工規定:埋地電纜線至少要在地表面0.7米以下，而且要用風沙做墊層，電纜線上面要用保護蓋板或采取其他措施。供電企業實際施工只埋深在30厘米左右，上面根本就沒有采取措施，在種樹或其他施工時，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不夠的電纜線挖出來裸露在草坪上，這樣若電纜線被弄壞將會有漏電安全隱患;供電企業在處理單元與單元間電纜線短路問題時，由于很難在短時間內抽出來重新換線，為了解決用戶用電的燃眉之急，于是就廢棄原來的電纜線，重新在外墻上跑明電纜線。

　　對策:一、物業管理企業發現后，要采取一定的保護措施，并且要及時通知供電企業，要求供電企業或者對電纜線采用地溝敷設或者直埋在地表面0.7米以下，并且要做好墊層和頂層的保護;二是作為應急的明電纜線存在安全隱患、影響環境美觀，必須要把原來的電纜線抽出來，換上新的電纜線。

　　問題七:通訊施工后地下室滲水問題

　　現象:通訊施工后地下室在下雨后出現滲水。

　　原因:通訊施工過程中破壞了地下室外墻防水層，在恢復的過程中沒有把挖開的散水坡和路面恢復，而只是簡單回填。下雨時，雨從回填土直接滲入到地下室外墻處，由于防水層被破壞，從而雨水滲入到地下室。

　　對策:一是修復好地下室外墻的防水層;二是夯實基礎后抹好散水坡和相臨的路面。

　　問題八:草坪和樹木問題

　　現象:施工改造時造成草坪和樹木死亡。

　　原因:供熱管網、通訊管網、給排水管網的改造，或者處理故障時需要經過草坪，一般要挖地溝，由于沒有對草坪和樹木采取有效保護措施，這樣就造成草坪和樹木的死亡。

　　對策:對于草坪應該是從原來的根部以下整體移走，就近栽種，改造結束后再回移;對于樹木要分季節，若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保護，移種他處;而對于夏季施工則需要提前在春季就要把樹移走，否則夏季移種樹木很難成活，待施工結束，在適宜的季節回移到原處。

　　問題九:檢查井蓋問題

　　現象:破損或丟失的檢查井蓋，給業主出行造成了安全隱患。

　　原因:住宅小區內分布著給排水、供熱、通信等檢查井井蓋，破損的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小區內車輛扎壓造成。丟失主要是由于原來檢查井多采用鑄鐵井蓋，近年來鐵的價格上漲，時有被偷盜的事件發生。

　　對策:對于老化及車輛扎壓造成破損井蓋，物業要先采取一定防護措施避免發生安全問題，然后再及時通知相關企業進行更換;并且要做好日常物業管理中的車輛停放管理，減少和避免壓壞檢查井蓋。對于丟失的問題，一是加強保安的看護力度，二是把鑄鐵井蓋更換成橡膠井蓋。

　　問題十:供熱閥組間內外墻皮脫落問題

　　現象:供熱閥組間內外墻皮脫落。

　　原因:冬季供暖期間，供熱閥組間內，供回水閥門因盤根松動造成跑水，由于閥組間內溫度較高，使水蒸發成水蒸氣，一方面閥組間內墻吸收水份，內墻因干縮裂縫產生脫落，磚墻繼續吸收水蒸氣，并且由于磚與磚之間的砂漿不飽滿，以及磚墻自身的吸水性，二者綜合長時間作用，使水蒸氣逐漸洇透到外墻;另一方面由于閥組間的水蒸氣從閥組間的門縫串到樓道，對閥組間外墻侵蝕，內外作用，使外墻因干縮裂縫，產生脫落。

　　對策:一是供熱企業做好夏季檢修，加固好閥門盤根;二是物業管理人員發現閥組間有滲漏或跑水現象，及時通知供熱企業處理。

　　問題十一:樓道的潮氣和異味問題

　　現象:冬季樓道內有明顯潮氣和異味。

　　原因:主要是因位于樓房中間的采暖地溝內有存水。地溝內水的產生，一是排水檢查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供熱管線的跑冒滴漏產生的水，流入到地溝內，因冬季分布在地溝內的供熱管線散熱后，地溝內的水被加熱變成水蒸氣后從閥組間的采暖供回水立管縫溢出，然后從閥組間門冒出來，產生了明顯潮氣和異味。

　　對策:一是通過巡檢和定期檢修等措施有效控制給排水和供熱企業的管線和檢查井的跑冒滴漏，小區內要有完備的雨排系統，對雨水合理疏導，避免水流入到地溝內;二是在供暖前供熱企業要對地溝進行檢查，發現有存水要用水泵抽干。

　　問題十二:樓道配電箱問題

　　現象:在二層樓道掛著一個大的配電箱。

　　原因:供電企業為了對單元內用戶用電統一控制和管理的方便，把原來分布在各樓層的分配電箱取消，統一改到二層的一個大配電箱。由于配電箱是固定在二樓墻壁上，對于物業管理存在以下弊端:配電箱高不便檢修、增加了清潔員清潔的工作量，而且在清潔配電箱時還有一定的安全隱患、占用了樓道的空間，造成視覺污染。

　　對策:一是合理布置配電箱的高度，一般下邊高度50厘米，上邊高度180厘米，便于檢修和抄表;二是把配電箱鑲嵌在墻壁內。

　　問題十三:樓道內的布設線路問題

　　現象:樓道內的墻壁上星羅棋布地固定著各種線路，造成視覺污染。

　　原因:建于上個世紀八十和九十年代的一些樓房，由于當時的設計沒有充分考慮到日后發展需要，在墻壁內沒有預留出一些線槽，后來的改造也沒有在墻壁上重新埋線槽，所以出現了樓道內的閉路線、電話線、電子門專用線、上寬帶專用線等用明線槽布設在樓道的墻壁上。

　　對策:統一規劃在墻壁預埋一定管徑的主線槽和到各戶的支線槽，把上述的一些線路集中于此。

篇2：物業管理知識培訓：維修管理知識

　　物業管理知識培訓：維修管理知識

　　001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業管理公司對房屋的養護和修繕，廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業管理公司對房屋的日常保養，對破損房屋的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復、改善，裝修、裝潢改善，同時結合房屋維修加固，增強房屋抗震能力等。

　　002導致物業管理公司經常性、持久的進行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸破損，使用價值逐步降低。

　　003磚木結構房屋的修繕周期一般是12--15年。

　　004磚混結構房屋的修繕周期一般是15--20年。

　　005鋼筋混凝土結構房屋的修繕周期一般是20--25年。

　　006房屋維修主要有以下特點:只能在已有的房屋基礎上進行；可以借鑒與發展優秀的建筑藝術；工程項目小，零星分散，用料品種多、規格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工程往往在業主或非業主使用人監督下進行。

　　007房屋維修的原則是:“安全、經濟、合理、實用”的原則；“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”的原則；對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準的原則；為業主或使用人服務的原則；有償服務的原則。

　　008房屋維修主要有:按不同的結構、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。

　　009主體工程維修標準是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構件。當主體結構損壞嚴重時，不論對哪一類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。

　　010樓地面工程維修標準是:應牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開裂；衛生間、廚房、陽臺地坪無倒泛水現象，防水層密實，無滲漏現象。

　　011天面工程維修標準是:確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

　　012墻面工程維修標準是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、不剝落。

　　013水、電、衛等設備工程維修標準是:保持完好，保證運行安全，正常使用，及時更換老化管線。

　　014金屬構件維修標準是:牢固、安全、不銹蝕。

　　015房屋維修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。

　　016物業翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻新工程。

　　017物業小修工程的涵義是:及時修復小損小壞、保持房屋原來完好等級。

　　018物業中修工程的涵義是:牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構的工程。

　　019物業大修工程的涵義是:牽動和拆換部分主體構件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用設施維修范圍是:消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修。

　　021房屋養護的原則是:因地制宜，合理修繕，對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維修基金；最大限度的發揮房屋的有效使用功能。

　　022房屋養護的主要內容是:包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩方面。

　　023房屋的日常養護的來源是:

　　一、住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或非業主使用人進行的房屋二次裝修的管理)；

　　二、物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養護工程。

　　024房屋的季節性預防養護的來源是:主要有防臺風，防梅雨、暴雨，防凍、防寒。

　　025房屋養護服務中存在的問題來源是:開發商建造的房屋質量而引發的問題；由物業管理公司的服務質量而引發的問題；由業主或非業主使用人對房屋的使用而引發的問題。

　　026設備管理的對象是:給排水及衛生設備、供電及照明設備、制冷及供暖設備、運輸設備(電梯、自動扶梯)、消防及保安設備、通訊設備、辦公設備、廚房設備、清潔設備、娛樂設備、景觀設備。

　　027設備故障信息的主要來源渠道是:巡查、監測、保養、發現；業主或非業主使用人的投訴。

　　028標高土0.000相當于絕對標高12.000m。

篇3：物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢?而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。

　　維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。

　　一、認真編制維修費用的全年預算

　　首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。

　　二、建立和完善維修費用審批制度

　　(一)事前審批

　　財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。

　　三、控制和降低維修費用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。

　　(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

　　(四)作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。