物業管理公司維修指導書

　　1.疏通馬桶

　　1.1維修過程：

　　1.1.1先檢查馬桶堵塞原因。（詢問住戶）

　　1.1.2用馬桶抽子抽通馬桶。

　　1.1.3如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止。

　　1.1.4蓋好檢查口，進入室內后放水沖洗，直至能正常使用。

　　1.1.5反復放水檢驗馬桶是否暢通。

　　1.2告知住戶：使用馬桶時不要亂拋雜物（如硬紙）。

　　2.疏通地漏

　　2.1維修過程：

　　2.1.1先用抽子試通。

　　2.1.2試通不行，應查明原因打開檢查口檢查。

　　2.1.3不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。

　　2.1.4用水試通到正常使用。

　　2.1.5如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗。

　　2.2告知住戶：不要在地漏中掉入任何雜物（如紙巾、手巾、剩菜、飯等）。

　　3.水龍頭漏水修理

　　3.1維修過程：

　　3.1.1檢查漏水情況，拆下水龍頭，檢查內芯栓，如是內芯斷裂，應更換內芯。

　　3.1.2如果是內芯橡皮過小或破損，應更換橡皮。

　　3.1.3如果是水龍頭自身有沙眼而漏水，應更換水龍頭。

　　3.1.4維修后，應反復開關水龍頭數次，使其開關自如。

　　3.2告知住戶:不要過度地扭緊水龍頭，以防內芯栓斷裂或像皮破損，更不要用硬物碰撞水龍頭。

　　4.維修墻內水管

　　4.1維修過程：

　　4.1.1先查找原因。

　　4.1.2關好室內所有用水閥門。

　　4.1.3查看水表是否轉動，如轉動說明墻內水管破漏。

　　4.1.4維修時先關水表前的總閥，后打通漏水處墻面瓷片，取出破漏水管。

　　4.1.5裝入新水管。

　　4.1.6打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水泥，再裝貼瓷片。

　　4.1.7關閉房間內所有水閥門，看水表是否轉動，并作２４小時后跟蹤檢查。

　　4.2告知住戶:住戶一但發現墻面滲水，應須立即通知維修人員前來查看。

　　5.住戶家中無電維修

　　5.1維修過程：

　　5.1.1分析原因，住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成：

　　5.1.1.1線路停電檢修。

　　5.1.1.2用戶總開關燒壞。

　　5.1.1.3因住戶使用電氣設備內部故障，或線路短路或漏電，致使開關保護電路動作跳閘。

　　5.1.1.4進戶線與接線端子接觸不牢。

　　5.1.1.5電度表燒壞。

　　5.2維修程序

　　5.2.1針對5.1.1中的情況及時向住戶說明停電的原因。

　　5.2.2針對5.1.1.1中的情況，首先斷開電源開關，檢查住戶用電設備及使用現場，看是否是線路出現短路；或因負荷太大超過電源保護開關容量；或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致。將住戶內用電設備的插頭拔下，將所有照明開關都斷開，用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關，將負荷近線路允許的額定容量接到電源上，恢復供電。

　　5.2.3針對5.1.1.2中的情況，首先將與跳閘開關有關的電氣設備插頭拔下（或將照明開關斷開），用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護控制開關，逐一將電器接到電源上，直至找到故障跳閘原因并解決。

　　5.2.4針對5.1.1.3中的情況，斷開電源開關，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認線路正常后主可恢復關電。

　　5.2.5針對5.1.1.4中的情況，首先查看電度表參數是否符合用電線路規定，其次檢查電度表的接線是否正確。如確認是表本身質量而燒壞，可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續查找故障點。

　　5.3驗電

　　當故障排除后，確認線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。

　　5.4維修人員找出故障點并排除故障在確認線路完好后，方可恢復關電。

　　6.插座無電修理

　　6.1維修過程：

　　6.1.1分析原因：插座無電可能由以下原因造成：

　　6.1.1.1由于外界因素引起的人為停電，如檢修線路操作。

　　6.1.1.2由于用電設備內部故障原因，當把用電設備插入插座上瞬間，造成線路漏電，短路；或該插座線路超負荷時，致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。

　　6.1.1.3因為頻繁插拔造成插座端子上的電源接線松動，接觸不良。

　　6.1.1.4線路出現斷線。

　　6.2維修程序：

　　6.2.1針對6.1.1.1中的原因，可告訴用戶在是在停電檢修線路。

　　6.2.2針對6.1.1.2中的情況，首先了解住戶使用的現場情況，然后斷開相應回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，排除漏電點，再更換保險絲或將自動開關合上，恢復送電，若線路超負荷，可告知住戶及時處理。

　　6.2.3針對6.1.1.3中的情況，先斷開此回路的電源開關，將插座重新接線，確認接線牢固可靠后，方可送電。

　　6.2.4針對6.1.1.4中的情況，先斷開此回路的電源開關，用萬用表歐姆檔找故障點，故障排除后方可送電

　　6.2.5檢電：插座線路送電后，用電筆驗電，再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩定。

　　6.3維修須知

　　維修人員在維修時應斷電后再斷電后再找故障。

　　7.配電開關故障修理

　　7.1維修過程

　　7.1.1分析原因：低壓開關跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：

　　7.1.1.1因線路出現短路現象，導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時，空氣開關燒壞。

　　7.1.1.2因線

路過載，開關跳閘或線路上的負載電流大開空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時，空氣開關燒壞或觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴重發熱蝕損壞。

　　7.2維修程序：

　　7.2.1針對7.1.1.1中的情況，先將抽屜上的空氣開關置于"ＯＦＦ"位置，再將電源側的斷路置開分閘位置（根據實際配電線路，在不影響其它供電線路負荷情況下），然后將開關抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，查找短路故障點，排除故障后再檢查開關抽屜內的所有電氣保護元件是否完好，保護元件動作的整定值是否滿足設計要求，最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器后，恢復正常送電。如果是開關跳閘，先將電源的斷路器置于分閘位置（根據實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），然后將開關抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，確認線路無故障后，將開關抽屜復位，恢復正常送電，最后用鉗型電流表測試三相負載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測），看是否超過設計要求；如確認為是由于線路過載造成開關跳閘，則需將此線路負荷減少；如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術規格的元件后，方可恢復正常送電。

　　7.3驗電：線路送電后，看線路上的電壓，電流表指示是否穩定正常。

　　7.4維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障，斷電順序為先斷開負荷側開關，后斷開電源側開關

　　，送電順序相反。

　　8.洗臉（菜）盆下漏水

　　8.1維修過程：

　　8.1.1先檢查何處漏水，如果是存水彎頭管處漏水，應馬上檢修此處，先拆下存水彎管，或用水中膠帶密封接口破損處，以達到不漏水為止。

　　8.1.2如為水管破裂，應及時更換水管。

　　8.1.3如無破損情況，應檢查接口處是否密封，或用生膠帶重新密接口處，裝好不漏為止。

　　8.1.4如是臺式盆四周漏水，應用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

　　8.1.5檢驗：在維修完后，放水試漏，以達到不再漏水的目的。若水泥修補過，應在水泥凝固后（約需四小時），再在周圍泡水檢驗。

　　8.2住戶須知

　　住戶不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水。

　　9.洗臉（菜）盆堵塞

　　9.1維修過程：

　　9.1.1先查明原因

　　9.1.2取下存水彎倒掉雜物或用抽子試通。

　　9.1.3如還是不通，打開檢查口用疏通機疏通，直至暢通為止。

　　9.1.4檢驗：盆中放入大量水做排放試驗，暢通為止。

　　9.2住戶須知：

　　9.2.1住戶在水池中不要掉入雜物。

　　9.2.2不要把飯菜倒入洗菜盆中。

　　10.馬桶漏水

　　10.1維修過程：

　　10.1.1先檢查漏水情況。

　　10.1.2如是出水口漏水，應先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應立即更換，裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一周（三小時后可以使用）。

　　10.3檢驗：維修后放水看是漏水。

　　10.4住戶須知：住戶應愛護使用馬桶。

　　11.公用天線常見故障修理

　　11.1公用天線常見故障有三類

　　11.1.1無圖像或圖像模糊黑花點多；

　　11.1.2圖像有重影；

　　11.1.3圖像上有緩慢移動豎白條或其它圖象

　　11.2常見故障的處理

　　11.2.1對于11.1.1類故障，全部頻道都這樣一般是放大器燒毀或元器件老化，增益降低或線路接口氧化，接觸不良，對其處理時首先應根據故障范圍確定可能發生故障的放大器及接口，進行測試檢查或用代換法找出故障點，并予以排除。如部分頻道（或香港臺或國內臺）故障，如天線方向無問題，則可能是相應的天線放大器或濾波器故障或接口接觸不良，可依照前法檢查，排除。

　　11.2.2對于11.1.2類故障其產生故障的原因是天線偏離正確方向或線路外屏蔽層接觸不良，處理時，應先確定天線方向，然后根據故障面大小，確定故障點的范圍，逐一檢查，測試，直至找到故障點，并排除11.2.3對于11.1.3類故障，其產生故障的原因主要是各頻道電平不均，而放大器又過載造成，此故障處理時，應先逐級檢查，對信號電平進行均衡，然后找出過載放大器進行調整，直至信號達到要求。

篇2：物業管理知識培訓：維修管理知識

　　物業管理知識培訓：維修管理知識

　　001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業管理公司對房屋的養護和修繕，廣義的房屋維修則還包括對房屋的改建。房屋維修包括物業管理公司對房屋的日常保養，對破損房屋的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復、改善，裝修、裝潢改善，同時結合房屋維修加固，增強房屋抗震能力等。

　　002導致物業管理公司經常性、持久的進行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸破損，使用價值逐步降低。

　　003磚木結構房屋的修繕周期一般是12--15年。

　　004磚混結構房屋的修繕周期一般是15--20年。

　　005鋼筋混凝土結構房屋的修繕周期一般是20--25年。

　　006房屋維修主要有以下特點:只能在已有的房屋基礎上進行；可以借鑒與發展優秀的建筑藝術；工程項目小，零星分散，用料品種多、規格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工程往往在業主或非業主使用人監督下進行。

　　007房屋維修的原則是:“安全、經濟、合理、實用”的原則；“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”的原則；對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準的原則；為業主或使用人服務的原則；有償服務的原則。

　　008房屋維修主要有:按不同的結構、裝修、設備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標準。

　　009主體工程維修標準是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎等主要承重構件。當主體結構損壞嚴重時，不論對哪一類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。

　　010樓地面工程維修標準是:應牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開裂；衛生間、廚房、陽臺地坪無倒泛水現象，防水層密實，無滲漏現象。

　　011天面工程維修標準是:確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

　　012墻面工程維修標準是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、不剝落。

　　013水、電、衛等設備工程維修標準是:保持完好，保證運行安全，正常使用，及時更換老化管線。

　　014金屬構件維修標準是:牢固、安全、不銹蝕。

　　015房屋維修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。

　　016物業翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設計、重新建造的工程為翻新工程。

　　017物業小修工程的涵義是:及時修復小損小壞、保持房屋原來完好等級。

　　018物業中修工程的涵義是:牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構的工程。

　　019物業大修工程的涵義是:牽動和拆換部分主體構件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用設施維修范圍是:消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修。

　　021房屋養護的原則是:因地制宜，合理修繕，對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維修基金；最大限度的發揮房屋的有效使用功能。

　　022房屋養護的主要內容是:包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩方面。

　　023房屋的日常養護的來源是:

　　一、住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或非業主使用人進行的房屋二次裝修的管理)；

　　二、物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養護工程。

　　024房屋的季節性預防養護的來源是:主要有防臺風，防梅雨、暴雨，防凍、防寒。

　　025房屋養護服務中存在的問題來源是:開發商建造的房屋質量而引發的問題；由物業管理公司的服務質量而引發的問題；由業主或非業主使用人對房屋的使用而引發的問題。

　　026設備管理的對象是:給排水及衛生設備、供電及照明設備、制冷及供暖設備、運輸設備(電梯、自動扶梯)、消防及保安設備、通訊設備、辦公設備、廚房設備、清潔設備、娛樂設備、景觀設備。

　　027設備故障信息的主要來源渠道是:巡查、監測、保養、發現；業主或非業主使用人的投訴。

　　028標高土0.000相當于絕對標高12.000m。

篇3：物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢?而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。

　　維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。

　　一、認真編制維修費用的全年預算

　　首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。

　　二、建立和完善維修費用審批制度

　　(一)事前審批

　　財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。

　　三、控制和降低維修費用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。

　　(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

　　(四)作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。