對于物業管理專項維修資金所涉及問題的思考

　　維修資金的總額理論值巨大，僅以朝陽園小區為例，20萬平方米的物業管理區域，所有房屋銷售合同總值約為20億元人民幣(早期的外銷房項目)，按2%的比例歸集起來的維修資金總額理論值為4千萬元!即便是按內銷房價格計算，一個20萬平方米的物業管理區域的維修資金理論值也是上千萬元!如此巨大的資金，遠遠超過物業管理企業或者一般有限責任公司的注冊資金，其牽扯到的利益是千家萬戶，是城市建筑的安全，是社會的安定。如果該資金被濫用將導致企業的破產或者業主財產的損失，任何企業和個人都無法承擔相應的責任。

　　當前，把業委會而不是業主大會看成是物業管理的主體的觀點，是業內、社會上乃至部分高層領導人士的一種普遍的錯誤認識，而這也是造成業委會濫用權利、業委會行為泛政治化，甚至造成小區居民生活不安寧以及部分地區社會動蕩的主要原因。因此，下面我對專項維修資金收取、使用、管理方面的論點，都是基于一個最重要的基礎：業主大會是物業管理的主體，業委會是業主大會的執行機構。這是物業管理活動中一切和物業管理有關的行為的法律基礎。

　　維修資金的權屬、用途、決策、責任等是一個非常復雜的問題?？紤]其制度設計時，必須明確幾個問題：

　　一、關于資金信托管理制度的設想

　　按目前的法規設計，業主是維修資金中其所應交納部分的所有者，而不是和其他業主按份共有。這就使得有關的制度設計似乎遇到了法律上的尷尬：權利人不能行使權利(即業主自己不能花自己的錢)的情況。因此，用法規和規章正確定義維修資金的性質和所有權狀態是很重要的基礎工作。我認為，應利用現有的金融制度框架，把維修資金定義成一個以業主共有利益為受益人的信托資金。在資金歸集階段，每個業主共同組成了該資金的委托人。而該筆信托資金的受托人(管理人)可以由業主大會超過2/3投票權通過決議決定業主大會自己成為受托人，或者委托包括政府部門指定的會計師事務所、物業管理企業在內的第三方或者由多個組織組成的第三方組織來履行資金的管理職責。委托人需要(如用利息)支付相應的資金管理費用。在制度設計中，可以明確禁止委托業委會作為該資金的受托人。而業委會只能作為監督者或者和某一有能力承擔責任的第三方組成受托人組織。也應該考慮在目前大量的物業管理區域中不能召開業主大會的情況下，該資金的受托人為政府某部門指定的會計師事務所等機構。即符合“政府指導行為”和“市場行為”相結合的社會現實。如此處理，政府則能真正從市場中解脫出來。

　　二、根據不同情況建立不同的決策機制

　　維修資金使用在不同共用位置、設備設施的情況下，其決策機制應該有所不同。對于某獨立建筑物專有的公共設施(如電梯等)和對于整個物業管理區域內的公共設施(如供熱鍋爐等)在使用該資金時的決策方式應有所不同。如果機械理解《物業管理條例》中“專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過”的條款，則可能發生某一個樓的電梯在需要更換時，需要由那些既無需出錢也無利益關系但卻是同一物業管理區域內的其他樓的業主共同在業主大會上進行表決。因此，政府應該在法規和規章的制定中，引導業主(大會)做出允許按物業利益關系不同的業主群體以適當比例決議該資金使用的制度決議，從而建立起一個“原始”制度。我認為，應該以“建筑物區分所有權”理論為基礎，最小以獨棟建筑物為單位，對僅僅屬于該建筑物內的共有財產需要使用該資金時，可以由業委會或者其他機構組織該建筑物內的所有業主以民主決策的方式決議資金的使用，并應盡快續籌以不妨礙整個物業管理區域內對維修資金的使用為起碼條件。

　　三、資金管理環節中的問題與解決

　　明確了專項維修資金的性質和使用對象的狀況，下面來討論專項維修資金在收取、使用、管理中各個環節中需要認真處理的問題。

　　(一)專項維修資金的管理制度設計

　　資金本身的安全甚至比決策程序的周密來的更重要。因此，政府在這方面應該有足夠的準備：業主大會尚不具備相應的自我管理這些本來屬于他們自己的財產的能力。對此，有關規定應該做好如下準備：

　　首先，由政府牽頭組織若干家律師事務所，出臺嚴謹、公平的維修資金的委托管理合同范本。明確受托人(資金管理者)動用該資金的形式要件和審核責任。明確該資金在委托人的指令下由受托人操作而產生的效益(比如購買國債等)受托人可以獲得報酬。

　　其次，以“政府指導”的方式，把該資金交給政府發牌(有資質)的若干個會計師、審計師事務所等機構中的某一個機構來管理。該機構對該款項向政府出具保證并向該資金所有人(業主大會)承擔責任，以利息為管理費用，按照政府規定的決議程序形成的決議文件向施工單位直接撥付款項并負責審核、審計等工作。為了實現政府服務、監管

　　職能的轉變，應該摒棄政府直接管理的模式，以避免政府承擔相應的民事責任。

　　第三，鼓勵業主大會決議將該資金交給上述中介機構管理，或者交給物業管理企業或其他組織管理，但務必指導業主大會應委托業委會與資金管理單位建立專門的賬戶和簽署委托合同。并由業委會按期(如每個月或者每3個月)到銀行打印對賬單備任何業主查詢。

　　最后，堅決反對業委會自管。盡管理論上如果業主大會有超過2/3投票權同意的情況下是可以這么做。但政府必須盡“告知義務”。只有這樣，當業主大會決議導致業主權益受到傷害時，政府才沒有責任。同時，政府應該指導業主：業主自主并不是可以完全信任業委會代替他們做主，反對業委會自管恰恰是為了讓業主大會對該資金有最大的控制權利。利用國家法律框架和現有的市場機制來管理資金，將使得資金更安全和更有效。而由一個事實上缺少監督的業委會來單獨管理資金，則是風險巨大且幾乎無法救濟的行為!

　　(二)決策和使用方面問題比較多

　　這其中有實體上的，如本文前述的整個物業管理區域內的共有財產用途情況和該物業管理區域內的某個單體建筑物專有的共有財產的用途需要處理。而程序上和形式上的問題則更加復雜。但是，無論怎么設計整個制度，都應該以業主大會決議為資金的使用形式要件而不是簡單以業委會加蓋公章的公函。至少是資金管理者應該有義務在審核業委會公章的函件或者業主大會決議書面文件的同時，審核業主大會的表決投票。

　　此外，由于城市管理(即公共管理)的需要，政府市政管理部門有權利要求業主大會動用維修資金對其共有物業進行維修、更新等活動。這種行政命令，可以由業主大會委托業委會申請行政復議直至行政訴訟，否則業委會應該根據政府行政命令來具體操作資金使用工作，業委會拒絕操作的，資金管理者可根據政府行政命令組織操作。政府有對違反政府行政命令的行為進行行政處罰的權利。處罰的對象是業主大會(即全體業主)或者其他資金管理者。

　　(三)政府行政權利的作用和行使方面，應該明確和有力

　　在當前的社會大環境下，業主的“自我”意識增強，但同時，公共責任意識淡漠。而物業管理區域內的很多事項，特別是維修資金涉及到的事項，往往都和物業的安全、居民的安全有直接關系。而往往這些安全事件在發生之前，沒有任何征兆。政府一般都是依照各行業相關的質量標準和有關行政規章加以管理的。而這些方面的管理，在現代物業管理區域中，不但不能削弱，相反應該加強。畢竟由眾多小業主組成的主體的素質和能力，還不足以明確估計安全事件的發生、發展以及自己可能應該承擔的責任。

　　只有政府有關部門認真監管，提出整改行政命令，才能保障物業管理區域內的全部設備設施運轉在一個安全的狀況下，從而實現社會公共利益的安全。一味的把政府的責任都推給業主，一味的追求業主大會的“自治”是對城市公共利益不負責任的表現。使得政府從原來計劃經濟體制下的“管制”和“包辦”向服務功能轉變的過程中，認真履行其行政管理的職責。

　　對個別業主的欠費行為，政府不應該干預，而應該指導業主大會通過包括訴訟的手段委托業委會、物業管理企業等組織收取。但是對業主大會不能及時進行設備設施的維修的情形，政府則必須履行自己的行政職責，強迫其按時完成維修資金的使用預算。即政府不對個別小業主，只(通過業委會)對業主大會，只對資金的其他責任人。

　　作者系北京市朝陽園小區業主委員會主任 知名業主

篇2：物業專項維修資金籌集、使用、管理協議

　　物業專項維修資金籌集、使用、管理協議

　　甲方：_____商貿有限公司(業主)

　　乙方：_____物業管理有限公司(受委托物業管理方)

　　為明確甲方業主同乙方物業管理公司專項維修資金籌集、使用及管理責、權、利關系，明確雙方的權利和義務，保障博盈投資廣場維修資金的籌集及正常使用，根據建設部及物業管理條例相關法律法規，特簽訂本維修資金籌集、使用、管理協議，具體內容如下：

　　一、甲方同意自_____年12月1日前于銀行帳戶按博盈投資廣場實際工程設施設備總造價的2%設立專項維修資金科目，該銀行款項按受物業管理部門監督，其本金及利息收入均用于博盈投資廣場公用設施維修保養，不挪作他用或減少金額。

　　二、雙方約定同意按《_____廣場維修資金管理制度》對維修資金予以使用管理。

　　三、乙方有責任監督和指導甲方維修資金的籌集，并確保維修資金按預定申報審批程序合理有效使用。

　　四、維修資金的提現使用額度應根據投資廣場年度維修計劃及維修保養方案予以申報審批執行，乙方不得中途更改維修資金用途及超支維修資金。

　　五、乙方由責任向甲方匯報維修資金使用情況及維修報告預算執行情況。

　　六、如因甲方私自挪用維修資金，不能保證維修資金正常到位，導致影響維修質量及設備設施使用，乙方不承擔物業管理服務質量責任。

　　七、乙方使用維修資金應確保工程質量，外協加工必須提供資質證明報業主方正式維修方案，按審批方案方可執行，否則如發生質量事故或問題由乙方承擔維修及賠償責任。

　　八、本協議同《博盈投資廣場維修資金管理制度》自_____年12月1日起一并生效，甲、乙雙方各持一份。

　　甲方：___________乙方：___________

　　_____年___月___日_____年___月___日

篇3：天津市關于非住宅物業專項維修資金交存管理的意見(2014)

　　天津市人民政府辦公廳轉發市國土房管局關于我市非住宅物業專項維修資金交存管理意見的通知

　　津政辦發 〔20**〕14 號

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市國土房管局《關于我市非住宅物業專項維修資金交存管理的意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，自20**年3月1　日起施行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年1月26日

　　關于我市非住宅物業專項維修資金交存管理的意見

　　市國土房管局

　　為了進一步規范我市非住宅物業管理活動，切實維護非住宅物業所有權人的合法權益，根據《天津市物業管理條例》有關規定，現對我市非住宅物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的交存管理工作提出如下意見：

　　一、專項維修資金的交存范圍。凡在本市行政區域內，銷售給2個以上業主的新建非住宅物業項目，應當統一交存共用部位、共用設施設備專項維修資金。但住宅小區內的非住宅物業或住宅小區外與住宅物業結構相連的非住宅物業專項維修資金的交存，仍按照市人民政府有關規定執行。

　　二、專項維修資金的交存標準。非住宅物業的購房人和開發建設單位，應當按照每建筑平方米100元的標準分別交存首期專項維修資金。

　　三、專項維修資金的交存方式。開發建設單位和購房人應當統一在商品房買賣合同備案時，將雙方按規定交存的維修資金一次性存入市維修資金專戶。

　　四、專項維修資金的使用管理。專項維修資金屬于建立專項維修資金的業主所有，應當用于非住宅物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。具體使用辦法由市國土房管局制定。

　　五、本意見自20**年3月1日起施行，有效期5年。