論走進社區的物業管理企業
文/王汝君

現代意義上的社區建設，一般有兩種含義：一是以政府及其派出機構按行政區劃對社區實施的管理和協調，是一種政府行為；一是在物業管理區域內，由物業管理企業及其派出機構(物業管理處)按照物業服務合同，對一個住宅小區實施系統化、專業化、一體化的管理，是一種企業行為。據初步統計，擁有700萬常住人口的廣州市，享受物業管理服務的人口超過222萬，基本上涵蓋了所有的物業類型。物業管理的推行，不僅改善了人民群眾的生活質量，促進了城市面貌的改觀，更為整個社會的和諧發展作出了貢獻。

一、物業管理單位是社區公共事務管理的責任主體
隨著城市建設發展，各種住宅小區、商業大廈、辦公樓、工業廠房日益增多，在交付使用后，隨著使用年限而發生變化，一是要受到自然環境因素的作用而發生損壞，如日照、震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等等；二是在使用過程中會受到人為因素的作用而損壞，如違章搭建、裝修、使用不當及其他破壞性行為等等。如不及時進行維修和加強管理，就會影響物業功能的正常發揮。特別是現代建筑中智能化、高科技化的機電設備、設施的大量使用，更需要實施專業化的維修和養護，以確保其安全、正常地使用。因此，作為專業化從事物業管理的企業，對社區內各項公共事務的管理便成了最基礎、也最首要的職能。

二、物業管理單位是滿足業主需求的服務主體
物業管理單位在社區建設中的管理主體地位主要是針對物而言，而服務主體地位則主要是針對人而言的。作為第三產業中的服務性企業，物業管理單位一方面要充分行使其管理職能，另一方面要根據社區業主 (住戶)的需要，提供多樣化服務。
實際上，物業管理企業在社區建設中，其管理和服務職能的區分并不是絕對的，管理中包含有服務的內容，而服務中同樣也含有管理的成份，主要區別在于各自側重點的不同。因此，物業管理單位在社區的服務幾乎囊括了業主及住戶的所有需求，這很好地說明了物業管理單位的服務主體地位。

三、物業管理單位是社區行政事務管理的輔助單位
就整個國家體系而言，社區業主及物業使用人不是單獨存在的，總是受一定的行政區域范圍內國家行政機構的管理，如社區工作委員會 (原街道辦)、居委會、派出所、工商稅務等部門等等，相應地會產生計劃生育管理、流動人口和固定人口管理、治安管理、工商稅務管理等職能。但在實際工作中，一些行政部門總喜歡將這些事務攤派給物業管理單位，其直接后果是，物業管理企業受多頭領導，“婆婆”多，工作任務繁重，管理成本增加，企業不堪重負。物業管理企業在社區的管理，其依據和權限僅限于《物業管理條例》等有關國家法律法規和物業服務合同規定的內容，企業沒有義務更沒有權利從事本應屬于國家行政部門的職能。如果非得讓物業管理企業去從事社區的有關行政管理事務，有兩個條件:一是政府授權，二是有償服務。目前我國的法律體系中，尚沒有一條規定物業管理企業必須從事上述國家行政管理事務。因此，在社區行政事務管理中，物業管理企業僅起到輔助作用，協助有關政府部門開展工作，而不是越疽代皰，履行政府部門的職責。

四、物業管理單位是社區精神文明建設的主體
社區是人們生活和生存的重要空間，人的一生有一大半時間在社區渡過，人與居住小區環境的關系十分密切。因此，物業管理不僅與人民群眾的居住質量、生活質量直接相關，而且還能反映社會精神文明的發展和居民的生活水準。良好的物業管理所營造的居住環境和人文環境能陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，對培養人們高尚的思想品德和生活方式也有著重大的意義。當前，我國正處于由計劃經濟向市場經濟轉軌的歷史時期，人們的生活方式、行為方式等正發生著深刻變化。與此同時，各類社會功能也面臨著調整和重新定位，社區也同樣如此，比如，居住的相對穩定性和職業的相對流動性；國家實施五天工作制以后，居住人員在單位時間相對減少而在社區活動時間大副增加，使人們對社區的認同感和需求感也會相應增加。還有隨著產業結構的調整，各

篇2：物業管理知識培訓：社區服務知識

　　物業管理知識培訓：社區服務知識

　　001物業管理的綜合配套服務的主要內容是:餐飲服務;康樂中心服務;購物中心服務;便民服務。

　　002康樂中心服務的主要內容有:運動;娛樂;美容美發;健美。

　　003社區的概念是:社區是社會學概念。是指一個相對獨立和穩定的地域，以及在該地域上由某種關系而產生的由某些共同意識、利益和行為的人群組成的一種相對完整的有機體。

　　004構成社區的四個要索是:相對獨立和穩定的區域;有一定關系和數量的人口集團;有公共利益的管理機構;居民有地域上的歸屬感、參與感和心理上的認同感，及由此產生某些集體的意識和行為。

　　005社區建設與物業管理的關系是:都是以人為中心開展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業管理主要從完善物業及周圍環境的功能來體現以人為中心，為社區創造清潔、優美、舒適、方便、文明、安全的居住環境。社區建設則著眼于協調人際關系，通過建立良好的人際關系來體現以人為中心的各項建設。

　　006社區建設與物業管理的一致的目標是:形成區內居民心靈溝通;形成社區整體獨特的文化品味。

　　007區域化綜合物業管理的涵義是:應用城市管理理論、系統論及可持續發展理論，對轄區物業(包括建筑物土地、市政、環境、配套設施等)實行綜合管理，并承擔一定的社會職責(公用、公益事業，城區管理，協助政府部門完成相關的責任目標等)，以社會效益、經濟效益、生態效益并重為目標的綜合物業管理類型。

篇3：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。