互信互利和諧共存
—淺議社區建設中業委會與物業管理企業相處之道
文/李中石

在當前新的歷史條件下，“構建社會主義和諧社會”是黨和政府在城市工作中的重要任務之一。隨著房地產業的不斷發展，社區成為構成我國現代城市社會的基本要素。因此，社區成為社會主義精神文明和物質文明的重要陣地，社區建設在構建社會主義和諧社會中發揮著舉足輕重的作用。

我所在的重慶大正小區屬于新的商住小區，共有A、B、C三座大樓，從一到七層是大正商場，八、九層是寫字間，十層以上是住宅。住宅業主共有近300戶，有購買產權的，有房管部門的拆遷戶，也有租賃戶等等，產權關系十分復雜。從我連續擔任兩屆業委會主任的實踐中，我深切感受到：只有業委會與物業管理企業協同配合、相互理解、相互支持、齊心協力，共同搞好社區建設，才能共建和諧社區，從而使業主的物業保值增值，使物業管理企業品牌得到提升，實現“雙贏”，進而實現黨和政府“構建社會主義和諧社會”的歷史要求。

探索“雙贏”秘訣
業主委員會成立后，針對小區的特殊情況，分別組建了商場經營戶業主委員會和住宅業主委員會兩個下屬分會。物業管理公司也相應設置了市場管理部和住宅管理部。凡是與整個小區有關的事，兩個業委會就坐在一起研究；只與商場或只與住宅有關的事則由各分會自己處理。這樣有合有分，各司其職，與物業管理公司相應部門密切配合，使小區各項工作逐步走向規范。

在實踐中，業委會清醒地認識到，業主群體與物業管理公司是兩個不同的利益集團。業主聘請企業管理自己的物業，總是希望付出較少的代價，獲得最優質的服務；而物業管理公司作為一個企業，總是需要支出一定的成本，獲得一定的利潤。兩者之間有矛盾是正常的，如何解決這些矛盾，需要雙方共同努力。我們認為，堅持按程序辦事是業委會和物業管理公司必須做到的。業委會按照章程定期召開會議，作好記錄，出席會議的人數必須符合法定人數。對會議決定的事項，堅持先民主后集中，參加人員在決定上都要簽字，以表示負責。幾年的實踐證明，由于雙方都堅持事先協商、溝通，再按程序辦事，業委會和物業管理公司從未發生過大的矛盾。業主選舉出業委會，總是希望我們能夠盡量維護業主的利益。當然這種要求是合法、合理的，但是不能以損害物業管理企業的利益為前提。企業也希望我們能夠成為與業主溝通的橋梁和紐帶，協助做好物業管理工作。因此，盡管雙方經常發生各種各樣的矛盾，但在管理好小區這一點上，雙方又是一致的。

住宅業主入駐不久，業委會就接到業主投訴，反映商場空調冷卻塔噪聲污染，影響休息，要求物業管理公司進行整改。業委會認為商場空調冷卻塔噪聲污染是過去開發商遺留的問題，完全由物業管理公司負責整改，顯然不恰當。于是與物業管理公司商量，請他們聯系開發商，盡快拿出治理辦法。企業負責人沒有推委、搪塞，而是積極與開發商一起，找環保部門對冷卻塔噪聲進行檢測，提出治理方案，與開發商協商分擔整改治理所需費用，對風機更換成低噪聲軸承，加裝降噪隔音裝置，使冷卻塔噪聲降到環保規定范圍內，這一問題很快得到解決。

在業委會的密切配合下，經過物業管理公司的精心運作、管理、服務，幾年來大正商場成為重慶朝天門數一數二的熱門商場，營業額一直名列前茅，無論是業主，還是經營者，都賺滿了腰包，租金節節上漲，業主的物業價值得到很大提升。物業管理公司也聲名鵲起，成為重慶物業管理的著名品牌之一。業主與物業管理公司在社區中互惠共贏的局面初步形成。

范本是這樣誕生的
20**年，大正小區業委會和物業管理公司共同完成了在重慶物業管理界引起轟動的一件大事：大正商場空調系統大修改造終于成功！這不僅是重慶物業管理界的創舉，更為全國提供了一個大修改造資金籌集、工程組織的范本，同時也是業委會和物業管理公司密切合作的范本。

事情是這樣的——
10年前，重慶物業管理剛剛起步，對物業保值增值必需的大修基金沒有提取，給后來的物業管理留下了隱患。這不僅是大正小區面臨的問題，也是全國老舊物業項目普遍存在的問題。經過10年的運轉，大正商場的空調制冷設備系統越來越達不到使用需要，造成制冷效果不理想，商場內悶熱、空氣流通不佳，顧客

篇2：搞好社區建設和物業管理，共建美好家園

　　搞好社區建設和物業管理，共建美好家園

　　隨著我國住宅商品化進程不斷深入，社區建設和物業管理與人民生活的關系越來越緊密，因此，搞好社區建設和物業管理，對于國家的長治久安具有深遠意義。

　　一、理順關系

　　現階段，由于我國物業管理尚處于起步階段，國人在很大程度上對物業管理和社區建設的概念還存在誤區，有的甚至認為“物業管理就是社區建設”，其實，社區建設和物業管理存在著本質區別。要搞清楚二者的不同，必須先明確居民和業主的區別。從法律上來看，居民是依居住地為標志的居住者，是社區建設的主體，社區內年滿十八周歲、居住超過兩年的居民可以以此身份平等行使社區建設的權利；業主是經過法定程序具名登記的住宅的買受人，是物業管理的權利主體，依照自身所買受的權力份額對物業管理行使權利并承擔義務。

　　居民的權利是均等的，而業主的權利是不均等的；居民的權利是具有公民屬性的，是依附于人的，是不可買賣的，而業主的權利是具有商業屬性的，是依附于物的，是可以買賣的。對于居民來講，無論其身份如何，財富如何，在社區建設中都只能行使自身特定的權利；而一個業主如果擁有足夠的資金，他甚至可以購買一個社區內全部的物業管理權利。由于我國住宅商品化剛剛起步，擁有兩套甚至多套住宅的業主并不多見，因此，在商品住宅小區內，業主和居民呈現高度的重合狀態，但仍然不會等同，因為每個單元房往往只有一個業主，卻往往不止一個居民。在這樣的社區內，作為業主的居民僅僅是全體居民的一部分，因此，即便是全體業主也無法完全代表全體居民行使社區建設的權利。

　　業主和居民的不同，也表征了社區建設和物業管理的區別，二者的權利來源是不同的，權利屬性也是不同的。居民參與社區建設的權利是“與生俱來”的，是非物質的一種“準政治權力”，是平等的，是不可以買賣的。物業管理的權利是依附于物業的，是不平等的，是可以買賣的。

　　社區建設和物業管理雖然存在本質不同，但同時也具有共性，它們都具有相同的區域屬性，都是在某個限定的區域內的人的活動。因此，二者又是密不可分的。首先，物業管理是社區建設的重要物質基礎。物業管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區的首要功能，良好的物業管理是社區建設的重要保證。在一個無法安居的社區內，如果人人自顧不暇，勞心于住宅的安全，是不可能顧及到社區建設的其他內容的。其次，社區建設也會直接對物業管理產生影響。物業損耗的主要原因還是人的活動，因此，一個秩序良好、道德高尚的社區對于物業而言必然產生良好影響。試想，在一個隨意亂扔垃圾，隨意破壞公物的社區，物業管理的成本將會多高？

　　二、明確權責

　　明確了社區建設和物業管理二者的關系，就不難明確作為社區建設和物業管理的直接參與者--社區居委會和業主委員會的作用了。作為社區的自治組織，居委會是社區建設的主體，居委會的建設將對社區建設產生直接影響，居委會的建設決定了社區建設的走向。作為物業管理的自治機構，業委會是保證社區物業正常運行的重要力量，顯然，社區建設只有依靠二者的協調配合才能健康開展。

　　在具體實踐中，業委會與社區居委會卻往往出現不和諧音符，甚至在某些社區還會出現激烈摩擦。這大多是由于二者不能很好的明確自身的定位造成的。要協調二者關系，在具體工作中，凡是涉及物業權利的事務，社區居委會必須尊重業委會的自治權利，在設備設施的維修，公共面積的使用過程中充分尊重業主的意愿。反過來，業委會在物業管理事務中也必須服從社區居委會對社區建設的總體規劃，在物業的使用計劃中配合社區居委會的便民利民項目設置，文化活動的開展等等社區建設事務。

　　二者之間不和諧的原因還有一個，那就是參與程度。由于大部分業主委員會都是緣于初期的維權而關注物業管理，這些維權活動又具有普遍性，因此，業主參與業委會的程度普遍高于社區居委會。與此相反，業主甚至相當多數的居民對于居委會的建設缺乏熱情。有些人甚至不知道社區居委會是居民的自治組織，而認為居委會是政府的某類機構，這種誤解導致了社區居民（包括業主）對社區居委會的關注和參與程度低，有些還抱著排斥甚至敵視的心態。因此，要建設好社區，必須提高社區成員的參與程度，必須建立一種和諧的機制，使得社區居委會和業委會真正成為各司其職、名副其實的自治組織，只有這樣，才能順利完成社區建設的各項任務，才能真正實現社區的自治。

　　再說一下物業管理公司，其專業技能對于社區而言是非常重要的，業主大會雇用物業管理公司的原因也正是如此。物業管理公司是受托管理，其在物業管理中的權力來源是業主大會，但是，由于目前很多物業管理公司尤其是前期物業管理公司并沒有認識到這一點，導致在身份上的錯位，無形當中造成了與社區居委會和業委會的隔閡與糾紛。這是發展中的問題，隨著物業管理的不斷發展，物業管理公司與社區的關系會得到改善。

　　雖然物業管理公司并不是社區的權利主體，但其專業水準對于社區的物業管理事務具有舉足輕重的作用，它既是社區建設和物業管理中的“專業技術人員”，也是全體業主的物業管理意愿的直接執行人。盡管在物業管理事務中沒有權利能力，但物業管理公司并不是完全被動的，應當充分運用自身的專業技能，不折不扣地行使業主大會的授權，切實地保證業主通過物業服務合同和業主公約表達出來的意愿得到履行和落實。

　　最后說一下業主和居民，作為物業管理和社區建設的主體，他們的意識程度直接影響社區的發展方向。社區建設和物業管理中的任何制度都需要人來執行和遵守。社區秩序的維護與社會不同，它不是依靠國家機器的強制力來實現的，依靠的是社區成員的共同表達機制和社區成員的自律。失去了這一點，社區也就失去了存在的基礎，人人各行其是的社區，最終只能造成混亂。社區成員必須服從全體的意愿，必須自覺地遵守公約，才有可能最終實現社區的健康發展。

　　總而言之，要建設一個和諧美好的社區，必須依靠每一個社區成員的努力，必須依靠社區內各方面的協調合作，也必須依靠專業機構的專業技能，只有各司其職，嚴格自律，才能造就一個和諧美滿的社區。

　　文/蔡若焱北京市海淀區上地西里居委會

篇3：X街道社區建設美麗社區半年總結

　　某街道社區建設“美麗社區”半年總結

　　根據鯉城區委、區政府提出的“美麗社區”行動計劃的總體部署和要求，**社區黨支部、居委會及時召開會議，成立創建美麗社區工作領導小組，結合社區實際，為推進社區物質文明、精神文明、政治文明、生態文明建設，以優化社區人居環境為首要任務，以維護社會和諧穩定為根本要求，半年來，我社區建設“生態保護型”社區工作取得了一定的成績，主要有幾點：

　　一、環境綜合整治

　　為有效提升社區保潔水平，今年來，投入20萬元，建立一支4人專職社區環衛隊伍，購置環衛車輛4部及衛生保潔工具，做好社區環境全面保潔，做到生活垃圾日產日清，收集轉運至垃圾轉運場，對社區3個三化公廁實行專人管理，對衛生保潔人員進行制度化管理，并克服重重阻力對轄區內的擅自養豬、雞、鴨等現象進行整治，有效遏制了個別居民自私自利的行為；由老人協會組織衛生工作督查組進行督查，確保環衛工作落到實處。對轄區內企業進行監管，進一步提升企業周邊環境，做到工業污水，垃圾、廢氣等工業污染物達100%排放。

　　二、規劃建設管理

　　堅持把創建美麗社區工作納入到社區的各項建設和管理之中。加大環境建設投入，今年投入55萬元經費對社區運動場所、路燈、綠地、健身路徑、社區內道路、進行整修。同時對社區的綠地重新進行規劃布局，增植綠樹，補植草皮，挖潛增綠，使社區內的草坪常綠、花壇鮮花常開，綠樹成蔭。設置綠地小標牌、在花壇中設置了文明警示牌，真正達到黃土不見天，點上有景、面上有綠的綠化格局。

　　三、素質提高工作

　　投資15萬元，開展遵老愛幼、助人為樂、家庭和睦、鄰里團結活動，完善老年人活動中心建設，使老年人達到老有所養、老有所樂。發放60歲以上老年人每人每月100元的養老金。重陽節舉行體育活動，并發放過節費。落實居民醫療保險、居民養老保險，低保戶管理，并設置專人專項管理機制。深化社區社會保障，對60周歲以上老年人辦理居民醫療保險給予全額補貼。

　　投資10萬元，推行“一站式、一條龍”便民服務，建設社區圖書室、青少年之家，文化學校、青少年教育基地，進一步提高社區居民文化娛樂水平。

　　四、改革與機制創新

　　加強領導，健全創建工作機制。黨支部書記主抓、領導班子成員分工負責，堅持兩手抓兩手都要硬，堅持把美麗社區建設作為統一的奮斗目標，一起部署，一起落實，一起檢查，同步運行，協調發展。組織戰斗力強，群眾對社區班子的滿意率達90%以上。

　　建立健全社區各項管理制度并得到切實履行。建立“世紀之村”管理平臺，將社區“三資”監管、計生情況、創建精神文明等大事、小事及時發布實行信息共享。

　　社區圍繞構建和諧社會，加強維護社會治安，深入推進社區矛盾化解，加強社會管理創新，提高預測預知、現場指揮、依法處置、輿論引導能力，今年來，無重大刑事案件和其他群體性事件發生。

　　經過半年來的努力，有效推進了“美麗社區”建設，但與街道黨工委、政府的要求還有很大差距。在今后的工作中，我們要認真貫徹落實*****大精神，堅持以*理論、“***”重要思想和***為為指導，把美麗社區建設工作提高到一個新水平。