社區物業管理發展的現實路徑

　　合久必分--社區管理的普遍問題

　　現代社區的重要特征，在于社區中一切沖突的產生與平息均有明確的目的和利益驅動，而不再是浪漫主義的口號，或者溝通不暢的誤解。源自于私人利益的維權行動成為了有效地促進社區公益的武器，這已經不是偶然現象；專業物業管理者所面臨著的競爭性環境，也已發生了完全的變化。北京王海\秦兵的"物業管理打假"、"中海撤出歐陸經典"和深圳"景洲大廈物業管理204合同"當中所出現的紛爭也都充分體現了這些原則。

　　將在深圳所挖掘的特例群除開，認真地考察全國范圍內社區管理，我們將這樣去歸納中國現代社區管理的歷史沿革:

　　就新興物業而言，房地產的開發先于國家和地方政府的相關立法，以前無所謂私人房產，而今人們仍不知如何有效處分自己的產業，因為法律及觀念的滯后，社區內部難以形成一種公平而自由交換的市場，在外界也無可能象計劃經濟時代一樣尋求免費的公益事業經費，開發商稀里糊涂地自己成立物業公司，物業公司稀里糊涂地開展工作，業主也稀里糊涂地不繳物業管理費，其實都是各自打了一肚子的小算盤。

　　然后，中國社區管理都曾經經歷過這樣一個階段，正如霍布斯在《利維坦》中所描述的那樣:因為相互之間沒有一種合法的合同關系，社區存在著廣泛的無政府狀態，"公眾的權力還沒有產生，既無政府，則無法律，既無法制，即談不上公平。在作戰的情形下，只有力量和欺詐才能算數。"那時的物業管理者就象舊時的鄉紳和族長一樣，依靠壟斷、包辦、奉承、哄騙去處理問題。出現了矛盾，大多是妥協遷就的簡單辦法，更不能向全體業主公開交代，所謂各種黑暗與腐敗，物業管理就不能脫離其淵藪。

　　物業和業主的異化導致"問題業主"的批量產生，這一時期的"問題業主"，僅僅是因為他們對自身的權利意識更為敏感，或者"覺醒"得更早，在中國有的地方，譬如山東，人文氣息濃厚，道德力量可以取代法制成為社區中的潛規則，有可能是廣泛地利益矛盾并存也沒有導致劇烈社區動蕩的出現，但是在中國另外一些地方，沖突激化、利益不均則足以使積弱日久的物業公司失去其存在的理由，在巨大的利益驅動之下--這里，物業服務費的紛爭退居其次，重點在于對社區中人口、物業、市場資源的控制，潛在的收益和現實的問題，使社區內部斗爭此起彼伏，有時候物業管理權的爭奪甚至達到白熱化的程度，廣州、深圳、北京、上海......，作為全國經濟的領跑城市，已經程度不一地發生所謂"業主維權"的浪潮，其實也就是中國資本主義化的浪潮，即由私人財富去支配的資源配置模式的潮流。

　　但是沖突之余，問題發現之余，很少有人去追問結果究竟是什么?以及如何去解決，"保安打人"和"炒掉管家"之后，業主們通過斗爭和浴血奮戰的勝利果實，是否象當初理想追求的那樣如同桃花源，這里就有待商榷了。經濟基礎決定上層建筑，理論上說，當一個作為上層建筑的組織(它們可能是物業公司或者開發商，也可能是政府部門或者業委會)明顯地處于阻礙社區資源優化配置的障礙位置時，它的地位就岌岌可危了，直至被歷史潮流所取代，但是在中國社區管理的現實情況中卻恰恰相反，既得利益的階層(譬如政府機關、水電氣壟斷部門)在其強勢地位上根繁葉茂、紋絲不動，新興的有產階層(譬如開發商和"維權"業主)在不斷號召擴大自身的權利和權力，從事社區服務的人員淪為附庸、"保姆"這樣的性格扭曲的角色，還有誰去關注設施損毀的責任追究、裝修控制的利益平衡、能源成本的公平分攤、突發事件的應急處理、服務資源的有效配置這些真正的"物業管理"工作。如此一來，能夠代表社區利益的人物就只有淺酌低唱"夾縫中的舞曲"了，社區管理中的"逆向選擇"效應是中國各行各業信息不對稱的一個側影。

　　所以，沖突的后果:"社區分裂"是當前中國社區管理中必須保持關注的課題，它的特征與表現是:社區中業主或非業主的利益沖突達到如此嚴重的地步，"管理者"的存在必要性受到嚴重的質疑，繼而使社區中的人們保持著相互敵視、猜疑乃至敵對狀態，最后導致社區的公眾利益受到廣泛的忽視和剝奪。如果物業管理案例中僅僅是因為誤解而需要進行必要的溝通和解釋的話，事情就會好辦許多，但是當大量相互關聯而又懸而未決的事件出現時，即使是訴諸法律途徑往往也不可能得到滿意的收效，當開發商和業主就象感情破裂的夫妻一樣，物業管理和社區管理就成為最后的斗爭籌碼，既勉強維持著雙方的關系，又難以避免被遺棄的命運，這同時也就形成社區管理的生存悖論。

　　分久必合--社區管理的五大要件

　　長期以來中國物業管理界關于"服務"與"管理"的爭論，的確已經使人厭倦，其實物業管理本來只是一種工具，物業管理公司"民營化"，實質在于社區管理的"民營化"、市場化和企業化，我們所稱專業從事物業管理的人，他們僅僅是社區當中的法人治理結構，制裁權力的賦予仍以強大的聯合業主勢力集團為其依歸，社區管理者就是聯合的業主本身，而物業公司的定位已經在國務院《物業管理條例》當中得到蓋棺論定--物業服務公司--所執行的職責僅僅在于物業服務，只有在業主大會對物業公司進行充分授權的前提下，它才能夠肩負起"管理"的職責。有了聯合的業主群體，才會有管理與服務的一體兩面，但很多業主和物業公司乃至政府部門都試圖回避這一點，因為:無論是面對著一個分裂的社區，還是面對著分裂的管理與服務，其中的一些人和組織都可以從另外一些人和組織當中撈取好處。

　　筆者認為，一例真正能夠走出困境的社區管理，它將是以下五個方面的組合:

　　一、通過法律或契約確立財產權和收益權。

　　對私有財產的漠視是中國歷史的傳統，現代社區分裂最主要的動因仍然在于業主認為自身的財產權得不到保護。其實，任何市場經濟行為，都需要基本地對市場主體和利益相關人自我保存的機制，作為社區管理也不外之，如果物業管理的收費對業主的自我生存都形成了經濟壓力，則是殺雞取卵、竭澤而漁；反之如果物業管理放棄自己的生存權而對諸如財產保險保管上提出無限制的承諾，則又是危如累卵、飲鳩止渴，所以，社區管理的確需要社區組成者之間具有一定的公平交易關系及相互諒解。然后在財產權保障之外，則是要在社區管理中解決好現代管理的基本問題:誰創造了財富，又如何分配?社區當中，業主就是股東，物業服務人員就是員工，社區管理者則是經理階層，從生產環節轉移到分配環節進行關注，才能帶來社區管理質的飛躍。

　　二、社區開發的自我戰略定位。

　　我們需要去建立一個社區管理的模型，并能發現多重因素摻雜其中:地區規劃、開發建設周期、人文環境和政治經濟條件是宏觀因素；開發商的實力，物業公司的競爭力，政府的干預和社區文化是中觀環境因素；業主個性與社會地位、社區組成者的素質高低及相容性、具體的房屋質量瑕疵則是微觀因素。三大類因素相加相乘相積分，所表現出來的社區形態就會千差萬別，更會形成一個動態的過程，從上述因素當中尋求機會，認識威脅，突出優勢，克服弱點，社區管理需要關注向前溯三到五年乃至更長時間形成的一些根源性問題，同時向后形成完整的計劃與規劃，而盡早從一些牽扯不清的糾紛泥潭中解脫出來。眾多遺留問題的解決需要相當的資源與能力，這就更加對社區管理者是一個全面的考驗。

　　三、專業物業管理的現實路徑。

　　在當前社會變革如此劇烈的條件下，大多數物業管理公司退而居其次，滿足于"物業服務"而沾沾自喜，的確讓人感到一種令人驚異的樂觀情緒。當然，純粹從短期的利潤角度考慮，這些做法應屬明智而審慎，但是同時所失頗多，在未來物業管理二級市場高度發展的條件下，傳統"綜合一體化"物業管理公司將不能與之爭鋒，故而專業物業管理的真正出路其實在于通過創新而尋求出與規劃、建設、開發相匹配的物業經營與服務，將最初的設計效果充分發揮，通過更多的學習擁有更強的服務能力，并有效地熔入和適應任一地區市場，必要的時候，物業管理者應當為社區管理者提供專業化的全面的社區管理解決辦法，直至取而代之，這才是作為一個現代物業管理公司長治久安的發展大計。

　　四、社區組成人員的素質提升。

　　并不僅僅是業主，或者物業服務人員，而是雙方的素質要同時提升才能匹配互動，當今業主的討價還價能力普遍提高，明顯地促進了物業管理行業的服務能力提升，而以深圳物業管理及"洋品牌"在中國內地的介入與推進，也明顯地催化了一些地區民眾權利意識和自我意識的覺醒，然而，這些都是遠遠不夠的，法學、財會、管理、溝通，只有知識的全面武裝和思維模式的變化才會培養出現代社區成員的理性人格，社區管理才會擁有真正的土壤，物業公司才會發現真正的對手，在社區中的民眾僅僅滿足于迷信而對一些利益處分的問題跟風鼓躁的時代，那只是一個可悲的過渡時代。

　　五、最后，應當提及的是，"經濟人"產生意味著社區分裂的開始，而"公益人"的產生則意味著社區一體化的開始，這將是一個正反合的過程。當社區中出現"有限理性人"，即部分或相當一部分社區成員表現為在追求個人利益基礎上的、自愿為公益服務的"經濟人+公益人"的角色升級，是社區分裂得以解除的關鍵。如同春秋時代的楚國子文"自毀其家以紓國難"，當成員的行為動機開始廣泛存在著一種"公益人"假設，社區成員參與或從事社區事業，開始以自愿、自主和自發地追求社區公眾利益，社區的"聚合"就迎來了曙光，和最初政府劃定的"物業管理區域"不同，這樣的未來"社區"將是一個生態群落，它消除了封建的惰性，轉而形成自我更新、自我發展的機理，這才是我們心目中"美如畫境"的社區。

　　形散神聚--社區管理的發展契機

　　無論是政府、開發商、物業公司抑或是業主，都可以在上述五個方面的問題中找到自己的責任位置，社區分裂的原因將不在于分散，而是在于集中，當每一名離開原先的公房或農村的業主搬進新居之后，才會為房屋保修問題、裝修問題以及鄰近戶對物業的處分形成困擾，如果社區當中有業主將自己的物業出租給個人或者單位，后續的一些使用問題將更為微妙，老聃所追求的"雞犬之聲相聞，老死不相往來"的理想世界而今一去不復返了，我們今天看到的社區，永遠充斥著多個層次的利益博弈和矛盾重重的沖突。

　　社區管理今天已經變化得非常復雜，以后還要更加復雜下去。為什么?社區管理因什么需求而產生?是因為城市的發展，農村的退讓，伴隨著人口的密集，財產的集中，"由此必然產生的后果就是政治的集中。"人在不斷地追求自由的同時，卻越來越與其他人的生活息息相關，兩個人即使互不認識，但是卻往往發生著更為密切的聯系，例如健康、安全、清潔、冷暖......，每個人的要求標準都與其它人的責任和需求密不可分，物業服務人員更是能夠輕易主宰作為一名業主的喜怒哀樂，這真是一種具有十足諷剌意味的現實:當個人主義的發展破壞了團結一致性，促成了個人財富的積累與發展；轉過來，對財富的安全需要又迫使每一個人更加依賴他們的鄰居，而要求回歸那種最初的團結。

　　這種背景下，"社區分裂"是不是能夠消失呢?不完全是這樣，原因在于任何政治集中的背景下，反對派一定會出現，如何同反對派達成利益共識以至雙贏，將是一門權力運用的藝術。"找到最大限度的社區公眾利益，并且認真地追求它和執行它"，這需要卓越的膽識，在主體和環境、內因和外因均不成熟的條件下，"市場失靈"和"政府失靈"在社區當中是廣泛地發生著的，今天中國社區很多妥協性的產物就如同強加給德意志的"威斯特伐利亞條約"和"凡爾賽條約"，前者使德國保持軟弱和分裂兩百年，后者則催生了希特勒。折衷主義的物業管理茍延殘喘了若干年，現在它們已明顯地缺乏競爭力了，當社會和社區從狂熱的原始積累時代進步到理性的財富增殖時代，取而代之將是各種風格各異的、個性化的社區管理類型，某一天，業主們享受的物業管理將如同今天的手機外殼那樣千姿百態，人們喜歡什么樣的文化或"主義"，就會有配套的社區管理產生，也許這就是后勤服務市場的未來。

　　分散的力量是自由的力量，是離心力，是權利的訴求，聚合的力量則是保守的力量，是向心力，是責任的負擔。社區發展的歷程永遠都會在分散和集中兩種形態之間動蕩，社區管理如何引導大眾有效地自我服務，其實并不是在分散與集中之間作出選擇，而是尋找出一種中間路線以保持衡態，促進社區的發展。"社區契約"的編制與探討將是未來社區管理工作中的一件大事，社區事務的"仲裁人"也必然會推舉誕生，同時推進的則是社區當中的誠信建設。當業主是告物業公司的同時能夠繳清物業服務費用，而物業公司在制裁違章業主的同時能保證恒定的服務質量，我們就將欣喜地看到社區管理的未來。

　　不要把看到的一切當作結束，我們所寫下的僅僅是一篇序言。

　　本文參考及援引書目

　　《西方現代建筑史》L·本奈沃洛天津科學技術出版社1996年版

　　《公與私:公共事業運行機制研究》席恒商務印書館

　　《共產黨宣言》馬克思

　　《資本主義與二十一世紀》黃仁宇三聯書店

　　刊于《現代物業》

篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規?；l展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢

　　物業管理作為一個新興行業，正被越來越多的開發商所重視；它不僅是房產項目開發售后服務的重要環節，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發商的角度談物業管理發展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業管理必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發展的必然趨勢。我們的物業管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區環境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態化”概念和“全生命周期綠色環?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業和社會對企業形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區都進行了CIS設計，小區內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發商開發的樓盤是否暢銷，與小區內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區評論經將是物業公司的一項重要工作內容，物業管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環境文化的高品質給小區居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊?，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。

　　因此，在房地產開發過程中，就要考慮到今后的物業管理能夠實現最優化，避免因建、管脫節而給物業管理造成障礙。我們的物業公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發展。

　　二、21世紀的物業管理必須建立“網絡管理大平臺”

　　傳統的物業管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，并實現物業管理行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。

　　1、一個居住區就是一個小社會，實現各社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規律。建立小區物業管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。

　　2、網絡化管理可以提高物業管理的附加值

　　網絡化社區突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。

　　3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區）按照統籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于管理和控制。通過研究開發一種集小區安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業管理企業發展要走專業化、規?；⑴e的道路

　　根據國外物業管理企業發展的歷程。物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業化公司去實施，中國物業管理也正向著這一趨勢發展?！　】梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業企業更趨向虛擬化，物業公司的理想狀態就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業公司一定要兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營?！　∥飿I管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現，優質的服務可以提高物業的附加值。