香港物業管理的發展方向

　　一、法例的改變

　　(一)、業主與物管經理關系和權力的平衡

　　為了調節業主與管業經理長久以來的權力不平衡及改善兩者的關系，香港特區政府立法會民政事務委員會于 20**年5月推出咨詢文件建議修改《建筑物管理條例(344章)》，放寬業主終止經理人委任的限制。在新例下，物業擁有人只需在擁有業權份數百分之二十的業主同意下，在業主大會上可以用簡單大多數值的投票，解雇其公契經理人。

　　此方案引起業界巨大回響。支持該修訂方案的團體普遍認為，現時必須以不少于百份之五十業權份數才可終止公契經理人委任的要求過于嚴苛，而新機制可賦予業主更大的自由度，根據經理人的表現來決定其聘用與否，間接地鼓勵他們提供更佳服務；業主更認為新例是促進服務質量的最佳保證。

　　持反對意見的團體大多來自地產開發商及管業經理，他們認為修訂方案過于寬松，在預見公契經理人被頻頻更換的情況下，不利于物業管理的長遠規劃；新措施亦會進步激化現時物業管理市場的過度競爭局面地產開發商更憂慮此方案會妨礙他們對分期發展的大型地產項目的管理，影響樓宇銷售。經過數月的廣泛咨詢后，立法會決定暫緩通過上述修訂條例，以便進一步收集更多市民及業界的意見，重新訂立各方可以接受的方案。

　　上述事例其實反映香港物業管理長久以來的矛盾，但亦可理解為業主與經理人關系漸趨平衡的過渡現象。引用英國社會學家愛斯坦的“市民參予進展模式”香港物管行業正邁向市場化的最后階段，即業主作為市民及消費者，最終會全面主宰物業管理權，而經理人只是行使其客戶的授予權力。香港城市大學的張炳良教授在其著作《物業管理一專業價值與社會責任》中亦提出相關理論，他認為業主與經理人的關系最終由“政治管理模式”，轉化為“消費者模式”及“業主全面參與模式”。

　　香港特區政府修訂該法例的背后理念是要加速物業管理的市場化，將物業管理權歸還業權人，此舉有助業主成立法團管理物業及帶動物管水平提高的作用。

　　政府有關部門在整個咨詢過程擔當積極角色，高度透明化；咨詢覆蓋面亦包括各業團體、民間組織及業主組織；各有關利益單位亦可以在理性的討論下各自表述意見。我們期望各方在為提高香港物業水平的大前題下達成一個雙贏方案，使物管行業的制度化及合理化向前邁進。

　　(二)、舊樓管理和維修

　　于20**年年初爆發的嚴重急性呼吸系統綜合癥(非典型肺炎)，令香港人意識到忽視大廈管理維修，可能會引致嚴重后果?，F時不少樓字的管理和維修均需要加以改善，才能延長樓宇壽命和增加物業價值，而更重要的是藉此改善住戶和鄰里的衛生和居住環境。

　　樓宇管理及維修的基本原則是業主有責任確保樓宇整體狀況良好。由于這項原則未獲廣泛接受，以致現時社會上保養大廈的意識薄弱。此外，缺乏有關專業知識和能力、沒有持之 以恒保養樓宇和對拆卸重建抱錯誤的期望，也是樓宇失修的原因。

　　多年以來，政府嘗試透過立法、執法、支持業主、宣傳教育，以及市區更新等，去解決業主忽視樓宇管理維修的問題。政府每年投入數以億計的資源去進行這些士作，但成效有限。危險或違例的建筑工程不勝枚舉，并對市民構成危險。另一方面，現時約有11000 幢舊大廈尚未成立業主立案法團及并未聘用物業管理公司。我們需要謀求有效而又持續可行的方法，及早解決問題。

　　總括而言，香港政府處理這個問題有3個方案：

　　第一是繼續現時的工作，但市區老化、樓宇失修及居住環境惡劣等現存問題非但不能解決，而且會不斷加劇。

　　第二個方案是實施強制性樓宇安全檢驗計劃，規定達到若干樓齡的大廈要定期驗樓，并接驗樓結果針對樓宇狀況進行所需的維修。這樣可及早發現和修正問題。不過，驗樓計劃本身屬一次性，重點在于補救而非預防。研究如何將定期驗樓融入持續有效的整體大廈管理及維修工作，效益可能更大。無論如何，驗樓是業主的責任 ， 不應由納稅人承擔。

　　第三個方案是融合妥善維修和有效管理。持續關注樓宇管理及維修，不但可以及早發現和修正樓宇問題及損毀情況，還可以預防樓宇失修。長遠來說，業主既可節省開支，同時其物業作為項重要資產亦可獲保值甚至增值。此外，環境若得到改善，社會亦不再需要投入大量資源去解決樓宇失修問題，社會和居民因而受惠。因此，將妥善樓宇管理及維修融入日常工作內，并持之以恒，相信是更具吸引力的長遠解決方法。私人機構應可提供業主所需服務，從而達至妥善管理維修的目標。

　　現代的大廈管理維修工作除了需要不少時間和努力外，亦涉及各項專門知識。因此，政府正呼吁業界應匯聚各類專才，使其發展成為具競爭力的行業，透過提供一站式長期服務，以滿足不同大廈和不同業主的需要?？梢钥紤]的做法包括把鄰近的大廈納入同個管理維修計劃，讓營運開支達到最佳效益；以及提供全包合約，兼顧大廈的日常管理和長期維修。政府正鼓勵業界循這些方向進一步發展。

　　許多保養欠佳的樓面宇根本沒有正式的管理架構。政府明白單靠成立業主主案法團本身未必一定能夠完滿解決問題。所以現正研究法團法大廈管理上的角色，以及探討在什么情況下需要實施強制性大廈管理。如何確保所有業主繳付所需費用，對大廈的妥善管理和維修極為重要。政府認為不直直接干預有關費用的收取。不過 ，可以考慮是否加強目前追討管理費用的辦法，以及研究是否有需要推出新措施。

　　我們應該嘉許優質的大廈管理維修。為了鼓勵業主承擔責任，有建議指政府應設立自愿樓宇評級制度。屋宇署己委托顧問公司研究樓宇評級標準及計分辦法，內容包括就管理維修狀況草擬評審準則、就有關評審過程的投訴提出處理辦法，以及探討由獨立機構推行評級計劃的運作和經費事宜。顧問研究即將完成。政府會先與學術機構和業界研究各項建議，再探討可否由非政府機構推行自愿評級制。

　　在業主應負責大廈管理維修的大前題下，任何以公幣提供的援助，應只限于真正有需要的業主。屋宇署己設有貸款計劃，向業主提供過渡性援助，以應付非經常性的大廈維修工程。目前，此計劃的對象只包括個別業主。政府現正考慮放寬借款的資格，使業主立案法團亦可向基金借款，并在需要時增加該基金的注資。政府會透過適當的法律架構等措施，繼續提供有利的環境，促進業主和業界合作，從而繼續支持和推動大廈的妥善管理和維修。政府亦會繼續采取執法工作，提高業主對大廈管理維修的意識，以及確保有關政策全面而一致。

　　在舊樓復修方面，香港市區重建局(市建局)己推行《自愿樓宇復修試驗計劃》，斥資幫助舊樓業主重修樓宇，又協助提供免費專業意見，并給予技術支持，以達到最佳復修效益。

　　另外，香港房屋協會(房協)亦投入資源在深水土步區設立物業管理咨詢中心以協助該區舊樓業主成立立法團管理樓宇及提供修復專業意見。該計劃已初見成效，房協正計劃在未來一年內擴展此計劃到香港其它四個舊區。

　　二、公共房屋管理政策

　　(一)公屋管理外判安排

　　香港房屋委員會(房委會)早在10年前已開始將其轄下出租屋邸，俗稱“公屋”的管理交由私人營業公司管理。自20**年開始，房委員為配合其“員工自愿離職計劃”將其屋時管理外判速度加快，更鼓勵離職員工自組管理公司承接房委會的管理合約，計劃實施至今，已有約30萬個單位外判管理?？上?，近年香港經濟低迷，政府的財政狀況亦不理想，導致房屋署的員工離職計劃缺乏吸引力，參加此計劃的員工遠比預計的少，現擁有公務員身份的房署員工仍有過萬人。為了繼續安排該等員工有合適的工作崗位，房屋己減慢其屋們管理外判的速度，此做法對已離職及自組管理公司的員工沖擊最大?，F時房署對其轄下員工的安排，及外判制度的速度及持續性仍未有定出確實的方向，物管業界在此情況下，只可將資源及注意力放在私人物管市場，形成競爭的進步激化。

　　(二)、政府商業樓宇管理新模式

　　香港房屋委員會(房委會)在停止售賣居屋的影響下，備受財困壓力。所以最近將其轄下所有的商業樓宇包括商場、屋邸、鋪位、停車位等貴重資產以地產投資信托基金形式注入一新成立的公司。其目的是希望脫離舊有公營機構運作模式，轉為以純市場機制運作，以提升其營運效率及資產回報。該基金最終將會在香港聯合交易所上市，以股份形式向公眾發售，房會藉此舒緩其財政壓力。此方法是否可以扭轉以往過高的營運成本及提升物業的資產價值，將受多種因素影響，其成敗可被視作為政府部門私營化的試金石。

　　三、物業管理行業概況

　　(一)、設施管理在香港的發展

　　設施管理是融合管理、操作、適應及改善的路向，以配合一個機構的運作及創造一個良好的工作環境，以支持機構核心業務為主要目標的一門學問。自1993年其概念引人香港以來，設施管理在香港的發展曰趨成熟，現時很多大機構包括政府部門越來越多將它們的物業設施交由設施管理公司代管，以達到理想的成本控制及營運效益。為配合該行業的發展，香港各較大規模的私人物業管理公司已紛紛設立設施管理部門，招聘人材，以應付客戶對其設施管理的需求。各大專院校及培訓機構亦紛紛設立有關設施管理課程，以迎合市場需要。盡管物管行業對設施管理的定義及其服務范疇仍有爭議，但基本上，其在香港的發展勢頭經已確定。

　　(二)信息科技的應用

　　物業管理作為房地產綜合開發的最后一個環節，是一個多功能的服務。正因為其既多元化又復雜的特性，往往要借助現代化科技來提升運作效率。隨著物業管理公司的規模日益擴展，要把事務繁雜、數據眾多的工作有系統地管理起來，就必須使用信息科技。

　　現時，香港各大物營公司己各自建立電子平臺以管理其轄下物業，其中較為特出的包括有新鴻基地產公司的會所管理

　　·財務預算

　　·流動杳察系統

　　·服務流程管理

　　·智能咭(Smart Card)系統

　　物業維修單元

　　·樓宇維修記錄數據庫

　　·項目管理系統具體成本控制、項目進度監控、承判商表現評估等功能。

　　·計劃保養

　　財務管理單元

　　·管理費/租金核算

　　·管理費/租金結余杳詢及單據發放

　　·財務預算及現金支付

　　·編制各類財務報表

　　·網上繳交費用/屋苑辦事處條形碼繳費系統

　　客戶服務單元

　　·屋苑網站

　　·全天候 24 小時顧客服務中心

　　·條形碼系統用以點算業戶參加會議的人數及 所占業權份數

　　行政管理單元

　　·電子采購及投標系統

　　·電子雇員培訓平臺

　　·雇員管理系統，方便人手調配

　　·人事管理系統包括薪酬、強積金、員工福利管理

　　·文件管理系統

　　物業管理公司實施網上管理之后，逐步實現無紙辦公，并節省人力資源，從而大幅度降低管理成本。IT的應用，除促進了傳統意義上的物業管理變革外，也標示著新的商機，新的價值創造將同時出現。

　　(三)人物業管理人員和公司的發牌制度

　　在某物業管理公司于20**年8月倒閉，有人建議指應加強規管這類公司。目前，《房屋經理注冊條例》(第550章)為專業房屋經理設有注冊制度，令業界得以自我規管。此外，香港物業管理公司協會的會員共管理全港約85%的物業，該協會已為其會員制定守則。政府會仔細研究是否有需要推行發牌/注冊制度，并探討如何由有關專業團體提高會員的專業操守。與此同時，社會須考慮此等制度對大廈管理費用的影響，以及能否阻嚇不法的公司。

　　(四)、社會和政治確認

　　根據香港職業訓練局轄下房地產服務業培訓委員會的調查報告，現時在香港從事物業管理行業人員高達三十萬人。該行業對整個香港的居住環境、治安、資產維護、公共衛生、小區 建設等貢獻良多，尤其經去年“沙士”一役，物管行業的專業性更被市民大眾認同。但自從特區政府立法會進行選舉以來，房地產服務業并未被確立為“功能組別”的一份子，所以該行業人員的訴求并未在香港政治層面受到重視。為了更有效爭取業界合理權益，及有能力通過立法程序改善市民居住環境，香港四個專業團體組成的“香港地產專業服務聯盟”最近倡議于20**年立法會功能界別選舉中為地產服務業爭取一席位，以確立在社會及政治方面的認受性。該聯盟現己組成專責小組進行廣泛咨詢及向香港特區政府有關官員及立法會成員進行 游說工作。

　　(五)、保持競爭力--質量+顧客服務+增值服務

　　香港物業管理市場競爭日趨白熱化已是不爭的事實。各物管公司以超低價爭取管理合約，已經將行業推至無利可圖的地步?，F時競爭的戰場由減價戰蔓延至顧客服務范疇。為了符合國際質量標準，各物管公司紛紛進行各種質量標準認證，此包括IS02000系列，IS014001環保系列，ISO18001職安健系列，五常法等。物管公司亦名出奇謀，主動提供各式各樣的增值服務，以迎合業戶及創造需求，內容包括：送餐到戶，代訂酒席及演唱會門票，免費借用復印機及傳真機，幼兒短暫托管，夜間安全護送等。上述現象是市場開放的必然結果。事實上，因行業競爭，導致價格下降，管理水平不斷提升，業戶亦享用到內容豐富的增值服務。展望物管市場發展趨勢，因競爭劇烈，汰弱留強，最終必導致中小型物管公司相繼停業，或被大公司吞并。屆時，物管市場的生態會有另一番新局面。

　　(六)人才需求和管理資歷架構

　　香港現正轉型為一個以知識為本的經濟體系。香港須拓展本身的人力資源，并提供機會讓市民通過持續進修來提升自己的能力，以應付未來的挑戰。有關物業管理的專業資歷數目曰增但無統的素質標準。業界對教育及培訓成效和適切性存疑。因缺乏清晰的進階途徑，令學習者難以憑借過往教育及訓練來取得更高資歷?，F時課程銜接的安排有限，令學習者不能靈活地選擇不同的進階途徑。目前香港五間大學舉辦各種不同程度的物業管理課程多達十多個，其它培訓機構舉辦的課程更如恒河沙數。香港教育及人力統籌局為改善現時的情況，以營造有利終身學習的環境，提供更多不同的學習機會及途徑，鼓勵市民不斷提升技能和知識，以維持競爭力，遂推出“資歷架構”制度?！百Y歷架構”是個級別制度。它把各種資歷分為不同級別，訂明各級資歷所要求達到的標準，提供明確的進階途徑，促進不同界別的各項資歷的銜接，促進學分累積及轉移。擬設立的資歷架構共分七級，范圍涵蓋主流；職業及持續教育界別，但并不是一個強制的制度。物業管理的資歷架構將會由香港學術評審局所委派的一個行業培訓咨詢委員會擬定。該咨詢委會的成員包括物管行業的雇主，雇員及專業團體如英國特許房屋經理學會(亞太分會)及香港房屋經理學會等組成，所以有廣泛代表性和得到物營業的支持，以行業為主香港學術評審局將會擔任資歷架構的質素保證工作及會研究有關事包括：

　　·物管培訓機構及課程有何目標和目的?

　　·如何制定和提供有關課程?

　　·由那些人負責教學和評核工作?他們是否勝任?

　　·所提供的教學資源是否足以達到有關目的?

　　日后市民將可以透過網上的資歷名冊，取得有關資歷架 構內已通過素質保證的課程，資歷和培訓機構的數據。雇主可取得有關資料來聘用或提升合適技能及知識的員工及有助確定雇員所欠缺的技能和他們的培訓需要；有助提升員工的專業水平及對公司的價值?，F有物管行業雇員己掌握的技能和知識可透過“過往資歷認可機制”來獲得確認，使其資歷獲得廣泛認同及增加其可移植性；使其明確認知多元化的進階途徑及較容易進行學分累積及轉移。對香港社會來說，資歷架構有助提高工作人員的素質，保持競爭力，教育及培訓市場變動得更蓬勃。有效率及更能響應市場需要，充分啟發個人潛能，推廣終身學習。

　　總結

　　物業管理行業在過去一世紀的變化，足以反映了住戶對環境要求的提升，現時業主居于單位內，并非滿足于簡單的居所基本需求。屋苑須能提供多功能服務，從基本的舒適環境，以至作為一個休閑甚至是商務工作的地方，物業管理服務亦須循此方向滿足客戶的需要。

篇2：香港物業管理專題介紹

　　香港物業管理專題介紹

　　一、大廈公契

　　(一)大廈公契(Deeds of Mutual Covenant)的性質

　　在香港，大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設計條例、建筑物管理條例所規定，詳細列明了各單位的用途，清楚地列明大業主、小業主及經理人所應有的權利、權益及責任。另外，公契還定義了公共權益及公共地方的劃分與用途，特別在維修保養樓宇方面都有詳細說明。同時大廈公契無論是對現時的業主還是將來的業主都有同樣的約束力。

　　(二)大廈公契的產生

　　大廈公契通常是由發展商委托其律師制訂，并由發展商、首次買家及經理人等聯合簽訂，有時亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等?？梢哉f大廈公契是整個物業開發項目產權多元化的產物。

　　(三)大廈公契--管理者權力的來源

　　管理大廈的權力主要來源于大廈公契，大廈公契詳細列明了經理人的職責，并授予其充分權力執行對整個大廈的全面管理。如負責大廈公共地方及設施的維修與保養，為大廈購買適當的保險，擬定、收繳、追討及運用管理費，每年公布審核帳目，執行及監察公契約規定各業主應該遵守履行的條款等等。

　　(四)大廈公契的發展

　　由于公契是由發展商的律師制定的，其他小業主并未有機會提出意見及參與制訂，因 此早期的大廈公契出現了許多過于保護發展商的條款，也有些大廈的物業管理權長期操縱在發展商手中。

　　鑒于以上情況，香港政府于1987年10月15日發出了第一份關于非工業樓宇的《草擬 新公契指引》，該“指引”規定從1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽?！爸敢钡漠a生對保障眾多小業主的權利、權益起了重大變化。比如“指引”規定：對于未售出的單位發展商仍需交付管理費；承包合約如超過總管理支出的20%，則必須公開招標，第一任管理公司任期最多不能超過兩年，業主可以成立立案法團來監督管理公司的運作并可以更換表現不佳的管理公司等等。

　　(五)大廈公契與《建筑物管理條例》及守則

　　香港早在1970年6月已發布了《多層大廈(業主法團)條例》，于1993年5月6日經立法局通過作了大量修改，并正式改名為《建筑物管理條例》。該條例第34E條文特別規定了“公契”所必須包括的強制性條款，即經理人每年制定預算的程序、保存帳目時間、開設獨立銀行戶口、設立特別基金、訂立服務合約程序、經理人辭職、業主委員會終止經理人的委任及經理人委任結束后的責任。

　　換言之，《建筑物管理條例》是一部法律，“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件，而守則和手冊則是管理者為有效執行管理及方便小業主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如：業主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內裝修規則等。

　　(六)名詞的互用

　　“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等?！肮芾砉尽庇袝r也稱“經理人”或“管理者”?！鞍l展商”即“大業主”或“第一業主”。

　　二、大廈保險

　　大廈各單元內部的保險通常由業主或住戶自行負責，但對物業和樓宇的公共地方及設施的保險則應由一個共同的團體承擔，以保障公共地方及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。

　　專業的物業管理公司須依照大廈公契的規定為其接管物業的公共地方及其設施購買保險，以便在意外發生后，全體業主的賠償問題有所保障。在香港，管理公司須考慮的大廈保險有以下三類：

　　(一)財產保險

　　財產保險通常又分為兩種情況：一種是只保公共地方及設施；另一種還包括大廈的結構。購買保險之前，管理公司會依照大廈公契的投保要求，并聘請專業測量師對投保額進行估價，然后向信譽好的保險公司投保，以便大廈在遭受火災、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時，小業主的利益有所保障。

　　(二)公共責任險

　　此類保險通常沒有固定保額，保險公司通常會以每次索償的最高賠償限額為依據，再視其管理公司的物業大小及類型簽定保價。購買此類保險后，投保人對第三者在該物業公共地方所發生的意外造成的賠償責任，便由保險公司承擔。比如：大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發生，而管理公司被控并證明確有職責疏忽時，保險公司須對受害者依法例作出賠償。

　　(三)雇員賠償保險

　　香港勞工法例規定：雇主必須為其雇員購買意外傷害保險，保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。

　　購買保險之后，專業的管理公司卻會特別注意以下事項：

　　1、復核保單資料，詳審投保人名稱、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確；

　　2、妥善保存保單；

　　3、每年重估保額并續保

　　當真正有事故或意外事故發生時，如管理公司認為保險公司賠償不足，則可以通過以下方式尋求解決：

　　1、向保險索償委員會投訴；

　　2、向保險業聯會投訴；

　　3、向消費者委員會投訴；

　　4、通過法律途徑向保險公司起訴。

　　應該強調的是管理公司購買的大廈保險通常是不包括小業主單元內部。如業主單元內部水浸或火災造成損失則由業主自行承擔；又如業主水龍頭忘記關閉，其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷，就需由該業主負責賠償。但是小業主是可以自行為其單元內部購買財產保險及第三者責任保險，以進一步保障其自身利益。

　　三、管理費的理定

　　在物業管理中，管理費是業主最關心的問題之一。很多時候業主都想知道管理費都包括哪些費用?管理公司是怎么理定管理費的?為什么有時候管理費會增加等?下面從幾個方面為大家介紹管理費：

　　(一)管理費開支包括的內容

　　1、公共地方及設施的維修與保養，如電梯、水泵、消防系統等；

　　2、公共地方清潔服務；

　　3、保安服務；

　　4、公共地方水電費、煤氣費、采暖費、空調費等；

　　5、管理公司員工薪金及福利；

　　6、財產保險及第三者責任保險；

　　7、大型維修改善儲備基金；

　　8、管理公司酬金；

　　9、行政支出，包括法律及專業費用、核銷費用、管理處的支出一切雜項等。

　　以上開支，管理公司必須備有詳細準確的帳目，如業主有要求，應隨時提供給業主查詢，管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產負債表經核數師核對，交予業主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

　　(二)管理費的增加

　　管理費理定之后，并非一成不變，因各種因素的影響在新的一年度開始，往往管理費需要調整，通常下列因素會直接影響管理費的水平。

　　1、通貨膨脹因素；

　　2、發展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶，故意將管理費壓低而導致巨大管理開支赤字；

　　3、管理公司財務管理不善及其他不可預見的因素。

　　物業管理公司要增加管理費，必須通過一定的程序進行，不可以擅自做主。簡言之，須經業主委員會和業主法團同意方可。如果業主法團開會決議否定了新的收支預算案，經理人應視該年度預算管理費總額與上一年度的相同，然后另外增加不得超過此數的10%，直至新的收支預算給業主法團接納為止。如果經理人在新的財政年度開始沒有按其大廈公契的規定的程序制備收支預算案，則管理費不可以有任何增加。

　　雖然增加管理費是解決大廈管理赤字的一個方法，但如果赤字額巨大，僅僅靠合理地 增加管理費并不能解決問題，有時會需要大廈全體業主集款一次性填補赤字，或暫挪用管 理費押金或儲備基金，以應付當前的需要，待管理帳戶有盈余時再撥回填補。

　　(三)管理費的分擔

　　有了管理費支出總額，那么管理公司是怎么將這筆費用分攤到每個小業主頭上的呢?按現時的大廈公契計算及分攤管理費有三種常見的方法：

　　1、以該單元的建筑面積；

　　2、以不可分割權份數；

　　3、以管理份額。

　　無論以哪一種方法計算分攤，其每個單元應支付的管理費份數必須在大廈公契附表中列出，下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費。

　　四、管理費的迫討

　　一般大廈公契都會詳細列明每個單位所占的應付管理費的比率及繳款日期。如業主將該單位出租，就算在租約上列明由住客支付管理費，管理公司仍有權向業主追討欠款?？傊?，業主有責任準時繳付管理費，管理公司亦有責任代表其他業主向有欠管理費的業主追討。

　　個別業主在決定購買物業之前，應透過負責買賣文件的律師向管理公司查清前業主是否已繳付所有大廈管理費用。如前業主欠交管理費，新業主一旦簽了屋契，則前業主所欠的管理費或大廈維修費用所承擔的部分，可能由新業主負責，管理公司可依法向新業主追討。故此，為免除不必要的麻煩及責任，業主在購買物業之前，應查清前業主是否已清繳所有大廈管理的有關費用。

　　當管理公司發現大廈有單位欠交管理費時，通常會采取以下途徑來追討：

　　1、向住客及業主同時發出通告，詳列所欠款項及清還期限及說明管理公司會采取什么行動。

　　2、過期未付，管理公司可采取法律行動，假如所涉及的款項少于一萬伍干元港幣，則可透過小額錢債審裁處解決；若款項超過此數，管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

　　3、假若管理公司無法與欠管理費的業主聯絡或者業主采取置之不理的態度，管理公司可向田土廳登記，特別注明該單位所欠管理費總數，當該單位轉讓時業主必須先清付所欠的管理費，否則便不能將該單位轉讓。

　　4、對于出租單位，如租約訂明租金已包括管理費，但業主卻不交管理費，那么管理公司可向法庭申請封租令，要求租客在繳付租金時扣除業主所欠的管理費，直接付予管理公司，剩余的租金才歸還業主。

　　此外，一些舊大廈公契還有規定：業主若欠交管理費，管理公司有權截斷其水電供應及禁止其使用公共地方和設施，但實際上這種方法并不可以應用，因為在香港，水、電都由私人公司與業主有直接的服務關系，管理公司無權給小業主斷水斷電，而禁止業主使用公共設施亦容易惡化業主與管理公司之間的矛盾。

　　最后，倘涉及的款項非常龐大時，管理公司是可以入稟法庭申請強逼將該物業出售，將所得的款項用以償還管理費用。

　　專業的管理公司決不會待到個別業主拖欠管理費達到一萬伍干元港幣以上才采取行動，而最好的方法莫過于減少業主拖欠管理費的機會。為避免業主疏忽而忘記了交費，管理公司可安排住戶通過銀行每月自動轉帳方法支付管理費，此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費收支進度表，提醒那些經常拖欠管理費的業主?？傊?，收繳管理費通常是管理公司最頭痛的問題，業主不交管理費可以找出一萬個理由，但有效追討方法卻很有限，有時管理公司亦需根據實際情況而靈活處理。從長遠講，加強及改善管理公司與客戶住戶的關系非常重要。

　　五、業主參與大廈管理的形式

　　當業主購買多層建筑物的單位時，亦同時擁有該大廈不可分割的業權份數，因此參與該大廈的日常管理應該是業主的基本權力。在香港，業主參與大廈管理形式通常有三種：即業主委員會、業主立案法團及互助委員會。

　　(一)業主委員會

　　通常大廈公契里都列明了業主委員會的組成方法及動作程序。因此，其權利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通，并就大廈管理的重要事宜向物業經理提供意見及作出建議。

　　管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業主大會，并選舉產生業主委員會。此后業主委員會須每年召開一次大會，每次召開大會及討論內容均須按一定的民主程序進行。業主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位，并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業主查閱。業主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數而定)，任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外，亦應該按管理者的要求，隨時召開會議。至于業主委員會的權限可大到召開全體業主大會，如大會通過多數決議案后，可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年，業主委員會是不可發出類似的終止通知的，業主委員會具體權限還看大廈公契是如何規定的。

　　(二)業主立案法團

　　業主立案法團是根據《建筑物管理條例》規定而成立的獨立法人組織，具有法人地位、資格及訴訟權力。所以法團在法律上代表所有業主管理該物業的公共地方與設施，可以任免物業經理或物業管理公司及監督其工作表現。

　　成立法團的第一步就是召開業主大會，并選出管理委員會，然后再由委員當中選出一名管理委員會主席，如公契有規定還須選出一名副主席，另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內，必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業主注冊后方成為法團。有了業主立案法團，各業主在該建筑物所享有的權利、權力、特權及所負責任等就都交給了法團去運用及執行。

　　事實上，法團是透過管理委員會代表業主處理一切有關他們利益的事情，而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據規定，法團須于成立之日15個月內召開法團的第一周年大會，其后每年須召開業主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次，管理委員會必須容許業主或業主書面授權人士在合理時間內審查帳目，并且須定期向業主報告處理法團事務的經過。與業主委員會相比，法團的權能要大得多，而且能更好地代表物業主的利益，因此在1993年頒發的《建筑物管理條例》中就已規定，一座大廈如成立了業主立案法團，那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業主委員會，也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。

　　(三)互助委員會

　　互助委員會是由大廈住客(包括業主與租客)組成的志愿組織，其基本目標是使各住戶發揚睦鄰精神、團結互愛、提高責任感以及改善大廈內的治安居住環境和在一定程度上執行樓宇管理工作?；ブ瘑T會最少要有三人，即主席、秘書及司庫各一名，由居民自行選出，然后向政務總署提出申請，獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業主及租客自發成立的組織，其活動一般不可以使用管理費，而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。

　　另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優惠價錢賣給低薪階層的房屋；公共屋村是政府以優惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理，因此，也是由房屋委員會來聘請專業物業管理公司來管理這些物業，通常一個管理合約期為兩年，互助委員會的意見對物業管理公司能否在合約期滿后得到政府的續約也有相當的影響作用。

　　與業主立案法團相比，互助委員會對大廈管理的參與相對較少，而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動，聯絡居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外，每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個)，但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講，法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。

　　目前在國內由外商管理的高檔外銷物業中，已開始引用港式的大廈公契，但業主能夠參與大廈管理的形式僅限于業主委員會，政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業主立案法團的成立。

篇3：香港豪宅的物業管理服務

　　香港豪宅的物業管理服務

　　管理豪宅的前期工作

　　一般人以為物業管理于樓宇落成入伙時才展開工作，更認為樓宇未落成前，物業管理公司的服務對象仍未誕生，何來物業管理服務？有些開發商甚至于樓宇落成后才委任物業管理公司，究竟物業管理公司應該于何時投入工作呢？

　　物業管理公司應該于樓宇設計時便正式投入工作。物業經理代表樓宇的使用者向建筑師反映意見，由于樓宇落成入伙后物業經理經常與業主/住戶接觸，他們向物業經理提出有關樓宇設計或設備的意見便應該由物業經理向開發商及建筑師反映作為日后發展的參考。同時有經驗的物業經理往往能夠將他們經歷過因設計而引致的管理問題向建筑師提出意見以免重蹈覆轍。物業經理應該提供哪些意見呢？

　　首先物業經理必須先反映業主對物業間格及設備的要求。如在豪宅方面業主對主人套間面積的要求、房間的數目、廚房的面積(廚房是女主人最重視的)及設備（為男主人喜愛的紅酒提供酒庫），這些意見不只能滿足日后客戶的需要，對物業的銷售或出租亦有所幫助。

　　物業經理對于選用建筑材料方面都要提供意見，考慮的重點包括安全、維修保養、清潔及實用程度。安全方面如所用的地臺磚，浴缸是否有防滑，常用的玻璃門是否使用安全玻璃，所用的建筑材料或設備對日后維修保養是否構成問題，所需的費用能否負擔。物料是否容易清潔，配件是否容易補給等等。

　　豪宅的住戶對管理服務的要求極高，物業經理必須防止任何引致水電、空調、電梯等服務因意外而中斷。有經驗的物業經理必須向建筑師提供意見以防止或減少意外發生。如隔離天臺水箱與電梯機房，地下泵房與電掣房、發電機房必須隔開，電巴與水喉水渠不可于同一位置安裝等等。如建筑師于設計時能作出配合，日后引致服務終斷的意外定能防止，否則將后患無窮。

　　物業經理于日常工作中往往面對不少住客的投訴，有部分投訴是由于樓宇設計上出問題所引致。例如噪音問題往往是日后住戶投訴的焦點。居住在豪宅的住戶對于寧靜環境的要求特別高。大廈內一些機電設施于運行時往往發出噪音對鄰近之住戶構成滋擾。如電梯機房、水泵房及空調機等等。物業經理如未能夠于大廈設計時便向建筑師反映將該等引致噪音的設施遠離民居，有關噪音的投訴便可以避免，否則日后管理公司要進行改善便要面對財政或技術上的問題，造成困擾。

　　除噪音外垃圾房及垃圾槽的位置亦引致日后住戶的投訴。住戶往往投訴垃圾房及垃圾槽所發出的臭味。如果物業經理能建議將垃圾槽，垃圾房的位置與住宅單位隔離便可避免日后對住戶構成滋擾。

　　同時物業于設計上亦必須盡量避免有引致住戶不方便之處，物業經理宜向建筑師反映，例如所需電梯的數量及速度，停車位的數目等等。此外物業經理對日后住戶的健康亦應該加以照顧。例如使用高質素的銅水喉及安裝過濾器以保持高質素的食水保障住戶健康。

　　物業經理對于日后業主的人身安全亦甚為重視，于設計上物業經理可向建筑師反映，除消防通道外盡量減少出入口，并于保安敏感的位置安裝警鐘及閉路電視系統同時，有關的保安系統于物業落成后亦要根據實際環境予以改良方可用以保障業主的財物及人身安全。此外物業經理亦應該制定一合適的計算機系統以保存業主的資料使業主的私隱不致外泄。

　　能源的消耗費用往往是日后業主一項主要支出，物業經理可向建筑師提出如何減低建筑物于能源方面的消耗，減低日后業主于能源方面的負擔。如在設計上提供足夠的天然光線，使太陽能發電，增加空氣流通減少使用空調及安裝節約能源設備。

　　豪宅的業主的要求極高，對于空調失靈，電力供水故障引致服務中斷往往不能接受，物業經理必須提醒建筑師為大廈提供緊急發電機、后備水泵等應付緊急情況的設施。

　　物業經理對于會所設施的使用及受歡迎程度一定要有足夠的認知，所以當發展商選擇會所設施時，物業經理必須提出意見以便日后的會所設施能受業主們歡迎。

　　豪宅的管理服務

　　(一)管理人員

　　管理服務是以人為本的行業，服務水準往往因為人的素質而有所參差。豪宅住戶對管理人員的要求非常高，管理公司于招聘員工時必須特別嚴格。同時為配合豪宅華麗的地下大堂，管理公司委派年輕的客戶服務助理代替傳統穿軍裝制服的保安員?？蛻舴罩沓邆渲袑W以上的教育水平外并必須接受嚴格訓練。

　　課程包括：

　　(i)一般物業管理概念

　　(ii)保安常識

　　(iii)大廈各項設備認知

　　(iv)客戶服務技巧

　　(v)救傷

　　(vi)基本計算機常識

　　(vii)情緒智商

　　(viii)語言訓練：英語、普通話、日本語

　　同時，客戶服務助理亦將會被派往五星級酒店實習以便能熟悉對客戶服務工作。

　　(二)保安人員

　　至于保安人員乃是豪宅住戶人身及財產安全的保障。豪宅所聘用的保安人員經嚴格挑選，必須符合下列資格 :

　?。╥)年齡20歲至50歲

　?。╥i)身體強健，狀態良好

　?。╥ii)外表機靈

　?。╥v)基本教育水準，懂英語、廣東話和普通話

　?。╲)性格開朗，親切近人對客人堅定及有禮貌

　?。╲i)機警，有能力調查及質疑任何可疑人物或跡象

　?。╲ii)對滅火及急救有基本認識

　　根據香港政府法例規定所有從事保安的人員，必須領有保安員牌照并必須接受職前訓練。

　　香港的管理公司于保安員上班前安排員工接受嚴格訓練，課程包括：

　?。╥)保安員職責及工作范圍

　?。╥i)保安員之儀容、制服及紀律

　?。╥ii)保安員裝備的使用

　?。╥v)巡邏

　?。╲)記錄系統

　?。╲i)工作地點及大廈設施的認識

　?。╲ii)防火措施

　?。╲iii)保安業法例之認識

　?。╥*)使用武力準則

　?。?)保安管制措施

　?。?i)工作上的健康及安全

　?。?ii)客戶聯絡

　?。?iii)緊急事故的應變措施

　　保安人員必須完成課程經考試合格方可上班。

　　保安人員的制服及配備也非常講究，保安人員必須穿著清潔、整齊的制服，配備的對講機、打更鐘等等必須經常維修，以確保操作正常。

　　香港管理豪宅公司都喜歡聘用退役的尼泊爾啹喀兵作為豪宅的保安，主要是因為他們曾受軍事訓練，嚴守紀律，住戶對他們有信心，同時他們對住戶的私隱亦不會外涉。

　　一些低密度別墅式的豪宅，管理公司亦安排警衛犬巡邏。警衛犬曾受嚴格訓練，負責帶領警衛犬的保安員亦必須與警衛犬一同培訓。

　　(三)清潔服務

　　豪宅住戶對清潔水準的要求非常嚴格。管理公司一般聘用專業清潔公司為豪宅住宅提供清潔服務。管理公司于選擇專業清潔公司時經?？紤]以下各點 :

　?。╥) 公司背景

　?。╥i)與其它公司的合約作為參改

　?。╥ii)過往表現

　?。╥v)品質保證如ISO9002

　?。╲)服務承諾

　　此外，由于豪宅所用的建筑材料較為名貴，有部分亦極為罕有，專業清潔公司必須專業，聘用專家使用合適的清潔材料為豪宅的名貴云石、鏡鋼等等提供清潔服務，若使用不當的清潔物料，豪宅內名貴的建筑材料將受永久的損壞。至于專業清潔公司所聘用的員工，大多比較年輕，且經過訓練質素較高、較容易為豪宅住戶所接受。

　　(四)維修保養

　　豪宅各項基本服務的供應如食水、沖廁水、供電、電梯、空調等必需保持正常運作，豪宅住戶對此等服務因故障而暫時停止是不能夠接受的，有部分更以民事法律程序向管理公司索賠。

　　為滿足豪宅住戶的需要，避免服務中斷帶來損失，管理公司除加緊注意日?；揪S修工作在最短的時間內把損壞的設備修理妥當外，同時亦要安排一些預防性的計劃維修定期進行，以減低故障所帶來的風險。此等預防性的計劃維修例如:

　　(i)定期檢查、清潔、供電掣柜、防止塵埃積聚或電線松脫。

　　(ii)定期測試食水、沖廁水及消防水泵以確保運作正常。

　　(iii)監察及比較所有設施之運行及設計數據，如電流、電壓、溫度、壓力、轉速......等等，用以評估設施之磨損程度及預測可能出現之故障。

　　(iv)定期清潔冷氣機之隔塵網、冷凝器及散熱器以碓保冷氣機之效能及防止因系統溫度過高而產生故障。

　　(v)定期測試升降機之保護裝置以確保運作正常。

　　(vi)定期檢查及清理雨水及污水井以防止淤塞引致雨水及污水倒流。

　　此外為使故障發生后立即有工程人員進行搶修，一般較大型豪宅管理公司都安排緊急維修技工二十四小時駐守，遇有故障發生可以第一時間進行搶修。

　　(五)家居增值服務

　　香港豪宅都提供類似酒店禮賓服務形式的家居增值服務，目的是對住戶提供更體貼及細致的服務，使他們生活更優越，而此等增值服務都是以“用者自付”的原則，管理公司把一切收入撥入大廈帳目內。

　　家居增值服務包括：

　　(i)家居維修

　　(ii)家居清潔

　　(iii)家私搬運

　　(iv)信件郵遞服務

　　(v)報紙/雜志訂閱服務

　　(vi)汽車美容及清潔服務

　　(vii)洗衣服務

　　(viii)訂購鮮花禮品服務

　　(i*)租車及汽車接送服務

　　(*)安排家居保險

　　(*i)修理個人計算機

　　(六)智能家居

　　管理豪宅的管理公司為加強替住戶提供信息及方便，往往透過發展商為住戶設立的內聯網(Intranet)安排下列各項服務：

　　(i)屋苑管理信息，如將屋苑內的通告、住戶通訊等經內聯網在網上發放，住戶亦可將他們的投訴、意見在網上發放。

　　(ii)管理公司可以將屋苑的鄰近設施，交通路線圖等在網上發布以方便住戶。

　　(iii)住戶亦可經內聯網預約會所各項設施及安排家居增值服務。

　　(iv)管理公司亦同時為每個住宅單位提供電郵地址，住戶亦可以電子郵件與管理處聯絡。豪宅新概念

　　互聯網及計算機設備的普及，發展商于設計豪宅方面亦加以配合。據美國最大豪宅建筑公司Toll Brothers指出，現時美國及北歐的豪宅流行一種遠離辦公室的高效能家居辦公室(Efficient Office-away-from the Office)，此種豪宅內設有完善的辦公室及種種網絡通訊設備。為此種豪宅提供物業管理的公司又要面臨新挑戰。