濱海新城小區物業管理工作重點

　　(一)切實做好安全防范與管理工作，杜絕因管理原因而造成治安事件

　　小區公共區域安全防范工作是日常管理服務工作中非常重要的一環，為加強外防、內保，防止一切可能導致出現的安全、安全防范事件發生，維護小區物業公共區域安全及公共秩序，我們擬主要從以下四方面加強小區的安全防范與管理工作。

　　根據濱海新城項目出入口設置IC卡門禁系統，只有小區業主/住戶憑IC卡方可出入小區，所有外來來訪人員均要求登記出入。

　　在內部管理方面，嚴格把好人員錄用培訓關，重點做好對員工的安全服務意識、業務技能、管理標準和思想品德、職業操守的教育培訓，新員工從入職開始到崗前、崗中、崗后嚴格進行有計劃的培訓，做到培訓前有計劃、有目的，培訓過程中有記錄，培訓后有考核，并以此作為員工晉升、獎勵和淘汰的依據，全面提高員工素質。依據ISO9001:2000質量體系標準制定各項內部管理制度、操作規程，嚴格履行各級人員的崗位職責，加強對管理區域的巡查力度。

　　在制度建設上，我司將根據濱海新城物業實際特點及管理服務需求，及時建立該項目的各項公眾管理制度，包括安全防范管理規定、消防管理規定、物品進出管理規定、車輛管理規定、防火應急指南、文明公約等，為濱海新城的物業管理工作提供標準、依據。

　　在安全防范管理上采取"層級控制、全員參與"的管理措施，保安員實行定崗、定員、定責制，對小區的安全進行全面防范，確保因管理原因而造成的安全事件發生率為零，讓濱海新城廣大業主有安全感、舒適感。

　　1、層級控制

　?、?重點監控：在各出入口、各要道布哨布崗，設置出入口守衛保安崗；

　?、?全天候監控：在主要出入口，保安實行24小時值班，24小時巡邏；

　?、?聯合監控：設置熱線，一旦發現可疑人物，立即報警；

　?、?建立小區安全防范快速反應體系：采取固定崗、巡邏崗相結合，連環巡視，做到一處有事，環環連動，如有突發事件發生，快速救援人員立即趕到。所有保安人員實行準軍事化管理。

　　2、全員參與

　?、?以管理中心保安員為主要力量，其它全體員工為輔助力量，共同維護環境安全。

　?、?全員參與，訂立安全公約，廣泛宣傳安全防范政策，使"小區安全，我之責任"的觀念和安全意識深入業主心中。

　　(二)加強小區內裝修管理，確保無違章裝修現象

　　本項目因屬毛坯樓即交付業主使用，這給后期的裝修管理帶來較大的困難和一定的壓力。在確定以無違章裝修作為工作重點之一的基礎上，根據我公司物業管理人員的成功經驗，將在濱海新城嚴格實施"有章可循、違章必糾"的裝修管理規定，在業主收樓階段引導其按公司所制定的二次裝修管理規定進行裝修。靈活運用各種手段，管理上講理、講法、以預防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保在濱海新城無違章裝修事件發生。

　　(三)精心維護，保障設備安全運行

　　小區的設備管理是物業管理工作的支撐點，設備管理的好壞是檢驗物業公司管理水平的試金石，更是創建高品質生活環境的關鍵之一。在實施管理上，擬對設備管理工作采用現場直接管理，精心挑選及培養一批技術精、作風優的技術骨干，組成該項目的設備管理隊伍，制定和完善各種設備、設施的管理制度、操作規程和崗位職責，建立嚴格的運行值班制度，做好數據分析記錄，及時發現隱患及時排除，當日事當日清，小故障不過夜，重大故障隱患在突擊搶修的同時，及時向公司匯報，由公司協調抽調技術骨干突擊完成，并做好記錄備查，建立設備設施維修保養檔案，建立和完善設備設施等級保養制度，定期制定設備維護保養計劃，將設備設施的保養責任落實到人，每臺設備張貼責任卡，使設備保養工作規范化、正規化和標準化。建立對外保養設備的監督檢查制度，對維修保養的工作質量，技術性能跟蹤檢查驗收，定期向廣大業主匯報，設備管理隊伍不定期對設備運行情況、維護保養情況進行檢查，開展評選先進設備維護活動，為設備保養工作訂立高標準，以使設備保養工作在受控狀態下進行，為創建舒適、良好的生活和居住環境提供有力保障。

　　(四)加強清潔綠化的監督管理，以滿足廣大業主高品質健康生活需求

　　根據濱海新城的物業管理服務質量需求，我們按照清潔綠化服務標準、服務細則、工作計劃等實施專業的清潔綠化管理，同時，我司將建立健全清潔綠化督導管理機制，每天清潔綠化主管將對其清潔綠化管理質量進行督導檢查并作好檢查記錄，若質量未達到標準，將嚴格按照清潔綠化管理罰則實施，并作好罰則記錄，計入到清潔綠化人員的考核中。

篇2：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發?；厝ヒ院?，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭