商業廣場前期物業管理介入工作方案

　　物業管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作，它除了應具有滿腔熱情的工作態度以外，還必須具有科學的工作方法，尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據我們的觀察和分析，實施對"**商業廣場"全面管理分為5個階段，并根據不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構筑更高階段的基礎，為全面管理提供必要條件。""

　　一、不同時段的工作任務

　?。?）前期熟悉階段

　　中心工作

　　公司領導層對項目的基本情況作全面了解，研究物業本體（包括各類設備、實施）、研究開發商的管理思想、研究前期業主的構成情況。

　　基礎工作

　　1.通過對項目的全面了解，作出新接物業的可行性報告、品牌戰略報告，并在公司辦公會議上評審通過；

　　2.初步形成對項目管理的實施方案，并通過專題會議的論證；

　　3.根據開發商的需要，參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作，從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎。

　　4.需開發商配合的主要工作

　　5.提供物業相關圖紙，為物業管理的早期介入工作提供方便；

　　6.督促承建商，要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料，以便日后順利移交；

　　7.協調承建、物業雙方，確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。

　?。?）培訓模擬階段

　　中心工作

　　抽調各工種人員進行培訓，通過考核進行篩選，組建管理服務中心管理班子，適時進行模擬操作。

　　基礎工作

　　1.培訓工作

　　2.人員組成

　　公司范圍內抽調或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質），抽調或招聘管理處經理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業管理知識，有超前意識和前瞻眼光，有協調和溝通能力，有領導一班人的藝術水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。

　　3.培訓實施

　　集中學習ISO國際質量標準以及公司貫標文件。

　　制定適合物業管理的各工種的服務質量控制程序以及各工種操作規程。

　　制定各崗位階段性工作目標，同時制定目標實現保證措施。

　　了解熟悉項目管理要求，針對性地進行專業技能考試，以保證滿足項目管理要求所需的技術支撐。

　　根據培訓以及考核情況，對參與培訓的人員進行篩選，選擇涉外物業作為模擬訓練基地，對各工種人員進行適應性模擬訓練，確定組成人員（差額）。

　　4.施工監理介入

　　根據開發商、承建商、物業管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實施質量監理。

　　建議采用的方法：

　　二周一次現場查勘（無陪同）。

　　每月一次工程例會（三方參加，如有分包則應請分包方一并參加）。

　　物業管理于每月第一周用書面形式根據工程進度及工程所涉及的內容報告監理介入情況。

　　需開發商配合的工作

　　協調進入施工現場的方式或辦理工地出入證件。

　　根據物業員工崗位培訓工作進度，提供相關資料，如設備、設施使用說明書、售樓合同等。

　?。?）現場模擬階段

　　中心工作

　　通過現場模擬，達到臨戰狀態。

　　基礎工作

　　1.根據擬定的管理方案，對各工種人員進行入崗模擬，考察、測評其適應性。

　　2.通過現場模擬，驗證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當修正。

　　3.進行接管訓練，調整適應狀態。

　　4.現場考察關于居住物業禁止行為，并擬成文件交開發商審核，以備派發《入戶通知書》時一并發放。

　　5.對前期質量監理中的合理化建議情況進行驗證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項，專題報告開發商并落實糾正預防措施。

　　6.與開發商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。

　　7.確定物業接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單，明確各自崗位要求及職責。

　　需開發商配合工作

　　8.進行入崗模擬提供進入現場方便。

　　9.請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次，課題："如何使項目保值、增值"。

　　10.派發并要求業主簽收《居住物業禁止行為》，并將驗收清單作為相關資料一并移交物業公司。

　　11.監督承建商重視物業公司前期質量監理中報告的相關質量問題以及合理化

建議。

　?。?）驗收和進戶階段

　　中心工作

　　組織對新接物業的全面驗收。

　　1.預驗

　　驗收小組依據驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設計和使用要求的建筑、設備和設施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。

　　2.整改

　　整改報告經公司經理批準后送達開發商，由開發商督促承建商或其它方式進行整改，然后由驗收小組進行檢查驗收，直至符合驗收標準。

　　3.正式驗收

　　經整改符合要求后，由驗收小組進行正式驗收，最終確認物業建筑及設備、設施符合接受要求。

　　接納前期業主入住。

　　基礎工作

　　驗收工作基本內容見前期物業管理工作設想。

　　編制違章處理程序，制止各類違章行為。

　　派發、簽收各類資料。

　　物業公司派發或需上墻公布的資料：

　　入住須知（明確業主及同住人、使用人的權利義務關系，明確居住物業各類禁止行為）。

　　物業管理規定（各崗位職責）。

　　物業管理收費批準文件。

　　房屋裝修協議書（明確業主在裝修中需承擔的義務）。

　　外來人員出入登記辦證制度（施工人員進出物業項目遵守的各類規定）。

　　停車占路協議書（明確車位及相應的權利義務）。

　　業主辦理入住手續時隨帶資料：

　　房屋買賣合同。

　　開發商簽發的入住通知書

　　業主身份證或企業營業執照。

　　委托書及被委托人身份證。

　　房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。

　　其它資料。

　　業主辦理入住手續時，同時提供相關服務（代請信譽較好的裝修公司；代請施工質量監理人員；代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務等）。

　　加大各類違章糾正力度，力保前期無違章。

　　推行ISO國際質量體系。

　　需開發商配合的工作。

　　嚴格履行建筑施工質量驗收手續，把好第一關。

　　派員定期參加建筑質量回訪會議并監督承建商一同參與（每月一次）。

　?。?）正式實施

　　中心工作

　　1.迎接大批業主入住。

　　2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性，必要時作適當修改。

　　3.制定糾正和預防措施。

　　4.全面實施品牌戰略。

　　基礎工作

　　5.總結前階段的經驗教訓，為業主提供更直接更有效的服務。

　　6.檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對相關工作要求及規章制度作修改補充，保證所提供的服務符合要求。

　　7.對可能發生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應的糾正和預防措施。

　　8.按即定方針，全面實施品牌戰略。

　　需開發商配合的工作

　　9.組織相關人員對物業管理工作進行檢查，及時反饋相關意見。

　　10.參與制定糾正和預防措施。

　　二、前期物業管理工作計劃

　　時間工作計劃工作要求

　　中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。

　　簽訂物業管理合同一周內協調進入施工現場。物業管理前期介入（按規定辦理施工現場進入手續）。

　　簽訂物業管理合同后按前期介入要求實施物業管理前期介入工作。每月一次參加工作例會（時間另定）。

　　每周二次巡視施工現場，對施工現場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。

　　時間工作計劃工作要求

　　項目施工階段開發商向物業公司提供如下圖紙：

　　1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。

　　2、水、電、煤、排污等管線走向圖。

　　3、智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。

　　承接查驗前一周召開協調會，說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發商、承建商、監理派員參加。

　　交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1、邀請開發商派員參加會議。

　　2、會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。

　　交樓前二個月1、確定培訓計劃。

　　2、管理服務中心人員招聘工作計劃。

　　3、實施培訓工作。物業公司制定，開發商提供售樓合同樣本壹份及對業主承諾文書樣本。

　　簽訂物業管理合同召開專題會議，檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發商、承建商、物業公司參加。

　　交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。

　　交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業公司負責。

　　時間工作計劃工作要求

　　承接查驗前二周確定物業預驗收的方法及三方參與驗收人員名單，確定預驗日期。開發商、承建商、物業公司參加。

　　承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發商有關領導主講。

　　承接查驗前一周月底前實施培訓，制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。

　　承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業公司負責。

　　承接查驗前一周對物業進行預檢物業公司負責

　　承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模

擬訓練（走場）

　　承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業公司負責，開發商指導

　　承接查驗前一周根據預驗情況編寫整改報告物業公司負責

　　承接查驗前一周召開三方會議，落實整改工作

　　交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業公司負責

　　銷售期間派發各類資料并要求購房者簽收開發商負責

　　承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發商、承建商、物業公司

　　承接查驗期正式驗收三方參加

　　交收樓期迎接先期業主入住舉行入戶儀式

　　正常管理期首期業主入住滿二個月，召開業主回訪工作會議開發商、物業公司、部分業主參加

　　正常管理期檢查物業公司管理情況開發商

　　三、前期介入物業管理的內容

　?。ㄒ唬?、對整個物業從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。

　?。ǘ?、從實際出發，對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優化處理及有礙整體協調的部分，提出補充建議和改進建議。

　?。ㄈ?、對項目的配套部分，包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。

　?。ㄋ模?、結合物業管理的實際經驗，對本項目所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見，并配合開發商進行驗收，包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求，有無質檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運轉是否正常，輔機和工具是否齊全等。

　?。ㄎ澹?、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業管理角度提出意見和建議。

　?。?、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。

　?。ㄆ撸?、協助業主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數量，檢查施工質量。

　　(八)、配合開發商做好樓宇銷售工作

　　物業管理服務的前期介入重要任務之一，就是配合開發商的售樓工作，管理服務中心將按開發商的具體要求，擬定關于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發商的信譽不受影響和售樓工作的方便，同時讓有購房意向的參觀者初步體會優良物業管理服務的真諦，從而激發置業欲望。公司將遵循上述原則，為本項目提供上佳的物業管理服務，并通過矢志不渝的努力，同開發商及全體業主一起，共創物業開發和管理的佳績，使該項目成為周遍地區的標的。

篇2：物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業服務的咨詢活動。

　　A、物業辦理入住前

　　B、新建物業竣工之前

　　C、新建物業竣工時

　　D、物業辦理人住時

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。

　　2．前期物業服務是指()的物業服務階段。

　　A、物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　B、物業銷售開始至物業辦理人住為止

　　C、物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　D、物業辦理人住開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務概念的理解。前期物業服務是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止的物業服務階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　3．前期物業服務服務對象是()。

　　A、建設單位

　　B、承建單位

　　C、全體業主

　　D、建設單位、物業產權人

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務的掌握程度。前期物業服務的服務對象是全體業主，并按規定向業主收取物業服務服務費用。故本題選c，有關內容可參見教材第68頁。

　　4．早期介入分為以下哪幾個階段實施()。

　　A、可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

　　B、可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段

　　C、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

　　D、可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　5．早期介入的服務對象是()。

　　A、建設單位

　　B、承建單位

　　C、物業產權人

　　D、全體業主

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　6．早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的()活動。

　　A、服務B、咨詢C、管理D、監理

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。

　　7．前期物業服務最明顯的特點是()。

　　A、管理服務呈現波動和不穩定狀態

　　B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

　　C、溝通與協調

　　D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。由前期物業服務工作的內容分析可知，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征。故本題選D，有關內容可參見教材第76頁。

　　8．前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于()。

　　A、早期介入與常規物業服務之間

　　B、早期介入與前期物業服務之間

　　C、前期物業服務與常規物業服務之間

　　D、常規物業服務之后

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間，故本題選A，有關內容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業項目實施過程中，不屬于早期介入階段的是()。

　　A、規劃設計階段

　　B、物業承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段和建設階段

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項B“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務，故本題選B。有關內容可參見教材第71頁。

　　10．對早期介入的必要性說法不正確的是()。

　　A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞

　　B、早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛

　　C、早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題

　　D、早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業服務、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．早期介入的作用有()。

　　A、優化設計

　　B、有助于提高工程質量

　　C、制止售房時的不合理承諾

　　D、為前期物業服務作充分準備

　　E、有助于提高建設單位的開發效益

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優化設計；②有助于提高工程質量；③有利于了解物業情況；④為前期物業服務作充分準備；⑤有助于提高建設單位的開發效益，故本題選A、B、D、E。有關內容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內容。

　　2．早期介入規劃設計階段的主要內容有()。

　　A、根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容

　　B、就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議

　　C、提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議

　　D、根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準

　　E、就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議

　　【答案】B C E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有：①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項A“根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容”和選項D“根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容，故本題選B、C、E。有關內容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內容”的內容。

　　3．前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括()。

　　A、物業共用部位、共用設施設備承接查驗

　　B、為建設單位開發物業項目提供物業服務專業技術支持

　　C、裝修管理

　　D、工程質量保修處理

　　E、業主人住

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　4．前期物業服務的特點有()。

　　A、管理服務呈現波動和不穩定狀態

　　B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

　　C、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎

　　E、從物業服務的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的特點包括：①由前期物業服務工作的內容分析可見，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征；②前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間；③管理服務呈現波動和不穩定狀態；④經營虧損，故本題選A、B、D。有關內容可參見教材第76～77頁“前期物業服務的特點”的內容。

　　5．物業服務企業參與竣工驗收，主要作用和目的是()。

　　A、掌握驗收情況

　　B、收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題

　　C、為物業的承接查驗做準備

　　D、參與驗收結論

　　E、派出工程技術人員，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業服務企業參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第75頁。

　　6．在物業項目的建設階段，物業服務早期介入的內容主要有()。

　　A、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　B、就物業的結構布局、功能方面提出改進建議

　　C、提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見

　　D、配合設備安裝

　　E、對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務早期介入內容的掌握程度。B選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期介入“規劃設計階段”的內容，而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第73頁。

　　7．在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，除包含物業正常使用期間所需要的常規服務，還包括()。

　　A、物業公共部位承接查驗

　　B、物業公用設施的承接查驗

　　C、業主入住

　　D、業主專有部分的保修處理

　　E、裝修管理

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　8．前期物業服務溝通協調主要包括()。

　　A、供水、供電部門

　　B、政府主管部門

　　C、社區居民委員會

　　D、開發商

　　E、規劃設計單位

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務溝通協調的掌握程度。在前期物業服務期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業服務企業、業主、業主大會及業主委員會等；相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位，市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業項目實施過程中，前期管理主要包括()。

　　A、物業承接查驗階段

　　B、物業人住階段

　　C、業主大會選聘物業服務企業階段

　　D、建設階段

　　E、竣工驗收階段

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業服務的掌握程度。前期管理包括：物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業服務企業階段。D選項“建設階段”和E“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第68頁。

　　10．在整個物業項目實施過程中，早期介入主要包括()。

　　A、規劃設計階段

　　B、物業承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段

　　E、建設階段

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。B選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第71頁。

　　11．物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括()。

　　A、管理制度的完善

　　B、物資配備到位

　　C、物業服務人員到位

　　D、服務規范的完善

　　E、管理用房到位

　　【答案】B c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務項目前期運作的掌握程度。物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業服務人員到位。故本

　　題選B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　三、案例題

　　1．物業服務的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發商和物業服務企業的角度，闡述物業服務早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處。

　　(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容?

　　【答案】

　　(1)物業服務的早期介入對開發商的好處很多。

　?、僮鳛殚_發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業服務公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益，最大限度地促進產品銷售。

　?、陂_發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業服務公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。

　?、坶_發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物業服務的早期介入對物業服務公司非常重要。

　?、偻ㄟ^早期介入，物業服務公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管

　　理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。

　?、谖飿I服務公司可以及時做好業戶入伙與前期物業服務的準備，實現物業服務服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

　?、蹨p少開發商在銷售階段不利于物業服務的承諾，減少日后物業服務不必要的麻煩。

　　(2)早期介入的作用包括：優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業服務作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。

　　(3)早期介入的內容：

　　可行性研究階段：①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業服務的模式；②根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容；③根據目標客戶情況確定物業服務服務的總體服務質量標準；④根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準；⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業服務框架性方案。

　　規劃設計階段：①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

　　建設階段：①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；②配合設備安裝，確保安裝質量；③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見；

　?、苁煜げ⒂涗浕A及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

　　銷售階段：①完成物業服務方案及實施進度表；②擬定物業服務的公共管理制度；③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；④對銷售人員提供必要的物業服務基本知識培訓；⑤派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業服務咨詢服務；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業服務檔案。

　　2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多，主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻

　　煩)。入伙滿一年后，鑒于小區的經濟運行狀況，管理處決定按照法規規定，開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理，你準備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?

　　【答案】

　　(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業服務法規，詳細介紹了物業服務費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。

　　(2)說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數業主消除了“交了物業服務費，管理處就應包辦一切”的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。

　　(3)針對個別業主客戶不理解這一情況，繼續深入做工作。

　　(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。

　　(5)管理處還公開戶內維修的收費標準，同時，告知業主客戶有選擇服務商的權利。

篇3：前期物業管理前期介入協議

　　前期物業管理前期介入協議

甲方：樂山市z房地產開發有限責任公司

乙方：

　　為了優化設計、提高工程質量以及開發效益，同時為做好前期物業管理準備工作，提高物業管理水平，根據《合同法》及有關物業管理法法規，本著“平等、自愿”的原則，經甲乙雙方協商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業服務。特簽訂以下協議：

　　一、物業基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區一期

　　類型:商業、住宅小區

　　位置:z縣建設路新興街66號

　　建筑面積:（預測面積）

　　二、甲方的權利與義務

　　1、協議期內甲方有權對本協議所服務的項目以“物管服務：樂山市宏利物業管理有限公司”的標準署名方式進行廣告宣傳，未經乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務管理實施監督檢查，根據乙方提交的前期介入工作內容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權進行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務人員，積極配合乙方的服務工作。

　　4、甲方免費提供乙方在本項目現場辦公場所，并負責報銷所產生的合理的辦公管理費用及派駐服務人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報告等書面材料。

　　三、乙方的權利與義務

　　1、乙方根據在物業管理專業領域多年積累的人才、經驗、管理模式、管理制度、品牌等優勢為甲方提供前期介入物業服務。

　　2、前期介入人員有權要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產生的不良后果乙方不承擔責任。同時，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監督。

　　3、乙方應遵守協議約定，自覺履行協議條款，提供優質的前期介入物業服務。

　　4、當甲方需要更換乙方派駐的服務人員（須提出正當合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務正常運作不受影響。

　　5、在服務期內對甲方的合理服務需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯系。

　　四、協議期限

　　自本協議簽訂之日起至本項目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業介入服務期間，乙方根據甲方要求和物業服務工作內容及范圍派駐相應服務人員。

　　六、費用支付及方式

　　前期物業介入服務期間，乙方所產生的辦公管理費用實行乙方申請，甲方審批，給予報銷支付；乙方派駐的服務人員工資由乙方提工工資標準，甲方核實，由甲方按月支付發放。

　　七、違約責任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協議內任何條款的行為，守約方有權依照本合同條款終止本協議，并具有通過法律程序追償違約方責任之權利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔違約責任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本協議：

　　1、在履行本協議時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴重疏忽造成重大事故、投訴并導致經濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要m.airporthotelslisboa.com求以及在本協議項下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發生嚴重違約時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后5個工作日內未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴重損害的，或造成本物業商業機密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協議所發生的或與本協議有關的一切爭議，應通過友好協商加以解決。通過協商不能解決時，則任何一方可向本物業所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本協議應繼續履行。

　　十、經雙方協商一致，雙方可對本協議的條款進行修改并簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　十一、本協議執行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔違約責任。

　　十二、本協議及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。

　　十三、本協議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日