前期物業介入工作方案

　　在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某項目工程進展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：

　　一、工作內容：

　?。?）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據。

　?。?）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見。

　?。?）園區規劃設計。

　?。?）建筑設計和選材。

　?。?）環境整體設計。

　?。?）標識系統的設計、配置。

　?。?）綠化設計。

　?。?）其它公建配套設施配置。

　?。?）電梯、空調系統的配置。

　?。?0）消防設施配置。

　?。?1）安全監控系統配置。

　?。?2）弱電系統其它配置。

　?。?3）各類設備配置、選型。

　?。?4）隱蔽工程施工。

　　二、接管驗收管理方案

　　為確保項目的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，方便日后的物業管理，特制項目接管驗收方案。

　　1、管理內容：

　?。?）了解接管物業的基本情況。

　?。?）編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排。

　?。?）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

　?。?）與開發、施工單位一起，對項目物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準。

　?。?）與開發、施工單位聯合進行項目物業交接。

　?。?）核對、接收各類房屋和鑰匙。

　?。?）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。

　?。?）核對、接收各類設施設備。

　?。?）核對、接收各類標識。

　　2、管理措施：

　?。?）組建接管驗收小組，負責項目的接管驗收工作。

　?。?）制定接管驗收規程。

　?。?）掌握物業驗收的標準和程序。

　?。?）提高對接管驗收重要性的認識。

　?。?）實事求是地開展接管驗收工作。

　?。?）按規定辦理接管驗收手續。

　　三、業主入住管理方案

　　在辦理業主入住手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用

　　1、管理內容：

　?。?）在業主領房前將所有資料準備齊全。

　?。?）精心布置業主入住現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務。

　?。?）業主所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

　?。?）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用。

　?。?）陪同業主驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經業主確認后，填入《業主驗收交接表》。

　?。?）對驗房交接中發現的房屋質量問題，與業主約定時間，及時解決。

　　2、管理措施：

　?。?）制定《業主領房程序》。

　?。?）策劃業主入住現場布置方案。

　?。?）按照業主領房程序，安排工作流程。

　?。?）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見。

　?。?）按規定辦理業主入住手續。

　　四、秩序維護管理方案

　　在項目物業管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護項目物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

　　1、管理內容：

　?。?）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，維護項目物業小區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主安全的行為。

　　門崗的任務：

　　a.禮儀服務（向業主行舉手禮或注目禮）；

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　　b.維護出入口的交通秩序；

　　c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

　　d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入物業服務小區；

　　e.嚴禁攜帶危險物品進入物業服務區；

　　f.遇有外來人員將大件物品帶出物業服務小區，即與物主核實，并作登記。

　　g.為業主提供便利性服務。

　　巡邏崗的任務：

　　a.按規定路線巡視檢查，不留死角；

　　b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

　　c.對物業服務小區內的可疑人員進行檢查防范；

　　d.物業服務小區安全檢查；

　　e.裝修戶的安全檢查；

　　f.防范和協助公安部門處理各類治安案件；

　　g.防范和制止各類違反小區管理制度的行為。

　　2、管理措施：

　?。?）實行半軍事化管理，制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強秩序維護員的工作責任心。

　?。?）強化秩序維護員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高秩序維護員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

　?。?）加強秩序維護員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

　?。?）嚴格執行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質量。

　?。?）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

　　五、消防管理方案

　　結合物業小區特點，尤其有高層樓宇的消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合住宅的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主、物業財產安全。

　　1、管理內容：

　?。?）做好消防監控中心的管理；

　?。?）做好消防設施、器材的管理；

　?。?）保持消防通道的暢通；

　?。?）加強物業小區裝修期間的消防安全管理；

　?。?）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

　?。?）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

　　2、管理措施：

　?。?）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

　?。?）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

　?。?）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

　?。?）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

　?。?）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

　?。?）制止任何違反消防安全的行為；

　?。?）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳達消防知識；

　?。?）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警

　　六、清潔綠化方案

　　清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是小區內不可缺少的部分，關系到整個小區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　?。?）綠化養護：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。

　　根據氣候，給花木適量澆水。

　　根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

　　及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

　　制定預防措施，防治病蟲害；

　　做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

　?。?）清潔衛生：通過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

　?。?）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

　　2、管理措施：

　?。?）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

　?。?）按操作規程進行規范操作；

　?。?）加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

　?。?）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；

　?。?）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

　　七、房屋、設施設備管理方案

　　房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到小區的形象、業主的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　?。?）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，小區內房屋可分為業主已領房和空置房。

　　租戶已領房：

　　房屋交付時，服務中心應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促業主按規定辦理裝修申請手續，并建立業主檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據業主裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促業主和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

　　空置房：

　　空置房（含業主托管房）移交后，服務中心應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或及時

報告開發商，并督促其予以解決。

　?。?）設備設施維護：

　　a.電梯在裝修期間實行保護性管理；

　　b.小區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

　　c.公共衛生設施每天檢查一次；

　　d.水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

　　e.電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

　　f.消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；

　　g.供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

　　h.消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

　　i.電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

　　j.業主自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

　　2、管理措施：

　?。?）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

　?。?）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

　?。?）抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

　?。?）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

　?。?）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

　?。?）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　八、人力資源管理方案

　　一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

　　1、管理內容：

　?。?）按照合理的人才結構配置各類人才；

　?。?）任人唯賢，量材錄用；

　?。?）開展業務培訓，全面提高業務素質；

　?。?）進行業績考核，優勝劣汰。

　　2、管理措施：

　?。?）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

　?。?）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

　?。?）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；

　?。?）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

　?。?）全面考核，做到公開、公平、公正。

　　九、檔案管理方案：

　　1、管理內容：

　?。?）工程檔案；

　?。?）業主檔案；

　?。?）工作檔案；

　?。?）財務檔案；

　?。?）文件檔案。

　　2、管理措施：

　?。?）制定檔案管理制度，并嚴格執行；

　?。?）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

　?。?）專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；

　?。?）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

　?。?）根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

　?。?）實現電腦化管理，提高管理水平。

篇2：物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業服務的咨詢活動。

　　A、物業辦理入住前

　　B、新建物業竣工之前

　　C、新建物業竣工時

　　D、物業辦理人住時

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。

　　2．前期物業服務是指()的物業服務階段。

　　A、物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　B、物業銷售開始至物業辦理人住為止

　　C、物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　D、物業辦理人住開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務概念的理解。前期物業服務是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止的物業服務階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　3．前期物業服務服務對象是()。

　　A、建設單位

　　B、承建單位

　　C、全體業主

　　D、建設單位、物業產權人

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務的掌握程度。前期物業服務的服務對象是全體業主，并按規定向業主收取物業服務服務費用。故本題選c，有關內容可參見教材第68頁。

　　4．早期介入分為以下哪幾個階段實施()。

　　A、可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

　　B、可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段

　　C、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

　　D、可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　5．早期介入的服務對象是()。

　　A、建設單位

　　B、承建單位

　　C、物業產權人

　　D、全體業主

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　6．早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的()活動。

　　A、服務B、咨詢C、管理D、監理

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。

　　7．前期物業服務最明顯的特點是()。

　　A、管理服務呈現波動和不穩定狀態

　　B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

　　C、溝通與協調

　　D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。由前期物業服務工作的內容分析可知，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征。故本題選D，有關內容可參見教材第76頁。

　　8．前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于()。

　　A、早期介入與常規物業服務之間

　　B、早期介入與前期物業服務之間

　　C、前期物業服務與常規物業服務之間

　　D、常規物業服務之后

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間，故本題選A，有關內容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業項目實施過程中，不屬于早期介入階段的是()。

　　A、規劃設計階段

　　B、物業承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段和建設階段

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項B“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務，故本題選B。有關內容可參見教材第71頁。

　　10．對早期介入的必要性說法不正確的是()。

　　A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞

　　B、早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛

　　C、早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題

　　D、早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業服務、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．早期介入的作用有()。

　　A、優化設計

　　B、有助于提高工程質量

　　C、制止售房時的不合理承諾

　　D、為前期物業服務作充分準備

　　E、有助于提高建設單位的開發效益

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優化設計；②有助于提高工程質量；③有利于了解物業情況；④為前期物業服務作充分準備；⑤有助于提高建設單位的開發效益，故本題選A、B、D、E。有關內容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內容。

　　2．早期介入規劃設計階段的主要內容有()。

　　A、根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容

　　B、就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議

　　C、提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議

　　D、根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準

　　E、就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議

　　【答案】B C E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有：①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項A“根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容”和選項D“根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容，故本題選B、C、E。有關內容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內容”的內容。

　　3．前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括()。

　　A、物業共用部位、共用設施設備承接查驗

　　B、為建設單位開發物業項目提供物業服務專業技術支持

　　C、裝修管理

　　D、工程質量保修處理

　　E、業主人住

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　4．前期物業服務的特點有()。

　　A、管理服務呈現波動和不穩定狀態

　　B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

　　C、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎

　　E、從物業服務的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的特點包括：①由前期物業服務工作的內容分析可見，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征；②前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間；③管理服務呈現波動和不穩定狀態；④經營虧損，故本題選A、B、D。有關內容可參見教材第76～77頁“前期物業服務的特點”的內容。

　　5．物業服務企業參與竣工驗收，主要作用和目的是()。

　　A、掌握驗收情況

　　B、收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題

　　C、為物業的承接查驗做準備

　　D、參與驗收結論

　　E、派出工程技術人員，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業服務企業參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第75頁。

　　6．在物業項目的建設階段，物業服務早期介入的內容主要有()。

　　A、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　B、就物業的結構布局、功能方面提出改進建議

　　C、提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見

　　D、配合設備安裝

　　E、對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務早期介入內容的掌握程度。B選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期介入“規劃設計階段”的內容，而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第73頁。

　　7．在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，除包含物業正常使用期間所需要的常規服務，還包括()。

　　A、物業公共部位承接查驗

　　B、物業公用設施的承接查驗

　　C、業主入住

　　D、業主專有部分的保修處理

　　E、裝修管理

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　8．前期物業服務溝通協調主要包括()。

　　A、供水、供電部門

　　B、政府主管部門

　　C、社區居民委員會

　　D、開發商

　　E、規劃設計單位

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務溝通協調的掌握程度。在前期物業服務期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業服務企業、業主、業主大會及業主委員會等；相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位，市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業項目實施過程中，前期管理主要包括()。

　　A、物業承接查驗階段

　　B、物業人住階段

　　C、業主大會選聘物業服務企業階段

　　D、建設階段

　　E、竣工驗收階段

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業服務的掌握程度。前期管理包括：物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業服務企業階段。D選項“建設階段”和E“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第68頁。

　　10．在整個物業項目實施過程中，早期介入主要包括()。

　　A、規劃設計階段

　　B、物業承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段

　　E、建設階段

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。B選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第71頁。

　　11．物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括()。

　　A、管理制度的完善

　　B、物資配備到位

　　C、物業服務人員到位

　　D、服務規范的完善

　　E、管理用房到位

　　【答案】B c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務項目前期運作的掌握程度。物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業服務人員到位。故本

　　題選B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　三、案例題

　　1．物業服務的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發商和物業服務企業的角度，闡述物業服務早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處。

　　(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容?

　　【答案】

　　(1)物業服務的早期介入對開發商的好處很多。

　?、僮鳛殚_發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業服務公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益，最大限度地促進產品銷售。

　?、陂_發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業服務公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。

　?、坶_發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物業服務的早期介入對物業服務公司非常重要。

　?、偻ㄟ^早期介入，物業服務公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管

　　理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。

　?、谖飿I服務公司可以及時做好業戶入伙與前期物業服務的準備，實現物業服務服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

　?、蹨p少開發商在銷售階段不利于物業服務的承諾，減少日后物業服務不必要的麻煩。

　　(2)早期介入的作用包括：優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業服務作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。

　　(3)早期介入的內容：

　　可行性研究階段：①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業服務的模式；②根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容；③根據目標客戶情況確定物業服務服務的總體服務質量標準；④根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準；⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業服務框架性方案。

　　規劃設計階段：①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

　　建設階段：①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；②配合設備安裝，確保安裝質量；③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見；

　?、苁煜げ⒂涗浕A及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

　　銷售階段：①完成物業服務方案及實施進度表；②擬定物業服務的公共管理制度；③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；④對銷售人員提供必要的物業服務基本知識培訓；⑤派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業服務咨詢服務；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業服務檔案。

　　2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多，主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻

　　煩)。入伙滿一年后，鑒于小區的經濟運行狀況，管理處決定按照法規規定，開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理，你準備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?

　　【答案】

　　(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業服務法規，詳細介紹了物業服務費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。

　　(2)說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數業主消除了“交了物業服務費，管理處就應包辦一切”的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。

　　(3)針對個別業主客戶不理解這一情況，繼續深入做工作。

　　(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。

　　(5)管理處還公開戶內維修的收費標準，同時，告知業主客戶有選擇服務商的權利。

篇3：前期物業管理前期介入協議

　　前期物業管理前期介入協議

甲方：樂山市z房地產開發有限責任公司

乙方：

　　為了優化設計、提高工程質量以及開發效益，同時為做好前期物業管理準備工作，提高物業管理水平，根據《合同法》及有關物業管理法法規，本著“平等、自愿”的原則，經甲乙雙方協商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業服務。特簽訂以下協議：

　　一、物業基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區一期

　　類型:商業、住宅小區

　　位置:z縣建設路新興街66號

　　建筑面積:（預測面積）

　　二、甲方的權利與義務

　　1、協議期內甲方有權對本協議所服務的項目以“物管服務：樂山市宏利物業管理有限公司”的標準署名方式進行廣告宣傳，未經乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務管理實施監督檢查，根據乙方提交的前期介入工作內容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權進行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務人員，積極配合乙方的服務工作。

　　4、甲方免費提供乙方在本項目現場辦公場所，并負責報銷所產生的合理的辦公管理費用及派駐服務人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報告等書面材料。

　　三、乙方的權利與義務

　　1、乙方根據在物業管理專業領域多年積累的人才、經驗、管理模式、管理制度、品牌等優勢為甲方提供前期介入物業服務。

　　2、前期介入人員有權要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產生的不良后果乙方不承擔責任。同時，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監督。

　　3、乙方應遵守協議約定，自覺履行協議條款，提供優質的前期介入物業服務。

　　4、當甲方需要更換乙方派駐的服務人員（須提出正當合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務正常運作不受影響。

　　5、在服務期內對甲方的合理服務需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯系。

　　四、協議期限

　　自本協議簽訂之日起至本項目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業介入服務期間，乙方根據甲方要求和物業服務工作內容及范圍派駐相應服務人員。

　　六、費用支付及方式

　　前期物業介入服務期間，乙方所產生的辦公管理費用實行乙方申請，甲方審批，給予報銷支付；乙方派駐的服務人員工資由乙方提工工資標準，甲方核實，由甲方按月支付發放。

　　七、違約責任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協議內任何條款的行為，守約方有權依照本合同條款終止本協議，并具有通過法律程序追償違約方責任之權利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔違約責任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本協議：

　　1、在履行本協議時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴重疏忽造成重大事故、投訴并導致經濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要m.airporthotelslisboa.com求以及在本協議項下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發生嚴重違約時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后5個工作日內未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴重損害的，或造成本物業商業機密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協議所發生的或與本協議有關的一切爭議，應通過友好協商加以解決。通過協商不能解決時，則任何一方可向本物業所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本協議應繼續履行。

　　十、經雙方協商一致，雙方可對本協議的條款進行修改并簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　十一、本協議執行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔違約責任。

　　十二、本協議及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。

　　十三、本協議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日