文登市人民政府關于印發文登市住宅物業前期物業管理招投標管理規定的通知

　　文登市人民政府

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，南海新區、開發區、埠口港管委，市政府各部門、單位：

　　現將《文登市住宅物業前期物業管理招投標管理規定》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　文登市人民政府

　　20**年3月20日

　　文登市住宅物業前期物業管理招投標管理規定

　　第一條　為規范我市前期物業管理招投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、《山東省物業管理條例》、《山東省物業管理招投標管理暫行辦法》等法律、法規，結合文登市實際，制定本規定。

　　第二條　在我市范圍內實施前期物業管理招投標活動均適用于本規定。

　　第三條　市物業管理部門負責全市前期物業管理招投標活動的監督管理工作。

　　第四條　住宅以及以住宅為主的綜合物業項目的前期物業管理必須通過招標的方式選聘物業服務企業。

　　在建住宅物業項目應當在辦理商品房預售許可證之前完成前期物業管理招投標工作。

　　第五條　開發建設單位作為招標人負責前期物業管理招標組織工作，市物業管理部門負責招投標具體指導、實施工作。

　　第六條　參與投標的物業服務企業應持有合法、有效的物業服務企業資質證書。

　　我市以外的物業服務企業參加本市物業項目投標的，須經市物業管理部門備案。

　　第七條　招標人采取公開招標方式的，應當通過媒體發布招標公告。招標公告應載明招標人的名稱和地址、招標項目基本情況、招標文件獲得方式等。

　　招標人采用邀請招標方式的，須經市物業管理部門同意并向不少于3個物業服務企業發出投標邀請書。

　　投標人少于3個或者規劃項目總建筑面積在2萬平方米（含）以下的，經市物業管理部門批準，可以采用協議招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第八條　招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　第九條　招標人應當在發布招標公告的10日前，向市物業管理部門提報以下材料：

　?。ㄒ唬┱袠隧椖亢喗?；

　?。ǘ┱袠藭òㄕ袠斯ぷ鳈C構、時間安排、物業服務內容、范圍、收費及服務要求，對投標單位的要求等）；

　?。ㄈ┢渌嚓P材料。

　　市物業管理部門在五個工作日內進行審核，并出具書面意見。

　　第十條　投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

　　第十一條　投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

　　第十二條　投標人應當在規定的時間內，將投標文件送交市物業管理部門，由專人簽收、妥善保存。開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

　　第十三條　評標由評標委員會負責。評標委員會由招標人代表1人、市物業管理部門1人、具備物業管理評標經驗的專家3人組成。

　　專家評標委員從威海市物業管理部門建立的招標投標專家庫名單中隨機抽取產生。其評標委員會應當在招標文件確定的開標時間前一個工作日抽取。

　　第十四條　投標人的投標文件當眾開啟，由評標委員會在招標現場進行評審。

　　第十五條　評標委員會按照現行威海市前期物業管理評標規則中資信部分、技術部分、商務部分、現場答辯部分進行評標打分。

　　在評標過程中結合投標文件，安排投標人公開答辯。主答辯人一般由投標方擬委派的該項目負責人擔任。

　　第十六條　為鼓勵物業服務水平上檔升級，對獲得國家示范、省優秀、威海市、文登市級優秀物業管理項目的投標物業服務企業進行加分。

　?。ㄒ唬┇@得國家示范項目的，加3分。每增加一個另計0.5分，累計5分為止；

　?。ǘ┇@得省優秀項目的，加2分。每增加一個另計0.3分，累計4分為止；

　?。ㄈ┇@得威海市優秀項目的，加1分。每增加一個另計0.2分，累計3分為止。

　?。ㄋ模┇@得文登市優秀項目的，加0.5分。每增加一個另計0.1分，累計2分為止。

　　第十七條　評標委員會對投標人以百分制逐項記分。按照投標人綜合得分依次排序，推薦2名合格中標候選人，招標人應當依序選擇中標人。

　　評標委員會完成評標后，應向投標單位提供綜合評分匯總表，匯總表應當如實記載有關內容。

　　第十八條　評審活動未結束，評標委員會成員無正當理由，不得中途退出招投標現場。

　　第十九條　招標活動結束后20日內，招標人和中標人按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂《前期物業服務合同》，并報市物業管理部門備案。

　　第二十條　前期物業管理招投標的費用由開發建設單位承擔

　　第二十一條　招投標過程中出現下列行為的，視為無效招標：

　?。ㄒ唬┱袠巳讼蛲稑藛挝换蛩送嘎犊赡苡绊懻型稑斯礁偁幥闆r的；

　?。ǘ┱?、投標雙方有弄虛作假、惡意串通，損害對方和其他投標人的合法權益行為的。

　　第二十二條　招標投標活動中有違反國家相關法律法規和規章規定的，按照相關規定處罰。

　　第二十三條　住宅物業的開發建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依據國務院《物業管理條例》第五十七條規定責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第二十四條　業主大會選聘具有相應資質物業服務企業的，參照本辦法執行。

　　第二十五條　本規定自20**年5月1日起施行，有效期至20**年4月30日。

篇2：前期物業管理招投標的思考

　　前期物業管理招投標的思考

　　房地產業與物業管理分業經營已是大勢所趨，也是規范發展物業管理的必由之路。從前，由于房地產開發和物業管理責任不清遺留下來很多歷史問題，使得物業管理成為“替罪羊”，物業管理企業得不到公正客觀的評價和對待。要擺脫這種“父子兵”的關系，分業經營是首選。只有分業經營才有利于整個物業管理行業向專業化方向發展。1996年，深圳萬科在全國第一次物業管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區的物業管理權，一舉打破了物業管理“誰開發，誰管理”的局面。

　　本文將從房地產與物業管理行業分業經營入手，通過對物業管理招投標法律法規的回顧，縱觀物業管理招投標的發展歷程，分析個中存在的問題和發展動態。

　　一、前期物業管理招投標相關政策法規有待完善

　　隨著我國有關物業管理招標投標的法律、法規不斷完善，實行招標投標的項目和行業越來越多，許多原來不進行招標的特殊或壟斷行業紛紛進入有形的建筑市場，按規范程序進行公開招標交易。招標項目遍布各行各業，物業管理行業也不例外。以招投標方式選擇物業管理企業，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成，一方面突出了業主的主導地位，保障了業主權益，降低了物業管理費用，另一方面也促進了物業管理服務質量的提高。

　　雖然有關物業管理招投標的政策法規已比較完善，對招投標起到了一定的引導和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過程，不難覺察到，制度變遷在創造巨大績效的同時，也積累了不少矛盾和問題。系統梳理這些矛盾和問題，可以從中發現責權不清、無序競爭以及盲目擴張而產生的混亂，也可以找到由于惡性競爭和價格戰帶來的后遺癥。

　　二、招投標規范化管理中的若干問題

　　1、標書應用的現狀及注重的內容

　　物業管理企業在招投標中所制作的標書，在招投標活動中是重要的環節。其方案策劃主要是依據企業已有的經驗和對社會資料的收集編撰合成的，但這個合成物作為招標的主要依據實在有點勉強。一旦企業中標，耗費大量人力、物力編成的標書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標書，能在多大程度上反映一個企業的實際情況呢？

　　筆者認為，標書不能以厚度來衡量，關鍵要實。每一套標書都必須為特定物業項目度身定做，反對千篇一律。所以，適當增大對投標企業現狀的考察和評分所占的比例，適當減少投標書所占分數的比例很有必要。有些物業管理企業，為了中標，故意把管理費用減低到不合理的程度或脫離實際做出種種過高承諾，陪標、走過場現象時有發生。當然，投標企業也不能唯利是圖，要善于理財，要為業主精打細算，更要憑借全新的理念，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業管理權，而不是采取不正當競爭手段，鉆政策、法規的空子，公平、公開、公正進行招標，不能暗箱操作。

　　2、招投標中的誠信問題

　　招標者希望找到“質優價廉”的公司來管理物業，但都存在著“既要馬兒快點跑，又要馬兒少吃草”的心理。天下沒有免費的午餐，相應的價格就會有相應的服務，價低者獲得管理權也是不科學的。這其中就關系到一個物業管理的費用測算和報價問題，報價低了或者出現偏差，與營業成本相差甚遠，物業管理就會貶值。具有招投標評審權和決定權的專家評審小組，要充分發揮職能作用，嚴格把關，真正體現物業管理的價值。

　　中標之后，如實按照條款中的規定實施管理也至關重要。投標后是否按投標的約定做，這是企業的誠信問題。沒有誠信就沒有客戶，也就沒有效益。

　　3、《物業管理企業資質管理辦法》與物業管理招投標

　　筆者認為，物業管理企業資質固然重要，但不應該是第一位。筆者的觀點是，不宜提倡資質第一，而應該將誠信和品牌放在第一位。

　　《物業管理企業資質管理辦法》中最重要的一點是：物業管理公司不能越級接管，不能越級競投。這勢必淘汰很多實力相對薄弱、但有一定發展潛力的物業管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業管理公司聯合招投標，各取所長，充分利用資源。假設一家公司的保安服務水準是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質的物業管理企業中選出合作伙伴，共同制作標書，核準預算、降低成本、共同取得管理權。中標后，再根據條款的規定劃分權責，保證服務水平和質量。當然，這是以保證質量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價格戰的措施之一。

　　文/許建華 廣東省華僑物業發展公司總經理