左鄰右里小區整體物業管理目標和理念

　　左鄰右里以其優越的布局、高檔的配置和建筑的現代風格，構筑了具有現代生活氣息的城市景觀，是集多元化、時尚化、現代化于一體的高檔次住宅小區。

　　左鄰右里作為面向高檔次的住宅小區，必須具有高標準的物業管理服務來打造舒適的生活、居住環境。我們有信心、也有能力將該小區打造成金壇高品住宅小區優質物業管理的象征。

　　針對該小區的總體概況和各個要素，確立了以下整體的管理設想及策劃方案。

　　一、管理基本定位

　　第一步（從房產銷售開始到房屋銷售結束）：物業管理以房屋銷售為中心，促進配合開發公司的房屋銷售

　　物業管理的好壞必將直接影響到房屋的銷售，優質的物業管理將形成良好的市場口碑，對房屋的銷售起到無形的宣傳作用，反之將成為銷售的阻礙。在此期間，物業管理服務的質量是關鍵，性價比高的物業管理對房屋的銷售將起到積極作用，根據這一特點，在管理初期加強物業管理的品牌效應，集中管理優勢，盡快創出該住宅小區的物業管理品牌，形成良好的市場口碑，促進房屋的銷售。

　　第二步：該住宅小區房屋銷售結束以后

　　此后的物業管理進入成熟期，隨著業主委員會的成立，工作重心轉移到與業主委員會的配合，積極配合與其開展延伸服務，促進物業增值、保值，打造該住宅小區在金壇市住宅小區中的領頭地位，達到社會效益和經濟效益的雙豐收。

　　二、管理理念定位

　　樹立"以品質為重，以服務為尊"的理念，抓住"運轉良好的小區設施設備、安全溫馨的生活環境、賞心悅目的小區風景" 三個保障。

　?。ㄒ唬淞?以品質為重，以服務為尊"的理念

　　堅持"以管理服務于人，以服務奉獻于人、以誠心打動人、用信譽塑造人"，打造鑫盛物業優質服務的品牌。不斷聽取小區業主和使用人的合理化建議和要求，及時彌補工作中的缺陷與不足，提供最優質的服務、最貼心的關懷。

　　該小區作為較高檔的住宅小區，其特點決定了物業管理工作開展的標準更應體現出一種"舒適、安全、尊貴"。我們秉著真誠的態度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，為業主締造最純粹的感性，使業主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。

　　舒適：物業管理的舒適體現在"溫暖、潔凈、方便、快捷"的人居環境上，居住環境應該首先注重"舒適"的一面，以滿足其"生理上的基本需求"。

　　安全：安全防范是物業管理公司的專業服務，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足業主（使用人）的"安全需求"需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。

　　尊貴："以人為尊"、"以人為本"的一貫服務理念能讓業主或使用人體現到生活尊貴的一面。高品質的物業管理將使業主（使用人）感受到檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓業主（使用人）滿足"受人尊重的需求"。

　?。ǘ┳プ∪齻€保障："運轉良好的小區設施設備、安全溫馨的生活環境、賞心悅目的小區風景"。

　　運轉良好的小區設施設備

　　要保證小區的正常運轉，最基本的條件就是保證小區各種設施設備的可靠運行。選派綜合素質好、技術精的技術人員對小區的設施設備進行日常管理和維護，對小區的水電設備、智能化設施等進行定期的養護，保證小區設施設備常年運轉良好。

　　安全溫馨的居住環境

　　小區安全是正常居住、生活的基本保障，通過我公司的努力，營造小區安全溫馨的工作環境，保障監控設施、消防等安保設施設備的正常運轉，確保無重大治安案件。

　　賞心悅目的小區風景

　　居住生活環境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好小區清潔工作的同時，我們側重抓好小區內的花卉以及環境的綠化工作，做到小區內外的花卉、樹木生長正常，布局合理。

　　三、管理方式

　　將該住宅小區的物業管理按照按《江蘇省住宅物業管理服務等級》四級標準實施進行管理。

　　在管理合同期內制定年度管理目標，在經濟上實行獨立核算自負盈虧，實現社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。

　　四、管理目的

　　1、保持和提高物業的完好程度。通過加強對整體物業管理的養護和對人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業。

　　2、創造良好環境，統籌安排小區各項設施的管理養護，強化宣傳，對業主和使用人進行依法管理約束，共同維護小區環境。

　　3、維護業主和使用人的權益。加強對業主（使用人）的行為管理、維護業主的整體利益，從而有利于每一位業主和使用人。

　　4、加強對該住宅小區實施社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高房產公司和物業公司的社會聲譽。

　　5、以良好的售后服務建立該住宅小區的品牌形象，以高附加值回饋業主，使物業開發、管理處于良性循環。

　　五、管理原則

　　根據全國《

物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》及其實施細則，本著"以樓養樓，略有節余"和"精干高效、優質服務"的管理原則，實行"管、養、修、服務"為一體的綜合管理。

　　六、管理內容

　　1、小區房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備房等）的維修，養護管理。

　　2、小區房屋建筑本體公用設施設備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設備等）的維修，養護，管理和運行服務。

　　3、小區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養護和管理。

　　4、小區規劃紅線內屬配套服務設施的維修、養護和管理。

　　5、公共環境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

　　6、交通、車輛行駛和停泊管理。

　　7、配合和協助當地派出所進行安全監控和巡視等安護工作。

　　8、消防管理。

　　9、小區文化娛樂活動。

　　10、其他特約服務。

　　11、物業管理檔案、資料。

　　七、總體目標和創優目標實施方案

　?。ㄒ唬┛傮w目標

　　在管理合同期內將該住宅小區管理成"舒適、安全、文明"的住宅小區。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項考核標準，使本住宅小區達到硬件指標。

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　　1.準備階段

　?、俪闪⑦_標創優工作領導小組，并制定詳細的達標創優計劃；

　?、诩訌妴T工隊伍建設，強化員工團隊精神。

　　2.實施階段

　?、僮龊眠_標宣傳工作；

　?、谧龊脝T工培訓工作，提高管理水平；

　?、蹖φ談搩灅藴?，參照先進管理，對薄弱環節、不足之處加以改進；

　?、馨从媱澐峙淙蝿?，責任到部門、到人，簽定責任書；

　?、荻ㄆ谶M行自檢，不斷改進、總結；

　?、抻涌荚u，實現創優目標。

篇2：房地產開發變革與物業管理困局及新理念

　　房地產開發變革與物業管理困局及新理念

　　中國房地產在其二十多年的發展過程中，經過了幾次轉折和變革，取得了脫胎換骨的進步。再加上國外先進理念的引進以及營銷專業機構的進入，又極大豐富和推進了中國房地產市場，各種新理論、新思路應運而生并在實踐中廣泛運用，中國房地產市場呈現出前所未有的繁榮局面。然而，與此形成極大反差的是，與房地產業緊密相關的物業管理行業的發展卻過于緩慢，特別是在思想觀念上止步不前，從而導致諸多物管企業陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重視和思考。

　　一、新技術困局

　　房地產開發目前已經進入大量使用新技術的階段。大批建筑采用了與以往完全不同的結構、建筑外形以及大量運用諸如環保低能耗的控溫技術、優化設計的垂直及平面交通系統等高端技術，這要求日后的管理人員應及時掌握其新技術的發展動向、趨勢，還要懂得對新技術設備的維護、管理。然而，現階段物業管理行業內這樣的人才少之又少，絕大多數物管企業對高端技術人才的儲備嚴重不足，一旦遇到采用了新技術的項目，參與投標的物業管理企業大多手足無措，不敢競標，寫字樓領域尤為如此。因而許多開發商面對如此局面，只得采取以開發建設時的工程部為班底自行組建物業管理公司的方式解決后續管理問題，由此使得專業物業管理公司的進入障礙被無形中加大許多。

　　二、新生活方式困局

　　在 “以人為本” 理念的指導下，國外眾多的城市、社區以及生活方式的研究理論被大量應用到建筑規劃設計中去，新的建筑在給人們提供一個身處其中的空間時，也提供給人們一種嶄新的生活方式。建筑空間被以各種有形或無形的方式引導為公開、半公開和私密的不同區域，社區被賦予了更多的精神意義，就是一條道路的曲直也成為大有講究的事情。開發商和業主希望物業管理企業能夠幫助他們把社區的精神意義延續下去，而物業管理企業卻只是一味鉆研如何將“保安守大門、保潔掃馬路”的基本任務完成得更好，被開發商和業主責難地滿腹委屈，卻還不明白原因何在。

　　三、新社會階層困局

　　社會的發展導致社會出現了不同的階層，反映到建筑上，也就有了高、中、低檔的寫字樓和住宅的劃分。不同檔次的項目對物業管理的要求是絕不等同的，他們的區別決不只是保安巡邏和保潔清掃的次數多少，但大多數物業管理企業除了打出一個又一個令人眼花繚亂的旗號之外，實質上仍在以“一套方案打天下”，不同物業管理項目的管理方案除了名稱不同、保安巡邏和保潔清掃的次數不同，其它內容大概沒有多少區別，想得到開發商和業主的好評自然很難。

　　四、新業務流程困局

　　項目策劃研究、區域規劃、建筑設計、景觀設計這些以往依次順序展開的開發工作流程正在出現“集合”的趨勢。越來越多的頂級建筑事務所開始提供“打包”服務，在項目總負責人的領導下，市場研究人員、規劃師、建筑師、景觀設計師開始共同工作。而大多數情況下，物業管理的所謂“前期介入”只不過是在銷售和入住階段為開發商和銷售商打打下手而已。被整合的業務流程所遺忘，使得物業管理的聲音愈加微弱，而當熱鬧過去，卻只剩下物業管理企業獨自面對種種僅憑微薄的物業管理收費根本就無法解決的缺憾和業主的不滿。

　　五、新人才困局

　　能夠滿足舊的管理和服務方式要求的物業管理人員本就缺乏，更何況能夠在房地產開發的巨大變革中適應新的局面的專業物業管理人才。

　　諸多的困局環環相扣，多數物業管理企業身陷其中無力自拔，不幸成為了房地產行業里“木桶上最短的那塊木板”。

　　面對困局，物業管理企業需要注入新的理念以適應變革。

　　一、新技術跟蹤理念。

　　寫字樓往往是新技術的緊密追隨者，而近年來，住宅與新技術的結合也愈加緊密。北京的“鋒尚國際”和“MOMA” 兩個樓盤都采取了把新技術的應用作為項目賣點的做法，銷售市場的反映極其熱烈。但是對于所有這些或多或少采用了新技術的寫字樓、公共建筑或住宅而言，能否找到足以管理好這些技術設施設備的物業管理公司就成了能否使得這些技術正常發揮作用的關鍵，技術投入使用后的管理工作變得比以往任何時候都更加重要。所以，物業管理企業應當建立新技術跟蹤研究和儲備機制，對新技術在房地產開發建設中的應用情況進行跟蹤研究，并提出應對新技術的管理預案，以備使用；同時加強對市場人員和管理人員的技術培訓，使其掌握新技術應用的相關知識，滿足開發商和業主的要求。

　　二、社區內涵理念。

　　通常情況下，物業管理企業所認為的社區建設就是把小區的綠化和治安搞好，再增加一些文體設施或者組織幾場業主聯誼活動。這些做法雖然沒錯，但這種觀點卻經常成為物業管理企業與業主思想和行動分歧的起點，并且導致物業管理企業的工作努力得不到業主的認可。良好的綠化和治安只是維系了物理意義上的社區--圍墻內的建筑物，維系社區存在的最重要的因素是社區中的人群所共同感受到的精神氛圍，這種精神氛圍和建筑物本身以及身處其中的人群一起構成了社區的三個支撐點，而被良好的社區所推動的房屋增值才是社區成員的最深層追求。因此，社區應該是一個在具有可識別的清晰邊界內的人群為了維護共同的房屋價值而結成的利益共同體。所以，物業管理企業必須從本質上認識到業主對社區的期望，才能找到與業主溝通的鑰匙，其服務也才能得到業主最廣泛的理解和認可。

　　三、差異服務理念。

　　許多物業管理企業為了應對市場要求，提出了“精品服務”、“五星級服務”、“酒店式服務”等等口號，但在實踐當中，對于高、中、低檔項目實行的仍然是多年不變的同一套管理方案，僅有的區別就在于增加了保安巡邏和保潔清掃的次數或者增加一些客戶服務人員編制，其它內容并無區別。事實上，不同類別的項目其要求是絕不相同的，尤其是高端客戶。以別墅區的保安巡邏路線為例：別墅客戶因為其房屋的封閉性較差，且周圍半公開的灰度區域較大，所以別墅客戶對私密性的要求很高，保安方案中設定的巡邏路線就不能進入別墅客戶的心理界線，但同時別墅客戶對安全性的要求也很高，巡邏路線又必須處在別墅客戶日?；顒訁^域的視野之內，僅此一點，普通小區的保安方案就無法簡單套用。曾經有建筑師戲言：沒有住過別墅的建筑師蓋不出好的別墅。此戲言的含義無非是指設計師應當充分了解自己的目標客戶，同理，物業管理企業如果沒有對不同類型客戶心理和生活習慣的充分研究，就很難做到對各種不同類型的客戶提供度身訂做的差別性服務，也就很難得到客戶的由衷欣賞。

　　四、盡早介入理念。

　　相信許多物業管理企業都有過為項目規劃設計和建設施工期間遺留問題而頭疼的經歷，究其原因，無非是項目的規劃設計和建設施工單位在開展工作時只滿足本工序的要求而給日后使用遺留了諸多遺憾。解決這一困局惟一的出路就是物業管理人員盡早介入到開發流程中去，對規劃設計和建設施工工作提出自己的意見。即便由于客觀原因無法真正做到從頭介入，也應該努力向規劃設計和建設施工人員宣傳物業管理理念，盡力避免給日后的管理運營工作帶來先天遺憾。

　　五、新人才理念。

　　與開發行業相比，物業管理行業一直被認為是低薪低能微利的服務行業，許多房地產公司精簡人員的去向都是下屬的物業管理公司。這種印象對于物業管理企業而言，在招聘人員時的負面作用是不言而喻的，而缺乏高素質管理人才的現狀又進一步加深了外界的這種印象，從而形成惡性循環。的確，物業管理公司從利潤數額上是無法與開發公司相提并論的，但這只是由于企業財務計算標準的要求造成的，如果能夠把優秀的物業管理對開發項目的促進作用給予量化，人們會對開發和物業管理環節的利潤分布比例有新的認識，事實上，任何一個開發項目的成功都離不開任何一個環節的努力。物業管理企業必須摒棄自卑心理，確立新的人才理念，敢于首先在關鍵崗位高薪雇用高素質的管理人才，帶動管理服務水平的全面提高，糾正社會的錯誤印象，進而脫離收費低、薪酬福利低、人員素質低、收費更低、薪酬福利更低、人員素質更低的向下循環軌跡，努力轉向收費高、薪酬福利高、人員素質高的向上循環軌跡。

　　以上觀點對于物業管理企業的諸多困局并未列舉周全，也不一定就找到了解決困局的靈丹妙藥。問題的關鍵在于物業管理企業是否能夠意識到自己所處的房地產行業已經進入了大變革的時代，不思進取、無力順應變革的企業必將被淘汰，只有積極迎接變革、勇于面對挑戰的企業才能夠在變革的大局中生存和發展。

　　文/趙晉蓉

篇3：X物業管理公司企業理念

　　某物業管理公司企業理念

　　1.企業宗旨：

　　依法管理，業主至上，五心營造溫馨家園

　　2.企業精神：

　　敬業修德高效創優誠信進取

　　3.工作態度：

　　主動熱情周到細致

　　4.服務準則：

　　用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業主提供五心服務

　　5.企業管理理念：

　　5.1什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易？大家公認的、非常容易的事情。非常認真地做好它，就是不容易。

　　5.2 領導與管理不是耍威享福，而是引導與勸戒，更是支持與服務。

　　5.3 兼聽則明，偏信則暗。

　　5.4 上級不引導，下級無目標。

　　5.5要求下級做到的，自己要先做到。

　　5.6 誰砸企業的牌子，企業就砸誰的飯碗。

　　5.7 獎勵20%的優秀者，鼓勵70%的普通者，淘汰10%的落后者。

　　6.員工修養理念：

　　6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。

　　6.2 天下大事，必做于細；天下難事，必做于易。

　　6.3 決不內耗。

　　6.4 無成見地對待團隊中的每一位同事。

　　6.5 成就企業，成就自己。

　　6.6 每日學習，每日進步。

　　7.企業服務理念：

　　7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。

　　7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。

　　7.3 迅速反應，馬上行動。

　　7.4 不要計較客戶的態度如何，你需要做的就是把服務做到位，記住，這就是你的工作。

　　7.5 永遠不要與客戶爭辯。

　　7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。

　　7.7服務機制與服務理念創造企業最核心競爭力。

　　7.8 企業的每一位員工都是企業的形象代言人,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。

　　7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領導的事。

　　7.10客戶的關切是我們工作的重中之重。

　　7.11客戶服務無小事。

　　7.12專精創造卓越。

　　7.13有缺陷的服務等于無效服務。

　　7.14將投訴做成驚喜。

　　7.15日清日審。

　　業主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業主回復處理的進展情況。

　　8.企業愿景：

　　8.1 做本地最好的物業企業，永遠領先對手一步。

　　8.2 危機感不但是企業發展的動力，也是個人成長的動力。

　　8.3 學則逆水行舟，不進則退；企業不發展就是退步。