荔園住宅小區物業管理方案

　　第一章物業管理目的

　　l、保持和提高物業的完好程度。通過加強對**園小區整體物業的管理養護和對使用人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業。

　　2、創造良好環境，統籌安排**園小區各項設施的管理養護，強化宣傳，對業主進行依法管理約束，共同維護小區環境。

　　3、維護業主的權益。為了能使業主的物業滿足其居住、保值、增值、享受良好服務等目的，加強對業主、住戶的行業管理、服務，以達到維護全體業主的整體利益，從而有利于每一位業主。

　　4、加強對小區實施社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高開發商及本物業公司的社會聲譽。

　　5、以良好的售后服務建立**園品牌形象，以高附加值回饋業主及開發商，使物業開發、管理處于良性循環。

　　第二章物業管理原則

　　根據《物業管理條例》及其實施細則以及有關規定，本著"以區養區、略有節余"和"精干高效、優質服務"的管理原則，執行公司為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住環境的質量方針，實行"管、養、修、服務"為一體的綜合管理。

　　第三章物業管理方式

　　成立**園項目管理處，全權負責**園小區項目管理，制訂年度管理目標，在經濟上實行獨立核算自負盈虧，實現小社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。

　　第四章物業管理內容

　　l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻和基礎等承重結構部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養護和管理。(建筑保質／保修期之外)

　　2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務。(設施設備保修期之外)

　　3、規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養護和管理。

　　4、項目配套服務設施的維修、養護和管理。

　　5、公共環境的衛生清潔。

　　6、車輛行駛和停泊管理。

　　7、配合和協助當地公安部門進行安全監控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產保險保管責任)。

　　8、項目物業管理收支和財務管理。

　　9、建議發展商和業主選擇、購買保險。

　　10、接待、處理有關物業管理方面的投訴、意見和建議。

　　11、溝通、調處與當地物業管理主管部門和其他相關單位的工作關系。

　　12、開展社區文化活動，建設社區精神文明。

　　13、建立、管理物業及業主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。

　　第五章物業管理總體目標和分項目標

　　一、總體目標

　　在管理合同期內將小區管理成"安全、文明、優美、舒適"的高檔人文住宅區。

　　二、分項指標

　　l、房屋及公共配套設施完好率98％以上。

　　2、住宅區內衛生、消殺、環境綠化達標率95％。

　　3、房屋零修、急修及時率99％以上。

　　4、違章發生率1％以下，處理率100％。

　　5、管理人員專業培訓合格率100％

　　6、業主對物業管理滿意率90％以上，投訴處理率100％。

　　第六章實現物業管理目標的措施

　　一、管理體制和人員配備

　　1、管理架構

　　我公司擬設**園物業管理處作為公司的外派機構，全面負責南湖佳園小區項目的日常管理動作，統管整個小區的內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務項目即：房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛生、綠化養護、維修、社區文化服務，設立物業部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。

　　2、管理處職責

　　1)．負責對**園實施綜合一體化管理在物業管理業務方面接受公司物業部的指導和監

督。

　　2)按公司標準要求實施管理。

　　3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。

　　4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。

　　5)定期對房屋、公共配套設施進行維修養護。

　　6)負責業主住宅或商鋪的裝修審批、協調違章處理和落實投訴處理。

　　7)負責開展豐富多彩的社區文化活動。

　　8)負責擬定小區月工作計劃。

　　9)負責周檢工作，并做好記錄，接受開發房地產投資開發公司和本公司物業部、業主(住戶)和業主管委會的監督檢查。

　　10)負責南湖佳園的安全、防火工作。

　　11)協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系，有效開展工作。

　　二、移交接管

　　1、移交接管前的準備工作

　　1)成立**園管理處。提前介入管理，擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位，其他管理人零分步到崗，落實管理用房和員工佰舍，做好各項籌備工作。

　　2)成立驗收小組。工程技術人員進駐現場，了解住宅區設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題；填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。

　　A、移交接管驗收遺留問題統計表：

　　B、公共配套設施接管驗收表：

　　c、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表：

　　D、機電設備接管驗收遺留問題統計表。

　　2、**園資料的移交接管

　　1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

　　A、產權資料項目批準文件；用地批準文件；建筑執照；小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；

　　B、市府驗收合格資料市建設工程竣工驗收證書；市建筑消防驗收合格證；市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書；用電許可證；供用電協議書；電視共用天線合格證。

　　C、工程技術資料

　　竣工圖----包括總平面圖、建筑、結構、水電、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；圖紙會審記錄；工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土塊試壓報告；供水試壓報告。

　　3、**園接管驗收程序

　　1) 開發公司通知本公司接管驗收；

　　2) 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，簽發驗收復函；

　　3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收；

　　4) 對竣工驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；

　　5) 對住宅室內物件無明顯不全，符合檢驗標準要示的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔保管責任；

　　6) 業主(住戶)入住時，由管理員陪同對室內進行全面細致的質量檢查，對發現的質量問題經整理后報告開發公司，并要求施工隊在限期內逐項返修，經管理處或業主驗收后消項；

　　7)在保修期內，在使用過程中業主(住戶)或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，報告開發公司查驗證實后，大中修由開發公司責令施工隊更換或返修，小修、急修可委托本公司維修。

　　4、房屋接管驗收項目及標準

　　1)驗收項目

　　A、梁、柱、板主體；B、項棚；c、墻面；D、地(樓)面；E、廳房；F、樓梯、扶手；G、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座)；H、接線盒；I、開關；J、照明燈具；K、供水系統；L、排污管道；M、地漏；N、衛生潔具；0、防盜網(窗)：P、室內配電箱；Q、水表、電表和液化氣表。

　　2)驗收標準

　　住戶及房屋內的水電配套設施等，參照建設部ZBP3000l～90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業主(住戶)的合理要求。

　　5、**園公共設施接管驗收項目及標準

　　1)驗收項目：**園住宅區的公共場所、娛樂活動設施及其水電等

　　A、基礎設施；

　　B、天面；

　　c、公用天線；

　　D、消防設施(消防栓、消防箱)；

　　E、小區路燈；

　　F、綠化；

　　G、小區道路；

　　H、垃圾箱(池)；

　　I、垃圾轉運站;

　　J、崗亭；

　　K、車庫；

　　L、沙井和化糞池：

　　M、明暗溝；

　　N、擋土墻、坡；

　　0、踏步：

　　P、臺階：

　　Q、水池、水箱：

　　R、信箱；

　　6、工程完善和工程遺留問題處理規定

　　1)工程完善

　　在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善。

　　2)工程遺留問題

　　在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。

　　3)處理措施

　　A、物業管理公司對完善配套工程執行監督職能，指定專人作好協調工作；

　　B、對發現的遺留問題及時向物業管理部匯報；

　　c、限制噪音施工時間，確保業主(住戶)休息；

　　D、給進場施工隊人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確

保安全。

　　E、增強秩序維護力量，監督施工隊的人員管理：

　　F、施工隊離場前，必須到管理公司申請"放行條"，經主管管理員以上人員檢查無誤，簽名后施工隊方可撤離小區。

　　7、業主(住戶)入住前籌備工作

　　1)編制入住工作方案

　　管理處正式成立后，管理處主任負責根據公司策劃部編寫的《**園物業管理方案》編寫入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下部分：

　　A、核實《**園物業管理方案》中擬定的各類人員配備情況；

　　B、根據**園的實際情況和《**園物業管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準，擬定**園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修

　　C、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案：

　　D、擬定物品采購計劃；

　　E、制定入主流程。

　　2）準備入住資料

　　A、根據公司手冊和**園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業主臨時公約》、《防火公約》；

　　B、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關管理規定》。

　　8、業主入住管理

　　入住流程圖：驗證發放資料交費鎖匙發放驗房

　　1)驗證

　　A、開發公司發出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份；

　　B、業主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份；

　　C、業主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。

　　2)資料發放與保管

　　A、發給業主保存的資料：

　　住戶手冊；

　　業主臨時公約：

　　住宅區室內裝修管理規定；

　　防盜網和防盜窗管理規定；

　　收費項目一覽表：

　　B、發給業主填寫并需回收的資料

　　業主臨時公約：經業主和管理處簽約后，業主和管理處雙方各保留一份；

　　業主家庭情況登記表：

　　裝修申請表：住房申請裝修時填寫，原件留管理處存檔。

　　C、管理處按業主(住戶)的棟號和房號進行檔編號，檔案中包括：

　　入住驗房表：

　　業主家庭情況登記表：

　　裝修申請表。

　　3)交費

　　A、按入住通知單發出的日期為準收費；

　　B、搬遷押金

　　辦理入住手續時交納；

　　住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據辦理退款手續；

　　C、水電押金

　　辦理入住時交納；

　　在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據辦理退款手續。

　　4)鎖匙發放

　　5)驗房：按本公司《房屋保修工作程序規定執行》

　　三、日常管理運作

　　1．裝修管理

　　1)對業主提出的二次裝修進行程序化的管理；首先對業主提出的裝修申請時進行審批，對施工人員辦理相關出入證件，在小區的進出和施工作業時間內，便于管理。

　　2)對房屋結構的管理

　　A、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖等。

　　B、不得在地面開槽。

　　C、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲，以免滲水。

　　D、不得擅自改變房屋的使用用途。

　　E、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。

　　3)施工時間：每日上午8時至12時，下午2時至7時

　　4)裝修期間，施工單位應配備手提式滅火器。

　　2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保南湖佳園隨時處于安全狀態。

　　1)加強制度落實。

　　A、加強崗位。擬設固定崗、流動哨和巡邏隊，主要出入口24小時全方位檢查，明確責任區，劃分責任人。

　　B、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規定處罰。

　　C、加強住宅區內流動人員及外來人員管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。

　　D、落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛員、車輛管理員都是義務消防員和應急分隊隊員。

　　3、清潔衛生。

　　質量標準：

　　A、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網。地面每天清掃兩遍。

　　B、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。

　　C、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次，每周拖洗一次。

　　D、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。

　　4、綠化管理

　　1)綠化人員對草坪內雜草每半月清除一次

　　2)草坪根據氣候、旱情酌情澆水次數。

　　3)每日檢查蟲害情況，發現蟲害及時進行消殺治療。

　　4)每月對草坪進行一次修剪。

　　5)每季度對草坪進行一次施肥。

　　6)對枯死、病死的草坪及時補種。

　　7)每日填寫綠化巡查記錄。

　　5、社區文化

　　我公司關于社區文化建設的理念。

　　對所服務社區全年度的文化、體育活動進行統籌制定。并由專門物業管理人員推動執行，努力營造關愛、親合、健康、環保等的高尚社區文化，創造文明的社區生活方式。

　　通過社區活動，使住戶對社區公約的遵守成為自覺的行為。

　　通過社區活動，增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關系。

　　通過社區活動，增強住戶的健康意識和自覺運動；

　　通過社區活動，宣傳新的社區消費意識，實現新的

生活方式。

　　第四部分物業管理費用測算

　　一、管理費用

　　1、人員編制和工資標準

　　部門職務人數工資標準合計

　　綜合管理部項目經理13,0003,000

　　管理員11，5001，500

　　財務部出納11,20**,200

　　工程部維修工4 1,20**，800

　　綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250

　　維護部隊長1900900

　　維護員97506,750

　　合計2221,400

　　2、保險費：社會保險總計為工資總額的32．1％，其中：養老保險19

　?。?；失業保險2％；工傷保險0．5％；醫保8％，工會經費2％；生育險O．6％

　　21,400元／月×32．1％=6,869.4元／月

　　3、福利費：21,400元／月×14％=2,996元／月

　　4、辦公費用

　　序號項目常年（元）

　　1管理人員服裝費用（300元/人×3人）÷3年300

　　2維修、保潔人員工作服（400元/人.套×2套×9人）÷3年2,400

　　3保安制服（800元/套.人×10人）÷3年2,667

　　4辦公用品、電話費、水電費（150元/月×12月）1,800

　　5節日裝飾費2000

　　6經理手機補貼150元/月×12月1800

　　7社區文化活動費（每年開展四次社區文化活動）1200

　　8合計12,167

　　1013.9元/月

　　二、消防設備(滅火器)：

　　1,000元／年÷12月=83元／月

　　三、化糞池清掏費：O.1元／㎡×54，486.79㎡÷12月=454.06元／月

　　四、能源消耗費：2200.33元/月

　　1、電費：1200.33元/月

　　1）路燈及草坪燈：4千瓦×5小時/天×30天×0.79元/千瓦=474元/月

　　2）物業用房照明：0.16千瓦×8小時/天×30天×0.79元／千瓦=30.34元/月

　　3）監控：1.2千瓦×24小時/天×30天×0.79元/千瓦=682.56元/月

　　4）消防泵: 30千瓦×2小時/年×0.79元/千瓦÷12月=3.95元/月

　　5) 風機正常檢查電費: 6千瓦×2小時/月×0.79元/千瓦=9.48元/月

　　2、水費

　　綠化保潔：1000元／月

　　五、低值易耗品攤銷

　　名稱單位數量單價（元）金額（元）

　　辦公用品

　　飲水機只2300600

　　電話部3150450

　　標識套若干-200

　　工程用品

　　1.5米鋁合金梯只2300600

　　萬用表（帶電流表）只1150150

　　應急水泵只1400400

　　50米卷筒式線板副1400400

　　便攜式工具箱只5100500

　　應急燈只2100200

　　沖擊鉆只1800800

　　電錘只1120**200

　　熔接器只1300300

　　3米鋁合金梯子只1500500

　　管鉗套1300300

　　管道疏通機部110001000

　　其他工具-若干-500

　　保潔用品

　　垃圾車輛1950950

　　其他用品-若干-300

　　保安用品

　　對講機只8150012000

　　橡膠警棍根530150

　　應急燈只2100200

　　小件易耗品-若干-200

　　合 計21900

　　年攤銷（低值品按3年攤銷）7300

　　7300/12=608.33元/月

　　六、固定資產折舊費用

　　序號項目數量支出（元）

　　1辦公家具若干5000

　　2電腦210000

　　3打印機1600

　　4檔案柜5×5002500

　　5合計-18100

　　年折舊（按5年期限，殘值10%）3258

　　271.5元/月

　　七、公共設施施設備維修保養費:1600元/月

　　八、不可預見費:1500元/月

　　一至六合計：38，996.52元／月

　　八、稅金：38，996.52元／月×5.55％=2，164.31元／月

　　九、利潤：38，996.52元／月×5％= 1，949.83元／月

　　費用總合計43，110.66元／月,住宅建筑面積44，692.68平方米，折算到每月每平方米建筑面積為0.96元。

　　電梯部分：

　　電梯費用收入：12元/人/月×342戶×3人/戶=12，312元/月

　　電梯費用支出：14,058.8元/月

　　1.電梯年檢維保費： 15000元/年.部 ×7部÷12月=8,750元/月

　　2.電梯電費：56千瓦×4小時/天×30天×0.79元/千瓦=5,308.8元/月

　　電梯費用差額：12，312元/月-14,058.8元/月=-1,746.8元/月

　　電梯費用不足部分由鐵路局補貼，以確保電梯正常運行。

篇2：小區物業管理方案(投標文件)

　　小區物業管理方案（投標文件）

　　一、投標函

　　第二章：×××小區物業概況；

　　第三章：×××小區物業管理服務方案

　　第一節：小區環境管理

　　第二節：小區衛生綠化管理

　　第三節：小區的安全保衛管理

　　第四節：設施的維修管理

　　第五節：小區的文化建設

　　第六節：其他物業服務項目

　　第四章：×××小區管理組織結構圖

　　第五章：人員配備；

　　第五章：金費收支預算；

　　一、投標函

　　致：×××小區業主委員會：

　　根據貴區日前發布的招標公告，現決定參加“×××小區物業管理”項目的競標，并作出如下法律承諾：

　　1、嚴格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的一切規定，履行相關義務。

　　2、受法定代表人授權全權處理與本次投標項目有關的事務。

　　3、投標文件的內容真實可*。如果中標，本投標文件即成為中標合同必然的附屬法律文件。

　　4、同意提供招標人所要求的其他資料。

　　5、招標人無義務必須接受或有權拒絕我們的投標。

　　6、所有有關本次投標的聯絡請函、電下列地址：

　　地址：郵編電話：傳真

　　法定代表人（簽字或蓋章）：

　　投標人全稱：（投標單位公章）

　　年月日

　　第二章×××小區物業概況

　　×××小區住宅部分面積約為21000平方米，共4棟252套單元房；公共部分面積約為1000平方米，有一個自行車棚和一個值班室。樓樓之間獨立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個封閉式的小區，由一個大門出入。小區原由青城物業公司托管，后由業主委員會負責日常衛生等部分物業服務工作。

　　第三章×××小區物業管理服務方案

　　根據×××小區的實際情況，并貫徹×××物業公司“盡心服務，超值服務”的服務宗旨，我公司擬將物業服務重點放在環境管理、衛生綠化、.安全保衛.設施維修.文化建設五個方面。

　　第一節環境管理

　　維護規劃的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破壞行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業主的居住安全。我公司將嚴格按照國家有關的裝修規定制定符合小區實際情況的管理制度，保證住宅樓的結構不被破壞，從根本上使小區不動產保值增值。

　　第二節衛生綠化管理

　　小區的衛生環境和綠化環境是體現小區面貌的重要因素，為搞好×××小區的衛生和綠化，我公司將嚴格按照ISO9001質量標準的要求，規范作業。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落實。目標管理達到：一日三清掃，垃圾日日清，嚴格控制二次污染。具體實施方案如下：

　　一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶

　　二、配備兩名保潔人員，負責小區的環境衛生：

　?。ㄒ唬┕残l生：

　　1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉；

　　2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡；

　　3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側目可清晰見字。

　?。ǘ┦覂刃l生：

　　1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈

　　2、定期清掃、保潔；

　?。ㄈ┚G化環境：

　　1、保護：在草坪上樹立溫馨提示標牌，防止花草人為傷害；

　　2、養護：定期澆水、修剪花草樹木，營造優雅、溫馨的花園式居住環境；

　?。ㄋ模┭b潢垃圾：

　　會同業主委員會制定《室內裝潢管理制度》，室內裝潢有可能影響建筑物的結構，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現大量的建筑垃圾，影響環境，對于室內裝潢必須要有嚴格的規定，這關系到各業主的切身利益，也是物業管理公司義不容辭的責任。

　?。ㄎ澹堎N警示牌，倡導文明新風。

　　第三節小區的安全保衛

　　小區住戶以科大、省教院教師為主，文化層次

較高，素質較好，故安全保衛工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式重點對外安全的保衛，具體做到以下幾點：

　?。ㄒ唬┱w排查，清除消防安全隱患；

　　我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查，配齊所需的消防器材，培訓消防員，消除消防隱患。

　?。ǘ嵭蟹忾]式管理，24小時保安值班、巡邏，保障住戶安全；

　　我們將南北兩個鐵門按實際情況定時開關,以中間的大門為主出入口，保安盡快熟悉住戶，對進出的外來人員，嚴格實行登記制度，禁止無關人員入內，大力加強夜間巡查力度，保障業主人身、財產安全。

　?。ㄈ﹫缶娫?，為隨時處理緊急情況做好準備。

　　“急住戶之所急，想住戶之所想”，設立報警電話，對于突發的各種事件，制定突發事件應急處理程序，保證突發事件的及時解決。

　　第四節設施的維修管理

　　小區的公共設施，極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧之憂，我們將做到以下幾點：

　?。ㄒ唬τ诠苍O施進行全面檢查；

　　在正式接管小區時我們將對公共設施進行檢查、登記，對于損壞的公共設施進行修理，如1號、2號樓的部分防盜門，公共的照明燈等。

　?。ǘ┡鋫鋵I水電工，制定合理價格，設立保修電話，保證及時維修服務。

　　我們將和業主委員會按國家的相關維修規定，對于住戶水、電等維修項目制定合理的收費標準，配備專業水電工，在小區管理處設立一部便民熱線，在住戶提出維修要求時，及時完成維修工作。

　　維修管理的目標達到：

　　1、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向保修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位，經用戶簽字確認方可離去。維修滿意率100%。

　　2、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　第五節小區文化建設

　　為各業主創造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個重要的目標，由于×××小區住戶文化素質較高，完全可以利用現有資源做到以下幾點：

　　(一）建立老年活動室

　　住戶中有不少是老年人，應該為老年人創造一個能和外界溝通交流的好環境，這樣既給老年人帶來了歡樂，也讓其子女少了一份擔心。

　?。ǘ┯眯^文化資源組織文藝社團

　　小區住戶多為教師，物業公司和業主委員會共同邀請具有一定文藝功底的住戶，成立文藝社團，在空閑時間組織諸如舞蹈，書法，歌詠活動，相互學習，相互交流，增進鄰里了解，全面提高小區精神風貌。

　　第六節其他物業項目的管理

　　此外，還有其他的一些物業項目的管理，如自行車、轎車的停放管理，寬帶網接入、水電費的收取等，我們將本著為住戶著想、便利住戶的宗旨和業主委員會共同協商，從而使業區內所有的工作都能有條不紊的開展。

　　第四章×××小區管理組織結構圖

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　　第五章：人員配備

　　一、管理處經理（1名）針對小區實際情況制定工作計劃，費用收繳工作

　　二、管理員（1名）綠化養護、監督各項工作的開展情況，執行主任安排的具體事務。

　　三、保潔人員(2名)負責小區衛生；

　　四、保安人員（3名）負責小區安全，24小時巡邏；

　　五、水電維修工（1名）公共設施維護，水電維修。

　　第六章費用核算

　　一、人員工資

　　1、管理區主任：1人*800元/月＝800元

　　2、管理員：1人*750元/月＝750元

　　3、保潔：2人*500元/月＝1000元

　　4、保安：3人*600元/月＝1800元

　　5、水電維修工：1人*650元/月＝650元

　　二、垃圾清運費：2車/日*10元/車*30日＝600元

　　三、公共用電：300元/月

　　四、每月水損：300元/月

　　五、日常維護保養費、保潔材料費：500元/月

　　六、固定資產折舊（2000元按3年）：56元/月

　　合計每月共需費用：6756元/月

　　按小區為21000平方米計算合0.32元/每平方米

篇3：沈陽市X小區物業管理方案

　　沈陽市z小區物業管理方案

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

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　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20**年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

　?。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　?。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　?。ǘ┤鉀Q開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　?。ㄈ┘哟髮ξ飿I市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接

物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　?。ㄋ模┙⑹?、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　?。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：z

　　副組長：z

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。

　　一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；

　　二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；

　　三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為**物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　?。ㄒ唬┡挪殡A段（20**年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　?。ǘ┱耐晟齐A段（20**年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　?。ㄈ炇针A段（20**年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　?。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　?。ǘ┟芮信浜?，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　?。ㄈ┘訌娦麄?，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　?。ㄋ模娀芾?，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確

管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。