關于2017年度住宅小區物業管理行業監管考核辦法

　　各物業服務企業、房地產開發企業、各社區：

　　為了做好新形勢下縣城住宅小區物業管理工作，規范物業服務企業的行為，切實提高物業企業管理水平和市場競爭力，維護業主合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等有關法律法規，特制定本考核辦法如下：

　　一、考核對象

　　全縣轄區內具有物業企業資質并從事物業管理活動的物業服務企業及實施市場化物業服務的物業服務企業和項目經理人(具體名單附后)。

　　二、考核主體

　　縣房管局成立住宅小區物業管理檢查考評小組，負責對轄區內的住宅小區物業管理檢查考核工作。

　　三、考核原則

　　堅持 “公開、公平、公正”實事求是的原則，依據物業服務合同的約定的原則;根據物業服務質價相符的原則。

　　四、考核內容

　　(一)、圍繞普通住宅物業服務一般標準。包括：①基本服務標準;②清潔衛生標準;③秩序維護標準;④房屋公共部分管理標準;⑤公共設施設備運行、保養維修及公共區域綠化日常養護服務標準等方面規定;具體包括：基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設施設備管理、保安、消防、車輛管理、環境衛生管理、綠化管理等八個項目(具體考核標準詳見附件)。

　　(二)、前期物業階段和常規物業階段運行情況。包括：①前期物業和常規物業備案完成情況;②承接查驗完成情況;③物業服務企業從業人員崗前培訓情況;④依法依規申報使用住宅專項維修資金情況;⑤小區特種設施設備的運行安全管理情況。

　　(三)、誠信經營方面。包括：①企業是否亂收費、亂攤派;②受理信訪投訴做到迅速及時，把問題控制在萌芽狀態;③每半年公布一次經營情況及賬目，接受業主監督(提供公示照片備案核查);④企業是否降低服務標準，侵害業主公共利益;⑤企業是否拖欠員工工資，違反國家勞動用工制度。

　　五、考核措施

　　(一)考核方式

　　物業服務住宅小區考核采取明查與暗訪相結合，半年考核與年終考核相結合的方式進行，具體規定如下：

　　1、考核項目?？h城部分已竣工交付使用的前期物業服務住宅小區、常規物業服務住宅小區確定為考核項目，半年和年終開展二次集中現場檢查活動。

　　2、評分辦法?？己私M人員應嚴格對照考核評分細則，對每個項目分別考核，用所有考核項目分數相加除以所管項目個數為當次考核得分。

　　3、現場督查?？己私M每次檢查考核時，一是對物業服務資料臺帳等進行現場查閱，察看現場管理;二是對業主投訴及應急維修進行現場勘查;三是召集業主代表進行物業服務滿意度調查。

　　4、點評通報?？己诵〗M檢查考核時，當場公布考核結果和現場點評;并將考核情況及考核名次以書面形式通報，必要時向媒體公布。

　　(二)實行分值加減獎懲制度。

　　主管部門建立物業管理企業服務信用檔案，根據信用檔案的記錄給企業直接加(減)分，具體規定如下：

　　1、加分條件及相加分值。在本年度內，物業服務企業服務工作有以下情況之一者，在年度綜合平均分基礎上對企業加1至5分。

　?、僭谖飿I管理行業開展的評比活動中獲得國優的，一次加5分，省優的一次加3分;獲市優的，一次加2分(以上僅使用一次);

　?、谠谖飿I專業刊上投稿并發表的，國家級刊物錄用加5分，省級刊物錄用加4分，市級刊物錄用加3分。

　?、燮髽I在推行市場化進程中，采取電子收費等創新改革舉措的且物業管理成效明顯的，加1至3分。

　?、苣甓葍扔行鲁闪I主大會及業主委員會的，加1分。

　?、菝考径扔泄嘉飿I服務費收繳和使用情況的(以照片為證)加2分。

　?、迾I主滿意率測評前三名的分別加1.5分、1分和0.5分。

　　2、減分原因及相減分值。在考核年度內，物業服務企業有以下行為之一的，視情節輕重，在當次考核時每次扣除1至5分。

　?、倨髽I因違反《物業管理條例》規定，受主管部門行政處罰的扣5分，受主管部門通報批評的扣4分;

　?、谝蚱髽I被新聞媒體曝光披露的扣3分;

　?、垡蚱髽I責任給業主工作生活造成嚴重后果的扣3分;

　?、苤鞴懿块T督辦事項不能及時完成的扣2分;

　?、菸唇浿鞴懿块T批準，擅自承接物業管理項目的扣2分(每個項目扣1分，扣完為止);

　?、抟蚱髽I失責，業主投訴經調查情況屬實的發現一起扣1分。

　　六、獎懲激勵

　　1、獎項設置。經綜合考評，評選1—4個縣級年度物業管理先進單位和物業管理項目優秀經理人。

　　2、獎勵辦法。書面表彰，授予牌匾，給予一定的獎金。

　　3、其他規定。評比結果作為物業管理主管部門審查物業服務企業資質年檢的主要依據。主管部門對年度檢查考核綜合得分低于75分，半年度及年終業主調查滿意率低于75%的，將限制相關物業服務企業資質年檢初審和蓋章，責令退出本縣市場。

　　4、對本年度考核優秀以上的物業服務小區將評為縣級示范小區。

　　七、有關要求

　　1、各物業服務企業必須高度重視物業管理考核工作，要對照考核內容和標準;完善管理措施，規范服務行為，全面提高服務質量和管理水平。

　　2、本辦法下發后，各物業服務企業要認真組織學習，并結合本企業實際，結合有關物業管理政策法規，認真貫徹落實，在落實中抓規范，在規范中促發展。

　　3、本辦法由宜豐縣房地產管理局物業管理所負責解釋;本辦法于2017年1月1日起實施。

篇2：物業管理公司對業主裝修進行監管案例

　　物業管理公司如何對業主的裝修進行監管案例

　　案例回放：

　　20**年，某小區業主來訪反映，小區管理部在未經業主同意的前提下，派員進入其尚在裝修的房屋內，將業主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業主認為：小區管理部雖出具了書面整改通知書，但無權擅自闖入私人住宅強行拆除，這種行為嚴重侵害了業主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識，同時要求小區管理部對在該事件中給業主造成的損失進行賠償。

　　注：1、經有關部門認定，業主安裝的窗為違章搭建的構筑物；

　　2、小區物業管理部之前已向業主發出《違約行為整改通知書》，但業主表示拒不整改。

　　案例分析：

　　一、小區管理部有沒有對業主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任？

　　作為《物業管理服務合同》內約定的一項義務，物業管理公司有責任對業主在裝修過程中的行為進行監管和必要的限制。

　　首先，小區管理部應當審查業主的裝修方案，將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業主和業主委托的裝修公司，并與業主簽訂《住宅裝修管理服務協議》。值得注意的是：在簽訂協議時，小區管理部應當告知業主在裝修時的禁止行為。例如：不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，改變房屋外部顏色；應考慮樓層樓板承載力；不影響毗鄰房屋的安全使用；不影響其他業主的正常使用等等。其次，小區管理部應當按照協議，加強對日常裝修現場的巡視和檢查，監督業主或裝修公司履行裝修協議條款內容。如果發現業主或者裝修公司有違反協議的行為，小區管理部應當及時制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。最后，裝修完畢，小區管理部應當進行現場驗收，凡有違反裝修協議的行為，應要求業主或裝修公司恢復或賠償。

　　二、小區管理部是否應對業主的違約（違章）行為承擔管理不善的責任？

　　物業管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主委員會，物業管理公司就違背了物業管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

　　綜上可知，本案中業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業主自身行為規范的約定，物業公司是有必要對其進行監管和限制的；但物業管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業主的理解與支持。

篇3：技術學院物業管理監管考評辦法

　　技術學院物業管理監管考評辦法

　　一、機構

　　由學院后勤管理處綜合科具體組織學院物業管理考評委員會負責對全院物業管理質量進行監管考評。

　　二、依據

　　對物業管理質量進行監管考評的依據是學院與各物業管理公司簽訂的《委托管理合同書》及其附件《物業管理要求》和《物業管理實施方案》。

　　三、工作職責

　　對物業管理質量的考評工作是指對各物業管理公司的工作質量進行檢查、信息反饋、督促整改、獎罰等。

　　1.信息來源

　?。?）各部門的物業管理考評委員會成員每月一次負責對所管轄區域的物業管理的服務質量進行檢查并填寫《物業管理檢查打分表》，于每月25日前交后管處綜合管理科。

　?。?）后管處綜合管理科考評員每二周一次負責對全院物業管理的工作質量進行全面檢查并記錄。

　?。?）后管處綜合管理科每學期二次負責對物業管理的工作質量進行抽查。

　?。?）后管處經常性地聽取全院師生的意見。

　　2.信息反饋

　?。?）發現的重大問題由后管處綜合管理科現場核實后即刻以書面形式通知有關物業管理公司進行整改。

　?。?）后管處綜合管理科將每月所有檢查的情況進行匯總，并向各物業管理公司通報，由物業管理公司針對自己在物業管理中存在的問題進行整改。

　　3.督促整改

　　各物業管理公司進行整改的問題由綜合管理科負責跟蹤、督促，再反饋。

　　4.獎罰

　　后管處將按《委托合同書》的有關條款對各物業管理站的工作進行處罰和評獎。