**大廈物業工程部管理方案

　　第一節工程部管理任務

　　一、任務

　　工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

　　工程部的職責范圍如下：

　　1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修;

　　2、負責大廈公共設施、設備的維修保養;

　　3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務;

　　4、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

　　第二節崗位職責

　　一、工程部經理崗位職責

　　1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。

　　2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

　　3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。

　　4、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。

　　5、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案

　　6、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

　　7、填寫本系統的操作要求和工作指令。

　　8、提出本系統的備倉計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。

　　9、負責與相關業務主管部門進行業務聯系，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

　　二、領班崗位職責

　　1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。

　　2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。

　　3、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。

　　4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。

　　5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

　　6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

　　三、水、電工崗位職責

　　1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。

　　2、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領導的責任。

　　3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規章、制度。

　　4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統的運行方式，掌握主要設備的性能及故障處理。

　　5、保證機房內的環境衛生。

　　6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛工作、防火工作。7、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

　　8、負責物業轄區內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正常運行與維修保養工作。

　　9、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。

　　10、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時匯報并處理，當班發生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。

　　11、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領導。

　　第三節工程部內部管理規定

　　一、值班規定

　　1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理;造成損失的，追究其經濟責任。

　　2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。

　　3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。

　　4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

　　二、交接班規定

　　交班人：

　　l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發現的問題，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議并轉達上級對員工下達的指令。

　　2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。

　　3、做好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和設備衛生，為下一班工作創造有利條件。

　　接班人：

　　1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

　　2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

　　3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。

　　4、在交接班期間發生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。

　　三、運行記錄管理制度

　　1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業公司存檔。

　　2、設備月度檢查保養表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業公司存檔。

　　3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

　　第四節設備設施管理

　　設備設施管理的主要內容有：

　　1、確保能源的供給及有效地控制能耗

　　2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄

　　給排水系統設備的維護管理

　　給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。

　　(1)加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

　?、偎すぷ髀氊熤痪褪茄惨暀z查，一般每天不少于一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。

　?、谒淝逑聪?，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。

　　(2)若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業公司溝通，

　　說明停水原因和停水時間。

　　(3)定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。

　　(4)要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。

　　(5)室外管道、水表、閥門等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工作。

　　(6)每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

　　(7)每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。

　　供電系統的維護管理

　　配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。

　　1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

　　2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。

　　3、配電室的全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。

　　4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

　　5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關人員絕不能動。

　　6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。

　　7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。

　　8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，并及時做好記錄。

　　9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　空調系統管理

　　一、風機房管理規定

　　1、嚴禁無關人員進入機房內。

　　2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。

　　3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

　　4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

　　5、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，并記錄在檢查表上。

　　二、空調系統檢查巡視內容

　　1、設備巡查

　　(1)巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常范圍;檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。

　　(2)巡查設備是否在規定時間內運行或停止。

　　2、空調機房

　　(1)主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。

　　(2)巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

　　3、水塔、水箱檢查

　　(1)涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。

　　(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

　　4、風機等檢查

　　(1)新風機：檢查運行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。

　　(2)分體機：運行時有無發出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

　　三、空調系統運行管理規定

　　1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。

　　2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數。

　　3、按大廈空調運行時間表準時啟?？照{系統。

　　4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

　　四、空調系統維修保養規程

　　1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。

　　2、專業主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實施。

　　3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

　　4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。

　　5、系統維修保養工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

　　五、中央空調系統應爭處理方案

　　(一)冷水機組

　　1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。

　　2、發現故障的技工將情況報告專業主管并聯系設備保養公司維修。

　　3、設備保養公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。

　　(二)水泵

　　1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

　　2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

　　3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

　　(三)涼水塔

　　1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

　　2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

　　3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

　　(四)管網系統

　　1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

　　2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏;如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。

　　3、對漏水口做處理，以防水到處亂射;將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況;一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

　　4、報告專業主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

　　5、事件發生后，將情況通知物業公司及相關單位。

　　第五節維修管理細則

　　(一)工程部入戶維修流程圖

　　維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業主的困難當作自己的困難，方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

　　1、接報修

　　(1)、接報修時先講：“您好，維修班***，先生(小姐)有什么事情請講”;

　　(2)、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

　　2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業主家;

　　3、敲門、按門鈴

　　到達業主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續按或是按住不放。

　　4、業主開門后，應招呼一聲您好!說明自己的身份，告訴業主維修事項，得到業主認可后：

　　(1)、脫鞋或帶鞋套進入;

　　(2)、在業主帶領下進入維修房間，不隨意走動。

　　5、修理

　　(1)、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行;

　　(2)、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業主同意，并小心輕放。

　　6、清場

　　(1)、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業主房內的臺面、地面上;

　　(2)、工作完畢請業主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現場。取得業主認可后，填寫維修工作單，由業主簽字確認。

　　(3)、禁止收取業主的禮物禮品，離開房間時與業主道別。

　　(二)其他區域維修管理

　　維修人員除上述直接為業主服務時需達到的服務規范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。

　　1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。

　　北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業有關規定。

　　2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現象。

　　3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.

　　第六節緊急情況處理方案

　　(一)水工緊急情況處理

　　1、跑水事故預案

　　發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。

　　2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯系，查明原因具體處理。

　　3、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。

　　4、在突發事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。

　　(二)電工緊急情況處理

　　1、電器火災故障處理預案

　　遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火，并做好現場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機

　　消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

　　2、電器事故(停電跳閘)處理預案

　　值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。

　　3、觸電事故緊急處理預案

　　如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。

　　1)脫離漏電物體

　　大廈內發生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。(同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害)。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。

　　2)觸電人員急救

　　首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶

　　腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸

　　心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協助醫務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

　　4、電梯緊急事故處理預案

　　電梯困人事故處理預案

　　1)工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。

　　2)詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。

　　3)關閉故障電梯總電源。

　　4)用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協助乘客離開轎廂

　　5)當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。

　　電梯進水事故預案

　　1)當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源

　　2)通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告

　　電梯特殊故障處理預案

　　遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。

　　事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。

　　(三)火災處理應急方案

　　1、報警程序

　　一旦發現火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態時，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。

　　發現火情的人應保持鎮靜，并立即采取各種滅火措施：

　　(1)立即通知消防監控室。

　　(2)采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人

　　被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。

　　(3)不要在火場附近區域高叫“著火了”，以免造成混亂。

　　2、工程各系統配合滅火工作程序

　　在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態;組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災;組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到：

　　(1)配電室(高壓、低壓)：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。

　　(2)電梯監控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區域的其他電梯的運行。

　　(3)水系統：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。

　　(4)空調系統：接到火情通知后，立即關閉起火區域的空調機組。

篇2：物業工程管理基本要求

　　物業工程管理基本要求

　　一、工程管理就是對物業工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理

　　在物業工程設計時，要求對物業的功能組合有比較準確的定位。如果由發展商自行組織物業管理公司去承接物業管理任務，就要求能早期介入工程設計的咨詢工作。

　　對工程的施工管理，發商一般都聘請監理公司進行監督工程施工，但監理公司的主人任務是監督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質量，并不能代表管理公司對施工中發現的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業物業管理公司，可以向發展商提出報告，并爭取他們的支持。

　　工程的竣工驗收是物業投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統驗收工作。

　　二、工程管理的基本要求

　　1. 對工程設計管理的基本要求

　　- 物業的功能組合是否合理；

　　- 供電系統的配置容量、主結線系統、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要；

　　- 中央空調系統的選 型和系統設計是否合理，送排風系統是否完善；

　　- 給排水系統是否充分考慮給水及排水需要；

　　- 消防系統是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；

　　- 電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業功能需要；

　　- 物業綠化和車場管理的布局是否合理完善。

　　2. 對工程施工管理的基本要求

　　- 工程調度會，了解工程進度和施工質量情況；

　　- 修改建議，使物業管理的條件更加完善；

　　- 跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質量情況；

　　- 收集資料，為編制公共設備系統的管理制度和操作規程作好準備。

　　3. 對工程竣工驗收階段的管理要求

　　- 參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業；

　　- 按穗《廣州市建設工程 檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作；

　　- 參加發展商、監理公司、施工單位和物業管理公司共同進行的和的業巡樓檢查，施工單位繼續整改完善的依據；

　　- 在竣工驗收過程中，作好小業主二裝修的設計審查和施工管理工作。

篇3：物業工程管理工作初探

　　物業工程管理工作初探

　　每一個物業公司都有他所不能離開的特殊自然環境，這種自然環境造就了物業公司各自不同的特點，形成了各自不同的企業文化?，F就物業管理工程工作中的經歷就以下七個問題與大家共同探討不足以便彌補缺陷。

　　一、前期介入時期的工程管理

　　1、物業管理公司在項目規劃設計時應提出的問題

　　1）要考慮商業和物管用房的預留。

　　2）配套設施設備、管線配置和布置要合理，包括空調板和滴水管。

　　3）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清理樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　　4）水、電、氣表應盡量集中放在首層。

　　5）信報箱應放首層。

　　6）小區進出口設置位置和數量要合理。

　　7）盡量考慮小區封閉式治安管理，鐵圍欄設防攀防鉆。

　　8）綠化面積考慮創評需要。

　　9）排污管和水管在穿樓板時要考慮采用套管。

　　10）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘應內藏而不外露。

　　11）應在適當位置設置垃圾收集轉運站。

　　12）小區地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合理。

　　13）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應作綠化帶。

　　14）各單元門、停車位、外圍墻、巡視死角、商鋪招牌部位應設計閉路電視監控。

　　2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意的問題

　　1）重要大型設備、設施的供應商，應選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司。

　　2）批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等選用市面上有的普通規格的標準件和通用件。

　　3）商家提供合法經營及資質證明，產品產地，合格證明，設備采購合同，材料供貨價目表，采購供應地址及單位聯系電話。

　　4）大型配套設備應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關操作人員提供正規的培訓。

　　5）小區所用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明。

　　6）大型重要的公共配套設備電源、電表、中央空調電源、電表，分表到層，分表到戶，電話分線、分層、分戶做好標記，合理分配。

　　7)各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向，重要閘門和檢查口的位置，以及相應的施工變更記錄。

　　8）參加隱蔽工程驗收。

　　9）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加。

　　二、接管驗收時期的工程管理

　　1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核。

　　2、開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話，保修期限等內容列出清單交給物業公司。

　　3、將開發商施工未用完的小區建材玻璃及配件等留下來備用。

　　4、凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　　5、驗收時應注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好。

　　三、辦理入住手續時期的工程管理

　　1、提醒業主認真填寫辦理入住各項表單并仔細閱讀表單中的各項內容。

　　2、同業主共同驗房時一定要仔細認真檢查好室內已存在的設施以及完好程度并記錄好業主提出的需整改的各項問題。

　　3、給業主發放鑰匙時要交代好室內每扇門的鑰匙數量及開啟方式，并讓業主親自試開。

　　4、驗房過程中詳細解答業主提出的各項問題，對房屋存在的細小瑕疵在裝修過程中能處理的盡量給業主作出解釋，避免不必要的麻煩。

　　四、業主裝修過程的工程管理

　　1、裝修管理的意義

　　隨著業主的相繼進駐，物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道，那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

　　在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生，就是考驗我們工作能力的時候。

　　為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業企業服務的認可。

　　2、裝修管理的流程

　　業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

　　1）裝修手續辦理

　　每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同，一般的裝修手續辦理需要以下手續：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。

　　在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，哪些是可以改變的哪些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩，讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

　　2）裝修施工過程

　　業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修，根據裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板地磚鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。

　　業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重，要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發現問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程，包括業主的水電改動情況。當業主入住后，如果裝修工程發生問題，而物業企業能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。

　　3）裝修驗收

　　當施工單位施工完畢，業主提出裝修驗收需求時，物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題，一定要讓業主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。

　　通過對業主裝修工程的驗收，可以替業主挑裝修施工單位的毛病，讓業主真實感受到我們為他著想的，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

　　3、裝修施工過程的管理

　　一般情況下業主的裝修流程為：

　　裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、地磚→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。

　　當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和地磚的工期大約在5天左右，木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。

　　分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。

　　4、裝修巡檢

　　1） 裝修前的準備工作

　　當業主辦理好裝修手續以后，我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要?？赡苡械臉I主不愿意做，我們可以告訴業主，如果有業主投訴他家產生裝修噪音、衛生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

　　2） 材料、工人進場時的管理

　　在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

　　3）水、電線路施工管理

　　水電線路的施工也是業主裝修工程的正式開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具。

　　業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。

　　強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

　　弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業管理企業指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統損失的，要照價賠償的。

　　4）結構改造

　　小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

　　如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后說明情況再行處理。

　　5）地板、地磚鋪設

　　業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。

　　衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

　　6）下水管道、煙道的施工管理

　　廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應該注意。廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業企業不會再接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。

　　7） 木工施工管理

　　相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

　　8）油漆施工

　　業主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

　　9）裝修工程的收尾及驗收

　　所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。經過2個月左右的緊張施工，業主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住?？梢愿嬷獦I主一些常用的消除室內異味的方法?；钚蕴繉Ρ?、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽?；ǖ然ɑ芊置诔鰜淼臍⒕啬軌驓⑺揽諝庵械哪承┘毦?，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

　　5、裝修巡檢的重點

　　了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

　　五、 違規裝修的工程管理

　　雖然物業管理人員掌握了業主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規裝修的出現，同時還有些業主為了自己的需求，明知裝修違規卻一意孤行，這就需要物業管理人員努力溝通，盡量減少重大違規裝修的出現。

　　1、結構改動

　　這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。

　　2、改變房屋用途

　　這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

　　3、線路改動以及房屋外觀改變

　　這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業管理企業也應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

　　4、破壞環境衛生

　　這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發現一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關人員離開小區，但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因，避免不必要的誤會。

　　綜上所述，物業管理企業雖然盡力阻止違規裝修的出現，但我們不是執法機構，沒有執法權，相信隨著《物權法》的頒布執行，每個業主都有維護自己財產的權力，我們可以借助相鄰業主的力量，共同維護物業的完好。

　　六、閑置空房的工程管理

　　做好未進戶房屋的工程管理，做到冬季測溫防凍，春、夏、秋開窗涼曬通風，并定期對室內設施、設備進行檢查、測試，預防丟失、損壞。發現問題及時聯系處理。

　　七、維保期內工程管理

　　1、及時、準確地將業主提出的整改項目以流傳單的形式反饋給開發商以便開發商責令施工單位及時高效地進行維修，減少賠償糾紛。

　　2、對施工單位不能及時維修的項目應與開發商協商是否另行組織維修隊伍進行維修，費用從施工單位維?？钪锌鄢?。

　　3、對空置房、公共設施、設備在維保期內出現的問題也應及時反饋給開發商盡早解決。

　　4、對在使用中發現存在的缺陷也應反饋給開發商力爭得到改進，以便消除隱患。

　　物業管理在我國的發展只有20幾年的時間，但在這段時間里，物業管理對國民經濟的貢獻也迅速增長，實踐證明物業管理已成為國民經濟新的增長點。我國已經加入WTO，包括物業管理在內的企業競爭將日趨激烈，這就要求我們不斷提高自身素質，不斷學習努力工作。