小學校園物業工程管理服務方案

　　一、工程管理服務設想

　　工程管理服務上，我們本著“以養為本，養修結合”的宗旨，并結合學?，F有智能化系統和設施設備的特點，實行服務創新、業務創新、管理創新，充分利用我司各方面的有效資源，本著“求真、務實”的原則，為貴校提供優質、完善的服務。

　　(一)服務范圍和目標

　　工程管理服務是對物業管理中的房屋及其他土建項目的維護修繕、公共設備、設施的維護保養工作。小學小學的工程管理服務主要包括房屋本體的修繕、公共設施的維護保養;空調、供配電系統、消防與安保系統、視聽系統、通訊與網絡系統、管理系統的維修養護及應急維修。

　　工程管理服務的內容主要包括：預防性計劃維修養護、工程值班、非計劃性維修和房屋及其附屬設備、設施資料的管理。

　　小學小學24小時提供動力服務，并根據學校的工作時間確定服務人員的工作時間，節假日照常為學校加班員工提供服務。安排專人負責機電設備、設施檔案。

　　工程綜合管理的目的是保障設備、設施正常運作，追求良好的設備綜合效能和最經濟的設備壽命周期費用，也是物業管理其他工作的基礎與保證。本公司在接手物業管理業務后將通過系統的技術、經濟、組織與綜合管理措施，正確使用，精心維護、科學檢修并結合ISO9001：2000質量體系來實施設備綜合管理，從而使小學小學獲得最佳的設備投資效益。

　　小學小學工程管理工作圍繞以下重點進行：

　　1、設備設施管理工作以保養為中心，維護人員根據設備設施的具體特點制定維護保養計劃。

　　2、推行綠色管理計劃，通過合理控制設備運行時間，在不影響服務質量的前提下節支節能。

　　3、做好應急維修預案，合理調動資源，保證維修及時、措施得力。

　　4、工程管理原則：結合校內的實際，滿足校方的要求，提供最適合校方需要的專業管理服務。

　　(二)管理措施

　　有效地保障學校設備、設施的正常運作，是動力管理工作的基本工作，也是動力管理工作的根本。因此我司據此采取以下管理措施：

　　1、建立完善設施設備管理制度，配備經驗豐富的技術人員及工程師，制定切實的維保計劃，著重加強巡檢力度，控制各類隱患消滅在萌芽階段。

　　2、保障服務及時，建立中心調度室(服務中心)，接受服務需求信息，及時準確地把信息傳送到各相關執行部門。落實值班、巡查、維修區域責任制，培養一些萬能手，達到具備能靈活地處理各類事件能力，保障物業正常運作。

　　3、節能節支是我司的一貫堅持的工作方針，是管理項目中一項常抓不懈的工作。從而達到了既高效安全又節約成本，并有效控制了人力資源的效果。根據校內的特點制定一整套節能計劃，而達到節能節支的效果。

　　4、全面推行無微不至的服務。因維修中區域的警戒不嚴帶來一定安全隱患，特別是在上課作業時給課室帶來不規范行為和影響。掉落下來的雜物、灰塵等，直接影響著課室和校園清潔要求標準，采用嚴格的管理模式。在維修工作前，首先，圍好警戒繩，以保安全。并采用一次性潔凈布鋪蓋好周圍的區域。提前規范服務標準。

　　5、完善突發性事件應急處理程序是保障安全工作的重要基礎。要求我們必須制度完善、管理嚴格、分工明確、調配合理、應急能力強，形成一個規范互補的管理體系。無論在某區需求維修或發生突發性事件，區域值班員或巡查員均能在第一時間及時趕到現場立即處理，并利用對講機等聯系方式，能及時得到增援，具備及時靈活有效處理各類事件能力。

　　(三)技術支持、保障平臺

　　1、技術支持平臺：

　　(1) 公司中層部門負責人95%以上具有中級以上技術職稱或大專以上文化程度。

　　(2) 各管理項目技術人員齊備，其中工民建工程師1名、結構工程師1名、造價師1名、機電工程師1名，暖通工程師1名。

　　(3) 管理、維修人員98%以上持有本專業上崗證書。

　　2、資金支持平臺

　　(1)每月現金流量超過七百萬元。

　　(2)自有資金二千余萬元。

　　備件保障

　　計劃維修配件

　　公司總部

　　各管理處

　　應急搶修急件

　　供應商

　　大型更換改造需件

　　設備廠家

　　特殊需器件

　　商 場

　　倉 庫

　　備注說明：

　　倉 庫：屬設施、設備備用倉庫，材料充足。

　　公司總部：總部與其它管理處形成資源共享，隨時調用。

　　供 應 商：建立庫存量滿足設施、設備應急維修的需求并保證提供速度。

　　商 場：與多家商場保持長期合作聯系，保障及時供貨需求。

　　設備廠家：根據各設備產品配合各供應商，建立設備配件服務臺帳，與各生產廠家保持聯系，并定期聯系，達到能保障特殊配件的提供。

　　(四)維修服務規范、標準及響應速度標準

　　序號　服務規范　服務標準

　　1　熱情接受學校的維修要求

　　※記錄準確、及時

　　2維修安排及時

　　※對一般故障在收到維修要求后10分鐘內到達維修現場。

　　※對比較復雜的故障作出維修方案，經學校相關部門確認后，在10分鐘內將維修任務安排到維修工。

　　※緊急維修：不超過10分鐘。

　　※維修后及時清掃現場。

　　3　確保維修質量

　　※恢復原有的使用功能。

　　※報修人對維修質量滿意，在維修單上簽字確認，月有效投訴不超過一次。

　　※投訴回訪率達到100%，維修質量合格率達到97%以上。

　　(五)公共設施、設備維修保養服務規范及響應速度標準

　　序號

　　服 務 規 范

　　服 務 標 準

　　1　堅持日常巡查，及時發現問題

　　※日常巡視檢查時間符合規定。

　　※巡查記錄真實規范。

　　※發現設備異常時，及時排除故障。

　　※設備運行月完好率達到97%以上。

　　2　定期維護保養，保證設備運轉正常、設施齊全。

　　※按定期保養計劃，組織實施設備清洗、加油、零件更換。

　　※保養情況記錄真實、規范。

　　※保障設備完好率不低于99%。

　　3　正確使用設備設施

　　※按照操作規程，操作和使用設備、設施。

　　※保證供電設施正常，滿足學校設備用電及辦公設施的正常使用。

　　※保證供排水設施正常使用，提供符合國家飲用水標準的飲用水，并確保學校排污通暢。

　　※凡是對學校正常工作秩序有較大影響的計劃性設備、設施維修、檢測及計劃性停水、停電等情況，提前24小時公告。

　　※在每月28日前抄取水、電表，各種設施運行情況，填寫《水電抄表記錄》、《水電消耗月報表》、《動力設備運行月統計表》、《動力設施完好率月報表》，報送動力監管人員。

　　※確保消防設備、設施完好無缺，正常運行。

　　※發現設備運行異常時，及時排除故障。

　　4　設備發生故障及時報告，及時組織排除故障和搶修，故障排除后，及時恢復使用。

　　※提供24小時值班，受理有關安全、消防及物業維修申請和應急需求，并及時安排處理，每月維修工作及時率達到98%以上，應急需求處理率達到100%，并填寫《維修及時率月報表》抄送監管人員。

　　※設備故障情況報告及時，修理方案落實有效。

　　※接到緊急情況報告后，組織有關人員6分鐘內到現場，并采取有效緊急措施。

　　※一般的故障10分鐘內到達現場并采取相應措施。

　　※搶修及一般維修過程中，保證人身和設備安全、文明施工。

　　※故障排除后，需工程主管到現場確認，并在維修單或維修記錄上簽字。

　　※凡發現設備故障或重大事故隱患，在30分鐘內向學校監管人員報告。

　　※發生重大故障及事故在24小時內填寫《重大動力設備故障和事故報告》，報送監管人員。

　　※空調設備發生故障時，在10分鐘內到達現場。一般性故障在2小時內解決，特殊性故障在24小時內解決。

　　※消防設備故障及緊急情況時，在10分鐘內趕到現場，一般性故障在1小時內解決，特殊性故障：一般情況在2天內解決，特殊情況及時寫出報告，報送管理人員。

　　※嚴格執行安全用電管理規定，確?？偱潆娤到y故障停電次數不超過1次/套·年;總配電系統的任何故障在24小時內解決;動力系統故障斷電次數每月不超過2次;每層(公共區域)照明燈損壞率不超過3%。

　　※每年因供水設備及管網故障而導致停水及消防用水供應不足情況發生的次數為0次/年。每年因設備故障而導致大量漏水〈30m3/次〉的事故不超過1次/年;如有大量跑水事故發生，發現跑水時間不超過10分鐘，排除跑水事故的時間不超過30分鐘，因排水系統不暢通而導致大量漫水(漫水面積超過30平方米)的事故不超過1次/年，排除時間不超過1小時。

　　設備故障及修理情況記入設備臺帳。

　　(六)、日常工程維修養護工作流程

　　日常檢查保養

　　定期檢查保養

　　學校人員申報

　　管理人員

　　清潔人員

　　服務中心

　　重大維修

　　一般維修

　　制訂維修方案，報學校監管員審批

　　工程維修區持單準備材料

　　重大維修校方現場指導

　　維修完畢，工程主管簽名

　　維修員到現場維修

　　日常維修

　　(七)、機電設備設施搶修、應急處理方案

　　1、停電應急處理措施

　　A、市電停電

　　當接到市電計劃停電通知后，立即檢查備用電源系統，作好轉換備用電源的準備工作。若兩路市電全部停電，應立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對工作進行適當安排，盡量減小停電所造成的影響。同時，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間，及時將信息反饋給用戶，并協助用戶解決因停電造成的困難。

　　B、設備故障停電

　　(1)首先查明故障原因，根據具體情況啟用備用供電設備，并積級組織人員搶修故障供電設備，及時恢復供電，盡量縮小停電影響范圍。

　　(2)各設備機房、樓梯、通道等出口地方均安裝應急燈，并保證運作正常，作為人員疏散照明之用。

　　停 電

　　供電局計劃性停電

　　故障停電

　　檢查備用電源

　　通知用戶

　　迅速查明原因

　　備用電源自動投入

　　備用電源自動投入

　　設備故障

　　通知用戶

　　市電故障

　　組織搶修

　　配合維修

　　市電恢復，備用電源自動退出

　　工作記錄，總結經驗

　　圖5-1停電應急處理流程圖

　　2、給排水系統應急處理方案

　　(1)、市政供水計劃性停水，管理處提前通知用戶，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。

　　(2)、市政供水管網故障造成突發性停水，來不及通知用戶時，管理處設法滿足用戶生活用水，事后向用戶說明原因。

　　(3)、由于供水設備故障造成突發事故，按下列程序執行：

　　a、接到事故報警后，工程班人員應在5分鐘內趕到現場控制事態發展。

　　b、工程班人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。

　　c、事故不能在2小時內處理，管理處主任簽發停水通知單，并附上處理方案告知用戶。

　　d、根據現場的具體情況，關閉相關的供水設施，并啟動相關的排污設施，防止水患。

　　二、服務承諾與責任賠償

　　1、管理處承諾嚴格按照學校要求及時將各種工作總結、報表準確地提交學校相關部門及人員。

　　2、管理處承諾通過采取系列的技術、經濟、級織與綜合管理措施正確使用、精心維護、科學檢修，保持物業運轉正常，設備性能良好，使設備輸出功能量與能源、資源消耗比達到設計要求或規定。

　　3、管理處承諾日常維修得到及時處理，完全達到或超過我司投標書內所提及的服務標準。

　　4、管理處承諾按照相關規定在管理期間對設備的設計、安裝、驗收到使用、維修、改造、更新直至報廢的全過程形式的工程圖紙、文件、資料、原始憑證、記錄、報告等進行規范化管理。

　　5、管理處承諾，管理期間的管理責任(經調查認定由乙方造成的)由乙方負責賠償。

　　6、管理處承諾管理期間的事故損失(經調查認定為乙方責任引起的)由乙方負責賠償。

篇2：小區物業工程管理部管理方案

　　小區物業工程管理部管理方案

　　一、住宅小區物業工程管理部方案的目的

　　制訂住宅小區物業工程管理方案的目的是保持配套設施的良好狀態，確保配套設施正常運行，為住宅小區居民的生活穩定、和諧提供保障。

　　二、住宅小區物業工程管理部職責分工

　　1.管理部經理負責對配套設施的保養維修工作進行檢查、監督，審批配套設施養護方案及其預算等。

　　2.維修班長負責配套設施臺賬的建立工作，解決技術難題，制訂維修方案以及預算，并負責配套設施養護方案的實施。

　　3.維修工負責配套設施的日常養護工作。

　　4.倉庫報關員負責住宅小區配套設施零配件的保管、工具的保管。

　　三、住宅小區物業工程管理部具體管理方案

　　1.工程管理部主控房管理方案：

　　1)嚴禁吸煙，嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學品等危險物品進入主控房。

　　2)進出隨手關門，

　　2.配套設施養護管理：

　　1)日檢：對設備主控房以及設備周圍環境進行清潔，檢查設備運行有無異常情況。

　　2)月檢：對設備周圍進行全面檢查，嚴查設備重點部位或者容易出故障的部位。

　　3)季檢：對設備進行清掃、加油、調試。

　　4)年檢：對設備周圍進行全面檢查，重點檢查設備的機械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。

　　5)大修：對設備進行全面的解體檢驗、測試、探傷，更換不符合安全標準的零部件等。大修周期視情況而定。

　　6)售后：由設備廠家定期做產品售后保養工作。

　　3.配套設施預防性管理方案：

　　1)住宅小區物業工程管理部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理臺賬記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

　　2)各配套設施重要零部件特別是容易損耗的零件，應當由適量的儲備，以應對突發故障，以免影響住宅小區正常運行。

　　3)住宅小區應當嚴格執行各時間段的檢查計劃，吧排除事故隱患當作工作的重中之重。

　　4)保存好設施施工圖紙、售后服務卡、產品說明書等。

　　4.住宅小區設備管理措施：

　　1)制訂設備安全運行崗位職責制，定期檢查設備并進行養護，建立完善的設備檔案制度。

　　2)設備主控房保持清潔衛生，使之符合設備要求。

　　3)配備專門的或者經過培訓的技術人員，嚴格執行崗位操作，堅持設備管理以及維修人員持證上崗制度。

　　4)確保消防系統設m.airporthotelslisboa.com施設備完好，隨時可啟動；制訂完善的消防疏散圖，以及突發性的火災消防方案。

　　5)確保中央監控系統、電梯等智能設備運行正常，并做好記錄。

　　6)排水系統設備正常，給排水設備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現象，二次供水衛生許可證、水質化驗單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴格，無污染隱患。排水系統暢通，汛期無泛水，地下室、設備主控房無積水現象發生。

　　7)配套設施及配套服務周全，住宅小區內通道照明完好，里面平坦，無架空管線，無有礙觀瞻的障礙物。