中航物業《作業指導書編制標準》實施導則
1 范圍
本《作業指導書編制標準》（以下簡稱《標準》）規定了CPM公司二級管理作業指導書的編制細則，適用于公司事業部、分公司及管理處作業指導書的編制工作。
2 引用文件
本《標準》編制過程中引用的文件包括公司《質量管理手冊》、《程序文件》
及相關法律法規和技術標準等。
3職責
公司職能部門 （行政管理部，財務部，質量管理部，人力資源部，市場拓展部，安全管理部，工程技術部）負責《標準》的擬制，管理者代表負責《標準》的審核并呈報總經理審批后，予以發布、實施。
4 《標準》分類情況：
本《標準》基本按程序文件CPM－OP-001《 質量體系文件管理控制》中對二級作業指導書分類要求進行編號，分類如下：
FA--物業管理方案ZH--綜合管理類
KH--客戶服務、社區文化類HJ--環境管理類
JY--經營、財務管理類GC--房屋、設備、設施類
AG--消防、車輛、安管類BM--部門工作指導類
注：《標準》根據以上分類要求對文件進行歸類，部分文件的歸類情況僅供參考，事業部、分公司、管理處在作業指導書編制過程中可結合實際情況根據以上八大類別進行適當調整。
5 《標準》控制方法：
由公司職能部門具體負責組織、指導事業部、分公司、管理處實施《標準》。質量管理部負責《標準》的印制和受控發放。
6《標準》實施細則
6.1本《標準》是公司事業部、分公司、管理處編寫作業指導書的編制指導標準，各單位應根據此《標準》對管轄項目涉及的各相關內容編制作業指導書。
6.2本《標準》并未涵蓋物業管理服務過程中所涉及之全部內容，事業部、分公司、管理處結合具體情況，可適當增加作業指導書內容。
6.3事業部、分公司、管理處在編寫作業指導書過程中，必須嚴格按照《標準》內容要求進行編寫，對于《標準》要求制定但管轄項目不涉及此項內容的可不用制定；對因特殊原因需要低于《標準》編制要求的，應提出申請報告，經主管領導及管理者代表批準后給予放行，但必須不低于相關法律法規要求。
6.4 《標準》中部分文件可不用對內容進行調整即可使用，但應將《標準》編號轉換為所管項目作業指導書編號。
6.5《標準》中部分注明為（樣本）類的文件均為參考性編制標準，事業部、分公司、管理處可根據項目具體管理情況參考（樣本）編寫相關作業指導書。
6.6本《標準》文件編寫格式為參考格式，格式如下：
⑴范圍：是指該文件適合哪些單位或崗位使用，或包含哪些業務活動。
⑵職責：是指這項業務活動所涉及的單位或人員的責任。
⑶標準作業規程要求：是指編寫這項業務活動的文件必須符合的編制框架要求以及在過程控制中的關鍵點要求。
⑷質量標準：是指這項業務活動過程實現應達到的《標準》或期望值。
⑸相關記錄及標識應用：是指這項業務活動實施過程的導識和可追溯的證據。
注：
①《標準》中部分文件因工作流程比較特殊，未按以上格式編制。
②事業部、分公司、管理處在作業指導書編寫過程中可不按此格式編寫，但編寫內容應滿足《標準》要求或高于《標準》要求。
6.7表格分為參考用和強制用以及自行編制三種，編制規則如下：
① 引用的程序文件表格分為參考用和強制用，對參考用的程序文件表格，如未對其內容進行修改，應直接引用此張表格，編號不得更改（文件有特殊要求的按文件要求執行）；如需要對其內容進行修改，修改后應將此份表格轉換所編寫作業指導書作業指導書引出的表格號。對強制用的程序文件表格，則不能進行修改必須按要求直接使用此份表格。
②對非程序文件引出的表格，如果標注為強制用的，《標準》將提供表格的版式，編寫時不能進行修改必須按要求直接使用此份表格， 但應將此份表格編上所編寫作業指導書引出的表格號。
③《標準》表格未注明為強制用及參考用的表格，均要求事業部、分公司、管理處自行編制，對編制完的表格應編上所編寫作業指導書引出的表格號。
6.8事業部、分公司、管理處根據《標準》編制形成的作業指導書必須符合公司程序文件CPM-OP-001《質量管理體系文件控制》的編制要求，應形成受控文件。
6.9本《標準》以文本文件和電子版本形式一起提供，使用過程中可進入電子版本進行修改，當電子版本與文本文件發生沖突時，《標準》以文本文件為當前有效版本。
7 督導檢查
各事業部、分公司、管理處負責人組織員工進行學習和培訓，并安排人員進行作業指導書的編制。公司職能部門對事業部、分公司、管理處執行《標準》情況予以督導、檢查。
8 《標準》的推行
8.1 正式實施后的《標準》應根據持續改進的原則，以客戶滿意為關注焦點，收集意
見，不斷完善、補充、修訂《標準》。
8.2各職能部門在檢查、考核過程中，收集執行《標準》的反饋信息，由質量管理部匯總后交管理者代表評審。
8.3《標準》應定期進行復審，復審周期一般不超過兩年。復審工作由管理者代表負責組織實施，對不適應公司經營、管理、服務、運作需求的《標準》內容予以復審，對業務發展服務需求的新要求予以補充、完善。
9 《標準》匯編目錄（詳見附錄）
10 本《標準》解釋權歸質量管理部。

篇2：項目編制可行性研究報告:作業指導書

　　項目編制可行性研究報告--作業指導書

　　1.作業目的

　　項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。

　　2.作業要求

　　為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。

　　3.主管崗位總經濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。

　　協管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，協助總經濟師把關。

　　主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。

　　協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節，并根據總經濟師的意見優化修改。

　　4.緊前工作條件

　　初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標；

　　深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指標。

　　5.作業描述

　　5.1總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業人員參加。

　　5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。

　　5.3各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。

　　5.4小組集體討論，議題為：

　　5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。

　　5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方案。

　　5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。

　　5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。

　　5.6初步可行性研究報告內容：

　　5.6.1市場分析

　　5.6.1.1整體市場分析

　　全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；

　　全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

　　5.6.1.2細分市場分析

　　物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

　　總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；

　　開工時間、預計竣工時間；

　　投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。

　　5.6.2法規政策分析

　　開發建設法規、專業服務法規；

　　規劃設計導向，城市建設信息；

　　其他經濟信息及政策指引。

　　5.6.3項目分析

　　5.6.3.1項目基本情況

　　地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。

　　5.6.3.2項目周邊情況

　　主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。

　　5.6.3.3項目優劣勢分析（SWOT分析）

　　項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

　　5.6.3.4項目發展前景預測

　　市場前景、價格走勢、項目切入點等。

　　5.6.4項目開發建議與評價

　　5.6.4.1項目主要定位

　　市場定位（市場形象、主題品牌）；

　　客戶定位（主要客戶對象）；

　　價格定位（均價、最低價、最高價）。

　　5.6.5項目開發規模和產品類型

　　整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。

　　5.6.6項目規劃及建筑構想

　　建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

　　小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。

　　5.6.7項目開發進度

　　總體進度要求、分階段進度要求。

　　5.6.8項目財務分析

　　建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。

　　5.6.9項目風險分析與敏感性分析

　　風險分析、主要指標的敏感性分析。

　　5.6.10項目研究結論和建議。

　　5.6.11附件（包括附圖和附表）。

　　5.7深度可行性研究報告內容：

　　5.7.1總論

　　項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。

　　5.7.2項目區位分析

　　項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交通條件，公共配套設施等。

　　5.7.3產品供需分析

　　市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。

　　5.7.4建筑方案選擇

　　建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。

　　5.7.5項目實施進度

　　建設工期，實施進度表（或橫線圖）。

　　5.7.6投資估算與資金籌措

　　建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。

　　5.7.7財務評價

　　財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。

　　5.7.8風險分析

　　項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。

　　5.7.9結論與建議

　　5.7.10附表

　　投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。

　　5.7.11附圖

　　片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

　　5.7.12附件

　　土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。

篇3：編制營銷策劃書作業指導書

　　編制營銷策劃書作業指導書

　　1.作業目的

　　營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關推廣方案的總體計劃文本，其內容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調整方案等。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。

　　2.主管崗位　總經濟師：批準營銷策劃書。

　　主辦崗位　營銷策劃：具體經辦本項作業。

　　3.緊前工作

　　項目銷售代理確定。

　　4.作業描述

　　4.1營銷策劃會同項目銷售代理根據總體銷售目標確定總體推廣思路，以及項目總體市場形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項目總體市場形象應具備一定的新穎性和獨創性。

　　4.2營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標客戶群體，以及客戶群體的相應的需求特性。

　　4.3營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關活動計劃，其內容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網絡廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用，以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發布會、房展會、聯誼酒會、親情活動等公關計劃。所有相關的推廣方案和推廣計劃均應注意其可操作性和費用支出。

　　4.4營銷策劃會同銷售代理對項目必要的宣傳資料進行準備，其內容包括樓書、宣傳單張、折頁、價單、平面圖的設計和制作。

　　4.5營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現場包裝方案，包括售樓處的選址和內部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標準、模型的設計和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。

　　4.6營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預計銷售的面積和廣告訴求方案。

　　4.7營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓計劃、銷售現場的操作流程、作息制度、考核要求和紀律準則等。

　　4.8營銷策劃會同銷售代理對推廣銷售所需的技術力量配備提出相應的要求，如前期的物業管理、現場保安、現場清潔和工程、財務等方面的配合等。

　　4.9營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析，提出相應的調整應變計劃。

　　4.10營銷策劃會同銷售代理對所有因推廣銷售而發生的營銷費用進行測算，分階段投入計劃和總控模式。

　　4.11最終，營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內容進行研討，并提交總經濟師批準或按總經濟師的意見修改。