1.1作業指導書概述
作業指導書是指為保證過程的質量而制訂的程序。
-“過程”可理解為一組相關的具體作業活動(如抹灰、砌磚、插件、調試、裝配、完成某項培訓)。
-作業指導書也是一種程序，只不過其針對的對象是具體的作業活動，而程序文件描述的對象是某項系統性的質量活動。
-作業指導書有時也稱為工作指導令或操作規范、操作規程、工作指引等。
作業指導書的作用
-是指導保證過程質量的最基礎的文件和為開展純技術性質量活動提供指導。
-是質量體系程序文件的支持性文件。
1.2作業指導書的種類
按發布形式可分為：
-書面作業指導書;
-口述作業指導書;
-計算機軟件化的工作指令;
-音像化的工作指令。
按內容可分為：
-用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業指導書;
-用于指導具體管理工作的各種工作細則、導，則、計劃和規章制度等;
-用于指導自動化程度高而操作相對獨立的標準操作規范。
1.3ISO9000系列標準中對作業指導書的要求
“如果沒有作業指導書就不能保證質量時，則應對生產和安裝方法制訂作業指導書”。
生產作業可由作業指導書規定到必要的程度。應對工序能力進行研究以確定工序的潛能。整個生產中使用工藝規定也應寫成書面文件，務個作業指導書中均應引用。作業指導書中應明確規定圓滿完成工作以及符合技術規范和技術標準的準則。......(GB/T19004-ISO9004--10.1.1)。
“應按照質量體系的規定對作業指導書，規范和圖樣進行控制”(GB/T19004-ISO9004--11.5)。
作業指導書在公司貫標工作中起了一定作用，但由于編寫、審批、修訂及控制等方面工程浩大，造成作業指導書不能反映變化了的實際工作，不能在日常中做出必要的、及時的修訂，根據公司要求，特制定本指南，對作業指導書的編制進行規范指引，請公司各部門應參照原有作業指導書按本指南規定的方式進行更新。
2.
作業指導書的功用
作業指導書有三個方面的主要用途：
第一，為崗位員工工作提出崗位要求和提供工作指引。其中“崗位要求”對該崗位員工來說，必須清楚記住;對工作指引中的“常用部分(即應知應會，包括緊急情況處理)”必須牢記和熟練應用;對不常發生的，在工作需要時，可支持性作業指導書進行工作，以提高崗位工作能力和工作質量。
第二，為崗位工作考核的重要依據之一。通過對崗位員工工作完成量、工作質量以及崗位目標是否實現，來判定員工工作是否稱職和素質能力級別。
第三，為公司(服務中心)物業管理積累經驗財富。每一項管理工作，特別是針對大廈或小區物業設備設施配置甚至布局不同，都會有其自身管理特點和關注焦點，通過作業指導書策劃、編制、實施、改善修訂等工作，使得各項管理工作更趨完善，同時，管理工作由于有作業指導書的指引，即使主要管理人員和崗位人員調動，也不會影響服務質量。而目前由于人員變動造成管理質量波動現象會減少或消失。
3.
作業指導書編制規定
3.1
作業指導書總策劃
作業指導書的數量和詳略程度，由各服務中心負責人和主要專業管理人員確定，應能體現服務中心總的管理目標。服務中心應確定一名人員(質量管理員)負責作業指導書總體策劃和控制的具體工作。
3.2
作業指導書的分類
作業指導書共分四類，名稱及分類原則如下：
1、
管理規程：適用于
?、?/p>
對各部門經理/服務中心主管、各主管、管理員的工作描述;
?、?/p>
按流程描述，涉及多個人員和崗位的服務過程;
2、
操作規程：適用于對具體設備操作、維護的描述;
3、
工作規程：適用于對操作性強的工作的描述，包括
?、?/p>
對維修班、設備班班長、各操作崗位的工作描述;
?、?/p>
對地庫收款員的工作描述;
4、
崗位規程：適用于保安員各崗位的工作描述，包括保安班長和各保安崗位。
基本要求
內容應滿足
-5W1H原則
任何作業指導書都須用不同的方式表達出：
Where：即在哪里使用此作業指導書;
Who：什么樣的人使用該作業指導書;
What：此項作業的名稱及內容是什么;
Why：此項作業的目的是干什么;
when：何時做
How：如何按步驟完成作業。
-“最好，最實際”原則
最科學、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數量應滿足
-不一定每一個工位，每一項工作都需要成文的作業指導書;
-“沒有作業指導書就不能保證質量時”才用;
-描述質量體系的質量手冊之中究竟要引用多少個程序文件和作業指導書;就根據各組織的要求來確定;
-培訓充分有效時，作業指導書可適量減少;
-某獲證企業質量手冊中引用的作業指導書清單。
1.
前言
1.1作業指導書概述
作業指導書是指為保證過程的質量而制訂的程序。
-“過程”可理解為一組相關的具體作業活動(如抹灰、砌磚、插件、調試、裝配、完成某項培訓)。
-作業指導書也是一種程序，只不過其針對的對象是具體的作業活動，而程序文件描述的對象是某項系統性的質量活動。
-作業指導書有時也稱為工作指導令或操作規范、操作規程、工作指引等。
作業指導書的作用
-是指導保證過程質量的最基礎的文件和為開展純技術性質量活動提供指導。
-是質量體系程序文件的支持性文件。
1.2作業指導書的種類
按發布形式可分為：
-書面作業指導書;
-口述作業指導書;
-計算機軟件化的工作指令;
-音像化的工作指令。
按內容可分為：
-用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業指導書;
-用于指導具體管理工作的各種工作細則、導，則、計劃和規章制度等;
-用于指導自動化程度高而操作相對獨立的標準操作規范。
1.3ISO9000系列標準中對作業指導書的要求
“如果沒有作業指導書就不能保證質量時，則應對生產和安裝方法制訂作業指導書”。
生產作業可由作業指導書規定到必要的程度。應對工序能力進行研究以確定工序的潛能。整個生產中使用工藝規定也應寫成書面文件，務個作業指導書中均應引用。作業指導書中應明確規定圓滿完成工作以及符合技術規范和技術標準的準則。......(GB/T19004-ISO9004--10.1.1)。
“應按照質量體系的規定對作業指導書，規范和圖樣進行控制”(GB/T19004-ISO9004--11.5)。
作業指導書在公司貫標工作中起了一定作用，但由于編寫、審批、修訂及控制等方面工程浩大，造成作業指導書不能反映變化了的實際工作，不能在日常中做出必要的、及時的修訂，根據公司要求，特制定本指南，對作業指導書的編制進行規范指引，請公司各部門應參照原有作業指導書按本指南規定的方式進行更新。
2.
作業指導書的功用
作業指導書有三個方面的主要用途：
第一，為崗位員工工作提出崗位要求和提供工作指引。其中“崗位要求”對該崗位員工來說，必須清楚記住;對工作指引中的“常用部分(即應知應會，包括緊急情況處理)”必須牢記和熟練應用;對不常發生的，在工作需要時，可支持性作業指導書進行工作，以提高崗位工作能力和工作質量。
第二，為崗位工作考核的重要依據之一。通過對崗位員工工作完成量、工作質量以及崗位目標是否實現，來判定員工工作是否稱職和素質能力級別。
第三，為公司(服務中心)物業管理積累經驗財富。每一項管理工作，特別是針對大廈或小區物業設備設施配置甚至布局不同，都會有其自身管理特點和關注焦點，通過作業指導書策劃、編制、實施、改善修訂等工作，使得各項管理工作更趨完善，同時，管理工作由于有作業指導書的指引，即使主要管理人員和崗位人員調動，也不會影響服務質量。而目前由于人員變動造成管理質量波動現象會減少或消失。
3.
作業指導書編制規定
3.1
作業指導書總策劃
作業指導書的數量和詳略程度，由各服務中心負責人和主要專業管理人員確定，應能體現服務中心總的管理目標。服務中心應確定一名人員(質量管理員)負責作業指導書總體策劃和控制的具體工作。
3.2
作業指導書的分類
作業指導書共分四類，名稱及分類原則如下：
1、
管理規程：適用于
?、?/p>
對各部門經理/服務中心主管、各主管、管理員的工作描述;
?、?/p>
按流程描述，涉及多個人員和崗位的服務過程;
2、操作規程：適用于對具體設備操作、維護的描述;
3、工作規程：適用于對操作性強的工作的描述，包括
?、賹S修班、設備班班長、各操作崗位的工作描述;
?、趯Φ貛焓湛顔T的工作描述;
4、崗位規程：適用于保安員各崗位的工作描述，包括保安班長和各保安崗位。
基本要求
內容應滿足
-5W1H原則
任何作業指導書都須用不同的方式表達出：
Where：即在哪里使用此作業指導書;
Who：什么樣的人使用該作業指導書;
What：此項作業的名稱及內容是什么;
Why：此項作業的目的是干什么;
when：何時做
How：如何按步驟完成作業。
-“最好，最實際”原則
最科學、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數量應滿足
-不一定每一個工位，每一項工作都需要成文的作業指導書;
-“沒有作業指導書就不能保證質量時”才用;
-描述質量體系的質量手冊之中究竟要引用多少個程序文件和作業指導書;就根據各組織的要求來確定;
-培訓充分有效時，作業指導書可適量減少;
-某獲證企業質量手冊中引用的作業指導書清單。
1.
前言
1.1作業指導書概述
作業指導書是指為保證過程的質量而制訂的程序。
-“過程”可理解為一組相關的具體作業活動(如抹灰、砌磚、插件、調試、裝配、完成某項培訓)。
-作業指導書也是一種程序，只不過其針對的對象是具體的作業活動，而程序文件描述的對象是某項系統性的質量活動。
-作業指導書有時也稱為工作指導令或操作規范、操作規程、工作指引等。
作業指導書的作用
-是指導保證過程質量的最基礎的文件和為開展純技術性質量活動提供指導。
-是質量體系程序文件的支持性文件。
1.2作業指導書的種類
按發布形式可分為：
-書面作業指導書;
-口述作業指導書;
-計算機軟件化的工作指令;
-音像化的工作指令。
按內容可分為：
-用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業指導書;
-用于指導具體管理工作的各種工作細則、導，則、計劃和規章制度等;
-用于指導自動化程度高而操作相對獨立的標準操作規范。
1.3ISO9000系列標準中對作業指導書的要求
“如果沒有作業指導書就不能保證質量時，則應對生產和安裝方法制訂作業指導書”。
生產作業可由作業指導書規定到必要的程度。應對工序能力進行研究以確定工序的潛能。整個生產中使用工藝規定也應寫成書面文件，務個作業指導書中均應引用。作業指導書中應明確規定圓滿完成工作以及符合技術規范和技術標準的準則。......(GB/T19004-ISO9004--10.1.1)。
“應按照質量體系的規定對作業指導書，規范和圖樣進行控制”(GB/T19004-ISO9004--11.5)。
作業指導書在公司貫標工作中起了一定作用，但由于編寫、審批、修訂及控制等方面工程浩大，造成作業指導書不能反映變化了的實際工作，不能在日常中做出必要的、及時的修訂，根據公司要求，特制定本指南，對作業指導書的編制進行規范指引，請公司各部門應參照原有作業指導書按本指南規定的方式進行更新。
2.
作業指導書的功用
作業指導書有三個方面的主要用途：
第一，為崗位員工工作提出崗位要求和提供工作指引。其中“崗位要求”對該崗位員工來說，必須清楚記住;對工作指引中的“常用部分(即應知應會，包括緊急情況處理)”必須牢記和熟練應用;對不常發生的，在工作需要時，可支持性作業指導書進行工作，以提高崗位工作能力和工作質量。
第二，為崗位工作考核的重要依據之一。通過對崗位員工工作完成量、工作質量以及崗位目標是否實現，來判定員工工作是否稱職和素質能力級別。
第三，為公司(服務中心)物業管理積累經驗財富。每一項管理工作，特別是針對大廈或小區物業設備設施配置甚至布局不同，都會有其自身管理特點和關注焦點，通過作業指導書策劃、編制、實施、改善修訂等工作，使得各項管理工作更趨完善，同時，管理工作由于有作業指導書的指引，即使主要管理人員和崗位人員調動，也不會影響服務質量。而目前由于人員變動造成管理質量波動現象會減少或消失。
3.
作業指導書編制規定
3.1
作業指導書總策劃
作業指導書的數量和詳略程度，由各服務中心負責人和主要專業管理人員確定，應能體現服務中心總的管理目標。服務中心應確定一名人員(質量管理員)負責作業指導書總體策劃和控制的具體工作。
3.2
作業指導書的分類
作業指導書共分四類，名稱及分類原則如下：
1、
管理規程：適用于
?、?/p>
對各部門經理/服務中心主管、各主管、管理員的工作描述;
?、?/p>
按流程描述，涉及多個人員和崗位的服務過程;
2、
操作規程：適用于對具體設備操作、維護的描述;
3、
工作規程：適用于對操作性強的工作的描述，包括
?、?/p>
對維修班、設備班班長、各操作崗位的工作描述;
?、?/p>
對地庫收款員的工作描述;
4、
崗位規程：適用于保安員各崗位的工作描述，包括保安班長和各保安崗位。
基本要求
內容應滿足
-5W1H原則
任何作業指導書都須用不同的方式表達出：
Where：即在哪里使用此作業指導書;
Who：什么樣的人使用該作業指導書;
What：此項作業的名稱及內容是什么;
Why：此項作業的目的是干什么;
when：何時做
How：如何按步驟完成作業。
-“最好，最實際”原則
最科學、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數量應滿足
-不一定每一個工位，每一項工作都需要成文的作業指導書;
-“沒有作業指導書就不能保證質量時”才用;
-描述質量體系的質量手冊之中究竟要引用多少個程序文件和作業指導書;就根據各組織的要求來確定;
-培訓充分有效時，作業指導書可適量減少;
-某獲證企業質量手冊中引用的作業指導書清單。
篇2：項目編制可行性研究報告:作業指導書
項目編制可行性研究報告--作業指導書
1.作業目的
項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。
2.作業要求
為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。
3.主管崗位總經濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。
協管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，協助總經濟師把關。
主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。
協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節，并根據總經濟師的意見優化修改。
4.緊前工作條件
初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標；
深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指標。
5.作業描述
5.1總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業人員參加。
5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。
5.3各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。
5.4小組集體討論，議題為：
5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。
5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方案。
5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。
5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。
5.6初步可行性研究報告內容：
5.6.1市場分析
5.6.1.1整體市場分析
全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；
全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。
5.6.1.2細分市場分析
物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；
總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；
開工時間、預計竣工時間；
投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。
5.6.2法規政策分析
開發建設法規、專業服務法規；
規劃設計導向，城市建設信息；
其他經濟信息及政策指引。
5.6.3項目分析
5.6.3.1項目基本情況
地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。
5.6.3.2項目周邊情況
主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。
5.6.3.3項目優劣勢分析（SWOT分析）
項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。
5.6.3.4項目發展前景預測
市場前景、價格走勢、項目切入點等。
5.6.4項目開發建議與評價
5.6.4.1項目主要定位
市場定位（市場形象、主題品牌）；
客戶定位（主要客戶對象）；
價格定位（均價、最低價、最高價）。
5.6.5項目開發規模和產品類型
整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。
5.6.6項目規劃及建筑構想
建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；
小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。
5.6.7項目開發進度
總體進度要求、分階段進度要求。
5.6.8項目財務分析
建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。
5.6.9項目風險分析與敏感性分析
風險分析、主要指標的敏感性分析。
5.6.10項目研究結論和建議。
5.6.11附件（包括附圖和附表）。
5.7深度可行性研究報告內容：
5.7.1總論
項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。
5.7.2項目區位分析
項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交通條件，公共配套設施等。
5.7.3產品供需分析
市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。
5.7.4建筑方案選擇
建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。
5.7.5項目實施進度
建設工期，實施進度表（或橫線圖）。
5.7.6投資估算與資金籌措
建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。
5.7.7財務評價
財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。
5.7.8風險分析
項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。
5.7.9結論與建議
5.7.10附表
投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。
5.7.11附圖
片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。
5.7.12附件
土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。
篇3：編制營銷策劃書作業指導書
編制營銷策劃書作業指導書
1.作業目的
營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關推廣方案的總體計劃文本，其內容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調整方案等。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。
2.主管崗位 總經濟師：批準營銷策劃書。
主辦崗位 營銷策劃：具體經辦本項作業。
3.緊前工作
項目銷售代理確定。
4.作業描述
4.1營銷策劃會同項目銷售代理根據總體銷售目標確定總體推廣思路，以及項目總體市場形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項目總體市場形象應具備一定的新穎性和獨創性。
4.2營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標客戶群體，以及客戶群體的相應的需求特性。
4.3營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關活動計劃，其內容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網絡廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用，以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發布會、房展會、聯誼酒會、親情活動等公關計劃。所有相關的推廣方案和推廣計劃均應注意其可操作性和費用支出。
4.4營銷策劃會同銷售代理對項目必要的宣傳資料進行準備，其內容包括樓書、宣傳單張、折頁、價單、平面圖的設計和制作。
4.5營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現場包裝方案，包括售樓處的選址和內部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標準、模型的設計和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。
4.6營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預計銷售的面積和廣告訴求方案。
4.7營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓計劃、銷售現場的操作流程、作息制度、考核要求和紀律準則等。
4.8營銷策劃會同銷售代理對推廣銷售所需的技術力量配備提出相應的要求，如前期的物業管理、現場保安、現場清潔和工程、財務等方面的配合等。
4.9營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析，提出相應的調整應變計劃。
4.10營銷策劃會同銷售代理對所有因推廣銷售而發生的營銷費用進行測算，分階段投入計劃和總控模式。
4.11最終，營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內容進行研討，并提交總經濟師批準或按總經濟師的意見修改。