選擇時機處理

　　同樣是一個態度問題，對業主的任何質詢、投訴、建議，都應當給予適當的回應，具體的處理方法沒有固定的模式可套用，更多時候要視實際情況靈活運用，要抱著全心全意解決問題的態度。

　　1、先發制人。也即是時下很流行的“防火”說，即發現業主可能會提意見，搶先把問題發現了，并提了一系列的解決方案，以贏得業主的信任和好感。很多時候，一件看似不起眼的小事，就像果箱里的爛果子，如果你不及時處理，它會迅速傳染。“爛果子”的可怕之處在于它驚人的破壞力，“星星之火可以燎原”，及時熄滅火種，是處理公共關系的最高境界。

　　2、及時回復。當場給予業主滿意的答復可快速地將其投訴化解，防止對企業不利的負面信息在社區內傳播，帶來一連串的惡果。要端正的一點是，當場給出的答復是否能客觀的代表企業的正面形象，如不確定，請采用”暫緩回復“處理方式，不然，重新洗牌是要付出巨大代價的。

　　3、轉移回復。轉移回復絕對不是不回復。某業主在管理處門口滑倒，業主氣呼呼爬起來質問管理處：地板打蠟后為何不擺放警示牌？物管人員的第一反應是上前扶起業主，關切問詢：“摔傷哪里了？”雖然未正面回復業主，業主的氣卻消了一半。一直到業主的事辦理妥當滿意地離去前，物管人員才悄悄塞給業主一張紙條：請盡快加個鞋底，磨平的鞋底容易打滑。轉移回復的精髓在于：處理抵抗的最好方式就是不抵抗。

　　4、暫緩回復。這是一種冷處理方式。對于無法當即給予業主滿意的答復或者不便于現場做出判斷（如某些事情需專家論證的），為了保證意見的穩妥性，又不進一步激化業主的敵對情緒，應坦白向業主做好解釋工作，爭取業主對推遲答復的理解。

　　服務行業，比其他任何行業，更需要良好的公眾溝通。常想想“HM理論”，其實在“滿意”與“不滿意”之間有一個共通點：意，用情在專；情，用意在深。

 

篇2：知名地產物業設計要點精華經驗全集

　　知名地產物業設計要點精華經驗全集

　　一、設施部分：

　　設施名稱 設計要點

　　水電氣配套

　　1.設備房設置盡量集中、便于維護管理。

　　2.建議設備統一戰略供應商，如電梯、給水系統、消防系統、發電機、供配電系統等，設備型號規格相似、互換性較強，方便后期管理維護。

　　3.電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設工作插座和開關。

　　4.變壓器容量、臺數與項目實際用電量相匹配，配置容量應合理不能裕量太大，有溫度自動控制。

　　5.水氣表位置集中，方便于維護和抄表。

　　6.避免水表、電表安裝在業主私家陽臺上。

　　7.供水管網材料、安裝位置應考慮使用壽命及后期管理維護。

　　8.項目進水管口徑與小區高峰期用水量匹配，根據小區落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。

　　9.報建時注意供水用途、選定合理的供水價格節約費用。

　　圍墻護欄、支持桿

　　1.平直、便于安防設施安裝及功能的充分發揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內高外低），材料考慮容易替換或免維護。

　　2.圍墻盡量選擇混凝土磚結構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。

　　3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。

　　4.圍墻安裝防爬網。

　　5.燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。

　　外立面管道、欄桿

　　1.建筑外立面管道、空調百頁（架）、采光井的設置有防止盜竊攀爬的考慮。

　　2.空調架選用：鋁合金材料（厚度1.2-1.5mm）經久耐用，隨著空調業的科技進步及業主使用實際情況，空調1拖2-3個分機情況的存在，建議空調架尺寸不小于3匹副機位（防止空調無法安裝情況時有發生）。

　　3.空調需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調排水管可以選用優質PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平臺護欄、采光井門、防攀爬防盜網材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25*25mm以下方鋼。

　　溝渠井蓋

　　1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。

　　2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用混凝土板材料。

　　3.在廣場走廊可以設計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。

　　4.道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區由地產或物業定點制作鑄印通達物業字樣的井蓋，目的提高質量、便于維護管理，體現通達精致管理。

　　道路

　　1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設防滑地磚。

　　2.在道路周邊、小區內合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側每100米處、根據大小至少設置一個取水點，小區取水點必須安裝水表便于日后管理。

　　3.小區取水點可以設計在雨水珊格井內、便于用水管理。

　　4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。

　　5.小區道路主要位置設置混凝土減速坡，大廈主要道路設置塑膠減速坡（具體位置由物業確定）。

　　6．瀝青路面應選擇粗粒路面、質量好、不宜脫落。

　　7．小區路面設置足夠的雨水珊格、消除路面積水。

　　天面露臺

　　1.銷售贈送的天面、露臺統一設置花架、花槽（防水處理）。

　　2.多層、高層在天臺混凝土墻面的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業安全使用。

　　3.10m2以上公共可上人天臺、露臺設置取水點。

　　防火門

　　1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。

　　2.公共防火門門禁系統電源需要在控制中心單獨控制。

　　停車場及出入口

　　1.人、車出入口數量盡量少，合理設置小區人、車出入口，實行人車分流管理。

　　2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。

　　3.崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班人員行走距離。

　　崗亭形狀：A、崗亭尺寸：寬1800-2000*長2800-3100mm。

　　B、崗亭門建議制作成鋁合金推拉門。

　　4.小區出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監控系統，提高車輛管理安全系數。

　　5.車庫出入口有配置反光鏡、監控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。

　　6.地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫設置

　　足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。

　　7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節能燈具，減少耗電。

　　8.車庫、架空層照明燈具設置可以考慮，60%節能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業改造管理、節約費用。

　　9.地下車庫出入口應設置防洪閘，防滑路面，并應按每200平方建筑面積1立方的標準設置消防沙池。

　　10.車庫墻面可以用涂料繪制圖案、制作統一的車牌號。

　　11.車庫設置清潔用取水口及清潔池。

　　12.室內停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。

　　娛樂設施

　　1.安裝平穩牢固，符合安全設計規范，并具有安全防護措施和使用說明。

　　2.木制兒童娛樂設施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護層防腐。

　　3.娛樂設施的選用建議和物業對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業維護更換。(例如秋千設置投資少便于維護、業主很喜歡)。

　　4.室外娛樂場所設置排水口、溝。

　　5.室外娛樂場所選用優質地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。

　　信息欄

　　在主要出入口設置信息公布欄，在合理位置設置小區平面位置圖、便于拆裝的商戶標識牌。

　　1.對于圍合式小區（戶數300戶以下可以在主要的一個小區門設置公共信息欄具體尺寸：寬900*1100mm）材料可選用不銹鋼（優質鋁合金烤漆）。

　　2.對于500----800戶的小區院落可以設置一個集中信息欄。

　　3.對于一次開發完成的小區建議在小區主要出入口、小區中心位置設置小區平面圖。

　　4.分期開發的小區建議在小區每期的主要出入口、小區中心位置設置小區平面圖。

　　5.商鋪較多的小區（15戶以上），建議在商鋪區域設置產品廣告信息欄（具體尺寸、數量須根據商鋪數量多少確定，最小面積2000*1200mm）。

　　6.商鋪廣告燈箱設計圖案、安裝位置須和物業服務中心對接以便于今后管理。

　　非機動車輛

　　1.為便于統一管理，按不小于戶數1：1.5配置封閉式非機動車棚。

　　2.封閉式車棚統一設置在出入口方面的位置，或相對小區中心位置，方便業主車輛停放。

　　小區清潔設施

　　1.小區道路周邊及內部適當位置提前合理設置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區風格相匹配，易維護。

　　2.大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。

　　3.有垃圾中轉站，有清洗水源及排水功能和通風設施，大小與小區實際住戶數量相匹配，異味不影響住戶。

　　4.位置宜設在小區偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標準。

　　5.地下車庫內合理設置（根據面積，方圓50米內至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。

　　智能化配置

　　1.安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統、電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

　　2.網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

　　3.設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

　　4.中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　5.智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。

　　綠化設施

　　1.有綠化清潔用水管道，單獨加裝計量表?；ú?、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。

　　2.綠花草坪設置澆灌系統，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關系

　　需綜合考慮。

　　3.苑內噴灌系統可以根據實際情況安裝1個計量表。

　　4.綠化樹木種植應該考慮對小區攝像監控鏡頭的影響。

　　二、設備部分

　　設備名稱

　　設計要點

　　設備房環境

　　1.發電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

　　2.設備房頂無排污管，設置清潔取水點和排水管

　　3.設備房設置對流通風口。

　　4.機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。

　　5.特殊設備房設置消防設施如煙感、滅火裝置。

　　照明系統

　　1.地下路燈、草坪燈分路、時間控制，使用節能燈。地下室車庫照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。

　　2.設計低壓配電屏時考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關，分類計量，便于供電局抄表到戶。

　　3.水景、水池、水廊水下燈可以在設計施工中取消、不影響景觀。

　　4.園區內射燈、節日燈合理配置、不能過飽和節約費用、消除燈光污染。

　　5.園區內休閑架空層可以采用日光燈、節能燈交叉配置、滿足使用要求、節約投資、降低后期管理費用，小區內樓棟適當位置設置節日裝飾用電電源。

　　6.盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患（實際使用中地燈使用壽命

　　1-2年、故障率特高）應在廣場設置節日裝飾用電電源插座。

　　6.園區內照明設計可以選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設計配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節約費用。

　　供配電系統

　　1.變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨在房間安裝的，有門且可上鎖。

　　2.高低壓配電柜、變壓器、發電機正上方、周圍無任何可能出現浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實無法避免的，做有效的防護、集水、排水、報警等措施。

　　3.變壓器房設置獨立通風系統，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設置單獨通風

　　系統或配備降溫設備；變壓器報警信號連接到中心。

　　4.高低壓配電室、變壓器房、發電機房設置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。

　　5.發電機油箱房設置防爆燈、通風口。

　　6.發電機油箱的進油口設置在裝卸位置，方便加油；油箱上設置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。

　　7.發電機排煙過濾系統設置自動補水裝置，有水位標識。

　　8.發電機房空間較大時、根據設計標準可以利用滅火器替代C02滅火系統、節約投資。

　　9.發電機房有水源和排水設施，發電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發電機停機后有延時關閉功能。

　　10.各種配電箱（柜）鑰匙通用。

　　11.發電機、配電柜等設備需要配置維修專用工具、供配電系統圖。

　　12.變壓器與配電柜安裝在一個房間有安全隔離防護欄。

　　13.多層、小高層小區供配電設備中電容器補償柜容量可以按大廈設計標準0.6系數配置節約投資。

　　14.co2設備、設備房、車庫污水池高低水位等報警信號連接到監控中心。

　　供配電系統

　　15.機房排風裝置在發電機停機后應有延時關閉功能。

　　16.發電機排煙過濾系統應設置自動補水裝置，且應有水位標識，發電機排煙應不影響小區環境。

　　17.強弱電井應設置照明，開關在井道內，弱電井內需要設置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。

　　18.機油箱房應設置防爆燈，發電機應配備一套蓄電池，如果發電機沒有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發電機互投自動轉換柜應配備備用蓄電池。發電機的自動轉換柜應有自動及手動轉換功能，且功能正常。

　　給排水系統

　　1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。

　　2.水池水箱設水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。

　　3.地下水池到給水泵管道兩側裝閥門，水表、閥門側裝活接。

　　4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內可以安裝道泵、便于水箱清洗。

　　5.排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。

　　6.水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。7.水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面20CM。

　　8.應根據水池的大小設置人孔及通風孔。

　　9.水池、水箱內的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設置，且需上鎖。

　　10.地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到中心。

　　11.應考慮空調的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。

　　12.給排水各類管網應有功能標識及流向，各閥門應有控制范圍標識。

　　13、在市政水壓不穩定的小區，低層供水也應采用加壓供水設備。

　　14.水池、水箱應有水位標識，應有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應加防蟲網，人孔應加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲水池排水管不小于100MM，設置在水箱低部，水池低部應有坡度。

　　15.進戶水壓應保證家用熱水器能正常點火（水壓0.15Mpa），否則應配置變頻供水裝置。

　　16.由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國家供水矛盾日益惡化，供水水箱設計施工需要擴大。

　　17.地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。

　　18.水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護措施，應設置清潔用水源。

　　19.所有大廈（小區）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵。

　　消防系統

　　1.消火拴報警信號應設置在監控中心、便于中心人員觀察監控。

　　2.消防泵有帶負荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環管，消防栓最高處能自動排氣。

　　3.消防、噴淋供水主泵開?？梢栽O計為遠程控制（在監控中心直接開停）。

　　4.內線電話通話良好、辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設備房、控制中心設內線電話。

　　5.所有消防、主管網應在合理位置清晰標識管網功能、流向，在天臺設置試驗消防栓；消防栓系統在最高位置設置自動排氣設備。

　　6.小區內、設備房等區域按消防規范配置相的滅火器、滅火器箱。

　　7.Co2設備、煙感溫感控制系統完善可靠，消防報警在監控中心有聲光信號。

　　8.車庫、商鋪噴淋系統完好。

　　9.消防、噴淋穩壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設備控制）。

　　10.選用質量較好的消火栓閥門。

　　11.所有消防閥門、開關應標明控制區域，及運行壓力。

　　電梯

　　1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。

　　2.電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設置百葉通風。

　　3.與中心聯網的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區別（由電梯公司制作）。

　　4.轎廂風扇要保證轎廂內通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。

　　5.電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內門鑰匙應通用（機房門選用通鎖）。

　　6.電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業服務中心對接確認款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。

　　7.電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。

　　8.高層消防樓道2-3層應設計1個清潔取水點、排水池。

　　9.大廈電梯底坑應平整、整潔，并設置排水系統。

　　弱電監控系統

　　1.弱電監控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發地段、物業服務中心門口。

　　2.攝像監控鏡頭、苑門電機、電話系統、中心設備等弱電監控系統需要做好防雷接地、設計施工中應充分利用建筑體綜合接地網。

　　3.在小區弱電井管網中適當位置設計積水坑、配置排水潛水泵。

　　4.監控線路鋪設用線管盡可能選擇較大、便于今后維護更換。

　　5.小區車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監控系統。

　　6.單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。

　　7.小區內輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關系統節約費用。

　　8.圍墻紅外周界報警系統、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。

　　9．開放、半開放小區建議1-2樓居家安防系統采用6-8防區、提高安全系數。

　　10．40萬以上大型社區建議安裝匯線通電話小總機、便于電話日后管理。

　　11．電梯轎廂監控頭安裝位置應選擇在轎廂門口符合人們日常習慣。

　　12．泳池設計1-2個合理的攝像監控鏡頭。

　　13.設備交接驗收時要做好實際施工圖紙的和實際圖紙的核實，綜合系統圖、線槽、管道布線圖、設備配置圖、現場調試技術參數。

　　泳池水景

　　1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。

　　2.泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設計施工。

　　3.泳池管網設計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設置一個高質量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關位置設置閥門）。

　　4.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區別、泳池只分深水區、淺水區不分兒童、成人泳池。

　　4.設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據泳池大小配置救生圈。

　　5.泳池設備房應配置抽風系統、有足夠容量的排污泵。

　　6.泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池（不小于入口尺寸）（2M*2M*0.3M）便于管理。池邊設置衣物、毛巾架。

　　7.淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數量與泳池正常使用顧客數量匹配。

　　8.泳池的循環管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。

　　9.泳池應配置人工吸塵工具。

　　10.泳池周邊能設置救生圈，照明足夠，地面防滑。

　　11.泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　12.泳池應配置人工吸塵工具。

　　13.泳池周邊應設置救生圈，照明應足夠，泳池周邊的配套設施完好無損，地面應為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。

　　14.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節約建造成本、節約后期維護費用，水景、水廊中的景觀燈可以不設計制作。

　　15.30立方一下水景、水廊可以不用設置水處理系統，水景水廊盡可能連通、節約建造成本。

　　16.泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　三、配套部分

　　配套

　　設計要點

　　管理用房位置

　　1.物業服務中心辦公室位置在小區中心、出入口處，方便業主辦理事務。

　　2.食堂位置的選擇不影響業主居住環境。

　　3.員工宿舍位置的選擇不影響業主居住環境，自然通風較好、利于員工健康。

　　4.設置安全的危險品倉庫。

　　A、20萬平方米以上的小區設置15m2油漆儲存間。

　　B、20萬平方米以上的小區設置10m2柴油儲存間。

　　C、20萬平方米以上的小區設置15m2消殺藥品儲存間。

　　D、20萬平方米以上的小區設置15m2綠化藥品儲存間。

　　5.倉庫儲物間可以根據實際情況設置在架空層（地下室）。

　　6.巡防室用房位置選在小區相對中心地帶且不影響居民居住環境。

　　7.架空層泛會所考慮不會影響業主居住環境。娛樂設施設置主要以桌椅、棋牌、兵乓球為主。

　　8.10萬平方米面積以上的小區設置員工活動室。

　　管理用房面積

　　各類管理用房面積確定按照物業體系文件：物業接管驗收標準要求規定確定實際配置面積。

　　根據小區面積、地理位置參照：按總建筑面積的3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備。

　　1.管理用房面積=住宅區房屋總面積*戶均人口數*人均管理用房面積系數。戶均人口數：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數：暫為：0.06平方米/人。

　　2.30萬平米以上的小區建議設置2個服務中心。

　　2.各類管理用房的面積分配數量由物業管理公司確定。

　　3.管理用房竣工時間：一次開發完成的小區在入伙前30天完成。分期開發的小區管理用房在規劃設計是確定位置、數量，如果條件限制部分管理臨時用房在入伙前30天完成。

　　管理用裝修標準

　　1．物業服務中心辦公室地面鋪設防滑地磚、天花吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業要求配置合理數量文件資料柜、會議室桌椅，物業服務中心接待前臺按物業要求制作吧臺、背景圖案、裝飾燈具，物業服務中心業主接待室需要按物業要求配置沙發、茶幾、辦公桌。

　　2.食堂通電通水，設計合理的排油煙道，排油煙道不會影響業主的居住環境。

　　3.員工宿舍配置情況：地面需要鋪設防滑地磚、墻面內墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風扇、鋁合金窗戶需要安裝防蚊紗窗，房間分為：宿舍、洗簌間、洗手間、沖涼房。

　　4.危險品倉庫便于消防、不會影響業主的居住環境。

　　5.倉庫、儲物件、維修操作間。此類管理用房要求配置：地面鋪設一般質量的防滑地磚、墻面內墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風扇、鋁合金窗戶需要安裝不銹鋼防盜網。

　　6.社區用房可以不裝修，但房屋設計自然通風良好。

　　7.架空層泛會所活動室娛樂設施配置考慮噪音較小不會影響業主居住。

　　8.業委會辦公室地面需要鋪設防滑地磚、天花需要吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業要求配置合理數量文件資料柜、會議室桌椅。

　　9.30萬平方米面積以上的小區考慮設置活動室、活動室配置相的通風設施、便于業主自發組織的健身、舞會、合唱等活動。

　　相關配套

　　1.社區用房：30萬平方米面積以上小區考慮居委會用房。面積：20萬平方米以下小區、按10戶1平方米標準考慮，20萬平方米以下小區、按10戶0.7平方米標準考慮。位置：盡量與物業管理用房安排在一起?？⒐と掌冢和飿I管理用房。

　　2.業委會辦公室：按1萬平方米配置5平方米的標準配置。

　　1．商鋪、會所空調宜用分體獨立空調，并考慮隱蔽安裝位置、空調需要考慮降噪音問題。

　　2．中央空調可以設置送風口的人工控制調節、便于降低今后管理成本。

　　3.商鋪內的上下水管網設計位置便于今后維護管理，特殊商鋪的煙道設計一定要符合設計使用規范。

　　1.如有規劃指標，按規劃指標，但不低于以下標準：

　?。?）10萬平方米以下（含10萬平方米）設露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。

　?。?）20萬平方米：設露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。

　?。?）30萬平方米：露天羽毛球場3個，網球場2個，游泳池1個，籃球場1個。

　?。?）40萬平方米（包括40萬以上）同30萬平方米住宅區，另設門球場1個。

　　2.小區適當位置設置羽毛球、乒乓球等常規運動場所和運動器械。

　　3.大型社區如果周邊沒有公園等晨練場所、規劃設計時考慮設置活動廣場、但廣場位置噪音對周邊業主影響不大。

　　4.設置獨立的老人活動場所。

　　綠化配置

　　1.綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　2.綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　3.綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　4.綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　5.綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　6.主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　景觀配置

　　1.景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　2.采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　3.水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　4.不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　5.景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　6.泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　會所

　　考慮實用性和便于日后管理及運行成本。

篇3：物業經理工作實用經驗

　　物業經理工作實用經驗

　　1．當與開發商合同條款、管理處前期接管時的操作手段、發現的房屋設計缺陷等問題無法取得一致意見時，怎么辦？

　　答：盡力溝通，可適當放棄部分次要要求，保證重要意見和建議達成一致。如確實無法取得最基本的共識，可采用兩個途徑解決：

　　1）依照開發商要求執行，但以不良事實性后果給開發商施壓，使開發商自動妥協。

　　2）取得公司高層幫助，在高層以上爭取協調。

　　2．當管理處員工在工作中遇到較大困難與抗性時，怎么辦？

　　答：首先分析抗性與困難，通過自己的專業能力和集思廣益，設計幾套解決問題的方法，并由自己在實際操作中實際演示，取得良好效果以增強其他管理人員的信心。

　　3．當管理人員取得良好工作成績，暴露出自滿驕傲情緒時，怎么辦？

　　答：1）正向引導，通過單獨的溝通，對該人員的能力結構進行分析，讓其明白仍有很多欠缺，需進一步提高。

　　2）反向引導，加重工作量和擴大工作范圍，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓其產生挫折感，再通過單獨的溝通使其清醒。

　　4．當管理人員之間因工作責任擔負問題而發生沖突時，怎么辦？

　　答：首先制止沖突，然后按即定的崗位職責來處理相應發生的工作問題，如崗位職責存在一定的漏洞，必須馬上及時調整，調整過程和處理過程應該是透明的，應該讓整個管理處明白規則。

　　5．當一個平時與你關系較好的管理人員犯錯誤時，怎么辦？

　　答：關系較好是私交，犯錯誤是在工作中，兩者絕對不可合并考慮，為了維護公平、公正的原則，必須照章辦事，該怎樣處理就怎樣處理。

　　6．當一個平時與你關系一般的管理人員取得很大成績時，怎么辦？

　　答：同上一次問題，私交與工作不可混淆，應對該人員公開表揚和進行一定獎勵。

　　7．當一個管理人員連續一段時間工作能力未進步，工作情況較差時，怎么辦？

　　答：首先分析能力未有進步的原因：

　　1）本人不努力，對自身工作的鉆研精神極度欠缺，列為調整對象，經過限定時間觀察后調整。

　　2）領悟力不夠，不能舉一反三，加大輔導力度，限定時間內作細致觀察，若仍無進步仍需調整。

　　3）仔細判斷后認為該人員有實力、有潛力未發揮，處于瓶頸期時，應繼續予以信賴、鼓勵和支持，放寬一定的時限，期待一定的改觀。

　　8．當一個管理人員因個人客觀因素情緒低落，精神不振時，怎么辦？

　　答：1）單獨溝通，作思想工作，要求將主要精力引導到工作中去。2）必要的休假，使其精神放松。

　　9．當管理人員自恃經驗豐富，成績突出，不尊重你的決定時，怎么辦？

　　答：必須制止這種情況，必須要樹立自己的領導權威，明確在會議上要求該人員嚴格執行，同時大力扶植其他有潛力的人員，形成競爭，讓其感受到壓力。

　　10．當公司即定的對員工工作的種種獎勵條件，遲遲不能兌現時，怎么辦？

　　答：1）穩定管理人員情緒，使管理處工作保持正常。

　　2）向上力爭，要求在限定時間內兌現。

　　11．當管理人員過份依賴于你來親自處理各個問題時，怎么辦？

　　答：需要一定的勇氣，寧可讓某個問題處理的不是那么完美和及時，也要讓管理人員充分認識到這個問題的危害性，使管理人員主觀能動地學習并嘗試處理各種問題的手段。

　　12．當你休息或不在時，發生種種特殊情況，怎么辦？

　　答：1）預防：休息前一天準備工作有條理地作好安排，減少發生意外的可能。

　　2）放權：指定某人當天在授權范圍內處理管理處各項情況。

　　3）檢查：電話檢查，詢問當日情況，并進行一定的指導。

　　13．當你召開工作討論會時，要求大家發表意見，而人人保持沉默時，怎么辦？

　　答：會議氣氛一定要輕松，形成討論的要求之一是主持人要暫時淡出主導地位，由其他人員自由發揮，或在會前要求個別人員先作適當準備，以避免冷場。

　　14．當公司制定的或許存在一定不合理現象的制度，確定要實施時，怎么辦？

　　答：先實施，并且保持一定的彈性，在實施過程中整理意見和事實，迅速向上反應，闡述自己的觀點，希望制度得以調整，努力避免在執行過程中，因制度的不合理性急劇地損害到下屬人員的利益。

　　15．當你急需公司各領導或其他部門配合完成某事時，對應方反應過慢，怎么辦？

　　答：橫向合作建立在垂直管理的基礎希湊Ｍ揪噸鵂兌笈浜嫌氚鎦魅芬蠼刂故奔洌謖庖歡問奔渲校源聳亂懈俅甙臁?

　　16．當你與公司管理部在新接管理項目定位，及采取的管理和服務方案等問題上無法統一時，怎么辦？

　　答：這些方案問題上一下子很難分出優劣，好壞，但管理處的情況畢竟是第一手資料，應堅持自己的觀點，但注意表達方式應局限于方案可行性的討論范圍之內，仍無法一致，則將雙方的兩種方案上報，由上級決定取舍。

　　17．當公司的新接管理方案即定，但現實可行性較小時，怎么辦？

　　答：公司的管理方案既定，作為下級只有嚴格地執行，并且要動足腦筋，設法使其可行，在做的時候尚需將客觀事實向上反應，適度對管理方案進行調整，但對下仍需保密，避免管理人員認為管理方案是兒戲，可隨時變化。

　　18．當管理處成員大部分無法適應你的管理風格時，怎么辦？

　　答：1）反省自己的管理風格，優劣勢在哪里，劣勢能不能改變。

　　2）會議上坦率地談這個問題，希望大家能夠形成共識，以誠懇的態度表明自己的觀點，即搞好管理處工作是重心中的重點，希望大家能夠互相很好地合作，自己也將努力改變自己的缺點。

　　19．當前期接管時期內，管理處成員抱怨過于辛苦時，怎么辦？

　　答：鼓勵信心，現身說法，指出前期接管是管理處走向成功管理的必經之路，前期接管的辛苦是一種知識的積累，對自己的意志、品質也是一個難得的考驗，同時檢查前期接管的工作計劃，如確實有工作量過大，任務安排過緊的情況，則作適當調整。

　　20．當前期接管，業主入伙進入后期，管理處成員普遍出現身心疲憊的情況的，怎么辦？

　　答：1）適度調整，使人員有一定的休整時間。

　　2）信心鼓勵，肯定成績，肯定大家的努力，同時設定新的目標，使大家有新的追求。

　　21．當管理處成員因個人正當理由，與即定排班（調休時間）發生沖突時，怎么辦？

　　答：根據實際情況，如存在可調整性則予以一定方便，但必須告訴他，下不為例。

　　22．當管理處日常工作進入正軌，管理人員不思進取時，怎么辦？

　　答：不思進取無非是工作量減小，工作難度加大等因素，可通過加大任務來刺激，或通過獎懲制度來激勵。

　　23．當管理處工作步入正軌，管理處工作紀律松懈時，怎么辦？

　　答：可采用殺雞儆猴的方式，提醒其余人員，振作精神。

　　24．當管理處人員情緒不穩定，有大量人員準備辭職時，怎么辦？

　　答：仔細分析每個人準備辭職的原因，為了支撐管理處的日常工作，必需對其中的一部分人員進行挽留，在挽留成功的同時，向公司尋求后備人員的支援，對態度堅決的辭職者，必經要求其將工作進行完整移交，保證正常工作的延續性。

　　25．當管理處內部拉幫結派，出現小團體時，怎么辦？

　　答：堅決制止這種現象，注意分化瓦解，小團體是因為共同的觀點或利益而形成的，改變這部分人的觀點或利益關系，另外，還可以通過人員的調動方式解決這個問題。

　　26．當管理處內男、女發生微妙感情時，怎么辦？

　　答：此類事情比較敏感，在公司內部不宜過多宣揚，在沒有明顯證據之前，不能草率處理，保持緊密的關注，一旦產生影響正常工作的狀況，需立即按公司有關規定妥善處理，最好采取低調，在處理后可暗示管理處其他人員引以為戒。

　　27．當管理處工作人員突然陷入工作低潮期，信心不足時，怎么辦？

　　答：1）了解原因，突然的低潮勢必和某些個人原因有聯系，需要了解這些原因

　　2）鼓勵信心，以以往的工作成績來增強他的信心，使其相信自己是有能力的。

　　28．當管理處的部門主管處理部門內部事物不公時，怎么辦？

　　答：如系確實的不公平，應對部門主管嚴肅處理，并*，消除基層管理人員的積怨。

　　29．當管理處內兩名管理人員出現惡性糾紛（爭吵、打架）時，怎么辦？

　　答：視情節輕重，予以處罰，必要時可提交人員淘汰建議報告，絕不姑息，絕不能讓害群之馬影響整個管理處的團結與相對穩定。

　　30．當某管理人員因悟性不足，無法提高自身基本管理服務技能，工作成績不佳，但同時平常的工作又勤勤懇懇時怎么辦？

　　答：對于勤懇而悟性不高的管理人員，要給多些時間鍛煉，不要急于求成，假以時日，工作成績應該會所有所突破。

　　31．當管理處內人員不注重合作精神，經常獨善其身時，怎么辦？

　　答：單獨與其溝通，并當眾點名要求他配合其它管理人員完成工作，并對其結果當眾點評，表揚為主，以其培養他的團隊合作精神。

　　32．當你因性格因素無法與管理處內部分人員形成緊密關系時，怎么辦？

　　答：以公事公辦的態度，處理事情的時候，對事不對人，避免因性格因素而導致的矛盾。

　　33．當下級管理人員越權處理某事時，怎么辦？

　　答：首先分析該事件的特殊性，如有特殊原因，而該管理人員確實處理得當，則應該表揚，反之，越權處理應有相應的處罰。

　　34．當下級管理人員越級反映情況時，怎么辦？

　　答：越級反映的定有其苦衷，應抱著對事不對人的態度，與該管理人員單獨溝通，要求他以后有事直接溝通，避免越級反映的情況出現。

　　35．當你的建議與想法未得到充分上級支持時，怎么辦？

　　答：服從上級的決定，在有限的范圍內將事情做到最好，對事情的結果負責。

　　36．當你的命令下達以后，未能得到嚴格貫徹執行時，怎么辦？

　　答：首先考慮該指令是否合理，如完全合理，則重申命令，調換執行人，并對原執行人作出相應處罰。

　　37．當下級大部分管理人員因能力問題，未能完成你下達的任務時，怎么辦？

　　答：對未完成人員進行鼓勵，對完成人員進行表揚，并在下次下達任務時，要量力而行，制定合理的目標。

　　38．當召開例會時，有人常常遲到或不專心開會時，怎么辦？

　　答：單獨與其溝通，調查是否因家庭、工作原因導致，或是對主管不滿造成，如屬個人原因，則要求其立即改變，如屬主管原因，則力求達成共識，并要求其改變。

　　39．當管理處成員流失后，新進人員尚無法馬上挑起重擔時，怎么辦？

　　答：身先士卒，以你的積極態度和鼓勵帶動新人，并要求老員工以熱情的幫助來協助新人共同完成。

　　40．當管理處內大部分是未有從業經驗者時，怎么辦？

　　答：以系統的培訓和經驗的積累，逐步將他們培養出來。

　　41．當管理處內，大部分是比你年長的或者是比你來管理處工作的時間長的管理人員，怎么辦？

　　答：年齡不是問題，下級對上級應該服從尊重，如有人倚老賣老，則注定他是不適應該崗位的工作。

　　42．當開發商某人員暗示個人利益時，怎么辦？

　　答：假裝糊涂或當面拒絕，不能以個人利益作出損害公司利益的事情。

　　43．當你發現某管理人員很有潛力，并想重點培養時，怎么辦？

　　答：嚴格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何許諾，在日常工作中，不要與他很親密，處事要公正，以免其他管理人員產生誤解。

　　44．當你巡查管理處時，發現某管理人員在接待業主時，出現明顯解說錯誤時，怎么辦？

　　答：事后將錯誤指出，并要求該管理人員打電話向業主說明。

　　45．當你未了解清楚情況而錯怪了某位管理人員時，怎么辦？

　　答：公開道歉，樹立你知錯就改的形象。

　　46．當一個得力的管理人員屢次違反工作紀律時，怎么辦？

　　答：單獨溝通，指出管理處不會因為失去一位得力的管理人員而導致工作癱瘓，要讓他明白，優異的工作成績并不能讓任何人做到隨心所欲，并對此作出相應的處罰。

　　47．當你因工作失誤，導致管理處工作出現重大差錯時，怎么辦？

　　答：承諾主要責任，并對其結果負責，做出相應的處罰決定，并努力補救因失誤造成的損失。

　　48．當管理處員工以辭職作為談判的條件時，怎么辦？

　　答：同意辭職，管理處不能允許任何人以辭職做為談判的條件。

　　49．當管理處辦公室發生失竊時，怎么辦？

　　答：報案，試圖將害群之馬找出來，并要求加強管理，避免類似事件再次發生。

　　50．當管理處員工經常請事假時，怎么辦？

　　答：單獨溝通，如有特殊事件，安排該員工休假幾天調整。

　　51．當管理人員無法完成工作任務，要求減少任務時，怎么辦？

　　答：不能同意，以避免其它管理人員以此做為條件與你談判，但在下次制定工作要求時，盡量將工作要求制定的比較合理。

　　52．當管理處內部出現流言蜚語時，怎么辦？

　　答：堅決制止，找出源頭，嚴肅處理。

　　53．當管理處員工對待遇不滿時，怎么辦？

　　答：單獨溝通，以公司的發展和個人的發展說服，如不能接受，將其勸退。

　　我感覺挺好的，提供給大家看看。