從臺灣物業管理的經驗淺析行業成本上漲的難題
　　今年3月2日，協會領導接待了來自臺灣的同行，臺灣物業管理經理人協會蘇雅頌理事長及高永昆名譽理事長，大家在協會會議室進行了深入的交流，我榮幸參加，這次主題很容易就到了目前我國物業管理面臨的成本持續上漲給行業造成生存壓力的問題上，兩位理事長根據經驗與我們交流了很多臺灣物業管理的做法和經驗。與臺灣相比，我們確實存在著法律法規的不完善或居民素質不高等問題，但臺灣同行的一行成熟做法也給我我們行業一些重要的參考，現在我就把交流內容認真總結，希望能夠對行業化解成本上漲難題有所幫助。
　　一、酬金制收費模式保障了企業的基本盈利
　　臺灣物業管理的是從上世紀60年代開始起步，80年代末當局準予開放登記物業管理維護營業項目。在臺灣，從事物業管理的企業叫做公寓大廈管理維護公司。與大陸相仿，臺灣的住宅小區管理涉及的同樣是管理委員會（以下簡稱“管委會”，相當于我們的業主委員會）與物業管理公司，管委會的產生、招標聘請物業管理公司的過程也差不多，但在“關鍵的環節”有所不同。一是住宅小區管理的相關事務均由業主“自主”決定，包括選舉管委會、是否聘請物業管理公司、確定物業管理收費標準等；二是受聘的物業管理公司不能直接向業主收管理費，而是由管委會收取后存入專門賬戶，按月向其撥付，管委會的“監察委員”和“財務委員”履行“會計、出納”的職責，共同負責撥付費用。
　　只要物業管理公司履行了職責，每月即可穩定獲得除管理成本和5%的稅費外的10%左右的利潤。臺灣的這種收費模式與我們倡導的酬金制一樣，很好的解決了物業管理公司的利潤問題，同時對住戶的收費問題也是有管委會負責的。在臺灣，管委會這個機構是相當普遍的，在加上物業管理法制環境的健全及住戶繳費意識較高，所以成本上漲導致的基本盈利問題在臺灣根本就不是問題。
　　酬金制的收費模式的理論已經比較成熟和完善，但由于各種原因在內地沒有得到廣泛的推廣和應用，在成本上漲壓力嚴峻的今天，酬金制模式推廣也獲得了越來越多專家的共識。深圳已有企業將推廣酬金制作為考核企業或項目的指標。去年6月份北京市地稅局發布了《關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》稱，免征酬金制物業企業代管資金營業稅，也使得北京在酬金制的推廣上走在了全國的前列。
　　二、多重業務為企業增加了盈利模式
　　臺灣的物業管理服務的內容早已跳出傳統觀念，服務的范圍從項目的管理到生活便利性的提供，已涵蓋了生活的各個層面。具體服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環境的使用管理與維護，提供建筑物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務；第二類為生活與商業支援服務，提供物業代辦及咨詢行業、事務管理、物業生活服務、社區網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品及商業支援服務；第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。這也大大拓寬了臺灣物業管理盈利模式，保證了物業管理企業的可持續性發展。
　　我國由于行政管理的原因將物業管理定性為房地產行業的附屬，隨著社會的不斷發展，物業管理在城市發展以及人民安居樂業中的作用也愈發突出，物業管理行業已經成為關系到國計民生的獨立行業。目前很多企業已經利用社區平臺為居民開展個性化服務，也有物業企業進行著資產管理的嘗試，雖然這些嘗試處于起步階段且對化解行業困境幫助有限，但相信隨著行業的發展，不斷拓展新的盈利模式一定會給企業的發展帶來更大的機遇。
　　三、物業管理人員精干，智能化水平高。
　　臺灣物業公司的市場化程度也是比較高的，也經歷過象我們這樣的勞動力成本急劇上升的階段。目前臺灣的物業管理隊伍非常精干，一般的物業項目中物業管理專職人員只有2位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員（負責對公產部分進行電子設備監控和錄像），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請。象電梯點檢保養、機電消防點檢保養、特定清潔、水箱清洗、社區消毒、綠化整理等專業服務基本是外包給專業的服務公司來做。
　　高科技、智能化的基礎設施取代人力管理也是臺灣物業的一大特點，臺灣物業項目在規劃和建設中對科技和智能的要求比較高，這也為未來的物業管理提供了便利，所以后期物業管理充分利用了智能化的便利，再加上物業管理人員的盡職、敬業、住戶的文明程度較高，所以物業管理成本不算高，物業服務的水平和效率卻很高。在臺灣社區，幾乎看不到幾個物業管理人員，而高科技的設備設施卻隨處可見，這不僅避免的人力資源的浪費，同時也提高了小區設施的利用率。
　　用技能代替人工，已經成為我國物業管理節約成本的普遍共識，從上世紀90年代開始，許多大廈和小區在規劃和建設中已經配備了完備的智能化系統，也有很多物業管理企業也在積極的進行著后期技能代替人工的嘗試，比如智能門禁系統、監控系統等。然而相對于臺灣，我們的智能化利用率還是很低的，有些前期的智能化設施由于規劃不合理、人才或資金的缺乏導致損壞或閑置，有些由于和業主的協商達不成一致意見而無法得到落實。不管是在用技能代替人工上，還是目前我們物業管理的人員配置上，都存在優化精簡的空間。
　　四、物業管理各方權利義務明確、法律素質較高。
　　目前臺灣規范物業管理的相關法規主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執行法規方面以及在法律法規的公平、公正性方面，住戶和物業管理企業較好地貫徹了對等與公平的原則，再加上臺灣物業管理的市場化程度較高，所以住戶和物業管理企業的法律素養也較高。
　　臺灣的管委會可以通過法規賦予業主自主管理的權力，實行對物業公司的監督。對于不稱職的物業公司進行解雇；另外一方面，優秀的物業公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。相關法規對于業主的權利和義務也規定得非常明確，而且執行起來非常嚴格。對欠繳管理費經過催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業主時可訴請法院令其出讓所有權應有部分，如其于判決后三個月內不自行出讓并完成登記手續者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產。
　　臺灣真正的物業管理概念雖然是產生在上世紀80年以后，但由于他們在吸收國外先進的物業管理理念和做法，尤其是日本的物業管理先進的經驗上做的尤為出色，特別是臺灣有法律和規定置前的傳統，這也使得物業管理在發展過程中減少了不必要的紛擾和糾紛。相對于臺灣，我們的物業管理雖然在法律法規方面取得了很大的進展，但隨著物業管理新問題的產生，我們在法規法律上仍然存在著滯后，我們物業管理中產生的糾紛和矛盾經常會出現模棱兩可和扯皮的現象，在加上我們的投訴和訴訟的程序復雜、時間過長，成本過高，這些因素都造成了我們物業管理成本的支持，給企業的運營造成了負擔。
　　在送高理事長去機場的路上，他的一席話讓我陷入了深思：相比臺灣的物業管理，你們深圳太奢侈了，你們若有物業項目配備物業管理人員一百人的話，我們臺灣四五十人就夠了，你們這里精簡人員的空間還是很大的。

篇2：如何控制物業管理成本

　　如何控制物業管理成本

　　現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。

　　通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？

　　1、物業管理應早期介入

　　物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。

　　2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司

　　例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。

　　3、全面節約各項費用

　　建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。

　　4、完善采購招標管理制度

　　較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

　　物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實現規模經營

　　通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

　　當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。

篇3：控制物業管理人工成本投入

　　控制物業管理人工成本投入

　　物業管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業所共有的，但管理密集型卻是物業管理行業所特有的，一個不被業內所重視的特征。物業管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發的。而是因為物業管理知識密集型和技術型所造成的。物業管理行業知識領域涵蓋了房地產、法律、政治、經濟等等。物業管理行業涉及的技術領域更廣泛，許多都是前沿科技。如網絡、消防系統、監控系統、門襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術型，決定了物業管理服務的管理密集型。

　　控制物業管理人工成本投入正是體現了“勞動密集型”和“管理密集型”的結合、協調、完善、一致。對物業管理行業來講，一個企業管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業來講，人工成本的高低決定了企業盈利水平的高低。

　　首先，控制物業管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，采取不同的配置。

　　小區資源主要包括：物業的類型，多層還是小高層或高層，小區的住戶數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開放式；小區的占地面積、建筑面積、商業面積(含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費面積(不同物業的收費面積)、小區的收費標準(這一點十分重要)；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活(消防)水池個數、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車位面積、停車位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。

　　第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標準和服務標準。

　　資源決定了小區的服務標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務品質上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標準。收費標準與服務等級、服務標準對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區分為若干等級。小區等級的確認主要依賴小區的資源。參考數據有：小區的占地面積、公共設施(配套)面積、收費面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：30萬㎡以上

　　收費面積：20萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以上

　　2、A2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：15~20萬㎡

　　收費面積：13萬㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以下

　　3、B1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：10~15萬㎡

　　收費面積：8萬㎡以上

　　收費標準：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：8~13萬㎡

　　收費面積：6萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：3~8萬㎡

　　收費面積：4萬㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區必須符合三個條件中的兩個

　　管理面積：2~5萬㎡

　　收費面積：2萬㎡以上

　　收費標準：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務標準，A2類服務標準，B1類服務標準，B2類服務標準，C1類服務標準，C2類服務標準等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標準和服務等級，我們就可以根據這些資源的情況、標準，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。

　　小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時我們還要(考慮不同的實際情況)根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，“開放式”小區的管理難度遠遠大于“封閉式”小區的管理。所以，對開放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。

　　參考的數據有：

　　1、物業的種類、物業的建筑面積、公共設施面積；

　　2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

　　3、物業的管理收費標準；

　　4、物業的服務等級和服務標準。

　　例如，公司內部對比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　　(1)資源

　　A管理處：小區客觀資源：小高層物業6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標準：住宅2.8元/㎡。設備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。

　　B管理處：小區客觀情況：小高層物業4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業面積1200㎡、收費面積26900㎡。收費標準3.0元/㎡、商業3.0元/㎡。設備：電梯8臺、水泵房、消防系統、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。

　　(2)對比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

　　(3)分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。

　　b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。

　　c. A管理處人均創收2034.43元/人；B管理處人均創收2782.77元/人。

　　案例2 行業內W公司C管理處與*公司D管理處比較

　　(1)資源：

　　a. *公司D管理處

　　小區客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業面積1萬多㎡；

　　物業：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。

　　設施：游泳池、學校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；

　　收費標準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。

　　設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業公司維護的，交由專業公司維護。

　　b. *公司D管理處共有人員218人。除負責*公司D管理處的物業管理外，還負責附近“G”小區(2萬多㎡)的物業管理；F中學、小學、幼兒園的保安服務；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。(3)收入

　　*公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業6.0元/㎡；月收入(不含停車費、商業面積管理費收入)約80萬元。

　　(4)對比差距

　　a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。

　　b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商業管理費收入，*公司D管理處的人均創收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　e. W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務等級確定小區人員的收入。不同服務等級的小區對應不同的服務標準，不同的服務標準，員工的勞動付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務等級的小區員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區保安員月工資1400元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.75米，高中畢業，退伍軍人等。二類小區保安員月工資1200元/人(不含社保)。個人素質要求：身高1.70米，初中畢業，不一定是退伍軍人等。三類小區......其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區管理層的員工薪酬高于二類小區，主管的薪酬與三類小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務等級的小區采取不同的考核標準

　　物權法的最終出臺，物業管理模式的多元化將會促使物業管理市場程度的加速提高。新舊物業合同期滿將實行“招投標”，重新選聘物業管理單位。價格將成為市場競爭的法寶!在同等服務質量服務標準的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大!價格最終反應的是一個企業的管理水平。管理水平的標志對企業來說就是成本控制的能力，也就是一個企業的核心競爭力!