物業公司物業管理工作經驗匯報
　　我們玉山物業公司成立于1996年，隸屬于勝利油田勝中社區管理中心?，F有職工361人，公司下設3個機關部門、4個物業站以及5支專業化隊伍，目前轄區占地總面積128萬平方米，其中建筑面積62萬平方米，綠化總面積23萬平方米；管理著14個自然住宅小區，居民總戶數為9027戶。近幾年來，在日益激烈的物業管理市場競爭中，面對新經濟條件下業主對物業管理服務水平的新要求，我們始終堅持以“居民至上，服務第一”為宗旨，不斷強化公司的內部管理，積極創新具有玉山特色的“GIN”綠色物管新思路，為玉山物業公司搭建了堅實的發展平臺。經過多年來的實踐與探索，我們建立和完善了一套科學的小區管理制度，內部管理服務質量控制體系和運行機制，使物業管理走上了科學化、規范化、標準化、專業化的發展軌道。公司于20**年9月通過了ISO9001國際質量體系認證，公司近年來還先后多次榮獲山東省、東營市和管理局“創安工作先進單位”、“文明建設先進單位”、“庭園綠化先進單位”、“油田道德示范點”、“先進基層黨組織”等60余項榮譽稱號。20**年，公司還被山東省評為“職工職業道德先進單位”。公司所管理的雅苑小區被評為“國家級示范住宅小區”，翠苑、舒苑和清苑三個小區被評為“省級優秀住宅小區”。精細的管理錘煉出了過硬的隊伍，20**年，公司的雅苑物業站被評為管理局“十佳示范隊”，綜合維修隊被評為管理局“名牌基層隊”，治安保衛隊和辦公物業管理隊被評為管理局“行業一強”。幾年來的實踐使我們意識到，一個物業公司要想發展必須依靠其內部的嚴格管理，公司的發展過程同時也是管理創新的過程，物業公司只有不斷的創造出新的管理模式、新的操作流程，以實現各管理要素的合理組合，才能夠健全體魄，去搶占日益廣闊的物業市場。
　　下面，我將玉山物業公司近幾年來在強化內部管理工作中的一些主要做法向大家做如下匯報：
　　一、深化一個“精”字，進一步夯實了公司管理工作的基礎所謂“精”，就是要求我們的工作要在原來的基礎上，加以提煉、總結，取其精華，發揚繼承，要做到精益求精，力求完美。物業公司在日常的管理服務過程中，每一個步驟都要精心，每一個環節都要精細，每一項工作都是精品，精心是態度，精細是過程，精品是成績。在油田深化改革、重組改制、市場化運作機制逐步形成的新形勢下，我們從提高企業生存競爭能力的高度，不斷加強對公司管理工作的精確計劃、精確決策和精確控制，不斷健全各項管理工作的運行機制，不斷加強內部管理工作的過程指導，全面夯實了公司管理工作的基礎。一是在運行機制上下功夫。一套科學有效的機制是企業的“筋骨”，是企業實現快速發展的基礎保障。幾年來，我們緊跟油田和社區改革步伐，不斷加強內部管理體制和運行機制的轉換，逐步形成了以物業站為甲方，各專業隊為乙方的“一拖N”管理模式。原來由物業站大包大攬的各項維修、保潔、綠化、治保等服務工作與小區工作相分離，分別形成專業化隊伍，變原來的統一管理為甲乙方合同關系，各專業隊成為服務的提供方和承包方，雙方按照合同約定進行考核與被考核。內部模擬市場機制的運行，使物業站和專業隊之間責權更加明確，考核更加嚴格，迫使專業化隊伍必須用優質快捷的服務到接受服務的物業站去掙取服務成本。在用人機制上，我們重點突出各單位、各部門的職能作用，設置了較為科學、合理的運行機構，嚴格執行“三崗制”動態管理辦法，通過對人員的優化組合，充分挖掘人力資源的潛能，進一步提高勞動效率和管理效率，增強員工隊伍的風險意識，僅20**年，公司就優化下來多名職工充實到了門衛、綠化等原來家屬的崗位上，既節余了費用，又安置了富裕人員；在利益分配機制上，我們徹底打破了“大鍋飯”的現象，結合崗效薪點工資制度的實施，在維修隊實行了工時制，堅決做到了“干和不干的不一樣，多干和少干的不一樣，會干和不會干的不一樣”，平時不干活的職工獎金將出現負數。
　　二是在素質培訓上下功夫。物業管理說到底是為業主提供各項滿意的服務，而這一切都要取決于服務者素質的高低和能力的發揮，也取決于人力資源是否科學、有效運用。因此搞好人力資源管理、加強人才素質建設是抓好其他各項管理的基礎，也是確保企業長盛不衰的關鍵。20**年我們對公司部分機構和人員進行了相應調整，優化了人員結構，簡化了管理流程。我們一是通過加大對基層干部的培訓力度，建立健全了公司培訓考核體系，調整優化人員結構，把政治強、業務精、懂經營、善管理的優秀人才選拔到了管理崗位上，通過扎實有效地培訓，使公司每一個站、隊長都學會了標書編制、成本測算，與居民溝通的技巧和獨立投標的技能，全部具備了獨立經營管理的能力。二是加大了對職工隊伍的培訓力度，各基層單位都建立了“一人一課”、“導師帶徒”等簡單有效地培訓辦法，激發了職工學習業務的熱情。目前，在公司的員工中，大專以上占21.4%，中專占17.8%，技校以下占60.9%。
　　三是在品牌建設上下功夫。近幾年來，管理局對社區的費用補貼逐漸壓縮，20**年實現零補貼和物業企業實現改制分流的嚴峻形勢已經不可避免的擺在了我們面前，再想走坐享其成的老路是不現實的，仍然存在臨時抱佛腳的思想也是行不通的。因此，我們通過企業文化和學習型組織的創建，經過幾年的探索，逐漸形成了具有玉山特色的文化體系，并通過不斷的錘煉，公司在“塑造品牌、發展品牌”上邁出了堅實的一步，已經鞏固形成了“心連心”、“彩虹”、“銀盾衛士”以及“廣廈之星”等一批服務精品，進一步增強了玉山形象的影響力和滲透力。
　　二、把握一個“細”字，進一步促進了公司管理工作的規范所謂“細”就是要求我們的工作組織要嚴密，管理要細致入微，不能只浮于表面，而要扎實深入，管理到位。目前的物業管理與服務水平的差異往往是體現在細節的管理上。我們物業公司每天處理著數不清的事情，保潔、保安、綠化、維修等，件件瑣碎，看似無關緊要，小事一樁，可是小事一旦因為某個環節、某個細節處理不好，很可能轉化為大事，影響信譽。相反，每個細節、每一個環節、每一件事情都能做到位，我們的整體管理水平就能提高。對于任何一項工作來說，構建設想是前提，落實到細處卻是關鍵。近年來，由于區域的整合以及不斷的發展，玉山物業公司的管理面積逐漸變大，管理難度也隨之增加，為確保工作質量不降，公司狠抓了細節管理，將管理延伸到了每一名員工的每一個動作、每一次微笑當中，進一步促進了公司管理工作的規范。一是以ISO9001質量管理體系為基礎，細化了管理服務的標準。近年來，公司依據ISO9001體系的要求，在服務標準的制定上，明確了具體的操作程序和質量責任人，使每個崗位都有了工作職責、任職要求、服務規范和工作標準，都有相應的檢查制度和考核細則，都有質量持續改進和糾正預防控制措施，實現了標準化、程序化、規范化，每一名職工都知道自己干什么，應該怎么干，干到什么程度，由誰來管理考核，出現問題將受到什么處罰，由誰來處罰等，做到了“事事受控，時時受控，人人受控”。我們將工作人員入戶要穿鞋套，要怎樣敲門、要怎樣問好、工作服要全部紀扣以及工作證的佩戴位置等等瑣碎細節都做了規范要求，ISO9001質量管理體系的推行，更新了服務理念，各崗位都按照“寫自己所要做的、做自己所寫的、記自己所做過的”的基本要求履行本職工作，進一步完善了各項管理制度、操作規程和激勵約束機制，把物業管理工作提高到了一個新的水平。二是以開展承諾服務為切入點，增強了員工為居民服務的意識。物業管理的產品是服務，誰的服務得到業主的認可，誰的服務就更廣闊，產品就賣的多，就有市場。幾年來，公司全面實施了承諾服務制，公開了承諾內容和服務標準，要求維修人員在接到居民的報修或咨詢后，在服務范圍之內的必須在20分鐘內趕到現場處理解決，需要協調其他部門的必須在24小時內通過電話或者走訪等形式給用戶一個肯定的答復。同時提出并推行了“首問責任制”，各基層單位分別建立了“首問負責制”日常工作記錄本，要求首接責任人對接待的人和事以及處理方式和結果等信息作好詳細記錄，客觀地反映出處理解決問題的全過程。在全員中樹立了“為他人服務是愉快”的觀念，從而增強了員工為居民服務的意識。三是以先進的服務理念為著眼點，促進了管理與服務的人性化。近年來，我們依靠企業文化的影響力，以深化“GIN”綠色物管為核心，從環境、服務、文化三個方面構筑了最佳的人居環境，變物化管理為人文關懷，以先進的服務理念為著眼點，促進了管理與服務的人性化。在小區維修方面，公司組建了“彩虹服務隊”，在同行業率先開展了以預防為核心的“主動式”維修服務。在治安工作方面公司全面推行了“準軍事化管理”，設立了24小時報警值班室。在物業管理工作中，公司實行了“區塊值守法”，賦予了職工充分的管理權，變執行者為管理著，提高了職工主動參與管理的積極性。同時公司還通過建立“定期回訪”、“居民訪談日”等制度和異彩紛呈的黑板報、宣傳欄，有效地促進了居民與物業之間的溝通與交流。為給居民提供更加人性化的服務，公司在雅苑小區建成了勝利油田第一個智能化管理小區，水電氣三表實現了遠程抄錄，小區建設有電子大屏、背景音樂以及周界防范系統等，物業站也基本實現了信息化管理，建立了雅苑網站，居民可與物業站隨時進行網上溝通和交流，體貼入微的服務使居住在小區的居民倍感溫馨。
　　三、堅持一個“嚴”字，進一步提高了公司管理工作的水平所謂“嚴”就是嚴格管理，從領導做起，從小事做起，做到點滴不漏，將每一項制度與措施毫不遞減的執行到公司的每一個角落。實踐使我們意識到，強化內部管理，關鍵在于嚴格落實各項規章制度，只有實施嚴格的考核與監督，才能夠確保管理措施的到位，才能夠提升公司的整體管理水平。一是通過建立三級考核網絡體系，促進了管理水平的持續提高。監督考核對工作過程的控制以及管理軌道的通暢起著至關重要的作用，是影響管理水平持續提高的關鍵。為此，公司領導層始終重視考核體系的建設，打破了原有的監督考核體系，建立健全了“三級”監督考核網絡，即對小區內出現的包括治安、環衛、維修等問題，首先責任全部落實到物業站，再由物業站對專業隊進行分項考核，這樣就使物業站既自覺的加強日常管理，又在考核專業隊時自覺的嚴格起來，同時專業化隊伍為掙取勞務費用而主動的加大細節管理和強化人員素質?！叭墶北O督考核網絡的運行，既使各類矛盾問題象“倒三角形”一樣由物業站逐層遞減并最終解決消化在基層；又使責任壓力象“正三角形”一樣由物業站逐層遞增最終增強基層職工的責任意識，使管理干部減輕壓力，輕裝上陣，甩開膀子更好的為公司獻計謀策。為使考核更加科學、更加嚴格，我們還出臺了《玉山物業公司日?？己思殑t》和《日?？己霜剳蛢冬F辦法》等一系列制度，把每周物業部的自查與社區的周考核、雙月考核相結合，把日?？己伺c集中考核相結合，對小區的治安、環衛綠化以及維修等工作進行全面檢查考核，發現問題及時處理，真正做到了“罰不心軟，獎不心疼”。成績出在平時，出在嚴格的管理之中，20**年，在社區組織的四次考核中，玉山物業公司全部名列前茅，在油田公共事業部的居民問卷調查中，玉山物業公司居民滿意率高達98％。二是通過建立績效考核激勵機制，激發了管理工作的有效性。隨著市場競爭的日趨激烈，作為績效管理理論重要環節的績效考核已越來越被一些企業所借鑒和運用，已充分顯示出了它的重要性和時代性。對于物業管理企業來說，我們所提供的無形產品質量的好壞更多的取決于人的因素，而適當的績效考核將是充分調動員工積極性、確保公司整體目標達成的重要手段。因此，公司從各基層單位抽調了10余名骨干集中購買了書籍并系統學習了績效考核的理論實質，通過不斷的吸收、消化，逐漸建立健全了符合玉山實際的績效考核體系，建立了一套具有人性化、靈活性、操作性強和能夠充分調動職工積極性的績效考核辦法，同時把崗效薪點工作與職工的績效考核有機的結合起來，努力在調動人的一切積極因素上下功夫，不斷提高了員工個人的業績能力，充分激發了公司管理工作的有效性。三是通過建立嚴格的成本考核體系，增強了隊伍的成本節約意識。隨著20**年補貼費用的大幅壓減和20**年“零補貼”的即將到來，為公司的成本管理工作提出了更高的要求。為使有限的資金發揮最佳效益，公司將全年的成本費用指標，經過科學合理地測算后，將成本構成的每個要素，橫向承包到有關部門，縱向層層分解到基層隊、班組及個人，簽訂成本費用承包合同，形成人人肩上有指標、點點滴滴降成本的倒逼機制。針對公司機關人員大事小事都用車的現象，公司在認真調研的基礎上，退回了車隊的兩臺車，只留一部值班車，并由綜合辦公室嚴格把關、統一調度，對路程近的騎自行車，對路程遠的集中安排，降低了車輛的往返率以及費用的支出。公司要求各單位全部實行日記錄、月分析、季兌現。公司成本檢查考核工作小組定期對各單位的費用支出情況進行檢查，幫助分析節超原因和制定費用計劃，確保各單位的費用支出控制在規定指標之內。年末，公司對各單位費用發生情況統計分析，嚴格按規定落實節獎超罰，進一步增強了隊伍的成本節約意識。截至20**年5月份，公司共撤除多余固定電話7部。20**年全年節余成本近百萬元。精細的管理是企業實現發展的保障，多年來的實踐證明，一套科學有效地管理是企業效益的根本來源，玉山物業公司正是通過不斷的強化內部管理，不斷的優化內部結構，使公司在發展道路上越走越寬。近幾年來，玉山物業公司憑借著良好的市場信譽和品牌形象，在激烈的市場競爭中搶占先機，已成功地接管了勝利日報社、東營區政府、辛店街道辦事處、東營區檢察院、建設銀行、計算中心、油城廣場、鑫都置業等一批高標準的非住宅物業，20**年創造了150多萬元的外部市場收入。20**年元旦，公司還主動瞄準省內市場，實施“走出去”戰略，先后組織人員對濟南、青島等地的物業管理市場進行了前期調研和考察，為公司今后進一步搶占省內市場提供了極具價值的參考。目前，勝利油田的社區物業管理正處于發展的初級階段，在今后相當一個時期，服務市場發育不成熟，物業管理收入不足，將是各物業管理公司生存發展的最大障礙?；诂F狀，物業管理公司應在不斷加強內部管理的同時，一是要堅持企業化經營，服務與創收并重。一方面加強內部管理，搞好服務創收，努力克服油田減少補貼所帶來的壓力和困難；一方面要在零補貼后，通過管理和創收實現自立生存和發展，通過創收不斷擴大經濟規模，提高自立生存能力。二是要堅持市場化運作，引入競爭機制。通過市場上激烈的角逐和較量，將企業追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，激勵各物業管理企業提高管理服務的水平和素質。三是要堅持社會化服務，實現經濟目標和社會目標的協調發展。
　　物業管理作為社區下屬的一項主要業務，應把自身發展與社區思想、文化、環境、治安建設結合起來，在社會化服務上多做文章。同時，社區建設要把物業公司作為主體骨干力量，兩者攜手共建，共同開創物業管理和社區建設的新局面。

篇2：物業管理經驗談：人以群分

　　物業管理經驗談：人以群分

　　我的商品是服務，不能打廣告，不能發傳單，與業主溝通的過程，就是我們用服務來銷售自己商品的全過程。

　　剛剛走上物業管理處主任這個崗位的時候，經理對沒有多少工作經驗的我說:“工作中難免會受委屈，一定記住不要與業主發生沖突”。我把這句話始終記在心上，記住“業主第一”這四個字。有一種說法:“業主就是上帝”，我并不贊同這種觀點，“上帝”離我們很遙遠的，是不現實的，而業主卻是我們眼前真實存在的，是企業與個人收入的來源。作為服務人員要正確對待業主，要把業主的利益擺在首要位置，在思想意識中肯定和樹立“業主第一”的觀點，而與業主友善的溝通、給業主良好的印象就顯得格外重要。

　　我所管理的山東電力集團公司機關宿舍──東興大廈是山東魯能物業管理公司的項目之一，建筑面積9萬多平方米，共計312戶，1000余名住戶。在我主持服務期間，大致把業主分為三個群體進行有效溝通，建立良好的合作關系，即年輕干部群體、退休干部群體、家屬群體。

　　年輕干部群體

　　一般年齡在30─50歲之間的，多數是在職干部，這類業主工作繁忙、緊張，一般很少有空閑的時間，連周末都十分忙碌?；氐郊依?，他們的角色就轉換成我們的業主，因此，我們的服務要處處考慮周到，事事搶在前面，將問題和隱患消滅在萌芽狀態。給業主舒適的生活環境不僅是做好了本職工作，同時也為將來的業務進展做好了鋪墊。這類業主社交頻繁、廣泛，只要我們的服務能令其滿意，在眾多的比較中略勝一籌，也能夠同時達到免費宣傳、拓展業務的效果。

　　退休干部群體

　　年齡在50歲以上的，多數是辛苦多年之后從工作崗位上退居二線的業主。他們比較空閑，但對生活、工作的態度卻是一絲不茍;如今退休了，沒有了緊張的工作，同時也少了很多關注和聚焦，心中難免有許多失落。與這些老領導相處，首先要把他們作為長輩尊重，不管他們曾經在何種崗位、何種位置，現在他們都已成為年過半百的老人，是我們的長輩;其次對他們要給予充分的重視，作為老人，他們對家的安全、衛生都很重視，不僅關心自己家的安全，整個小區都不能存有隱患，同時老人對生活、工作很有經驗，對于他們提出的意見和建議一定要給予充分的重視和虛心的接受。

　　對待老人，除了工作上的聯系，生活中的問候也是很重要的。在日常生活中，哪怕一聲“你好”，一個微笑，都會給老人留下深刻、良好的印象。每天早晨上班的時候，正是老人晨練回家的時候，“您早，張老師，鍛煉身體辛苦了”，這樣簡單的一句問候，卻能為創造良好的工作氣氛起到重要的作用。入住初期有很多回訪工作，工作時間上班的業主一般都不在家，回訪工作只能找退休的老同志配合，這個時候日常的溝通和情感效應，就開始發揮作用了。

　　家屬群體

　　年齡很老的老人、年齡很小的孩子，一般都是家屬或者親友，他們和業主有著直接或者間接的關系，通常在我們與業主之間會起到非常重要的橋梁作用，給物業管理工作帶來意想不到的收獲。例如，小區中最小的孩子是一歲多的小朋友“南瓜”，他不會說話，甚至不太會走路，但是他有思想，是全家人的寵愛，他能集中全家人的注意力，幾乎左右全家人的態度。和“南瓜”的相處實在很簡單，也很輕松，只要經常抱著他，順著他手指的方向走過去，他就會很開心，下一次不管在什么地方見到你，他總會投來最熱情、最友好的笑臉?！澳瞎稀睙o心的微笑就為我和他家人的溝通做了良好的鋪墊，因為對孩子的愛心和關注往往都能得到家長的認可。

　　溝通的目的是為了更好地做服務，更好地開展工作，達到業主的要求，最終順利地收取物業管理費用。但溝通的過程中卻絕不能給業主留下催款的痕跡，這樣容易給業主帶來厭惡和逆反的心理。我們的服務其實也是一種商品，讓業主滿意，就要做好服務的推銷。我們要推銷的第一件商品就是自己。如何把自己推銷出去呢？不能發傳單、不能打廣告，靠的還是與業主的溝通，雙贏的溝通，讓雙方都有利益、都有收獲的溝通。

　　要做到良好的、雙贏的溝通，就要從兩方面來考慮，從物業管理公司、廣大業主雙方的利益出發，經過溝通、服務，最終再回到雙方的利益上來，讓雙方都有滿意的結局和收獲，這才是我們需要的溝通。

　　(作者:劉艷/作者單位:山東魯能物業管理有限公司)

篇3：國外物業管理經驗的借鑒

　　國外物業管理經驗的借鑒

　　gg開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區的高級豪華公寓別墅--錦華苑也應運而生。錦華苑是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

　　物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

　　我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務

　　。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。

　　管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

　　二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名ＰＡ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔

　　。三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。

　　比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

　　1、他所保衛的準確范圍--包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

　　2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

　　3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

　　4、所有公寓門戶及火警通道。

　　5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

　　6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

　　7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

　　8、怎樣利用及控制燈火系統。

　　9、基本的救傷常識。

　　除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。

　　在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

　　綜上所述，物業管理公司的工作內容很多，也非常細致。像《錦華苑購房須知》條例規定的內容，都是從維護全體業主及住戶的共同利益出發，去加強內部的綜合管理，處理好業主（住戶）的關系。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環境衛生費、綠化保養費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據實際支出按戶收取，并嚴格費用成本控制，使收費標準合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。我相信國外的現代化的物業管理模式將推動我國房產管理模式的改革，從而適應市場經濟條件下房產管理的新體系。