業委會對物業管理構成與成本預算的實踐

　　--馬磊

　　小區成立業主大會后先期制定了非常厚的小區《管理規約》和《議事規則》，業委會同時把制定的兩本文件送達到每一戶業主，保證讓每位業住了解到自己擁有哪些權利。

　　通過在籌備成立業主大會過程中跟物業公司的接觸，我們也在逐漸的學習和探討并說服自己跟以前不相同的理念，最后做出決定是要留任現任的物業公司。因為現任的物業公司對小區有一段時間的管理，同時不會因為物業公司的交接給小區帶來一些震動。在小區成立業主大會之前，最大的是開發商遺留下來的問題，開發商的維護基本是不到位的，業主普遍的反彈就是不交物業費，這樣物業公司基本處于半癱瘓的境地。

　　當我們決定留任現任物業公司并同其簽署合同時，首先詢問物業公司有怎樣的信心能夠達到小區要求的管理水平，與此同時我們也準備了心目中的管理標準，此管理標準都是以較高的物業收費率為前提的。物業公司從心態上是有誠意的，接下來物業公司拿出的誠意就是財務報表。當看了報表之后，我們對物業公司管理和行業內所處的現狀有了相對深刻的理解，每一項費用背后支持的工作基本上是有據可查的。

　　接下來業主委員會要做的實務就是知道小區發生了什么。我們根據審核的審計報告、小區物業管理的現狀，提出哪些是要增加上的項目，業主委員會準備招標，招標的標準是什么，最后怎么招到一家公司支持這項費用。比如說小區班車的費用是多余的，但是每個月要支出三四萬的費用，一年下來幾十萬就僅僅為了幾個業主的出行，這屬開發商遺留的小問題，是可以把它砍掉的，因為這樣對其他業主是不公平的。但是對于外包的一些保安合同、綠化合同、保潔合同都重新進行了審核，要求物業公司重新找兩到三家。我們對周邊相類似的小區進行了一些調查，比如他們用什么樣的外包公司，人均成本是什么樣的，小區人均管轄多大的面積，每天要清理幾個小時。同時我們到每一個保潔崗位上親自體驗工作量，工作的人工成本支出是否合理，現在的支出是否可以維持。整個費用占物業費用構成是上升了還是下降，可能有些方面會讓它存在上升的情況，小區以前不具備的服務會讓物業公司增加進來，有些認為完全不合理的會摘除掉，同時局部不合理的會讓物業公司降低費用。這樣一盤帳就像在家里管帳一樣，錢數是一定的，既要顧忌營養又要考慮生存，所以就產生了很多必不可少的事情需要做。

　　另外是物業的酬金加物業本身的人員，他們的崗位是不是會有虛報的問題。我們就到崗位上看他的崗位責任，包括客服和前臺原來有六個人，我們認為四個人就夠了，這樣每一個人員每年大概都能節省幾萬塊的費用，這樣加加減減、補補齊齊，也請了專業的財務審計人員、顧問幫助我們一起來理順報告，第一年的預算非常艱難的出來了。預算我們心是沒有底的，但是我們認為可以在實踐中不斷的監控、追蹤，不斷的往下推。但前提是必須把歷史欠費收回來以后才能夠達到20**年度的預算平衡。

　　其中存在一個問題就是在提高了若干服務又砍掉一些服務的時候業主是否會接受呢?我們在經過業主大會審批并簽訂物業合同的同時，把我們的工作理念、價值觀、管理小區思路整理出一個說明書告訴給業主，讓業主們知道自己有這樣一個家底。同時我們建了一個臺賬，比如說物業管了多少固定的設施，公共區域有一些什么硬件，物業有多少的工作人員，工作人員的姓名、性別是什么，多少綠化，多少樹，樹木是怎么分布的等等。里面做到了每一棵是什么品種，保潔分布在哪個區域，保安一日幾崗等所有事情盡量讓業主知道，也讓業主了解他有什么權利。最終會提醒業主有一個非常重要不可推卸的義務就是繳納物業費。

　　問：小區的樹都是業主共有的還是私人的?

　　答：我們小區公共地帶的樹都是共有的，因為是別墅區院內的樹是業主自己的，我們也鼓勵業主以義務捐贈的形式捐贈了一些樹木，但大部分都是屬于公共區域的樹。

　　問：我們小區有人私自種樹，是屬于他自己的嗎?

　　答：我們小區是有明確的規定在公共區域內就是業主共有的。

　　問：業主委員會成立以前有很多的人不交物業費用，使物業管理運行很困難，您小區的委員在這過程當中做了哪些工作呢?

　　答：很多東西是潛移默化的，業委會做了很多工作要讓業主知道，同時讓業主看到如果在業主正常交物業費的情況下，讓小區維持比較高水準的服務，業主是表示了很大程度的理解。我們沒有忽視業主心中的怨氣，把業主平常投訴的關于開發商遺留的所有問題進行了歸總，聘請了專業的律師顧問找開發商進行溝通。不管是未來訴諸法律的還是在情誼、道德層面上啟發企業要盡到企業的責任，要有一個社會的責任意識。最后取得了一些收效，開發商在觸動他根本的東西時會承諾，當一個條件觸發的時候愿意做局部的補償。有些開發商認為不是他直接責任的，存在后期業主個別責任和二級承包商的責任的，會讓開發商把相應的檢驗文件出示給我們，我們會提供給業主復印件，啟發業主單獨起訴相關的責任人。我們告訴業主物業費是維持小區正常運轉和公共區域管理的費用，這是業主不可推卸的責任。但是如果把物業費作為懲罰開發商或者對自己利益侵害的補償費勢必侵害了其他業主的權利和義務。這一塊我們是逐步的做，通過律師發函，通過業主委員會秘書，還有業主委員會平常的文件和公告，讓業主改變。當然這不會是一個聚變，還要上門做工作，處于一種很尊敬的心里希望所有的事情是在一個和諧理性的狀況下往前推進。

　　問：惡意欠繳物業費的有多少?

　　答：小區一定比例的，大概10%-20%左右。但是通過起訴以后是有收效的，首先在去年年底從60%的物業費收繳率達到了80%，應該說業主委員會的工作得到了20%業主的認可，我們今年的計劃是爭取到達90%的物業費收繳率。

　　我們聘請了物業管理顧問同秘書按照的標準定期的抽查物業管理服務工作，每一次抽查都會發現一些問題，我們會責令物業公司修改。在這個過程中，業主委員會每天碰見的問題太雜，很難拿一個大標題灌下來，但是每一個問題都要求做及時的處理。同時還要有一個合理的決策機制，就是業主委員會委員要多半數存在。怎么樣把一個科學的決策機制跟一個短時間的收效有機的結合是考驗業主委員會的，所以業主委員會委員的都非常辛苦。但是我希望到第二屆業主委員會的時候，我們把小區的各方面都走入一個正規化，也預測到第二屆業主委員會的時候小區物業費要有一個整體的提升，但是我們要把提升物業費的原因告訴業主。

　　現在承擔物業費的標準是七八以前定下的，伴隨著物料成本、服務成本、人員成本的增加小區要想維持相同的管理水平，必然帶來物業費的提升。在這一屆業主委員會的過程中一定要為下一屆埋下伏筆，搜集各種數據作為支持未來提高物業費的基礎，否認小區可能會亂掉。

　　在這個過程中我們覺得壓力非常大，現在面臨著小區重大設施的改造項目，沒有錢又要硬著頭皮做，不做業主會因為這些項目服務不好而拒交物業費。比如說我們的電視信號是非常的糟糕，可以說全北京的老百姓都沒有看那樣糟糕的模擬數字電視。我們計劃今年把它改造成數字電視，其中做了很多的工作，甚至以情誼貸款的方式逐步的從物業費里付出。這些費用都屬于額外的開支，今年怎么從物業費已有平衡的預算里拿出錢做重大工程改造，都是擺在我們面前的嚴重問題。還有公共維修資金的管理，我們也希望劃轉過來以后通過它的增值，在物業費不提升的狀態下經過業主大會的決定從其中的增值部分補貼物業費的不足。

　　物業的管理是一門很大的學問，業主委員會所能起到的作用就是監督，認認真真的跟隨，輔導著物業公司達到一個預想的水平。發現問題及時解決問題，做一個有良心的業主，有主人翁精神的業主。在這個過程中我始終是一個學生，學到了一些東西也心存感激，因為業主給了一份信任，給了一個機會讓我去學習、發揮，最終我們小區物業價值有所提升也是對業主的回報。

　　問：今年有計劃物業費收取率達到90%，還有10%是很難的，這10%的物業費用什么方式解決呢?

　　答：我們歷來解決問題都是理性加感性。理性是運用法律和一定的教育;感性是通過小區整體的變化影響個別業主，或者通過周圍的鄰居、親人告訴他整個小區運轉的確需要他交物業費?？赡苓@位業主有太多的委屈，但是為了小區確實不能總是舊帳再提，是否有可能業主大會成立以后，把前面的歷史問題擱置一下，把后期的費用補交上。如果按照業主大會成立那天開始算起，物業費收繳率是有希望達到95%以上的，硬性的一兩個業主如果通過法律起訴都解決不了，可能作為業主委員會也不會有神功解決這個問題，只能是一種遺憾。

　　問：有一些業主會說別人都可以不交物業費我為什么一定要交呢?

　　答：我們在物業服務實務上對此是有懲罰的，雖然做不到像國外的組織一樣可以通過表決拍賣他的房產，我們現在有實施的條例對于業主的某些有償服務或者常規性的服務取消或把優先級降到最低，或經常進行一些催繳行為告訴他有一些服務又要被取消了，逐步的通過交取費用而維持的一些服務降到最低，我想一個小區里面一個業主受到這樣待遇，會從各個方面都有一個好轉的。但我們確實沒有采用停水停電等極端的做法，凡是違法的事情業主委員會一定不要做。

　　問：政府批了一批人不用交物業費怎么辦?

　　答：我們小區是不存在的。業主大會是一個小區的最高機構，我們可能會以業主大會名義跟政府來探討。我們小區存在的是開發商曾經承諾其中幾戶物業費做為補償性費用，而事實這個錢又沒有到位，業主大會成立以后就告知業主之前的事慢慢討論，之后的物業費先交上。之前的一部分承諾交又沒有交的物業費我們會到開發商那里取證，如果開發商說確實有同意過，我們會讓開發商補足這一部分。如果開發商沒有同意過我建議這部分打官司，但之前的還必須屬于我們的債權。

　　問：您的小區一共有多大面積、多少住戶?您提到的秘書成本是從哪里出的呢?是義務的嗎?

　　答：業主委員會成立以后每個委員法定是可以支付薪酬，我們把這部分經費補貼給了一些專業人士。在面對審計物業合同、預算制定的時候請了對《物權法》非常熟悉的專業人士，接下來又請了律師，還有日常物業管理的顧問。我們小區七個委員，按照最低的工資支付應該有一筆經費，大概是物業費的3%為業主委員會經費，主要的支取方向是秘書工資、各位顧問的工資，還有一些業主委員會活動的經費。

　　我們不要去算計這些小錢，真正業主大會做到名正言順首先自己尊重自己，另外還要有公益的心態，但一定要說服自己“我做的是一個正確的事情，我是這個小區最有主人翁精神的人，我要尊重我自己”。有些正常的費用，包括尊重專業人士的知識和經驗所付的費用是不怕業主質詢的。相反不敢花錢沒有請到人，業主委員會在不知的情況下摸索著走，決策就可能是錯誤的，會給小區帶來一定的損傷，最后結果的花費更多，所以我主張專業的人做專業的事情。

　　孟憲生：這筆錢是傳統意義上物業費以外加的3%，但都是由物業公司直接收取的。

　　問：您怎么審核預算的合理性，比如小區物業公司報保安是7500元，而保安實際拿到的是1500，這個怎么審核?

　　答：對我們來講業主大會成立之初也是一個難題，其實保安的合同是外包或是內部控制，都有各自的好處。有些物業公司喜歡自己培訓保安，一定程度來講人力成本降低，但是又帶來一定的風險。比如員工流失就要去外地招，會出現一些青黃不接的情況，尤其在一些節假日的時候，會造成小區根本沒有保安。最后我們小區選擇的是長期外包的方式，實際也是讓物業公司篩選了三家外包公司，我們主要是看報價體系的合理性，同時我們小區見于是一個涉外別墅，對保安崗位的形象、身體條件、都有一定的要求。我們有一些輔助的巡邏崗，巡邏崗里面要求有一條警犬。我們首先提出需求，再根據需求對價格提出一些條件，最后看崗位設置是不是工作量飽滿的，在不能違反國家的勞動法的情況下最合理的進行選崗。原來物業公司報是62個崗，最后選到45個崗，里面前后省掉了幾十萬。

　　問：您小區總共多少戶?

　　答：總戶數200多戶。管轄區域不是很大，所以我們希望跟同等的別墅區比物業公司對保安付酬標準是處于中上等以上的，不會讓我們的保安沒有歸屬感。其實別墅的保安是比大寫字樓的保安辛苦，因為他是風吹日曬的，當我們給不了這么多的工資又要求這么多的標準時，業委會就給業主發信，定期的舉辦一些義賣，讓義賣的費用給保安去買一些額外的體育用品或者是服裝，試圖營造一個業主跟服務人員的互動和諧氣氛，增加保安的歸屬感。所以20**年到20**年明顯感覺保安隊伍穩定性鈾縮增加。

　　問：您小區保安一個月多少錢?

　　答：因為對形象上有一定的要求，實際付給外包公司大概是3000元左右，保安拿到手是2300元左右。

　　問：您小區是業主委員會直接同保安談嗎?

　　答：是同保安公司談，但是我們抽查非常嚴格，如果發現今天缺一個崗，這個月此崗位的費用是一定不會給的，所以監管非常重要。在談外包的時候有一個原則，外包公司該拿的費用一分錢不會少，如果真是做到我們的要求就會常年同這個外包公司簽合同，如果是CPI增加了也會相對給多一點行業的補償，規定合同上是多少人就一定有多少個人在，如果做不到是有懲罰性的措施，所以目前來看我們小區還是令人滿意的。

　　問：是業主委員會同保安公司簽訂合同嗎?

　　答：是外派公司同物業公司簽署合同。業主委員會一定不要當物業公司，我們管轄的是物業公司，讓物業公司接受小區的管理理念，讓物業公司遵從小區的《管理規約》和《議事規則》，然后遵從物業合同的每一個條款，業主委員會只有監督的義務，指出的問題物業公司也一定要及時改正，雙方是一個協調和配合。如果業主委員會都變成了物業公司，物業公司一推三做五責任全是業主委員會的就麻煩了。所以業主委員會只需在合同制定的合理性，以及后期跟蹤中做足夠的工作就可以，要給物業公司一個大限度的自由權利發揮。因為一個好的項目經理，會在一個很合理的架構下充分發揮他的能力，他可能會替你節省很多的經費，我們是鼓勵項目經理動腦筋增收節支，有的時候也會提出很好的建議節省了一兩萬，我們就會表揚他，在年底的獎金中也會有適當的體現。

　　問：物業管理費全部由業主委員會來收取嗎?

　　答：都是物業公司在代收，但是在合同的制定中是必須要由業主委員會來簽署同意的，同時在合同的某一些關鍵位置我們約定超過一定金額的大筆支出業主委員會要有知曉權，并不是說一定要等業主委員會決策出來物業公司的工作才可以進行。

　　問：對物業公司的服務比如說保安、保潔是怎么實現監督的?由誰來實現監督?業主委員會的成員是怎么樣工作的，是以什么樣的方式來決議呢?

　　答：我一直在強調秘書的重要性。秘書常規的事物是每天要發現一些問題，之前制定的《管理規約》和《議事規則》都是秘書工作中要依據的東西。秘書日常的工作范圍里就包含監督物業管理的工作，比如對保安就有不定期的抽查。這里強調秘書必須是非常忠誠的，她的信息是單向。業主委員會有一個通達機制，每天告訴委員她做的工作。同時我們聘了一個物業管理顧問，顧問是物業公司高管出身的人員，他會知道物業公司在管理當中容易在哪些環節有遺漏，顧問指導著秘書兩個人綁在一起進行定期的抽查，這種手段還是給物業公司帶來很大的壓力。

　　業主委員會委員情況各不相同，當時成立業主大會的時候有各種條件的限制，所以成立之初是很困難的，但我們有一個核心就是決策機制。比如七位委員至少四票才能形成有效決策，每次會議至少要四位委員參加。如果會議只 有三位委員參加，另外一位委員一定要保證充分的知曉。不管委員工作多忙，產生決議的程序要合法，一定要耐得住業主去查詢。

　　委員每天都會收發郵箱，對業主委員會的工作表達自己的意見，同時會有定期的會議，包括跟物業公司的例會，業主委員會一周或兩周有一次會議，這都是根據小區要解決問題的多少決定。我們現在的狀態是兩個星期一次業主委員會會議，一個月會有顧問和專業人員的交流會議，同時在一段時間內要求物業公司參與，大家互相有一個反饋，同時業委會也出具建議和意見。

篇2：項目物業管理預算草案

管理預算草案
項目名稱
計算入住率
部位 底商 板樓 塔樓 車庫
面積平米數 　 　 　 　 　 　 　
1.收入 面積 *入伙率 *月份數 *物業費 *匯率= 管理費
1.1已入伙管理費 M*M %RMB元/M*M人民幣元
商場
酒店
公寓
寫字樓
小計 　 　 　 　 　 　 　
1.2空置面積管理費 面積 *空置率 *月份數 *管理費 *空置費比率按 *匯率= 管理費
M*M %元/M*M 部分管理費計算人民幣元
商場
酒店
公寓
寫字樓
小計 　 　 　 　 　 　 　
1.3其他收入 人民幣元
第一項
第二項
小計 　 　 　 　 　 　 　
收入合計 RMB 　 　 　 　 　 　
2.支出
2.1人員開支
2.1.1國內員工結構及工資
部門 職位人數月工資 幣種 年薪小計
A.總經辦 總經理名工資RMB元/月
本部門人數 副總經理名工資RMB元/月
總經理秘書名工資RMB元/月
名工資RMB元/月
B.財務部 財務經理名工資RMB元/月
本部門人數 會計名工資RMB元/月
出納名工資RMB元/月
庫管名工資RMB元/月
名工資RMB元/月

篇3：物業管理費用預算方案（一）

　　概念解說:

　　物業管理費預算方案是企業將其物業的管理外包給他人(物業管理公司),并由物業管理公司制作物業管理費用的預算方案(報價),作為雙方確定物業管理費用的依據。

　　××××物業管理費開支預算方案

　　受××公司的委托我們根據開展管理服務工作所需要的工作量,結合本物業公司實際情況,現將有關管理費用開支預算列排如下:

　　一、設管理員0.5名(含工資福利等)

　　0.5×2500=1250元/月

　　水電工0.5名(含工資福利等)

　　0.5×1800=900元/月

　　二、保安員7名(含工資福利、裝備、培訓等)

　　7×1500=10500元/月

　　三、清潔工2名(含工資、福利、物料損耗等)

　　1200×2=2400元/月

　　四、清洗水池

　　上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月

　　7×100÷3=233元/月

　　五、市政管道清疏3.8元/戶/月 共123戶

　　3.8×123=467.4元/月

　　六、抽糞共8組300元/組(一年一次)

　　8×300÷12=200元/月

　　七、公共環境滅"四害"費用100元/月

　　100×l=100元/月

　　八、綠化保養200元/月

　　1×200=200元/月

　　九、公共設備保養(水泵、浮球、相關開關、機本體、翻新等)

　　1元/戶/月 按123戶算為

　　1×123=123元

　　十、公用樓層開關、燈泡更換等l元/戶/月

　　按123戶算為 1×123=123元

　　十一、低壓電房保養費約20元/月

　　十二、辦公費用、水電、紙張文具及電話費等約為150元/月

　　以上支出共16666.40元/月

　　零星維修占總額1%=16666.40×l%=166.66元

　　稅費占總額5.7%=16666.40×5.7%=949.99元

　　公司酬金占總額10%=16666.40×10%=1666.64元/月

　　總支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月

　　注明:

　　1.對大院內的公司將提供有償服務,具體見附頁。

　　2.室內疏通部分,將免費為租戶做疏通處理。

　　3.對于部分設施修繕,我處將根據具體項目以人工費和材料費的方式進行報價。人工具體費用如下(包材料):

　　砌單面墻:12~15元/平方米鋪瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米(包材料)