物業管理在節能工作中扮演著很重要的角色。建筑常用的耗電耗能的設備設施，如公用照明設施、機電設備、通風換氣設備和溫控設備等，都可以通過物業管理人員的技術革新、節能改造、巧妙運行等管理方式在運行中取得顯著的節能成果。

　　實施科學技改，節能成效顯著

　　由于秦皇島商城空調系統制冷機配套設施取消后，新冷水機組制取的冷水溫度低，冷水量大，造成各樓層出風口下溫度偏低、噪音大，影響了購物環境的舒適度。為了解決這個問題，筆者所在秦皇島金原物業服務有限公司工程技術人員進行了課題攻關。首先把空調機柜解體，對空調機組的內部結構進行熟悉。之后，根據電力拖動教程中風機的轉速與從動輪直徑成反比，與電動機功率的3次方成正比的原理。反復計算、論證、修改，最終將電動機一側的主動輪直徑確定為300毫米(原主、從動輪直徑均為340毫米，轉速比1：1)，轉速比調整為1：0.88。改變轉速比后，運行功率大幅下降了，原額定功率30KW的電動機，出現“大馬拉小車”的現象，大大增加了電動機的能量損耗。攻關小組通過測算，決定將電動機由原來的三角型接線方法改為星型接線方法，把額定功率30KW、運行功率25KW的電動機，改為額定功率17KW、運行功率12KW。這回不但解決了“大馬拉小車”的問題，還能降低能量消耗。改造后，風速和噪音下降了，室溫適宜，購物環境大大改善。

　　經試運行，一臺電動機節省機械功率13KW，節省電功率18KW，按日運行10小時計算，可節電180度。年節電(按7個月計算)37,800度，如對商城需改造的10臺空調柜電機改造完畢，年節電量將達到378,000度，節約電費約26萬元，節能效果非常明顯。

　　金原廣場的空調冷水(夏季)/熱水(冬季)循環系統的定壓系統原設計采用2臺15KW離心式水泵，給定水壓1.18兆帕，取樣1.18兆帕，水泵每天工作24小時，連續運行工作頻率在25-50赫茲之間自動跟蹤1.18兆帕的壓強，浪費了很多電能。通過技術攻關小組的深入研究，由PID控制程序改造成應用宏ABB標準型控制方式。改造后經過近兩個月的試運行，效果非常明顯，完全能滿足金原廣場16萬平方米空調系統壓力的需要。經實際記錄數據推算年節約用電6萬度左右，可節約費用41,000多元。

　　采取設備設施的經濟運行，巧妙用電

　　空調制冷機組和循環水泵是最大的能耗設備，通過合理調整機組及附屬泵類的開啟臺數，可以達到科學用電。目前，我公司有45KW的循環水泵16臺，75KW的循環泵12臺，90KW的循環泵7臺。根據水溫和負荷情況及時關停機組和水泵，如減少一臺機組，就能降低能耗1,300千瓦。

　　目前，我公司管理的6個商場項目和1個寫字樓項目均實施變壓器的經濟運行，當變壓器負荷減少到不需要兩臺變壓器同時供電時，退出一臺變壓器，以減少變壓器自身的損耗。同時采用改善功率因數，降低電能消耗，提高供電設備利用率。上述7個項目共計變壓器21臺，如一臺變壓器有空負荷現象，每天將浪費電900度。根據各項目實際負荷進行及時調整，每年均為公司節約大量電費。

　　合理加裝節電器，大大降低用電能耗

　　由于商場內部分扶梯使用率低，電梯全速運轉會浪費大量電能。為了避免電能浪費，技術攻關小組決定在32臺電梯電機(其中10臺5.5KW，22臺8KW)上加裝節電器。即在原有控制系統上加裝一套變頻控制系統，在沒有人乘坐時，自動扶梯以慢速10HZ運行，有人乘坐時以50HZ快速運行。小組自行設計改造圖紙，并購置變頻器、上下行繼電器及運行接觸器等設備。按照設計圖紙在上下入口安裝感應探頭，安裝完畢后，運行成功。改造后的運行狀態并未干擾原系統，在乘客較多時可隨時進行變頻與正常運行時的切換。改造后，很大程度減少了電梯配件的磨損，節約了大量電梯配件的購置費用，同時改造后電梯變頻運行大大節約了電能。經統計測算，此項目實施后年節電約30萬度，節約電費約20萬元。

　　加裝變頻器，經濟又節能

　　對空調冷卻水塔風扇電機加裝變頻器。我公司物業管理區域內空調冷卻水塔共有24臺2.2KW的電機，只要制冷機在開機狀態，水塔風扇電機都在工頻下全力運轉，每年耗電15.2萬度。為了經濟運行，技術攻關小組通過長時間地跟蹤記錄水溫及天氣情況變化，在制冷機冷卻水出入口端加裝了水溫探測頭，進行溫度取樣，溫差控制在5度以上，在電機控制回路上加裝應用宏ABB標準型控制方式，溫差每減小一度，水塔風扇增加四臺。改造后年節電60%，約9萬度，共計6.4萬元。

　　我公司管理的貨梯原控制系統為交流雙速調速，存在運行不平穩、舒適感差、故障率高，不能隨電梯載重實時改變輸出電流，且起動電流較大的情況。技術攻關小組把原有接觸器繼電器控制的控制柜換成了變頻及電腦板控制系統，并且在電機軸頭上加裝了旋轉編碼器，將原有復雜的井道信息用一個平層感應器全部替換，將原有內選外呼系統改成了串行通訊系統。同時，在運行過程中，通過旋轉編碼器信號輸入測定轎箱載重，根據轎箱載重變化適時改變變頻器輸出頻率，從而改變電機輸入電流大小，降低了電能耗。且電機發熱情況得到改善，延長了曳引機的使用壽命。電梯采用變頻控制系統后，貨梯運行平穩且舒適感較好，換速平穩，且能隨貨梯起動及載重大小情況實時改變輸出電流大小，大大節約電能。

　　加強管理，實施節水改造

　　為加強用水系統的管理，我公司除做好日常節水工作外，還加強了水消耗較多的設施設備如冷卻塔等的巡視力度，增加清理冷卻塔布水器次數，以減少冷卻塔溢水流失，從而降低水耗。由于冷卻塔特殊的內在結構和管道走向，制冷機在停機時，水塔有大量水外溢，排到雨水管流失。采取措施對冷卻塔溢流水進行回收，加裝集水箱將水回送到制冷系統，并對水箱水位、水壓嚴密控制，最大限度地防止水箱溢水。通過此項改造，經數據對比每年能節約大量水消耗。

　　物業管理在節能工作中起著越來越重要的作用，物業管理人員需要在做好基礎物業管理的同時，認真做好節能減排。在節能管理工作中，管理和技術創新是關鍵，這其中的每一項工作要求既要有管理意識又要有技術水平的推陳出新。在以后的工作中，我們還應加強協作研究，建立管理和技術創新協作機制，積極開展各種創新研究，建立有效的新技術推廣交流平臺，積極推廣創新成果，增強節能建設的積極性，打造節約型企業，通過節能減排為國家節能，為環境減負，為企業增效，創造一個經濟效益、社會效益和環境效益多贏的局面。

篇2：物業管理制勝法寶：節能降耗

　　物業管理制勝法寶：節能降耗

　　我從事物業管理工作18年來，過去主要強調“服務”是制勝法寶，甚至提出物業管理的主要內涵歸納為六個字“時間+空間+服務”。隨著黨中央提出建立和諧社會，建設部提出建立節能型企業，我逐漸體會到節能降耗是物業管理的新課題，是物業管理的又一制勝法寶。

　　一、從提高客戶節能意識入手，養成自覺節能的好習慣。

　　在物業管理工作中，我們要求員工高度重視節能工作，樹立“節能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。京泰大廈工程部集思廣益，提出二十多條節能措施，僅改造二十五層餐廳通風設備一項，每年可節約資金近十萬元。

　　為減少衛生間沖水馬桶水流量，員工們從各處找來五百毫升飲料瓶，裝水后放入全樓衛生間每一個水箱中......我公司管理的江西新聞出版大廈就是由于在節能方面成績突出，被評為江西省物業管理示范大廈，獲得“省優”稱號。我公司管理的北京中商大廈，國家發展和改革委員會環境資源司等七個司(局)在樓內辦公。今年7月6日，我們召開客戶節能座談會，請國家發改委節能處負責人談節能措施，全大廈30多家公司紛紛響應。從第二天起，我公司節能專職督察員逐室檢查溫度，數百間辦公室溫度都在26℃以上，而且做到人走關燈、關空調。

　　節能的關鍵是調動客戶的積極性。在推廣節能措施過程中，我們也遇到不少困難，有些客戶不理解，說風涼話:“你們就是為了省錢”，在這種情況下，我們只有耐心做工作:“節能就是要省錢，首先省你們客戶的錢”，使客戶逐漸適應并配合。

　　二、從設備改造入手，提高物業管理的科技含量。

　　在物業管理公司的各部門中，工程部是節能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節能設備，大大降低能耗、節約費用。

　　要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”:

　　第一、要有一個優秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業的工程設備管理要非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，要有個優秀的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。

　　第二、要有若干優良技術合作單位做支撐。目前，新產品、新技術和各種節能設備也是魚龍混雜，在采用新技術時，要認真進行選擇，選擇那些技術確實先進的、通過國際和國內有關部門認證的、幾年之內技術不落伍的產品，同時這些企業要有雄厚的資金支持，還要有高效優質的售后服務作保證。否則會出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

　　第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業運作。在提高認識的基礎上，我們結合項目的不同情況，把物業用戶分成三種類型:

　　(1)如果是在物業早期介入的新用戶，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位(此階段開發商或業主都有資金實力，可以為今后的物業管理打下堅實基礎)。

　　(2)如果所管物業屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業主推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

　　(3)對于物業管理中正在運行的、已采用一般節能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業主很難一次投入大量改造資金。我們就區分不同情況，幫助企業算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節省的資金中分2-3年內償還。這些節能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業凈收益。這種方式業主就比較容易接受。

　　三、從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動。

　　以中商大廈為例，早在年初，公司就把“節約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發通知要求:

　　(一)每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作;暖通專業做好大廈水耗統計和監控，杜絕跑冒滴漏。

　　(二)做好能耗的統計分析。發現能耗異常及時分析報告。

　　(三)堅守崗位認真做好大廈各項巡視工作:

　　1、專業人員重點控制大廈用水系統有無跑、冒、滴、漏現象，有無違反公司規定使用能源的行為。例如:私自接水、接電等。

　　2、內保警員重點監控樓層在無客戶時，公共區域照明是否按時關閉，晚間公共區域空調是否關閉，衛生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

　　3、暖通專業人員及時調整衛生間沖水閥門的使用狀態，杜絕長流水。

　　4、全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正。

　　(四)各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

　　1、暖通專業每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設備。

　　2、電工每日對設備運行耗電情況及不合理運行狀態提出意見，監督節電措施的實施。

　　3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節省每一度電。

　　4、清洗衛生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

　　5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。

　　(五)考核工作:

　　為貫徹實施公司節約的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，要對各部門的節能工作進行考核，為控制和降低能耗，我公司采取積極有效的措施，使節能工作在中商大廈既形成了一定的聲勢，又取得了較好的效果。

　　20**年7月6日下午，由北京中商永莊物業管理有限公司董事長宋明蔚先生親自主持召開的中商大廈“節能降耗”座談會在客戶餐廳召開，參加人員涉及物業公司領導、員工和中商大廈各駐廈客戶代表。會議明確了北京市供電局有關強制限電的要求，并發布了中商大廈有關降耗、限電工作預案，得到了駐廈客戶積極響應。

　　為貫徹實施公司節約能源的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，還將節能工作列入各部門月度考核內容之中，同時，設立專職節能監督員一名，負責對公司員工及大廈各個區域進行節能監督檢查工作。

　　目前，中商大廈節能工作已初見成效。據統計，在7月11日-7月27日執行限電方案期間，大廈每天節電約553.16KWH，如果按國家平段電價0.57元/KWH計算，每天可直接節約電費315.30元，執行限電方案17天共節電9403.72KWH，直接節約電費5360余元。

　　就這樣，我們把一般的物業管理，提高到了節能增效科技管理的高度。

　　北京中商永莊物業管理有限公司總經理趙永莊

篇3：建立物業管理節能降耗管理體系的分析

　　建立物業管理節能降耗管理體系的分析

　　物業管理企業抓好物業節能降耗工作無論是從建設節約型社會的角度還是從降低營運成本方面看都有非常重要的意義。物業管理企業開展節能降耗活動，其前提是在企業內建立起一套管理體系。

　　因為有了體系的保證，節能降耗工作才能是全員的、有組織的企業行為，才能保證節能降耗活動廣泛、持久、健康、科學地開展下去。本文將就我國物業管理企業建立節能降耗管理體系的一些問題進行分析。

　　一、建立健全能源管理機構

　　為了落實節能降耗工作，必須有相對穩定的節能管理班子，管理和監督小區能源的合理使用，制定節能計劃，實施節能措施，并進行節能技術培訓。企業能源管理機構應以企業領導掛帥，由各級職能部門人員組成節能降耗領導小組。

　　二、建立節能降耗標準和目標

　　物業管理企業進行節能降耗首先要著手制定各項節能降耗標準。使用某一項節約技術或措施到底能夠節約多少水電氣?使用什么測量儀器?用什么測量方式?用什么樣的計算模型進行節能效益計算?如何測量?如何計算節能效果?對這類問題必須建立相應的企業標準。建立企業標準一方面要參照《綜合能耗計算通則》、《企業能耗平衡通則》、《評價企業合理用電技術導則》、《節電措施經濟效益計算方法評價方法》、《風機監測標準》和《水泵監測標準》等國家和地方的標準；另一方面，要橫向按本行業中先進物業管理企業同性質的物業項目為參照，縱向按照本企業上年同期水平實際消耗水平為依據，核算合理的技術改造節約額度，確立年度節能降耗的各項定額目標。對涉及能源消耗的項目要建立定額手冊，按月核減定額目標。在各項目的節能降耗標準和定額目標制定后，企業還要定期動態地調整定額，使之不斷適應本企業的需要。

　　節能降耗目標的制定不能保守，也不能冒進。目標太高達不到，既浪費了人力、財力，又挫傷了員工的積極性，還有可能使企業錯失生存發展的機遇；目標太低，起不到為企業帶來經濟效益和社會效益的作用，沒有實施價值。

　　三、建立節能降耗管理責任制

　　企業制定節能目標后，要將節能降耗定額目標按月、按專業分解落實。要層層分解到基層，與經濟效益掛鉤，使全體員工完成自身的節能降耗分目標，從而完成企業的整體節能目標。

　　對節能降耗目標的實施過程進行控制

　　為保證企業節能降耗目標的實現，需要對節能降耗目標的實施過程進行控制。首先，要求企業各個部門認真做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺帳，并按規定向企業報送能耗定額考核情況；用能部門在考核期內發生超定額消耗能源的應認真分析超耗原因，并按規定向企業報送定額消耗能源分析報告，制定整改措施，以利節能降耗；其次，企業要進行嚴謹的財務日常核算。

　　采用按目標預算與實際支出情況進行對比分析的方法，對能源消耗支出進行分析、找出差異、尋求解決的辦法。還要嚴格執行節能降耗考核與評價制度，以便按照成本分析結果實施獎懲。通過嚴格的考核，必然能調動各部門對節能降耗的高度重視。但在具體實施過程中應注意到，物業管理企業屬于服務行業，提供給業主的產品就是服務。因此，在完成節能降耗目標的過程中，不能以犧牲服務質量為代價。對于在各種不同的情況下，應怎樣進行節能改造才能不降低服務質量，物業管理公司一定要建立相應的制度和標準。

　　四、建立激勵機制

　　物業管理企業節能降耗屬于典型的全員活動，真正能夠依靠的力量是在一線工作的部門經理、領班和員工。因此，企業對節能降耗方面的管理主要是對員工的管理。而對員工管理的實質就是如何提高員工的節能意識，如何使員工在進行節能降耗活動中始終保持旺盛的士氣、高昂的熱情，為企業的節能降耗目標而努力，這就是激勵問題。激勵方式有許多，例如金錢激勵、目標激勵、關心激勵、參與激勵、工作激勵、賞識激勵和懲罰激勵等。