物業服務企業在確定參與招標活動后，應組織相關人員在對招標物業項目基本情況分析和物業管理模式確定的基礎上，制定切實可行的物業服務方案。

制定物業服務方案的一般程序

　　(1)組織經營、管理、技術、財務人員及擬任項目經理參與物業服務方案的制訂。

　　(2)對招標物業項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。

　　(3)根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作。

　　(4)確定組織架構和人員配置。

　　(5)根據物業資料及設備設施技術參數、組織架構及人員配置情況、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理成本。

　　(6)根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案。

　　(7)測算物業管理服務費用(合同總價和單價)。

　　(8)對擬訂的物業服務方案進行審核、校對、調整。

　　(9)排版、印制、裝幀。

制定物業服務方案的要求

　　(1)物業服務方案的內容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件中對物業管理服務需求的規定，不能有缺項或漏項。

　　(2)方案的各項具體實施內容必須根據招標物業的基本情況和特點制定;整體方案必須是在調研、評估的基礎上制定;方案的內容必須符合國家及地方法律、法規的規定。

　　(3)方案中對招標文件要求做出的實質性響應內容必須是投標企業能夠履行的，包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。

　　(4)制定物業管理服務費用價格必須合理，具體實施內容應該在滿足招標方需求的基礎上制定設計科學、運行經濟的方案。如實行酬金制的物業管理項目，投標方不能為了取得穩定的利潤而制定加大成本投入的方案;實行包干制的，物業服務企業不能為了控制經營風險而制定影響服務質量的方案。

物業服務方案的編制原則

　　組織編制物業服務方案，我們應當了解并遵循一些基本的原則：

　　(1)編制物業服務方案企業應關注如下的四個關鍵要素：服務設計、資金保障機制、員工管理系統、顧客管理系統。

　　(2)服務是需要設計的。

　　(3)編制物業服務方案的過程，實質上就是服務設計的過程。項目的物業服務方案是項目物業服務設計的輸出文件。

　　(4)平衡計分卡是目前企業管理中較為流行并卓有成效的一個戰略管理的工具，我們可以借鑒平衡計分卡的原理及框架，對項目的物業服務進行策劃。

　　(5)物業服務方案具有很強的針對性，它并不能適用于其他的項目。

　　(6)物業服務方案并不是一成不變的。在日常物業服務運作過程中，隨著顧客群體的變化、物業的逐步老化以及新技術的不斷出現，應當對物業服務方案實施動態管理，不斷調整其內容以確保能適應新的形勢。

　　(7)本文中提到的物業服務方案，主要針對正常管理階段的服務設計。

物業服務方案的編制要點

（一）項目簡介

　　項目簡介通常包括如下內容：

　　(1)顧客基本情況。如業主(或物業使用人)清單、顧客基本特征(年齡、職業、籍貫等)。

　　(2)物業基本情況。如物業的地理位置、占地面積、建筑面積、物業類型、機電設備清單、配套設施清單等。

　　(3)項目開發情況。如開發建設單位、設計單位、承建商、施工單位、項目開發及交付的進度、主要戶型、售價等。

　　(4)項目周邊情況。水、電、氣、暖、有線電視、電話、寬帶等生活服務單位的分支機構、聯系方式;醫院、學校、公交站、超市、銀行、郵局等服務網點的分布;派出所、居委會等聯系方式。

　　(5)競爭對手情況。如對周邊同類項目的調研(物業服務企業、提供的服務項目及標準、物業服務費價格、顧客評價等)。

（二）項目的整體策劃

1．顧客的需求分析

　　需要回答：顧客是誰?他們具有何種特征?如何利用這些特征對他們進行分類?不同類別的顧客會有哪些需求?這些需求中，哪些是個性的，哪些是共性的?如何響應這些需求?對策是否可行?

顧客需求分析表

顧客分類	顧客特征	可能的需求	響應的對策	對策可行性分析	支持性文件

2．項目的特點分析

　　需要回答：本項目在選址、功能、外觀、園林、交通、結構、照明、設備、裝飾、配套、施工質量、開發計劃、銷售進度等方面，有哪些顯而易見的特點?這些特點會導致哪些問題的產生?針對這些問題，有哪些可能的對策?這些對策中哪些是可行的?

　　項目特點分析表

項目的特點	潛在的管理問題	響應的對策	對策可行性分析	支持性文件

3．服務項目、標準及服務承諾

項目、標準與價格

類別	服務項目	服務標準	服務價格
基礎性服務 （針對所有顧客）
個性化服務 （針對部分業主）
支持性服務 （面向開發建設單位）

　　(1)服務承諾，是物業服務企業向業主公開承諾的服務標準，是確保服務透明化的手段之一。

　　(2)物業服務企業應當選取那些顧客接觸面(即顧客可以直接感受到的服務項目)的服務標準予以承諾。

4．關鍵成功因素及挑戰

　　(1)關鍵成功因素：做好哪些事情，我們就會獲得顧客的認同及贊許?(或：哪些因素，會導致顧客的滿意?)

　　關鍵挑戰：什么樣的挑戰或障礙，可能會影響本項目既定目標、整體績效的實現?

　　關鍵的成功因素及挑戰，即項目管理服務中的重點及難點。

　　(2)不同類型的物業，其管理服務的重點與難點相差甚大。即使是同一類型的物業，由于項目規模、業主群體、設施設備、地理位置等諸多因素，其管理的重點與難點也不盡相同。因此，有必要對每一個項目進行針對性地分析，確定其關鍵成功因素及挑戰。

5．服務定位與服務愿景

　　(1)服務定位——對物業服務模式的概況(可以用一組詞或一段話來概況)。

　　我們希望給顧客帶來什么樣的服務感受?我們所提供的服務，其主要的服務特性是什么?

　　(2)服務愿景——對項目未來美好藍圖的描述(可以用一句話來概括)。

　　顧客/公眾談到我們(項目)時，他們第一提及的是什么?當顧客/公眾有需求時，他們首先想到的就是我們(項目)。

（三）人力資源策劃

1．組織架構及職位設置

　　組織架構及職位設置通常因人而異，沒有定式可言。但基本的原則是：扁平化、高效運作、能快速響應業主需求。

2．人力資源定編計劃

　　(1)首先應當明確各項業務是物業管理處員工自行管理，還是外委給專業公司管理。其次可以參照同地區、同類物業的管理經驗來配置人員。

　　(2)物業類型不同、費用標準不同、工作內容不同都會導致人員配置上出現較大的差異。物業管理圈。因此，物業服務企業有必要在實際工作中不斷積累經驗數據，建立本企業的人力資源定額庫，用以指導不同崗位的配置。

　　(3)可以通過人均產值、人力成本占總成本比例、管理幅度、經營預算目標達成度等指標，來驗證人員配置數量的合理性并進行調整。

3．員工崗位工作說明

　　(1)管理人員崗位說明。重點描述管理人員的工作界面、工作分工，以避免職責不清相互推諉。需要注意的是，對一些非常設(或兼職)的崗位(例如：義務消防員、兼職質量管理員、兼職培訓員等)應明確到人，同時還應明確在特殊或緊急情況下對管理人員的授權。

　　(2)操作員工崗位說明。對每一個崗位的工作內容、工作區域、作息時間應詳細描述。應考慮員工在上班過程當中休息、用餐或替崗的要求。

4．管理服務團隊的績效目標

　　主要包括財務、顧客、流程、人力資源等四個方面的指標。

（四）物業管理流程策劃

　　對物業管理流程的策劃，通常包括了共用設施設備管理、公共秩序管理、清潔管理、有害生物防治、園藝管理等常規內容。

1.共用設施、設備管理

　　(1)確定工作對象及工作界面。例如：強電系統、電梯升降系統、空調系統、給排水系統、消防系統、弱電系統等。

　　(2)確定工作內容。例如：運行巡檢、維修保養、預防性維修(定期小修、中修、大修等)、糾正性維修、設施設備檔案建立與維護等，以及公共能源管理、裝飾裝修管理、工程保修管理等。

　　(3)確定工作方法。如對上述內容的作業方法、流程、頻次、檢驗標準等。

　　(4)確定關鍵因素。包括關鍵設備(例如有特殊養護要求的設備、交付時存在質量缺陷的設備)、關鍵時段(例如夏季用電高峰、冬季供暖季等)、關鍵界面(設備運行時間、運行設備與備用設備、與市政電網的接口、未完工程等)。

　　(5)制訂工作計劃。例如共用設備運行計劃、共用設備定期保養、修理計劃、共用設施、場地維護計劃、公共能耗使用計劃等。

2．公共秩序管理

　　(1)安全防范管理

　?、俅_定工作對象。例如：人流(如業主、租客、訪客等)、物流(如家具、建筑垃圾、日用品等)、車流(如業主車輛、訪客車輛等)。

　?、诖_定工作方法。例如：設置監視區、防護區、禁區，并通過門禁驗證、來訪登記、搬出放行、巡邏、閉路監控等手段加以控制。

　?、壑朴喒ぷ饔媱?。例如巡邏路線、緊急集合訓練計劃、保險投放計劃等。

　　(2)停車場管理

　?、俅_定工作內容。包括車流動線設計、停車場標識系統設計、停車位的規劃與分配、車輛進出控制、車輛停泊管理、車輛收費管理等。

　?、诖_定工作方法。例如：運用智能系統控制進出與收費、設置停車引導員指引車輛停泊、建立中央收費制度分流車流量等。以及上述方法的作業流程、頻次與檢驗標準。

　?、壑朴喒ぷ饔媱?。例如：停車場巡邏、交通故障處理、車輛損傷處理等。

（3）消防管理

　?、俅_定工作內容。包括火災預防、滅火救援。

　?、诖_定工作方法。包括預防(建立義務消防隊，建立消防管理制度，制定消防檢查方案、滅火救援方案等)、準備(消防器材配備、消防宣傳、消防演習等)、應對、事后恢復等。

　?、壑朴喒ぷ饔媱?。例如消防宣傳計劃、消防演習計劃、消防器材配備計劃等。

3．清潔管理

　　(1)確定工作對象及工作內容。例如：公共區域(包括室內、室外)清潔、垃圾收集與處理、管道疏通、外墻清洗、泳池清潔等。

　　(2)確定工作方法。例如：不同部位、不同材質的清潔作業方法、流程、作業頻次、檢驗標準。

　　(3)確定關鍵因素。包括關鍵的時段(如重大節假日、上下班高峰等)、關鍵的部位(如出人口、大堂、客戶服務中心、會所等)、關鍵的事件(如開放日、社區文化活動、上級檢查等)。

　　(4)特殊情況下的應對預案。例如：暴雨、大雪、沙塵暴、臺風等惡劣天氣下的清潔預案。

　　(5)制訂工作計劃。例如：(外墻、大理石)定期清潔計劃。

4．有害生物防治

　　(1)確定工作對象。例如：老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子、白蟻等。

　　(2)確定工作部位。例如：天面、地下室、綠化帶、溝渠池井等。

　　(3)確定工作方法。例如：用藥物及燈光誘殺白蟻、設置檔鼠柵、投放滅鼠毒餌、設置紫外線滅蟲燈等，以及上述方法的作業流程、頻次、檢驗標準。

　　(4)制訂工作計劃。例如：有害生物防治計劃。

5．園藝管理

　　(1)確定工作對象。例如喬木、灌木、草坪、地被植物、水生植物、藤本植物等。

　　(2)確定工作內容。例如：灌排水、施肥、打孔、松土、修剪造型、清除枯葉、雜草防除、病蟲害防治、綠化帶保沽、苗木租擺、植物補種等。

　　(3)確定工作方法。包括上述工作的作業方法、流程、頻次、檢驗標準等。

　　(4)確定關鍵因素。包括：關鍵苗木(如珍貴植物、難以存活植物)、關鍵時節(如清明、谷雨等)、關鍵事件(如重大節日等)。

　　(5)特殊情況下的應對預案。例如：特殊氣候下的植物防護。

　　(6)編制工作計劃。例如：植物租擺計劃、苗木補植計劃、病蟲害防治計劃等。

（五）顧客服務策劃

1．顧客服務項目策劃

　　(1)主要描述為業主提供的顧客服務項目、服務標準、收費標準等。

　　(2)注意區分基礎性服務、個性化服務、支持性服務。

　　(3)注意區分有償服務、無償服務。

2．顧客服務流程策劃

　　針對上述已經確定的服務項目，可以采用服務藍圖的方法對服務流程進行詳細的設計。

3．服務接觸面策劃

　　(1)確定關鍵接觸面。包括高接觸區域(業主進出頻繁的地方，如大堂、電梯、客戶服務中心、會所等)、高接觸員工(業主頻繁碰到的員工，如大門崗、大堂崗秩序維護員、客戶助理、禮賓服務員等)、高接觸時段(如上下班高峰)、高接觸場景(如大型社區活動、技工上門維修)。

　　(2)設計關鍵接觸面。包括高接觸區域中的環境(如家具、日用品、表格、溫度、氣味、音樂等)布置要求，以及高接觸員工群體的管理要求(如制服設計、工具配置、儀容、行為、語言等)。

4．顧客關系管理

　　(1)業主顧客分類。應根據業主顧客的特征、需求等對其進行分類，同時應識別出關鍵顧客。

　　(2)業主顧客溝通。應針對不同類別的顧客，描述與其溝通的方法(如設立客戶服務中心受理顧客投訴、定期公布管理報告與財務收支報表、定期上門回訪、設立專人回復業主論壇、定期開展社區文化活動等)、頻次與要求。

　　(3)業主顧客管理。對業主顧客在社區中的公共行為(例如使用共用設施)，應當加以分析并制定出相應的使用規則，以確保這些行為不會造成對設施的損壞以及對其他業主的影響。包括：裝飾裝修管理、消防管理、安全管理、入住管理、電梯使用管理、垃圾處理、寵物管理、臨時用水電管理等。一般在方案中只需明確需要制定的公眾制度目錄即可。

　　(4)公共關系維護。應明確項目應建立的各類公共關系、聯系方式、責任人等。

（六）財務計劃及費用測算

1．成本（或支出）測算

　　(1)財務計劃的制定，應當以工作計劃為前提。成本(或支出)的測算項目，應當與工作計劃中的項目相吻合，避免“兩張皮”的現象。

　　(2)嚴格遵守法律法規的要求。

　　(3)對需要按年折舊或攤銷的費用，測算周期不應超過合同期限。

　　(4)企業應當不斷收集和完善財務歷史數據，建立本企業的成本定額庫，例如通信費定額、交通費定額、辦公用品定額等，以簡化測算的過程并使得測算更加合理。

2．收入測算

　　(1)應嚴格按照招標書(或物業服務委托合同)的要求，測算收入項目。

　　(2)對政府主管部門明文規定不許收取或沒有法律依據支持的收費項目，不要進行測算。

　　(3)參考項目所在區域同類同質物業的經驗數據，合理地確定費用收繳率。

3．盈虧平衡點分析

　　對項目整體經營情況進行科學的盈虧平衡點分析，確保項目良性運作。

篇2：物業服務招投標中不正當競爭規避

　　物業服務招投標中不正當競爭規避

　　《物業服務條例》及《前期物業服務招標投標管理暫行辦法》的頒布，無疑會給“壟斷”的、無序競爭的、失去“三公”原則的物業服務市場帶來一場深刻的變革，作為一個專業型的民營物業服務企業，筆者在6年中經歷了各類物業服務招投標活動300多次，對如何規避物業服務招投標中的不正當競爭行為有以下幾點建議：

　　一、招投標程序再造及過程控制

　　這種程序再造是揚棄，是整合創新。在這個過程中，有幾處需要注意的地方：

　　1、確認招投標主體的合法性，招投標雙方是平等的民事主體關系，雙方必須確認對方的合法性、履約能力和資信的可信度。

　　2、招標規則必須公開透明，讓所有投標人都清楚本次招標的競技方式。

　　3、招標方要對招標書、投標方要對投標書的編制有實際的考察，符合實際情況，具有一定實操性。

　　4、投標方要提供質價相符的預算報告書，詳盡的財務成本分析，整合自身資源，實事求是地應對招標。

　　5、在答辯與評標時，投標方必須在詳盡掌握和了解對方要求的訴求要點的基礎上進行答辯，主要包括：企業介紹、服務質量承諾、商務標承諾、行業法規掌握程度、本項目重點難點應對、項目經理素質考核，而招標方要以此為依據，確定評分細則，尤其是依項目管理經營的重難點，確定評分細則和評分標準。

　　6、公開亮分后即可開標，確定得分前三名的為中標單位，并從中擇優，簽訂合同。

　　7、雙方達成協議后，必須建立平等、自愿、友好、協商的契約關系，確定合同主客體間的責權利義務，同時，應提交主管部門備案，對惡性競爭和不正當競爭，主管部門應予干預。

　　8、在履行合同時，雙方應定期溝通和適時評估，互相監督、及時糾正合同與實際情況之間的偏差。同時，在客戶服務的過程中，要定期不定期地拜訪、了解服務中存在的問題，便于及時改進與啟動預防措施。

　　9、中標方在征詢客戶意見的過程中，應對客戶滿意度調查的結論進行細分，對不滿意客戶群進行回訪跟蹤，并與招標方溝通，努力達到客戶滿意。

　　二、招投標過程控制體系的維護與支持

　　1、法律法規的進一步完善，地方性配套法規的建立。

　　《物業服務條例》作為行業的“母法”，還需要地方性法規的配套實施，明確招投標各方的權責利關系，制定招投標細則，避免惡性競爭和不正當競爭給社會帶來的危害。

　　2、媒體宣傳與相關法律咨詢。

　　通過媒體、法律專業機構及行業主管部門，在全社會形成一個提倡公開、公正、公平招投標程序的輿論環境。

　　3、行業協會自律與企業信用管理。

　　以行業協會為平臺，依靠行業協會的力量，堅決制止和曝光不正當的競爭行為，對違規者在行業協會中予以除名。同時，建立企業信用檔案，通過規范企業資質等級及企業業績推廣，弘揚行業正氣。

　　4、建立物業服務招投標專業法庭或“快速”仲裁機構。

　　目前，物業服務招投標市場的糾紛呈上升趨勢，必須建立專業的仲裁機構快速裁決，同時加強物業服務法律法規的解釋與執法運用培訓。

　　三、“品質、素質、品牌”戰略是企業應對招投標市場競爭的法寶

　　物業服務市場的逐漸規范，行業機制的逐步建立，業主消費觀的不斷確立與服務質量的持續增長，無疑給物業服務企業的招投標提出了更高的要求，要在激烈的市場競爭中求得生存和發展，就必須堅持“品質、素質、品牌”的戰略。

　　1、服務品質與細節同

　　只有提高服務品質，改進服務意識和態度，創新附加值服務，客戶滿意率才會不斷提高，企業的美譽度和品牌才會建立起來。

　　2、素質戰略，即人力資源開發是企業可持續生存和發展的通途。

　　培養一支專業、嚴謹、作風過硬的團隊是企業長青的基石，提高服務意識和態度最終還得由人來執行，物業服務企業必須注重復合型人才的研發與儲備，完善企業競爭激勵機制，提高團隊綜合素質。目前，對項目經理的選取越來越成為招標方的關注焦點。

　　3、只有不斷創新整合、打造企業品牌，方能勝券在握。

　　物業服務企業只有先“安內”才能 “攘外”，而品牌之路則是唯一途徑，只有在服務過程形成自己的特色服務，打造企業品牌，建立企業文化，才可能在招投標競爭中取勝。

　　四川省潤無聲物業發展有限公司

篇3：我看前期物業服務招投標

　　我看前期物業服務招投標

　　20**年9月1日，國務院《物業服務條例》（以下簡稱《條例》）和建設部制定的《前期物業服務招標投標管理暫行辦法》正式施行?！稐l例》第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業服務相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。建設部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業服務招投標辦法更加速了物業服務招投標的普及，使物業服務招投標成為物業服務市場規范化的重要手段。

　　一、推行物業服務招投標制度的重要意義

　　1、避免了物業服務的機制缺陷

　　物業服務作為一個新興產業，一開始主要依附在房地產開發建設單位內，作為售后服務及其延伸服務的主要執行機構?！敖ü芤患摇钡臋C制導致其職責權限難以分清，業主也大多把物業和開發商看成一家，要求物業服務公司在完成物業服務應盡的職責之后，必須認可開發商的遺留問題也是自己的份內之事。使物業服務難以建立與開發商和業主之間的正常合理關系。

　　招投標機制的建立使開發商自己的物業服務公司與社會上的物業服務公司平等競爭，優勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業主對建管關系的誤解，使物業服務公司在房地產業中從依附地位逐步自立于產業之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實體，擁有決斷權和發言權。

　　2、有利于房地產開發商輕裝前進

　　房地產開發項目實施物業服務對外招投標，對開發商自設的物業服務公司的成長也會起到重要的推動作用，“自己的物業自己不一定能管”，必須自身面向外部市場尋找生路。對社會性物業服務公司而言，房地產開發項目的物業服務招投標使他們有了一展身手的空間。而開發單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務之中，可以鉆研開發事宜，有利于社會分工的科學化、精細化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業主正確認識物業服務中的矛盾與糾紛

　　目前，物業服務行業的多數企業均是開發商直屬機構，外聘物業服務公司較少，實行招投標選聘物業服務的項目更是屈指可數。因此，業主入戶后將開發遺留問題混同于物業服務公司的問題也在情理之中。實行招投標選聘物業服務公司后，即使仍是開發商下屬的物業服務公司獲勝，情況也會大不一樣，業主會更認同中標方案的合理性和效力，認清物業服務與開發建設的區別，雙方應有的職責權限將更加明晰。

　　4、前期物業服務招投標對物業服務常規招投標具有重要的示范效應

　　前期物業服務招投標作為推進房地產開發與物業服務分業經營的重要措施，將促進物業服務企業的獨立自主經營，加快培育社會型物業服務企業，為業主大會和業主委員會選聘物業服務企業提供經驗和優選方案，有利于物業服務市場普及以招投標形式選定物管的模式。

　　二、推行物業服務招投標制度的若干建議

　　1、應當建立物業服務招投標專業有形市場

　　物業服務招投標的正常運行是物業服務市場健康發展的重要條件，為了避免物業服務招標人假接招投標竊取投標單位的投標方案成果，造成一些投標人知識產權受到侵害，有關機構應在政府相關部門和行業協會的引導下，及時建立物業服務專業市場機構，使物業服務招投標活動由專業機構、專業人員依國家政策法規要求的規程舉行。有了有形的物業服務招投標市場，物業服務行政主管部門可以有效加大監管力度，使違規操作難以進行。

　　2、合理建立物業服務評標專家庫，建立科學、公正的評標機制

　　目前，經主管部門推薦，國內首批物業服務評標專家已入庫，但名額明顯偏少，結構也不盡合理，難以實現隨機抽選和滿足多種類型物業招投標對專家的需求，也難以避免招投標單位與評標專家的非正常接觸。因此，對專家較少的省區應跨省區資源共享，使評審專家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應給予專家評標結果應有的法定效力。凡是申請或法定必須實行物業服務招投標的項目，只要招投標市場機構受理后按照法定程序公開、公正、公平評選出來的結果，招標人必須無條件接受，否則應當承擔損失賠償和相應法律責任，并在招投標市場誠信檔案中留下相關記錄。

　　3、逐步減少招標人自行招標的比例

　　目前，實行招投標的項目以招標人自行招標為主，這種做法雖然與自建自管、內部欽定物業服務單位相比有了較大的進步，但自行招標的公正性和科學性難以保障，使物業服務投標方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項目均應納入招投標代理機構的招標范圍，以維護招投標雙方的合法權益。

　　4、招投標項目規模、主體資格和結果的認定必須明確

　　目前，關于應當實施招投標項目的最小規模尚無界定，按規定“投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。投標人較少可能是因為項目的招標公告傳播范圍和知曉度太??；也可能因為項目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過少；還有就是項目未達最小經濟規模，使物業公司不主動接招。各地應根據當地經濟發展水平，項目業主的承受能力及服務要求確定應實施物業服務招投標項目的最小規模標準，使公開招投標項目有法定界限，避免協議選聘方式過多。另外，對招標主體和投標主體雙方的資格認定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業服務資質和物業項目分類分級標準進行認定，通過政府文件或專業機構招標文件發布。物業服務的招投標結果應當由監管機構認定其科學性、公正性后，得到招投標雙方認可和尊重，不得無故棄標或撤標，主管部門應維護公開招投標的嚴肅性。

　　5、應研究從前期物業服務招投標向全過程物業服務招投標過渡的問題

　　前期物業服務招投標的招標主體是開發建設單位，各級主管部門對其進行管理和調控比較容易進行，只要法規政策作出明確規定，各相關機構齊抓共管，就會得到積極響應，而前期物業服務投標主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質的物業服務企業，因此，前期物業服務招投標可能會得到較快的推行。但當業主入住達到規定比例，房屋銷售達到規定年限后，就必須成立業主大會和業主委員會，由業主大會決定選聘、解聘物管企業。業主大會和業主委員會作為招標主體時會產生意想不到的困難：如業主大會難以召開，業主委員會越權決定是否招投標甚至私自議標、無法人地位、無常規經費、失誤造成損失無力承擔責任等問題。因此，我們應研究和關注物管項目的第二次，及以后物管合同到期時科學地實施物業服務招投標的問題。否則，很可能前期物業服務招投標轟轟烈烈，以后各期物業服務招投標難以進行，使物業服務模式最優化選擇難以持續實現。

　　重慶市國土資源和房屋管理局政策法規處重慶大學 　魏勇 賀云華