江夏名城住宅小區6#樓物業管理企業選定為“定西佳馨物業管理有限責任公司”。

　　江夏名城住宅小區6#樓物業管理方案

　　我們將以“熱情的服務、真情的參與、友情的合作”作為指導實際工作的準則，全身心地投入江夏名城四期六號樓的物業管理工作。

　　針對江夏名城四期六號樓的實際情況，我公司精心策劃了本管理方案，提出具體管理意見。我公司將為開發商及全體業主提供亦善亦美的服務，并使我們的服務為貴公司精品房產的延續創品牌，更為全體業主營造一個尊貴典雅、舒適溫馨的家園。

第一章公司簡介與物業概況

　　一、公司簡介

　　定西佳馨物業管理有限責任公司成立于20**年4月。公司具有住房和城鄉建設部三級資質，有員工20多人,大多數從事物業管理十多年,具有豐富的物業管理經驗。公司設總經理辦公室、財務科、治安科、人事科、是一個具有比較全面的物業管理公司。公司憑借自身優勢，提供高要求、高標準、全方位的物業管理服務。公司現有員工20人，管理和技術人員14人,中級職稱5人;90%以上工作人員持有上崗資格證。為了適應企業發展的需要,公司開展了多層次、多形式的員工培訓，不斷提高員工素質、服務質量和管理水平，為公司的可持續發展奠定了堅實的基礎。

　　公司成立以來，立足現代化物業管理的高起點,借鑒兄弟物業單位管理新理念、新經驗，廣泛吸納從事物業管理的專業人員,建立全新的物業管理體系開展了卓有成效的管理服務工作。公司按照市場化、專業化、經營型的管理模式,以依法管理、業主至上、服務第一為宗旨,建立了獨立核算、自負盈虧、自主經營、自我發展的運行機制，確定了“安全文明、高效整潔、優雅舒適”的質量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規程,通過科學的管理和優質的服務,努力營造健康新生活、充滿親情的社區氛圍,在社會上和同行中樹立起了真誠服務的良好管理品牌和企業形象。

　　二、物業概況

　　(一)西環路江夏名城四期六號樓坐落在定西市西環路，西鄰定西市環城路。該樓為框剪結構,總建筑面積25119.97余平方米,地下一層為超市,地上一、二層為商鋪，標準層16層。共三個單元，一梯四戶,配有有線電視,寬帶網入戶。

　　(二)處理好動、靜之間的矛盾。商鋪要“旺”,人流越大、越多則商鋪經營越為有利住宅要靜,不同人群的不同起居習慣,使我們無法掌握對安靜時間的要求。在節假日這種動靜之間的矛盾更為突出。通過協調、溝通、處理好動靜矛盾是本公司管理者須具備良好的處事能力。

　　(三)服務需求各有側重。商鋪住宅的共同要點是對“安全”的需求,又有不同的側重點。商鋪對環境、照明、整潔的要求較高，住宅則要求在水、電等各項設施設備正常運作的情況下,提供個性化、多元化的服務。因此，在設備、技術、人力、理念和模式上,要求管理者必須具備混合型物業管理的經驗和強大的技術實力。

第二章管理的重點、難點分析和應對措施

　　(一)裝修期間管管理狀況分析

　　業主在裝修期間由于各業主裝修期有同、裝修施工單位和人員不同、裝修時間不同等各方面原情因給安保管理上帶來了一定的難度。因此,在裝修期間,對裝修施工單位和人員、裝修時間安排上的統一、物品進出的統一管理、電梯管理、空調安裝管理等方面提出了高標準的要求。

　　(二)應對措施

　　1、根據實際情況制定《住宅裝修管理辦法》，督促裝修施工人員嚴格遵守《住宅裝飾裝修管理辦法》，并對其違章行為負責。

　　2、在業主領房時，事先告之裝修管理規定，并簽訂《住宅裝飾裝修管理協議》，對裝修時間、材料堆放地點進行控制，并對基礎材料實行袋裝化?？紤]大件物品搬遷，制定大件物品搬遷方案。建議業主聘請專業的裝飾裝修公司。

　　3、我們將統一制作《裝修人員出入證》發放給裝修人員，對裝修期間的物品遵守“只進不出”的原則。

　　4、在裝修期間加強管理人員對裝修戶的檢查，保安對裝修戶的巡邏，禁止一切違章裝修行為。對引起消防安全隱患的，責令裝修戶整改立即制止。

　　5、全管理處人人參與監督。門崗對運進的裝修材料了解，清潔工注意異常動向，保安、管理人員巡查;實行限時要作方法，裝修人員加班提前批準。對出現違章程裝修現象在第一時間給予制止，制止無效報主管部門處理。

　　6、業主裝修期間電梯實行“一部貨梯、一部客梯”的管理，并對貨梯加強保護，采取限時、限重專人管理。

　　7、空調室內打孔質量進行把關，對空調室外機按規劃設計統一安排。

　　8、在裝修期間，對裝修實行袋裝化并進行定時定點清運，以免垃圾堆放在樓道影響美觀。

　　9、派專業工程人員為業主服務，對裝修需改動的戶內電、缺陷、給排水等網線按規定進行進行嚴控，并引導裝修，為業主提供合理使用方案。嚴控樓面的荷載，引導業主使用輕質材料。

第三章資源配置

　　物業管理處人員配備：主任1人、維修工1人、保安隊長1人、保安隊員2人、監控員2人、綠化保潔員2名。

　　為提高員工素質，更好地為業主服務，專門組織各類培訓，把提高員工的綜合素質作為我公司企業發展的戰略目標。目前我公避開形成了一套規范的培訓體系，正在培養造就一支專業化的物業管理隊伍，這是我們完成物業管理目標的有力保證。

　　(一)培訓目標：

　　結合對各崗位的要求，分層面、分階段、有計劃地對員工進行培訓，確保物業管理人員具有觀念先進、管理專業、技術精湛、工作效率高的綜合素質，為完成管理目標提供可靠保證。

　　(二)培訓方式：

　　1、定期培訓：每年由公司及各部門制定年度培訓計劃，按計劃定期培訓。

　　2、在職培訓：在員工上崗后根據崗位的需要，進行各種層次及內容的培訓，以滿足日常管理和操作的要求。

　　3、專門培訓：在有新技術、新標準、新法律法規頒布時及時組織員工進行專門培訓，使員工能及時了解熟悉和掌握這些專門知識。企業員工是企業經營(服務)的基本資源，員工在物業管理用力中毫無疑問居于核心地位。只有管好人，才能管好事。在員工錄用考核、定期考核、淘汰機制等人員管理要形成了一整套規范性強、操作簡便的高效動作管理體系。

　　(三)物資裝備：

　　1、辦公桌椅7套;

　　2、電腦(含打印復印機一臺)臺;

　　3、辦公用品若干;

　　4、文件柜2臺;

　　5、傳真機1臺;

　　6、對講機只;

　　7、電話機2臺;

　　8、維修工具(水電、電梯、木工)套;

　　9、保險箱1臺;

　　10、萬用表1臺;

　　11、應急燈2只;

　　12、鋁合金梯1架;

　　13、噴霧器1臺;

　　14、消防板手、消防桶2/15把/個;

　　15、綠化用具若干。

第四章各項管理制度

　　一、公眾制度：

　　管理公約;樓宇使用及維護管理的規定;居家指引;裝修管理規定;精神文明建設公約;電梯使用管理規定;商業網點管理規定;治安管理規定;物品出/入管理規定;車輛交通、停車管理規定;出租房管理規定;消防安全管理規定;暫住人員管理規定;環境衛生管理規定;綠化管理規定。

　　二、內部管理制度

　　員工手冊;業主房屋維修制度;質量手冊;公共設施維護保養制度;質量程序文件;保潔管理制度;文件管理制度;綠化管理制度;綠化檢驗標準;員工培訓制度;安全保衛管理制度;財務、會計管理制度;電梯困人的處理預案;火災緊急處理預案;浸水處理預案;空置房管理制度;停電停水處理預案;管理處公共鑰匙管理規定;斗毆等暴力事件處理預案;維修工上門服務規范;盜竊等破壞事件處理預案;維修管理制度;突發事件處理預案;維修檢驗標準;社區文化工作制度。

　　三、員工工作崗位考核獎懲

　　管理服務質量分級考核暫行辦法;物業管理處部門月考核辦法;考核結果與獎懲實施管理暫行辦法;物業管理處員工月考核辦法;物業管理處工作月考核辦法;員工獎懲條例。

第五章日常管理方案

　　物業管理大體上分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、檔案管理、質量管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

　　一、工作計劃

　　(一)交付前工作計劃：

　　1、與開發商就簽訂《前期物業管理委托合同》諸事項進行協商。

　　2、提供《前期物業管理委托合同》。

　　3、提供《業主臨時公約》。

　　4、與當地有關政府部門進行聯系，輸物業管理相關手續。

　　5、編制《業主手冊》及各類物業管理方案，制定管理處的各項管理制度、工作職責操作規程。

　　6、組建物業管理機構進駐大樓。用一周左右時間對辦公場地進行清掃、布置。

　　7、抽調人員列位。

　　8、招聘人員。

　　9、人員培訓，了解接管物業的基本情況。

　　10、配合開發公司完善大樓標識系統制作。

　　11、組建驗收小組，編制《物業接管驗收計劃》。

　　12、制定接管驗收規程。

　　13、掌握物業驗收的標準和程序。

　　14、依照接管驗收標準，對物業進行初驗。

　　15、將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上。

　　16、督促開發商對不合格項目進行整改、跟蹤。

　　17、進行復驗。

　　18、繼續整改。

　　19、符合標準后輸接管手續。

　　20、按時接收各類大樓資料，并加以整理歸檔。

　　21、按時接收各類公建項目、設施、設備。

　　22、按時接收各烴標識。

　　23、按規定程序辦理各類項目接管驗收手續。

　　24、接管鑰匙，逐戶核對，編號保管。

　　25、交付現場的策劃布置。

　　(二)、交付現場的策劃計劃

　　1、辦理入住手續。

　　2、建立業主檔案。

　　3、業主裝修期間的管理。

　　4、開展各項日常管理工作。

　　5、開展各項便民服務。

　　二、管理方案

　　(一)接管驗收管理方案

　　1、管理內容

　　(1)了解接管物業的基本情況。

　　(2)編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準，方法和日程安排。

　　(3)與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準

　　(4)與開發、施工單位一起，對大樓物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準。圖紙資料，并加以整理歸檔;核對、接收各類設施設備;

　　(5)與開發、施工單位聯合進行大樓物業交接：核對、接收各類房屋和鑰匙;

　　核對、接收各類

　　(6)編制業主手冊;物業管理操作類制度;基礎管理制度;

　　(二)保安管理方案

　　采取站崗執勤與巡邏相結合的方式，協助公安機關維護大樓公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主(物業使用人)安全的行為。

　　門崗的任務(主崗上午8：00-19：00跨立式服務)。運用安全報警監控，對治安情況實施24小時監控服務。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安現場處理。

　　值班保安接到報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

　　(三)消防管理方案

　　1、做好消防設施、器材、聯動設備的管理;

　　2、保持消防通道的暢通;

　　3、加強大樓裝修期間的消防安全管理;

　　4、嚴禁違章燃放煙花爆竹。

　　(四)保潔綠化方案

　　1、綠化養護：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。

　　2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大樓公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損，生活日產日清。

　　(五)房屋、設施設備管理方案

　　(1)維修人員持證上崗，操作規范，維修及時;

　　(2)抓好維修人員技術培訓，提高業務素質;

　　(3)加強商鋪門前的車輛停放秩序管理。

　　(4)按規定合理配置消防器材。

　　(5)嚴格控制商鋪外立面的裝飾，并要求其廣告設置統

　　一格調、尺寸，保持外立面整齊、美觀。

　　(6)按事先指定位置和規范安裝空調室外機。

　　(7)定時、定人、定責實行商鋪門前衛生保潔工作。

　　(六)財務管理方案

　　1、管理內容：

　　加強財務核算;搞好財務核算;財務收支狀況每年公布一次;做好年度預算和決算工作;

　　認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷;及掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

　　2、管理措施

　　(1)根據財務法規政策，制定財務管理制度;

　　(2)財務人員持證上崗，規范財務管理制度;

　　(3)抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質;

　　(4)加強成本控制

　　(5)加強財務監督和財務檢查。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。