談商業街典型物業管理方案的可取之處
對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業物業管理公司對商鋪進行物業管理方案設計實施，才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的物業管理更為重要。如果商鋪物業管理方案不恰到好處，會影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。
一、商鋪物業管理方案的理念
商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。
“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一物業管理方案的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。
“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。為了達到“統一管理,分散經營”的物業管理方案設定，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的物業管理方案中的地位。
1、“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。
“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：承租戶的經營業態是受到整個統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可(業主委員會成立之前，經開發商認可)。
2、“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。
商鋪的物業管理方案內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。
二、商鋪物業的管理方案的特點
1、顧客流量大
商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重
2、服務要求高
要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值;同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理方案thldl.org.cn服務的根本原則
3、管理點分散
出入口多，電梯(客梯)、觀光梯、自動扶梯等)分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。
4、營業時間性強
顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。
5、車輛管理難度大
來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。
三、物業管理方案中對人員配備的思考
1、商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。
2、保安服務部設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。
3、保潔綠化部設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
4、經營服務部設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。
篇2：談商業街區物業管理
談商業街區物業管理
現在，商鋪的發展正面臨“賣鋪”與“管鋪”的矛盾。一方面，作為商業街區的開發商，商業街區開發建設指揮部的工作本來應是負責征地、動拆遷并建設符合市場需求的物業，但由于商業街區項目一般比較規模龐大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物業與經營管理就顯得相當重要。
商業街區由于有一些大型的商業設施是整體引進，而又有一些單、雙鋪商鋪是通過拍賣的方式零散銷售，為了使買家和經營者不僅僅滿足于能買(或租)到一個地點好、品質優的商鋪，而是要買(或租)到一個既能保值、又能增值的商業旺鋪，買家和商家都會向物業的開發商提出新的要求:商鋪交鋪后如何進行經營管理?有什么能證明在商業街區內做生意能有可觀的利潤回報，商業街區開發建設指揮部必須擔當起商業街區的管理工作。
物業管理與商業街區開發配套，對商業街區進行綜合性、全面性多層次的管理服務，是本項目不可缺少的服務配套。對于住宅物業的的物業管理我們已經不陌生了，在住宅產品領域里，物業管理對于任何一個住宅項目都具有舉足輕重的作用，物業管理已經成為住宅開發商的營銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長，不同的物業類別的管理項目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業物業的物業管理是三種不同管理模式的公共服務。建立一個完善的物業管理體系，對商業街區的經營運作、商業氣氛、購物氛圍、游樂環境和積聚人氣都具有極其重要的作用。
雖然物業管理是商業街區的售后服務工作，在房子交付使用后才真正開始向業主以及商家提供服務，然而在商業街區的營銷策劃過程中，開發商就必須要將物業管理作為項目營銷策劃的重要內容，提前為業主和商家設計好商業街區物業管理的服務藍圖，對市場作出一系列的物業管理服務承諾，將物業管理服務融入到項目形象當中去。從項目開始招商一直延續到項目的整個營銷過程，為促進項目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動力。
?。ㄒ唬┥虡I街區的六大管理職能
一、建筑物與裝修的維護
商業街區是一組現代化建筑物業，為了保證商業物業的形象，做好建筑物與裝修的維護，保證物業不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業形象，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費;另一方面，也是物業保值和增值的需要，商業街區中的商業物業以投資市場為主要市場，投資大型商業項目和買鋪就是想賺錢，越是經營良好、保養得當的商業物業，就越是能不斷增值。主要服務內容包括:
l）商業物業建筑結構維護
2）商業物業建筑外觀維護
3）商業街區公共區域裝修
4）商家裝修審批與管理
5）規范單、雙鋪店面門面裝修
6）商業街區內部導向標志維護
二、商業街區配套設施、設備的維護
配套設施和設備的維護首要工作是保證配套設施、設備能夠安全運轉工作，如果不幸出現故障，往往會對商業街區產生很大的負面影響，所以商業街區物業管理公司應對配套設施、設備進行完善的保養，杜絕事故隱患。主要服務內容包括:
l）電梯、自動扶梯的維護保養
2）后備發電機維護保養
3）電線、電路的維護保養
4）供水、供氣系統維護保養
5）大型商業設施空調、冷氣系統維護保養
6）三廢排放及處理系統維護保養
三、商業街區物業消防與安全的管理
商業物業是通過配套設施、設備、人員和保險方式來避免由于人為或自然因素引起的對物業或人員的危害。讓商業物業的業主、經營者安心從事商業活動，讓消費者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不僅是物業安全的保障，而且也是廣大市民公眾人身安全的保障。主要服務內容包括:
l）消防設施的維護保養
2）消防器材配置
3）消防設施標志
4）大型商業設施出口與通路管理
5）大型商業設施內部保安巡查
6）自動報警系統維護保養
7）其他危及安全的防范:
四、環境清潔衛生管理
這個職能是商業物業管理職能中最基本的，特別是向一些強調生態的商業街區，綜合步行街、文化休閑廣場、康體公園、游樂場所的日常清潔以及對當地飲用水源的水質維護，環境清潔衛生管理對創造一個良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務內容包括:
l）商業街區內部道路清潔
2）公共區域管理
3）公共區域的擺設和植物管理
4）商業物業的日常清潔
5）促銷宣傳資料發放管理
6）垃圾清理
7）環衛設施維護
8）公園及游樂場所清潔管理
9）自然河道及人工河道、人工湖的環境及水質維護
五、車輛及交通的管理
在越來越多汽車走向家庭的今天，停車難的問題將成為阻礙人們出門購物消費的因素，停車是否方便，另外交通的安全與否、都將直接影響到商業街區客流的增減，車輛與交通管理最重要的目的就是為消費者創造舒適、便利的消費機會。主要服務內容包括:
l）車輛交通疏導指揮
2）停車場管理
3）貨流運輸管理
4）車輛安全管理
5）路面交通管理
6）部分道路限時通行管理
六、商業街區緊急事故處理
商業街區是一個人流集中的公共場所，物業管理機構及工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商業街區內部和外部的突發事件。主要服務內容包括:
1）商業建筑與裝修事故
2）停電或電路故障
3）電梯故障
4）設備或設施故障
5）發生火警
6）惡劣天氣
7）人員受傷或急病
8）買賣糾紛
9）消費者之間嚴重沖突
l0）犯罪事件
?。ǘ┥虡I街區應體現的物業管理特征
一、多層次服務
商業物業管理的多層次的服務主要體現在物業管理服務針對不同對象實施，服務的對象具有多層次，一方面，服務針對商業街區的業主和商家，這是物業管理服務的主體，為他們做好物業的管理工作，使商業街區內的商業物業能夠保值和增值;另一方面，服務將針對到商業街區消費的顧客，物業管理的另一個重要目的就是吸引消費者來消費，并讓顧客高興而來，滿意而歸、滿載而歸。不同的群體對服務有不同的需求，物業管理面向不同層次的對象，必須向他們提供多層次、全方位的服務。
二、人性化管理
管理公司從事的可能是比較機械、簡單重復的工作內容。雖然管理的是物業和配套設施，而服務對象卻是活生生的人，管理手法要有人情味，管理風格要體現人性化，如在商家入駐、周年慶典贈送花籃或懸掛橫幅來拉近距離、營造氛圍。商業街區運用人性化管理是為了在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關系，更好的搞好商業街區日后的經營運作。
篇3：商業街區物業管理
淺談商業街區的物業管理
現在，商鋪的發展正面臨“賣鋪”與“管鋪”的矛盾。一方面，作為商業街區的開發商，商業街區開發建設指揮部的工作本來應是負責征地、動拆遷并建設符合市場需求的物業，但由于商業街區項目一般比較規模龐大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物業與經營管理就顯得相當重要。商業街區由于有一些大型的商業設施是整體引進，而又有一些單、雙鋪商鋪是通過拍賣的方式零散銷售，為了使買家和經營者不僅僅滿足于能買（或租）到一個地點好、品質優的商鋪，而是要買（或租）到一個既能保值、又能增值的商業旺鋪，買家和商家都會向物業的開發商提出新的要求：商鋪交鋪后如何進行經營管理？有什么能證明在商業街區內做生意能有可觀的利潤回報，商業街區開發建設指揮部必須擔當起商業街區的管理工作。
物業管理與商業街區開發配套，對商業街區進行綜合性、全面性多層次的管理服務，是本項目不可缺少的服務配套。對于住宅物業的的物業管理我們已經不陌生了，在住宅產品領域里，物業管理對于任何一個住宅項目都具有舉足輕重的作用，物業管理已經成為住宅開發商的營銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長，不同的物業類別的管理項目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業物業的物業管理是三種不同管理模式的公共服務。建立一個完善的物業管理體系，對商業街區的經營運作、商業氣氛、購物氛圍、游樂環境和積聚人氣都具有極其重要的作用。
雖然物業管理是商業街區的售后服務工作，在房子交付使用后才真正開始向業主以及商家提供服務，然而在商業街區的營銷策劃過程中，開發商就必須要將物業管理作為項目營銷策劃的重要內容，提前為業主和商家設計好商業街區物業管理的服務藍圖，對市場作出一系列的物業管理服務承諾，將物業管理服務融入到項目形象當中去。從項目開始招商一直延續到項目的整個營銷過程，為促進項目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動力
1、商業街區的六大管理職能
一、建筑物與裝修的維護
商業街區是一組現代化建筑物業，為了保證商業物業的形象，做好建筑物與裝修的維護，保證物業不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業形象，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業保值和增值的需要，商業街區中的商業物業以投資市場為主要市場，投資大型商業項目和買鋪就是想賺錢，越是經營良好、保養得當的商業物業，就越是能不斷增值。主要服務內容包括：
1商業物業建筑結構維護
2商業物業建筑外觀維護
3商業街區公共區域裝修
4商家裝修審批與管理
5規范單、雙鋪店面門面裝修
6商業街區內部導向標志維護
二、商業街區配套設施、設備的維護
配套設施和設備的維護首要工作是保證配套設施、設備能夠安全運轉工作，如果不幸出現故障，往往會對商業街區產生很大的負面影響，所以商業街區物業管理公司應對配套設施、設備進行完善的保養，杜絕事故隱患。主要服務內容包括
1電梯、自動扶梯的維護保養
2后備發電機維護保養
3電線、電路的維護保養
4供水、供氣系統維護保養
5大型商業設施空調、冷氣系統維護保養
6三廢排放及處理系統維護保養
三、商業街區物業消防與安全的管理
商業物業是通過配套設施、設備、人員和保險方式來避免由于人為或自然因素引起的對物業或人員的危害。讓商業物業的業主、經營者安心從事商業活動，讓消費者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不僅是物業安全的保障，而且也是廣大市民公眾人身安全的保障。主要服務內容包括：
l消防設施的維護保養
2消防器材配置
3消防設施標志
4大型商業設施出口與通路管理
5大型商業設施內部保安巡查
6自動報警系統維護保養
7其他危及安全的防范
四、環境清潔衛生管理
這個職能是商業物業管理職能中最基本的，特別是向一些強調生態的商業街區，綜合步行街、文化休閑廣場、康體公園、游樂場所的日常清潔以及對當地飲用水源的水質維護，環境清潔衛生管理對創造一個良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務內容包括
l商業街區內部道路清潔
2公共區域管理
3公共區域的擺設和植物管理
4商業物業的日常清潔
5促銷宣傳資料發放管理
6垃圾清理
7環衛設施維護
8公園及游樂場所清潔管理
9自然河道及人工河道、人工湖的環境及水質維護
五、車輛及交通的管理
在越來越多汽車走向家庭的今天，停車難的問題將成為阻礙人們出門購物消費的因素，停車是否方便，另外交通的安全與否、都將直接影響到商業街區客流的增減，車輛與交通管理
最重要的目的就是為消費者創造舒適、便利的消費機會。主要服務內容包括：l車輛交通疏導指揮
2停車場管理
3貨流運輸管理
4車輛安全管理
5路面交通管理
6部分道路限時通行管理
六、商業街區緊急事故處理
商業街區是一個人流集中的公共場所，物業管理機構及工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商業街區內部和外部的突發事件。主要服務內容包括
1商業建筑與裝修事故
停電或電路故障
3電梯故障
4設備或設施故障
5發生火警
6惡劣天氣7人員受傷或急病
8買賣糾紛
9消費者之間嚴重沖突
l0犯罪事件
2、商業街區應體現的物業管理特征
一、多層次服務
商業物業管理的多層次的服務主要體現在物業管理服務針對不同對象實施，服務的對象具有多層次，一方面，服務針對商業街區的業主和商家，這是物業管理服務的主體，為他們做好物業的管理工作，使商業街區內的商業物業能夠保值和增值；另一方面，服務將針對到商業街區消費的顧客，物業管理的另一個重要目的就是吸引消費者來消費，并讓顧客高興而來，滿意而歸、滿載而歸。不同的群體對服務有不同的需求，物業管理面向不同層次的對象，必須向他們提供多層次、全方位的服務
二、人性化管理
管理公司從事的可能是比較機械、簡單重復的工作內容。雖然管理的是物業和配套設施，而服務對象卻是活生生的人，管理手法要有人情味，管理風格要體現人性化，如在商家入駐、周年慶典贈送花籃或懸掛橫幅來拉近距離、營造氛圍。商業街區運用人性化管理是為了在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關系，更好的搞好商業街區日后的經營運作。