巴彥淖爾市前期物業服務招投標管理辦法(全文)

　　一、總則

　　第一條 為了規范我市前期物業服務招投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，維護物業服務市場秩序，保護招投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，結合我市實際，特制定本辦法。

　　第二條 在巴彥淖爾市城鎮范圍內進行前期物業服務招投標活動的均適用本辦法。

　　第三條 前期物業服務是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施的物業服務。

　　第四條 前期物業服務招投標應當遵守公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第五條 市住建委負責全市前期物業服務招投標活動的指導監督工作。各旗縣區物業主管部門負責本轄區內前期物業服務招投標活動的具體監督管理。

　　街道辦事處、鎮人民政府及社區居委會協助物業主管部門做好前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理工作。

　　第六條　住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模小于2萬平米的，經旗縣區物業主管部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　一個物業管理區域內，只能選聘一個物業服務企業提供物業管理服務。

　　二、招標

　　第七條　本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

　　前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 招標人應按規定時限完成前期物業服務招投標工作?，F售商品房項目在現售前三十日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;非出售的新建物業在交付前九十日完成。

　　第九條 前期物業管理招標應以公開招標為主，采取邀請招標的，需經項目所在地旗縣區物業主管部門批準方可實施。

　　招標人采取公開招標方式的應當在公共媒體上發布招標公告，招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項;采取邀請招標的，應當向5個以上(含本數)具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應包含上述內容。

　　第十條　招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜，也可以自行組織實施招標活動。

　　招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

　　招標代理機構不得為招標人提供其所代理的招標項目的咨詢服務。

　　招標人自行組織實施招標活動的，應當具備如下條件：

　　(一)具有法人主體資格;

　　(二)招標工作小組成員中與招標物業相適應的經濟、技術或管理類專業人員應占成員總數的半數以上;

　　(三)具備自行編制招標文件、對投標人進行資格評定和組織評標的能力。

　　第十一條 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應包括以下內容：

　　(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況、物業專項維修資金情況等;

　　(二)物業服務的內容和標準等;

　　(三)對投標人及投標文件的要求，包括對投標人的資格及投標文件的格式、主要內容、份數等;

　　(四)評標標準和評標方法;

　　(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間、地點、方法、程序等;

　　(六)物業服務合同的簽訂說明;

　　(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　第十二條 前期物業服務招投標活動實行備案制度。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，到所在地旗縣區物業主管部門備案。招標人備案需提交以下材料：

　　(一)與物業服務有關的物業項目開發建設的批準文件;

　　(二)招標公告或投標邀請書;

　　(三)招標文件;

　　(四)招標代理委托合同(委托招標代理機構招標的)或招標小組人員資料(自行組織招標的);

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　各旗縣區物業行政主管部門應在10日內完成備案工作，并向招標人發出《前期物業管理招標材料備案通知書》;發現有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

　　招標人應在取得《前期物業管理招標材料備案通知書》后發出招標公告或者投標邀請書。

　　第十三條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

　　實行投標資格預審的招標項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

　　資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的物業服務企業營業執照、資質證書、管理業績證明材料、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

　　第十四條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人為正式投標人。

　　第十五條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理時間，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件之日止，最短不得少于20日。

　　第十六條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當將修改后的招標文件報所在地旗縣區物業管理部門備案確認，在取得新的《前期物業管理招標材料備案通知書》后，以書面形式通知所有的招標文件收受人，并將提交投標文件截止時間至少向后順延15日。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第十七條 招標人根據招標項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘招標項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對潛在投標人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第十八條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

　　三、投標

　　第十九條 本市年終綜合考評進入物業招投標企業庫的物業服務企業及新設立未承接項目的物業服務企業和在本市登記備案未承接項目的市外物業服務企業，均可參與本市物業服務投標活動。

　　第二十條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

　　投標人應當按照招標文件的需求編制投標文件，投標文件應當對招標文件中提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　投標文件應當包括以下內容：

　　(一)投標函;

　　(二)投標人授權委托書;

　　(三)投標報價，包括物業服務費用收支預算方案;

　　(四)物業管理方案，包括物業管理服務理念與目標、業績情況、物業管理機構運作方法及管理制度目錄、物業管理服務人員配備、物業管理服務分項標準與承諾;

　　(五)對招標文件所列其他內容的陳述;

　　(六)招標文件要求提供的其他材料。

　　第二十一條 投標人應當在招標文件規定的投標截止時間前，將投標文件密封送達招標文件指定的地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

　　第二十二條 投標人在招標文件規定的投標截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，送達、簽收和保管應當符合本辦法第二十一條的規定。

　　第二十三條 投標文件(含補充或修改的內容)有下列情況之一的，視為無效：

　　(一)逾期送達;

　　(二)送達時未密封;

　　(三)未加蓋投標人法人公章。

　　第二十四條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。

　　四、開標、評標和中標

　　第二十五條 前期物業管理招標投標活動的開標、評標和中標過程，由所在地旗縣區物業管理部門派人到場進行全程監督。

　　開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點;開標時應邀請所有投標人參加。

　　第二十六條 開標由招標人主持，應當按照下列規定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

　　開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

　　第二十七條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應當由招標人代表和物業服務方面的專家組成，成員為5-9人的單數，其中，招標人代表不得超過2人。物業服務方面的專家是指市房地產業協會中從事物業服務及相關領域工作，并具有一定專業水平的人員。

　　評標委員會的專家成員，應當由招標人從所在地旗縣區物業主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

　　與投標人員有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

　　第二十八條 評標委員會可以采用公開答辯和書面形式的方式，要求投標人對投標文件中有關內容做出澄清。

　　第二十九條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標辦法和標準，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。

　　評標應當在保密的情況下進行。

　　第三十條　評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

　　依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

　　第三十一條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名靠前排序的合格的中標候選人。

　　招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第三十二條 項目中標人確定后，招標人應當及時向中標人發出通知書，同時將結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。

　　第三十三條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，簽訂《前期物業服務合同》(示范文本)，并于合同簽訂15日內，將合同報送所在地物業主管部門備案。

　　備案資料應當包括開標評標過程記錄、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、招標人與中標人訂立的物業管理服務合同等資料。

　　物業管理服務合同一經備案，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第三十四條　中標人應在簽訂合同前提交履約保證金，履約保證金由所在地旗縣區物業管理部門統一保管，專戶儲存。

　　第三十五條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

　　第三十六條 物業服務企業擅自終止物業服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業法定代表人三年內不得在本市從事物業管理活動。

　　五、附則

　　第三十七條　非前期物業服務招投標可參照本辦法執行。

　　第三十八條　本辦法自公布之日起30日后施行，20**年1月9日印發的《巴彥淖爾市前期物業管理招投標管理暫行辦法》(巴房產發〔20**〕3號)同時廢止。

篇2：深圳市物業管理招投標專家庫管理暫行辦法(2004年)

　　深住〔20**〕35號

　　二○○四年四月八日

　　為了加強對物業管理招投標活動的管理,建立健全專家庫管理制度,保證物業管理招投標活動的公開、公平、公正,提高評標質量,根據《中華人民共和國招投標法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》、《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》的有關規定,特制定本辦法。

　　第一條 本辦法適用于深圳市物業管理招投標專家的資格認定、入庫及招投標專家庫使用和管理。

　　第二條 物業管理招投標專家庫由深圳市物業管理行政主管部門及深圳市物業管理委員會招投標辦公室依照有關規定建立和管理。

　　第三條 深圳市物業管理的招投標活動,應當在深圳市物業管理招投標專家庫中抽取評標專家。

　　第四條 入選物業管理招投標專家庫的專家,必須具備如下條件:

　　(一)從事物業管理或相關工作滿五年,具有本科以上學歷或中級以上職稱,有較深的物業管理專業理論知識和實踐工作經驗,年齡一般在六十歲以下(業主委員會委員可適當放寬);

　　(二)熟悉物業管理及有關招投標的法律法規;

　　(三)能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責;

　　(四)身體健康,能夠承擔評標工作。

　　第五條 物業管理招投標專家入選專家庫,采取個人申請和單位推薦兩種方式。采取單位推薦方式的,應事先征得被推薦人同意。

　　個人申請或單位推薦均應有書面的申請書或推薦書,并附有符合本辦法第四條規定條件的證明材料存檔備查。

　　第六條 物業管理行政主管部門,對專家庫成員實行監督和管理

　　(一)對申請人或被推薦人進行培訓、組織考試和評審,決定是否接受申請或者推薦,并向評審合格的申請人或被推薦人頒發物業管理招投標專家證書。

　　(二)定期組織專家進行物業管理、招投標業務和有關法律知識的培訓、講座和業務交流;

　　(三)為每位專家建立檔案,詳細記載專家成員參與評標活動的具體情況,并實行網上公示,接受群眾監督。

　　(四)建立年度考核制度,對每位入選專家進行考核。專家因身體健康、業務能力、信譽、離開物業管理行業等原因不能勝任評標工作的,專家資格將被終止。

　　第七條 物業管理招投標專家享有下列權利:

　　(一) 接受物業管理招標人邀請,擔任物業管理招投標評標委員會成員;

　　(二) 依法對招標文件進行獨立評審,提出評審意見,不受任何單位或者個人的干預;

　　(三) 接受參加評標活動的勞務報酬;

　　(四) 法律、法規規定的其他權利。

　　第八條 物業管理招投標專家負有的義務:

　　(一)遵守評標工作紀律,不得私下接觸投標人,不得收受他人的財物或者其他好處,不得透露對投標文件的評審和比較[[、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況;

　　(二)客觀公正地進行評標,每次評標結束后,向主管部門提交書面的評標經驗或感言,每年向主管部門提交一份書面的評標匯報材料;

　　(三)自覺抵制違規的物業管理招投標活動,協助、配合專家庫管理部門的監督、檢查,未經主管部門授權,不得在公開場合以物業管理招投標專家的身份發表物業管理招投標方面的言論;

　　(四)法律、法規規定的其他義務。

　　第九條 物業管理招投標專家的抽取

　　(一)物業管理招投標專家的抽取,應由招標人派代表于評標會24小時前到物業管理招投標辦公室專家庫中電腦隨機抽取;

　　(二)與招標項目有利害關系的專家,在當次抽取時應予回避。

　　第十條 專家庫成員有下列情形之一的,由物業管理行政主管部門給予警告;情節嚴重的,取消專家資格,并予以公告:

　　(一) 私下接觸投標人的;

　　(二) 收受利害關系人的財物或者其他好處的;

　　(三) 向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的;

　　(四) 不能客觀公正履行職責的;

　　(五) 無正當理由,拒不參加由主管部門通知的評標活動三次以上的。

　　第十一條 物業管理行政主管部門應當保證專家及評標活動檔案的記載真實有效;不得以管理為名,非法干預專家的評標活動,不得以私人名義不經過合法程序介紹專家參加評標活動。

　　第十三條 本辦法由深圳市物業管理行政主管部門及深圳市物業管理委員會招投標辦公室負責解釋。

篇3：杭州市物業管理招投標工作實施辦法(2002年)

　　杭州市物業管理招投標工作實施辦法(20**)

　　杭州市人民政府辦公廳轉發市房管局關于杭州市物業管理招投標實施辦法的通知

　　杭政辦〔20**〕21號

　　各區人民政府,市政府各部門、各直屬單位:

　　市房管局擬訂的《杭州市物業管理招投標工作實施辦法》已經市政府同意,現轉發給你們,請認真貫徹執行。

　　杭州市人民政府辦公廳

　　二OO二年五月二十日

　　杭州市物業管理招投標工作實施辦法

　　(市房管局二OO二年四月十六日)

　　為全面提高我市的物業管理水平,促進物業管理行業的公平競爭,規范物業管理招投標活動,根據市人大常委會頒布的《杭州市物業管理條例》和《中華人民共和國招標投標法》,提出如下實施辦法:

　　一、杭州市區范圍內(不包括蕭山區、余杭區)的住宅區、商住樓、寫字樓等各類物業涉及的物業管理招標投標活動,均適用本實施辦法。

　　二、杭州市房產管理局(以下簡稱市物業管理部門)負責全市物業管理招投標工作的指導、監督和管理;各區物業管理部門負責轄區內物業管理招投標的監督、檢查工作。

　　三、投標人應持有市物業管理部門核發的物業管理企業資質證書。

　　持有外地物業管理部門企業資質及建設部資質的投標人,應經市物業管理部門登記備案后方可參加杭州市的物業管理招投標項目。

　　四、在本市行政區域內的物業,符合下列情況之一的,應當采取招投標方式選擇物業管理企業:

　　(一)一個物業管理區域內,多層物業規劃總建筑面積在6萬平方米以上,或高層物業規劃總建筑面積在4萬平方米以上,或多層、高層混合物業規劃總建筑面積在5萬平方米以上的新建物業;

　　(二)已成立業主委員會,建筑面積8萬平方米以上,具備招投標條件的現有居住區和其他物業;

　　(三)業主委員會或業主(代表)決定通過招投標選擇物業管理企業的。

　　五、在本市行政區域內的物業,符合下列情況之一的,可不實行物業管理招投標:

　　(一)物業由建設或產權單位自用,設施設備完整獨立的;

　　(二)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的;

　　(三)外國政府、個人、國際金融機構等贈款建設,并且有明確要求的;

　　(四)開發企業自建自管的物業獲得過全國物業管理優秀示范小區(大廈)稱號,且業主委員會不要求招投標的。

　　六、物業未交付使用的,或新建物業的業主委員會尚未成立的,由開發建設單位負責物業管理的招標組織實施工作;業主委員會已成立的,由業主委員會負責物業管理的招標組織實施工作。

　　業主委員會組織實施招標活動,應經業主(代表)大會討論決定。

　　七、新建物業的招投標工作,應在辦理商品房預售證之前完成?，F有項目的招投標工作,應在原物業管理委托合同到期前1個月完成。

　　八、招標人可采取公開招標或邀請招標的方式進行招標。新建物業規劃總建筑面積在8萬平方米以上的,必須通過公開招投標辦法選擇物業管理公司。

　　九、招標人在編制招標文件時應客觀、公正。招標文件應當包括以下內容:

　　(一)物業規劃建設基本情況,包括占地面積、建筑面積、產權狀況、共用設施設備情況、綠化狀況及社區文娛設施等;

　　(二)物業管理的內容和要求;

　　(三)物業管理資金來源和物業維修基金、物業管理用房;

　　(四)投標書編制的依據和要求;

　　(五)投標人的資質和條件;

　　(六)組織解釋招標文件及實地考察物業的時間、地點;

　　(七)送達投標書的方式、地點及截止時間(自招標文件發出之日起至投標文件截止之日止);

　　(八)開標、評標的時間、地點;

　　(九)其它需要說明的事項。

　　十、招標人采取公開招標方式的,應當提前通過新聞媒體公開發布招標公告。

　　招標人采取邀請招標方式的,應當提前向3個以上的物業管理企業發出投標邀請書。

　　十一、招標人向m.airporthotelslisboa.com投標單位發出的所有信息均應以書面形式發往所有投標單位,并報市物業管理部門備案。

　　十二、投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件,并在規定的時間內,將投標文件送到指定地點。

　　招標人收到投標文件后,應當簽收保存,不得開啟。開標時,應邀請公證機關參加?！∈?、評標由評標委員會負責。評標委員會由物業管理部門組織相關行業主管部門、物業管理方面的專家學者以及業主、開發建設單位的代表組成。一個招投標項目60%以上的評委應從市物業管理部門建立的評委庫中電腦隨機抽取產生。

　　評標委員會可以采取公開答辯的方式評標,對投標文件、現場答辯及企業信譽等幾個方面進行綜合評審,以綜合評分最高者中標。

　　十四、招標人和中標人應自中標通知發出之日起30日內,按招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委托服務合同,并報市物業管理部門備案。

　　招標單位未經市物業管理部門同意無故拖延或拒絕簽訂物業管理委托合同的,市物業管理部門應督促其簽訂,并可按《中華人民共和國招標投標法》第59條規定予以處罰。

　　十五、開發建設單位向中標單位移交新建物業時,應符合下列條件:

　　(一)足額移交物業維修基金和物業管理用房;承擔前期物業管理的相關費用。

　　(二)達到《杭州市區住宅小區綜合驗收實施細則(試行)》的驗收標準。

　　十六、任何單位和個人不得將必須進行招標的物業化整為零或者以其他任何方式規避招標。

　　十七、招投標過程中出現下列行為的應視為無效招標:

　　(一)招標人向投標單位或他人透露可能影響招投標公平競爭的情況的;

　　(二)招、投標雙方有弄虛作假、惡意串通、行賄騙取中標,損害對方和其他投標人的合法權益行為的;

　　(三)未經市物業管理部門審核同意,不接受監督,擅自進行招投標的。

　　十八、本實施辦法自公布之日起執行。