上海市物業管理招投標管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 【目的和依據】

　　為規范物業管理招投標活動，保護物業管理招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等相關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 【適用范圍】

　　建設單位、業主大會通過招投標方式選聘物業服務企業和行政主管部門對招投標活動實施監督管理，使用本辦法。

　　投標人少于3個或者住宅規模較小的，經批準可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　第三條 【主管部門分工】

　　上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱市房管局)對本市物業管理招投標活動實施監督管理，并建立本市統一的物業管理招投標信息管理系統(以下簡稱招投標平臺)，為選聘物業服務企業提供指導和服務。

　　區縣房屋行政管理部門(以下簡稱區縣房管局)負責所轄行政區域內以下物業管理招投標活動的監督管理職責：

　　(一)建設單位選聘物業服務企業的招標備案;

　　(二)業主大會采用招標方式選聘物業服務企業的招標備案;

　　(三)確定開標場地，安排開標、評標時間;

　　(四)物業管理項目的中標備案;

　　(五)批準建設單位協議選聘物業服務企業;

　　第二章 一般規定

　　第四條 【公開招標規定】

　　除建設單位、業主大會決定協議選聘或者繼續聘用的外，住宅建設單位選聘物業服務企業或者業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，應當通過物業管理招投標平臺公開招標。

　　第五條 【協議選聘情形】

　　符合以下情形之一的，可以采用協議方式選聘物業服務企業：

　　(一)建設規模小于5萬平方米建筑面積的住宅物業管理項目;

　　(二)投標人少于3個的住宅物業管理項目;

　　(三)業主大會決定繼續聘用原物業服務企業或者采用協議方式選聘物業服務企業的;

　　(四)非住宅建設單位采用協議方式選聘物業服務企業的。

　　第六條 【建設單位變更物業服務企業的規定】

　　前期物業管理期間，業主大會尚未組建、物業管理區域內有下述情形之一、確需變更物業服務企業的，建設單位應當按照原物業服務合同的約定，制定選聘方案并向全體業主公告后，通過招投標平臺另聘物業服務企業。

　　(一)物業服務企業違約，致使合同約定不能實現的;

　　(二)物業服務企業提出解除合同;

　　(三)物業服務企業因解散、破產等原因無法繼續履行物業服務合同。

　　第七條 【業主大會公開招標選聘物業服務企業的規范】

　　業主大會通過公開招標選聘物業服務企業前，業主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括以下主要內容：

　　(一)擬選聘物業服務企業的資質、信用情況和管理實績要求;

　　(二)物業服務內容和標準;

　　(三)與物業服務內容和標準相對應的物業服務收費標準及分項說明;

　　(四)物業服務費用結算方式;

　　(五)物業服務合同期限;

　　(六)招投標活動實施方案。

　　業主委員會可以經業主大會授權，委托專業機構擬定選聘方案，也可以自行擬定選聘方案。業主大會委托專業機構擬訂選聘方案或者代理招標的，應當明確委托范圍和權限。

　　選聘方案經業主大會會議表決通過后，業主委員會應當在物業管理區域內公告。

　　第三章 招標

　　第八條 【招標備案的申請】

　　建設單位應當通過招投標平臺，向物業所在地的區縣房管局公布的受理窗口提交以下材料，辦理招標備案：

　　(一)《物業管理項目招標備案表》和《物業管理項目公開招標委托書暨承諾書》;

　　(二)招標公告及招標文件。

　　業主大會辦理招標備案的，應當提交前款規定的材料和本辦法第七條規定的業主大會通過的選聘方案。

　　第九條 【招標公告、招標文件和評標標準的編制要求】

　　招標人應當結合物業管理項目的特點和需要，編制物業管理項目的招標公告、招標文件。

　　招標文件應當包括以下內容：

　　(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;

　　(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準、物業服務收費標準及分項說明、結算方式等;

　　(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;

　　(四)評標標準和評標方法;

　　(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;

　　(六)物業服務合同的簽訂說明;

　　(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　市房管局應當制定招標公告、招標文件、評標標準的示范文本，并在政府網站上公開。

　　第十條 【招標代理機構的信息上報】

　　從事物業管理招標代理業務的企業法人和社會中介組織，應當遵守招投標法律、法規和政策規定，具備編制招標文件的業務能力和良好的經營誠信記錄，其從業人員應當具備相應的物業管理專業經歷，并通過招投標平臺上報從事招投標代理業務的基礎信息。

　　第十一條 【招標備案辦理】

　　區縣房管局受理建設單位、業主大會招標備案申請后，應當在受理之日起5個工作日內完成招標備案;申請材料需要補充證明的，可以要求申請人在規定期限內補充材料;逾期未提交材料或者補充材料不符合要求的，退回受理的相關材料。

　　第十二條 【招標公告發布】

　　完成招標備案的物業管理項目，區縣房管局應當在出具招標備案證明之日起的2個工作日內在招投標平臺發布招標公告。

　　招標公告的公示時間自發布之日起不得少于5個工作日。

　　第四章 投標

　　第十三條 【招標文件獲取】

　　符合招標公告設定申請條件的物業服務企業，可以在招標公告發布至投標申請截止期間，登陸招投標平臺，獲取招標文件和《物業管理項目投標報名單》申請投標。

　　第十四條 【入圍投標人的確定】

　　招標人應當預先設定入圍投標人的人數。投標人數超過預先設定的入圍投標人數的，招標人應當按招標文件載明的條件選定投標人入圍投標。

　　入圍投標人一經確定，招標人應當向所有投標人出具《入圍通知書》或者《未入圍通知書》后，并將相關資料報送區縣房管局。

　　第十五條 【投標文件編制】

　　投標文件應當對照招標文件載明事項，就招標人所提出的物業服務內容、服務標準、收費標準和物業管理實施方案等實質性要求和條件作出響應。

　　投標文件由商務標書和技術標書組成。

　　商務標書包括企業最新信用信息、投訴處置情況、擬派項目經理基本情況、企業年度財務盈虧情況、在管物業項目(包括保障性住房、老舊住宅物業)情況等內容。

　　技術標書包括物業服務費用收支預案，開辦費預算方案和籌措意向，項目管理服務理念、分項服務目標、標準與承諾，服務人員配置和管理制度，物業服務早期介入和項目交接方案以及維修養護、清潔衛生、秩序維護、綠化養護等分項服務實施方案，項目突發事件應急預案，項目無償、有償服務方案以及與業主溝通的具體措施和需要招標方配合的建議和要求，對招標項目特性的實質性響應等內容。

　　第十六條 【投標文件的送達】

　　投標人應當根據招標文件要求，將投標文件密封送達招標人或者其委托人。任何單位和個人在開標前均不得開啟投標文件。

　　未按招標文件要求送達的投標文件為無效投標文件，招投人或者其委托人應當拒收。

　　第五章 開標、評標和中標

　　第十七條 【評標委員會的組成】

　　評標委員會由招標人代表和評標專家組成，成員為5人或者以上單數，其中評標專家不得少于成員總數的三分之二。

　　招標人應當在開標前的3日內登錄招投標平臺，從物業管理評標專家庫中隨機抽取評標專家。

　　第十八條 【評標專家管理】

　　評標專家由市房管局選任。

　　市房管局定期組織評標專家進行有關法律法規、政策和業務培訓，并組織人員對其評標工作進行日?？己?。

　　評標專家有違規行為或者不稱職行為的，市房管局可以取消其評標專家資格;被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何物業管理項目的評標活動。

　　第十九條 【開標程序】

　　招標人應當在開標前驗明投標人的證明資料，檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，當眾開啟，清點投標文件，

　　符合開標條件的，招標人當眾宣布會場紀律和相關注意事項，當眾拆封投標文件并做好開標記錄，交由投標人簽字確認。

　　招標人應當將投標文件按類別分為商務標文件和技術標文件，并對技術標文件進行隱名處理。

　　第二十條 【評標會議】

　　評標過程應當保密。

　　評審投標文件時，商務標書采用明標方式，技術標書采用暗標方式。評標委員會成員應當按照招標文件設定的評標標準和方法進行獨立評審。

　　評標采用評標委員會綜合評標的方式。評標委員會應當先對技術標進行評定，再對商務標進行評定。

　　技術標評定時，評標委員會應當根據招標文件載明的服務內容和標準，按照質價相符的要求，結合項目物業服務收費標準綜合評審。

　　評標過程中，評標委員會成員認為投標文件內容含義不明確的，可以通過工作人員要求投標人作必要的澄清或者說明。投標人的澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　招標人應當做好現場答疑記錄，并由評標專家簽字。

　　第二十一條 【中標人的確定】

　　評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并由評標委員會成員簽字確認。

　　評標委員會應當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。

　　評標委員會向招標人推薦中標候選人的，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第二十二條 【發出中標通知書】

　　招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，返還其投標書和投標保證金。

　　第二十三條 【物業服務合同的簽訂】

　　招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現場答辯記錄，通過招投標平臺簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現場答辯內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第二十四條 【中標備案】

　　招標人應當自確定中標人之日起的15日內，向物業所在地的區縣房管局公布的受理窗口提交以下材料，辦理中標備案并領取《中標備案證明》：

　　(一)評標委員會的評標報告;

　　(二)中標人的投標文件;

　　(三)中標通知書。

　　第二十五條 【建設單位招投標工作完成時限】

　　建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：

　　(一)預售商品房項目(共有產權保障住房)應當在申請辦理《商品房預售許可證》前完成;

　　(二)現售商品房項目(共有產權保障住房)應當在申請辦理銷售方案備案前完成;

　　(三)非出售的物業項目應當在交付使用前90日完成。

　　《中標備案證明》作為完成物業管理招投標工作的證明材料。

　　第六章 其他

　　第二十六條 【行政指導】

　　區縣房管局應當按照下列要求對物業服務企業選聘活動進行指導：

　　(一)適時指導和幫助建設單位、業主大會和業主委員會及其編制招標文件或者擬訂物業服務企業選聘方案;

　　(二)培育專業機構，為物業服務內容、服務標準和收費標準的制定提供咨詢服務;

　　(三)掌握具體物業項目的物業服務企業選聘進度，預測分析物業服務企業選聘活動的整體情況。

　　第二十七條 【監督管理】

　　市房管局應當對區縣房管局招標備案、中標備案、核準協議選聘物業服務企業、督促當事人網簽物業服務合同等物業服務企業選聘管理工作進行監督檢查，并通報檢查情況。

　　第二十八條 【立卷歸檔】

　　區縣房管局在完成招標備案、中標備案、核準協議選聘物業服務企業等工作后，應當將申請人提交的申請材料及招投標活動中產生的相關材料及時立卷歸檔。

　　內部審核流轉資料及其它相關資料應當另行立卷，一并歸檔。

　　第二十九條 【誠信信息】

　　招標人、投標人、招標代理機構及評標專家在招標投標活動中的相關誠信信息，納入本市物業管理信用檔案庫。

　　本市建立物業管理招標投標信用制度。招標人、招標代理機構、投標人、評標委員會成員等當事人有違法行為的，市房管局應當予以通報或者依法做出行政處理。

　　第三十條 【施行日期】

　　本辦法自20**年1月1日起施行，有效期至20**年12月31日。原《關于印發〈上海市物業管理招投標管理辦法〉的通知》(滬房管規范物〔20**〕27號)同時廢止。

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。