上海市業主大會議事規則示范文本（20**版）

　　使用說明

　　1、本規則為示范文本，適用于本市住宅物業管理區域內的業主大會和業主委員會的組建、運作和換屆改選。業主應當仔細閱讀本示范文本的內容，對規則條款及專業用詞理解不一致的，可向市、區(縣)房屋行政管理部門和所在地街道辦事處(鄉(鎮)人民政府)咨詢。

　　2、本示范文本中相關條款中留有空白處，供業主大會自行約定或補充約定。業主大會可以根據實際情況對文本條款的內容進行選擇、修改、增補或刪減,并以業主大會選擇、修改、增補或刪減的內容為準。

　　3、根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》的相關規定，業主行使權利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他業主合法權益。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利、義務，不得以放棄權利不履行義務。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成與成員任期等事項依法作出約定。制定業主大會議事規則，不得侵害業主、使用人的合法權益。

　　4、本文本中的示范條款由上海市住房保障和房屋管理局負責解釋。

　　業主大會議事規則

　　第一部分 總 則

　　第一條　(規則制定的目的和依據)

　　為了規范業主大會、業主委員會的運作，保障物權權益的規范行使，維護業主的合法權益和公共利益，促進社區建設和發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》及《上海市住宅物業管理規定》等相關規定，結合本住宅小區業主自我管理的實際情況，制定本小區業主大會(以下簡稱業主大會)議事規則。

　　第二條 (業主大會和業主委員會的設立)

　　業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。

　　業主大會會議選舉產生業主委員會，業主委員會負責執行業主大會依法作出的決定，依法履行業主大會賦予的職責。

　　第三條　(業主大會宗旨)

　　業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創建管理有序、環境整潔、安全舒適、文明和諧的居住社區。

　　第四條　(議事規則性質)

　　本規則是記載業主對業主大會宗旨、運作機制、活動方式、成員的權利義務等內容進行約定的自律性文件，是本物業管理區域內全體業主意志的集中體現，是業主大會運作的基本準則和依據。

　　本規則就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第五條 (業主大會與相關單位的關系)

　　業主大會、業主委員會接受街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、區(縣)房屋行政管理部門、居(村)民委員會和相關行政管理部門的指導，依法履行職責，規范運作。

　　業主大會、業主委員會積極配合公安機關，與居(村)民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　業主大會、業主委員會積極配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，及時告知居(村)民委員會，并認真聽取居(村)民委員會的建議。

　　業主大會、業主委員會在日常運作中的矛盾糾紛，可以提交居(村)民委員會設立的人民調解委員會協調解決。

　　第六條 (物業管理區域基本情況)

　　一、業主大會名稱：

　　二、業主委員會辦公地址：

　　三、物業管理區域范圍(四至或附圖)：

　　東至　　;西至　　;南至　　;北至　　(上述范圍不包括　　)。

　　四、物業類型：　　(住宅/辦公樓/商業用房/其他類型物業)。

　　五、物業管理區域概況：

　　房屋總建筑面積：　　平方米。

　　房屋面積構成：

　　(一)住宅　　平方米，　　套。

　　(二)非住宅　　平方米，其中：辦公樓　　平方米、商業用房

　　平方米、其他類型物業　　平方米。

　　第二部分 業主大會

　　第七條 (業主大會議事內容)

　　業主大會依法履行以下職責：

　　(一)制定和修改《業主大會議事規則》、《管理規約》和《專項維修資金管理規約》;

　　(二)決定選聘物業服務企業的方案及解聘物業服務企業;

　　(三)決定專項維修資金使用方案和續籌方案;

　　(四)決定業主大會訴訟事宜;

　　(五)選舉、罷免業主委員會委員;

　　(六)審議決定業主委員會和專業中介服務機構的工作權限和活動經費;

　　(七)審查業主委員會和物業服務企業的工作報告;

　　(八)審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案;

　　(九)審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

　　(十)改變和撤銷業主委員會、業主小組不當決定;

　　(十一)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(十二)改變共用部位用途、利用共用部位從事經營性活動、處分共用部分;

　　(十三)審議決定委托專業中介服務機構的代理事項和代理費用;

　　(十四)決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。

　　前款規定的事項依法應當取得行政許可或者備案的，業主大會作出的決定自行政機關作出行政許可或予以備案后方可實施。

　　第八條 (業主大會會議形式)

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業主大會會議形式由業主委員會在召開業主大會會議前確定。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主參加。

　　第九條 (集體討論議事的方式)

　　采用集體討論形式議事的，本業主大會會議選擇以下第　　種方式:

　　(一)由全體業主參加業主大會會議;

　　(二)由業主推選業主代表參加會議。

　　推選業主代表參加會議的，業主代表產生方式如下：

　　1.　　;

　　2.　　;

　　3.　　。

　　第十條 (業主代表的職責)

　　業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表業主意見，并在業主大會會議上如實反映。

　　第十一條 (表決票的送達)

　　結合本物業管理區域的實際情況，業主同意采用下列方式之一的，均作為表決票已送達：

　　(一)業主本人當面領取，或專人送達，交由業主簽收;

　　(二)按照業主最近一次提供的聯系地址、通訊方式發送。若業主未提供聯系方式，則投入物業所在地的該戶業主信報箱或者房屋內，并由物業管理區域內兩人以上的業主或者居民委員會證明，在物業管理區域內公告送達情況。

　　第十二條 (業主大會表決形式)

　　業主同意業主大會采用以下第　　種形式進行表決：

　　(一)設投票箱：在物業管理區域內設投票箱，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會(換屆改選小組)統計匯總，公布表決結果。

　　(二)專人回收意見：由業主委員會(換屆改選小組)組織有關人員回收業主意見，經業主委員會(換屆改選小組)統計匯總，公布表決結果。

　　(三)　　。

　　已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，按下列第　　項約定方式處理：

　　(一)視為同意，但在差額選舉業主委員會委員或者差額選聘物業服務企業以及　　表決事項時，該表決票視為廢票。

　　(二)視為不同意，但在差額選舉業主委員會委員或者差額選聘物業服務企業以及　　等表決事項時，該表決票視為廢票。

　　(三)視為同意已表決的多數票意見。

　　第十三條 (參加業主大會會議業主人數的確定)

　　業主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業主以實到業主人數和接受書面委托參加會議的業主人數確定。

　　業主大會會議采用書面征求意見形式召開的，與會業主以表決票送達的業主人數確定。

　　第十四條(業主大會會議召開形式)

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議每年召開　　次，定期會議召開的時間為　　。

　　有下列情形之一的，應當召開業主大會臨時會議：

　　(一)經20%以上業主提議;

　　(二)業主委員會委員人數不足二分之一的;

　　(三)　　;

　　屬第一項情形的，應符合下列條件：有明確發起人;提議事項明確，屬于業主大會議事范圍;隨附提議人房地產權證和身份證復印件。業主委員會應當在收到提議之日起30日內對是否召開業主大會會議作出決定，認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的，應說明事實、理由和依據，并在物業管理區域內書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業主委員會應當在作出召開業主大會會議決定之日起15天內(未作出決定的在收到提議之日起45天內)，召開業主大會會議，就提議事項征求業主意見并表決，業主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。

　　屬第二項情形的，業主委員會應在　　日內召開業主大會會議，補選缺額委員。業主委員會委員全體辭職的，鄉(鎮)人民政府或街道辦事處應當會同區(縣)房屋行政管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。

　　屬第三項情形的，　　。

　　第十五條 (召開業主大會會議的程序)

　　業主大會會議按下列程序召開：

　　(一)籌備工作：業主委員會(換屆改選小組)做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制作表決票、核實業主情況。

　　(二)發布公告：業主大會會議召開前15日，由業主委員會(換屆改選小組)將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內的全體業主公告，同時邀請房屋行政管理部門和居(村)民委員會派員參加，并認真聽取意見和建議。

　　(三)投票表決：采用書面征求意見形式的,業主委員會(換屆改選小組)應在投票日期　　日前發放表決票(選票)，將業主大會議事內容在　　(公告欄、門棟、宣傳欄)向物業管理區域內全體業主公告。

　　(四)回收統計意見 ：業主委員會(換屆工作小組)根據第十一條的約定回收業主意見，進行意見匯總或者票數統計。

　　(五)通報大會議事決定：業主委員會(換屆改選小組)在　　(公告欄、門棟、宣傳欄)通報投票統計結果，接受業主的查詢和監督。

　　業主委員會(換屆改選小組)根據投票統計結果形成業主大會的議事決定，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主委員會(換屆改選小組)應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。

　　第十六條 (業主委托代理人的約定事項)

　　業主可以書面委托本物業管理區域內的其他業主或者　　參加業主大會會議，代理人應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求委托人的意見，并在業主大會會議上如實反映。

　　業主委托代理人參加業主大會會議的，應符合下列約定：

　　(一)業主是自然人的，可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者　　參加，但同一代理人所代理的份額不能超過物業管理區域內業主總人數的　　%。

　　(二)業主是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業主大會會議或者業主委員會。

　　第十七條 (同一事項再次提議表決的限制)

　　業主大會對所提議案已經依法作出決定的，業主在　　月內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。

　　第三部分 業主委員會

　　第十八條(業主委員會職責)

　　業主委員會除履行法定職責外，同時履行下列職責：

　　(一)擬訂選聘物業服務企業的方案，報業主大會決定;

　　(二)擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定;

　　(三)擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定;

　　(四)擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定;

　　(五)擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定;

　　(六)擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定;

　　(七)擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業主大會決定;

　　(八)處理違反管理規約的行為;

　　(九)　　;

　　業主委員會應當接受業主大會和業主的監督。

　　第十九條 (業主委員會委員條件)

　　業委會委員由模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強并有一定組織能力的業主擔任。

　　有下列情形之一且未改正的，不得擔任業委會委員：

　　(一)損壞房屋承重結構的;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物的;

　　(三)破壞房屋外貌的;

　　(四)擅自改變物業使用性質的;

　　(五)欠交物業服務費的;

　　(六)欠交或未續籌專項維修資金;

　　(七)違反《管理規約》有關房屋租賃使用規定的;

　　(八)　　等法律、法規規定的其它物業使用禁止行為。

　　第二十條 (業主委員會組成和任期)

　　業主委員會設委員　　名，其中主任1名，副主任　　名。主任、副主任由全體業委會委員推選產生。

　　業主委員會每屆任期　　年，委員可以連選連任。

　　第二十一條 (業主委員會會議)

　　業主委員會會議應當按下列規則召開：

　　(一)業主委員會每　　月召開一次例會，經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

　　(二)會議由主任負責召集，主任因故不能召集的，由副主任負責召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委員聯合召集，也可以由居(村)民委員會指定一名委員召集。

　　(三)委員因故不能參加會議的，應當提前1日向業主委員會召集人作出說明。

　　(四)業委會會議召集人應當提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員。

　　(五)會議應當有過半數委員出席，作出決定須經全體委員人數過半數以上同意。

　　(六)做好會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　業主委員會做出的決定，應當以書面形式向全體業主公告。

　　第二十二條 (業主委員會委員的資格終止)

　　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自然終止：

　　(一)已不是本物業管理區域內業主的;

　　(二)被司法部門認定有犯罪行為的;

　　(三)在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的;

　　業委會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其委員資格終止：

　　(一)連續三次以上無故缺席業主委員會會議的;

　　(二)因疾病、經常外出等原因難以履行職責的;

　　(三)欠交物業服務費和專項維修資金的;

　　(四)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌的;

　　(五)擅自改變物業使用性質、違法出租房屋等情形且未改正的;

　　(六)拒不履行業主義務的;

　　(七)　　;

　　部分業委會委員提出書面辭職的，業主委員會應將委員辭職情況及時在物業管理區域內公告，并在下一次業主大會召開時補選委員。

　　業主委員會委員人數不足二分之一的或無法正常運作的，在新一屆業主委員會選舉產生之前，由居(村)民委員會代為履行職責。

　　業主委員會委員全體書面辭職的，在新一屆業主委員會選舉產生之前，原業主委員會繼續履行職責，由于不履行職責造成損失的，由相關責任人承擔。原業委會不履行職責的，由居(村)民委員會代為履行職責。

　　第二十三條 (業主委員會主任、副主任不履行職責和資格終止的處理 )

　　業主委員會主任或者副主任的委員資格終止的，業主委員會應及時召開會議，重新選舉產生業主委員會主任或者副主任。

　　業主委員會主任、副主任應當依法履行業主大會、業主委員會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責任人承擔。

　　第二十四條 (業主小組議事程序)

　　物業管理區域內以　　(幢/單元/樓層)為單位成立業主小組,業主小組由該　　(幢/單元/樓層)的全體業主組成。

　　業主小組履行下列職責：

　　(一)討論業主大會擬討論的事項;

　　(二)推選本小組的業主代表參加業主大會會議，表達本小組業主的意愿;

　　(三)決定本小組范圍內涉及的共有部分、共用設施設備的維修、更新。

　　業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持，按照業主大會表決規則進行表決，業主小組作出的決定不得與業主大會作出的決定相抵觸。業主小組依法作出的決定應當及時告知業主委員會，業主委員會和相關業主應當及時履行。

　　未經業主小組成員同意，業主代表不得委托代理人代表本業主小組參加業主大會會議。

　　第二十五條 (印章的使用管理)

　　業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章分別由　　，　　，　　保管，實行使用登記制度。經業主委員會表決通過后，印章保管人方可蓋章，存檔保管。業主委員會的所有印章使用，均不得超越業主委員會的職責范圍。

　　第二十六條 (信息公告)

　　下列事項應當在　　日內在物業管理區域內公告：

　　(一)業主委員會的決定;

　　(二)業主大會會議的決定;

　　(三)業委會成員資格終止情況;

　　(四)　　;

　　(五)　　。

　　第二十七條 (業主大會檔案資料管理)

　　業主委員會應當建立檔案資料管理制度。業主大會檔案資料，由業主委員會指定專人保管。

　　第二十八條 (資料和財物移交)

　　業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起10日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交房管辦事處保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，房管辦事處應當及時提供。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的物品移交給業主委員會。

　　業主委員會、業主委員會委員拒不履行正常移交義務的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府督促移交，公安機關應當予以協助。

　　第二十九條 (業務學習培訓)

　　業主委員會委員應當加強相關法律法規及業務知識學習，參加相關部門組織的業務培訓，不斷提高依法履職的能力。

　　第三十條 (業主委員會活動經費)

　　業主委員會活動經費用于下列開支：

　　(一)業主大會、業主委員會會議開支，計　　元/年;

　　(二)必要的日常辦公等費用，計　　元/月;

　　(三)有關人員津貼，共計費用　　元/月，具體支付對象如下：

　　1.　　，費用　　;

　　2.　　，費用　　;

　　3.　　，費用　　。

　　業主委員會開展工作的經費來源采用下列第　　種籌集方式：

　　(一)共有部分、共用設施設備經營收益的　　%合計　　元;

　　(二)每戶業主每月交納　　元;

　　(三)　　。

　　經費收支賬目由　　(社會中介機構名稱/物業服務企業名稱/其他請列明)代為管理，經費收支賬目每　　月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。

　　第四部分 業主委員會的換屆改選

　　第三十一條 (換屆改選原則)

　　全體業主自覺接受街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、區(縣)房屋行政管理部門、居(村)民委員會和相關行政管理部門的指導，依法有序開展業主委員會換屆改選工作。

　　第三十二條 (啟動換屆程序)

　　業主委員會任期屆滿前兩個月，應當書面報告街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府，并積極配合做好換屆改選工作。

　　換屆改選小組由業主代表，街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表，房管辦事處代表，居(村)民委員會代表組成。

　　第三十三條 (業主委員會候選人的產生)

　　業主委員會委員候選人由換屆改選小組通過召開業主代表、部分業主會議，直接聽取業主意見，或者采用業主推薦等方式產生，并按規定在物業管理區域內公示、公告。

　　第三十四條 (業主委員會不能及時換屆改選的處理)

　　因客觀原因不能及時換屆改選的，在新一屆業主委員會選舉產生之前，原業主委員會繼續履行其職責。

　　第五部分 附　 則

　　第三十五條 業主大會議事規則的修改和補充

　　本議事規則由業主委員會根據業主大會的決議進行修改。修改后的規約自　　年　　月　 日業主大會會議討論通過之日起生效。

　　本議事規則未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本議事規則的決定為本議事規則的組成部分。

篇2：《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決結果公告

　　《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決結果公告

　　上海市/區花園村/業主大會公告

　　關于《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決

　　第二屆業主大會〔20**〕02號

　　上海市/區花園村/業主大會表決票統計于20**年7月12日在/居委會舉行，/區房辦、居委會、業委會成員參加。根據國務院《物業管理條例》的規定，對《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》的表決應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。本小區居住區域業主代表人數113人(其中裙房6人)，建筑總面積15233.27平方米，委托居委會送達表決票113張，占業主人數100%，占總面積100%，符合業主大會會議召開條件。

　　表決結果如下：

　　《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決票數超過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，表決通過，上述規約將于20**年8月1日生效。

　　特此公告

　　上海市/區花園村/業主大會

篇3：《小區業主大會議事規則》增加條款表決生效公告

　　關于《小區業主大會議事規則》增加條款表決生效公告

　　根據業委會和全體業主代表協調會的協調意見，就完善議事規則條款提交全體業主表決等事宜等三個議題，于20**年7月3日在本小區張貼的，就 “事項2”：

　　組織全體業主進行議事規則完善增加“參與率”條款和延續代表大會運行的表決，

　　20**年10月27日公示表決結果的本小區業主大會議事規則【第二條】增加第4項：“全體業主和代表大會的有效表決，應同時滿足已投票面積票權和人數票權分別超過小區兩項總票權的50%”。

　　已產生的業主代表和代表大會，按照本項議題的表決結果履職運行?！?/P>

　　從20**年7月3日公示至7月18日滿15天，至20**年9月19日，投票表決參與滿足“人數-面積”雙過半；投票的票數為人數權3758人，面積權371834.59平米，參與比例分別為人數權63.06%，面積權52.81%。

　　其中，同意“增加有效表決參與率條款，確認已產生的業主代表和代表大會”為人數權50.93%，面積權43.25%。依此前小區業主大會議事規則，將已送達未投票計入已投的多數票，本次業主大會臨時會議表決，同意“增加第4項條款”的人數權和分別為87.87%和90.44%。本次臨時會議關于針對議事規則增加條款表決生效，特此公告。

　　說明1、5個片區(北區、單身公寓+商業街、睦鄰居、新北區、友鄰居)統計總人數5959戶、專有總面積704085.68m2；

　　說明2、5各片區參與投票統計比例匯總為：

　　確認增加　維持不變　棄權　總數

　　單身公寓：　人數　720　36　197　953

　　面積　　38023.13　2268.55　9191.89　49483.57

　　睦鄰居：　人數　325　72　21　418

　　面積　420**.26　8907.06　3048.93　53959.25

　　友鄰居：　人數　565　70　60　695

　　面積　65494.39　9502.16　6697.81　81694.36

　　片區總和：　人數　3035　356　367　3758

　　人數占比　50.93%　5.97%　6.16%　63.06%

　　面積　304486.22　41022.59　26325.78　371834.59

　　面積占比　43.25%　5.83%　3.74%　52.81%

　　說明3、本公告張貼公示7日，請全體業主對可能的疏誤，在公示期內向秣陵街道物管辦書面提交。

　　附：全體業主表決結果清單見展板張貼的附件

　　z花園小區業主代表大會

　　20**年9月20日