物業服務二手項目管理應用:招投標現場考察(上)

　　第十三章、物業二手項目招投標現場考察

　　物業服務企業在獲得參加投標資格后，企業總經理應馬上下達成立項目考察組工作指令。項目考察組可視項目規模大/小，由企業總經理指定：高層管理人員、項目拓展人員、跟進項目經理、客戶服務經理、保安經理、保潔綠化主管，工程部：水/電工程師、暖通工程師、工程維修主管等各專業人員共同組成。

　　考察組由高層管理人員帶隊，跟進項目經理負責考察工作協調組織，項目拓展人員負責隨時與招標人進行溝通并從側面了解其它考察單位名稱、領隊人姓名/職務。待考察結束后收集其企業相關背景資料，呈報企業總經理審閱后，交該項目服務管理投標方案編制負責人，為企業了解競爭對手，制定相應措施提供幫助。

　　現場考察準備會議：

　　物業服務企業在對招投標現場進行考察前，帶隊項目拓展人員應召開現場考察準備會。對參加考察人員做出明確工作分工，并在項目拓展人員做出項目情況說明后，提出考察注意事項、明確著裝要求，公布考察紀律。

　　現場考察準備會議結束前，項目拓展人員應根據被考察項目考察通知，提出考察人員集合時間、集合地點、使用交通工具相關建議，經參會人員認可后，由高層管理人員下達指令。參加考察人員應按指令要求提前10分鐘到達考察集合地點，在帶隊高層管理人員檢查參加考察人員著裝符合要求后，一同到達考察項目。

　　現場考察準備會議結束后，項目拓展人員應根據會議要求申請考察使用車輛，辦理用車手續，并當面向考察車輛司機下達考察集合時間、集合地點、著裝要求、注意事項、考察紀律等項工作指令。

　　現場考察注意事項：

　　物業二手項目招投標現場考察由于是招標人承擔招集/組織責任，由招標代理機構依法按物業服務管理專業需要安排具體考察內容。所以，物業二手項目招投標現場考察不同于物業二手項目初步考察，物業服務企業考察內容應從表面感受轉向了解實際現狀。

　　物業二手項目招標人在組織物業服務企業進行招投標現場考察時，由于該項目服務管理資源還未轉交業主大會，原物業服務企業出于“自身利益”受到威脅，不可能允許業主隨意進入暖通、給水、配電、消防、監控、專業設備間等之內，也不可能提供技術圖紙。雖然業主根據《物業管理條例》明確強調行使自主管理權力，但原物業服務企業還是可以用保障安全、未接到上級通知等理由，阻止招投標現場考察。此時，業主只能通過政府相關部門支持，要求原物業服務管理企業將配合招投標現場考察落實到基層主管，并當面取得相關基層主管在約定時間配合考察承諾的被動方式完成組織物業服務企業進行招投標現場考察工作。

　　物業服務企業在參加招投標現場考察時，應對招標人的處境給予充分理解，克服困難，依靠企業團隊專業技能和所積累的服務管理經念，完成所需考察內容。對招標人無法控制現場考察的現象，參加考察跟進項目經理可在征得帶隊高層管理人員同意后，可出面勸阻招標代表嶄時不要激化矛盾，請其帶領參加考察企業離開爭質現場，完成其它可以進行的考察工作內容。并做出雖然缺少技術摸底，也要一定認真完成投標方案編制工作，依法完成招投標工作程序，每一個參加競標企業都會履行維護業主利益承諾。

　　物業二手項目招投標現場考察有別于物業二手項目初步考察，物業服務企業除要了解招標項目各方面實際現狀外，還應由各專業根據本企業專業行業技術標準服務質量控制標準，思索如何滿足接管驗收要求。并按本企業服務質量控制標準構思本專業服務管理方案擬定要點，爭取融入投標服務管理方案。

　　物業服務企業在參加物業二手項目招投標現場考察前，為防止其它企業過早掌握本企業競標資迅及應參加考察人員不當回答招標代表提問，給企業競標造成阻力，可制定授權回答招標人及其它競標企業人員提問許可制度。明確指定帶隊高層管理人員、跟進項目經理、項目拓展人員有權代表企業回復相關提問。其它參加考察人員要禮貌的拒絕回答與本人專業技術之外的一切提問，必要時可熱情的將其介紹給項目拓展人或跟進項目經理，繼續自己現場考察工作。

　　物業服務企業在招投標現場考察如發現存在的設備故障、設施損壞、維修養護嚴重缺陷，經專業技術分析確定屬于開發安裝及原物業服務企業維修養護責任的質量問題。在私下征得帶隊高層管理人員或跟進項目經理同意后，可通過項目拓展人員采用私下交底的方式告之本專業帶隊考察招標人，并指出正確安裝/養護質量標準，客觀分析達到質量標準需要改進程序，告之改進費用估算。為招標人追索相關單位責任，回避承擔前期服務管理缺陷，提供企業免責依據。

　　物業服務企業在參加物業二手項目招投標現場責任分工及考察重點：

　　一、企業高層管理人員：

　　1、負責承擔招投標現場考察的現場組織管理工作。由于企業高層管理人員并不見得參加物業二手項目初步考察，其對本項目的了解基本是通過聽取匯報和審閱該項目前期分析文件獲得，缺少管理人對拓展項目應有的直觀感性認識。所以，企業高層管理人員應利用自身積累的豐富管理經念，以一個專業管理者的視角，通過現場考察使自己對該項目增加全面了解。以便在編制投標方案時能給責任編制人做出有效編制指導。

　　2、由于現場考察工作分工及注意事項以在考察前就做出明確安排，企業高層管理人員此時首要工作是按要求通過現場考察使增加自己對該項目的全面了解，并對現場考察中出現的突發事件做出正確判斷和有效處理。企業高層管理人員可以依椐“旁觀者清”工作方法，游離考察大隊人馬之外的手段項目考察，適時下達處理突發事件工作指令，為分析、判斷、解決問題留下必要緩沖時間。

　　3、建議企業高層管理及項目拓展人員在參加現場考察時穿著便裝，以保持低調姿態，避免其它參加考察企業注意。企業高層管理人員可要求項目拓展人員在向招標人現場組織代表報到時表達歉意。

　　4、現場考察工作結束后企業高層管理人員應提醒項目拓展人員在向招標人現場組織代表表達謝意。集合考察人員做出考察小結，下達考察總結會議召開時間、地點、參加人員工作指令后，帶領考察團隊離開考察現場，完成現場考察工作。

　　二、項目拓展人員：

　　1、項目拓展人員利用自己與招標人代表相對熟悉的優勢，應承擔現場考察企業簽到及與考察現場招標人代表工作協調責任。

　　2、由于項目拓展人員在現場考察中沒有具體考察內容，所以應該承擔本企業參加考察人員之間的內部溝通責任。

　　3、項目拓展人員在考察現場的工作位置，應該選擇跟隨自己在初步考察過程中不太容易深入了解的工程專業團隊，除增加自己對該項目的全面了解外，還可方便將工程設備考察中出現的問題及時向企業帶隊高層管理人員進行通報，并將高層管理人員指令反饋給本企業工程考察人員，或就該問題與招標人代表進行有效溝通。

　　4、項目拓展人員在考察現場可利用自己相對行動自由的有利條件及良好的溝通技巧，盡可能多的了解其它參加競標考察企業資迅，為企業編制投標方案增加競爭參考思路。

　　5、項目拓展人員在現場考察工作結束后，應在向招標人代表道謝后，再與本企業參加考察人員一起離開考察現場。

　　三、跟進項目經理：

　　1、跟進項目經理做為企業指定的拓展該項二手物業服務管理專業責任人及編制投標方案首要候選人選，應對考察項目的情況具備全面、細制的了解。跟進項目經理通過現場考察禰補初步考察缺項是其需要完成的首要工作任務。

　　2、跟進項目經理應和項目拓展人員一樣，選擇跟隨工程專業團隊，通過對該項目暖通、消防、給排水、安防監控、電梯等設施/設備祥細考察，全面了解項目真實情況。并為編制投標方案及擬定中標接管項目提供制定工作程序依據。

　　3、對于物業服務企業中非工程技術專業學歷項目經理，在其工程技術知識及設施、設備養護質量判定能力，遠遠低于專業工程技術人員的普遍現狀，非工程技術專業學歷的跟進項目經理應充分利用招投標現場考察，向本企業工程技術人員學習工程技術知識及設施、設備養護質量判定標準。并通過學習過程了解該項目設施、設備養護情況，真正做到對項目真實情況心中有數。

　　4、跟進項目經理對本企業工程技術人員在考察中發現的問題，在聽取工程技術人員說明后，迅速做出是否影響中標接管驗收質量判斷，并視情況做出是否需要與招標人代表進行溝通的決定。對于影響設施、設備運營安全的嚴重問題，應馬上向帶隊企業高層管理人員做出情況匯報，并根據其指示向招標人代表做出正式通告。

　　5、跟進項目經理在將影響設施、設備運營安全問題向招標人代表做出正式通告前，應要求本企業工程技術人員就問題責任、解決方法拿出規范意見，并在征得帶隊企業高層管理人員認可后方可通告。通告應采取與招標人代表私下進行的方式完成，避免影響考察進程及在競標考察企業中引起關注。

　　6、跟進項目經理在考察過程中可根據本企業服務管理標準，結合原物業服務企業在該項目設制的安全、警示、指引、告示標識，構思中標進場替換、增補方案，并做出初步財務預算。

　　7、跟進項目經理在考察過程中應根據項目規模及招標文件對服務質量提出的等級要求，做出該項目服務管理人員崗位設制分析，為制定投標方案提供用人編制、用人成本計算依據。

　　8、跟進項目經理在考察過程中應根據項目現狀考慮中標進場低成本快速提高服務形象方案，為制定投標方案“改進、提高服務質量”或“中標進場承諾進行工作”章節提供編制構思。

　　9、跟進項目經理在考察過程中應特別注重體現敬業、務實的從業素質，采用認真、細制、不怕煩瑣、不謂臟累的考察行為，潛移默化的在招標人代表中形成自己敬業、務實從業形象。為企業競標項目經理推薦人選評價增加印象分數。

　　10、跟進項目經理在考察過程中應特別注意控制減少話語，慎重發表考察提問。在完成一個考察內容準備進入下一項考察內容間歇應將身上貼付的灰塵清掃干凈，從使至終給人以干凈整潔，注重保持形象的忠厚、干練感覺。

　　11、跟進項目經理在考察結束并將本企業參加考察人員招集在一起后，陪同項目拓展人員向招標人代表道別，隨考察團隊離開考察現場。

　　四、客戶服務經理：

　　客戶服務經理在考察過程中主要承擔物業服務管理條件及業主居住生活保障環境方面考察責任。

　　1、業主居住生活保障環境考察：

　　客戶服務經理應運用自己掌握的服務專業知識，根據被考察項目業戶居住舒適、安全性是否符合或達到建筑原設計使用攻能。原設計是否存在缺陷，缺陷是否行成業主投訴焦點，是否可通過低成本簡單改造達到業戶滿意，分析改造方案是否可編入投標服務管理方案，用以增加評標分數。

　　客戶服務經理可帶領、監督本企業工程專業技術人員及保安部主管按如下程序完成業主居住生活保障環境考察工作：

　　業戶居住舒適是指居住該項目業戶無論是駕車、還是步行進入小區，其人、車分流是否設制合理;

　　小區出、入口機動車減速，攔阻設施是否完備;

　　小區入口內車輛限速、禁止嗚笛、行駛導向標識是否符合規定要求;

　　小區門口或停車場至居住建筑道路是否安全、方便，是否滿足老年、殘疾人士無障礙通行需要;

　　各建筑首層臺階、門廳地面是否具備雨雪防滑安全條件;

　　各建筑門廳樓門編號、門禁、監控設施是否完好可靠;

　　門廳、樓道墻面、天花是否干凈無脫落現象;

　　查看門廳照明是否完好，手動開關是否靈活、有效;

　　電梯是否運行平穩、年檢是否符合規定;

　　高層建筑高位水箱、電梯設備間是否干凈整潔通風良好;

　　屋項平臺保溫、防水外觀完好;

　　避雷環線焊接完整、無嚴重銹蝕;

　　天臺門、窗完好、鎖及插件齊備;

　　自上而下查看消防樓梯墻面、天花干凈，燈具齊備、應急照明外觀完整，樓梯扶手無損壞變形，消防門開閉是否靈活，涂層、外觀是否完好;

　　各層樓道墻面、天花干凈，照明燈具外觀完整;

　　各樓層配電、電話、寬帶、電視、供水、供暖井/間是否干凈無雜物;

　　樓內手機信號飽滿(含地下室);

　　消防箱/柜、消防設施齊全，外觀完好，樓道無違規雜物;

　　地下室是否干燥、無積水，有無違規占用，照明設施是否齊備完好;

　　如該建筑物地下室建有與其它建筑或地下車庫接接通道，應按地下室同樣考察要求完成通道考察工作。對未設計與其它建筑或地下車庫連接通道的建筑，應乘消防電梯返回首層門廳。

　　建筑外立面是否干凈無脫落，是否設置防雷擊及高空墜物警示標牌。非機動車停車棚設制是否符合安全及人工成本管理要求。

　　小區花園照明、道路、娛樂設施是否完好并符合安全要求。

　　小區機動車道規劃是否符合安全行駛、便捷管理要求。

　　客戶服務經理在考察中應提醒工程專業技術人記錄電梯、照明用電功率，統計照明燈具數量;提醒保安部主管檢查消防設施是否齊備，是否按時完成檢驗，統計缺失、損壞數字。

　　2、了解原物業服務質量并做出與本企業服務質量標準評價：

　　了解原物業服務收費標準、收取方式、業主意愿。

　　了解物業服務受理方式、受理時限、服務質量、業戶滿意度等內容。

　　了解停車泊位是否滿足實際需要，收費標準是否成為投訴焦點。

　　了解招標人代表對原物業服務企業派住項目經理評價。

　　根據所掌握的資料迅速做出與本企業服務質量標準評價，思考對應改進方案，并爭取有效融入企業投標管理方案。

　　3、物業服務管理條件考察：

　　物業管理辦公室、職工宿舍、后勤保障(餐廳、衛生間、淋浴間、活動室)是否齊備。

　　物業服務維修、警衛、保潔值班室，庫房是否滿足服務管理要求;物業服務管理用房是否需要重新裝飾裝修，做出所需費用財務估算。

　　4、對超過30萬建筑平方米的較大規模項目，為迎合二手項目通常采用半天常規考察時限，客戶服務經理可用同類建筑抽查方式完成考察內容。

　　5、客戶服務經理在考察結束后應與本企業參加考察人員一同等待項目拓展人員及跟進項目經理向招標人代表道別后，隨考察團隊一起離開考察現場。

　　五、工程部經理：

　　工程部經理應主要對被考察項目小區的供水、配電、供暖、消防、監控等情況進行考察。同時也應對初步考察中不便進行的電梯、照明、建筑物內部維修養護質量情況完成考察。

　　1、由于工程考察項目一般分為：配電、給排水、暖通、建筑養護、安防監控、電梯維護等項專業內容。工程部經理可視初步考察階段所掌握的小區設施設備情況選擇本企業相應專業人員共同完成考察工作。

　　2、工程部經理在進入被考察現場前，可提醒項目拓展人員與招標人代表協調工程專業分組考察事宜，表明建筑物內維修養護好環可直接影響業戶生活環境質量，本企業對此十分重視。希望對方予以支持，并獲得進入建筑物內綜合考察協肋，由工程部經理事先指定人員選入建筑物內按規定考察程序進行考察工作。如現場考察招標人代表人員有限，可以企業信用做出不打擾業主正常生活，保證安全后由本企業工程考察人員獨立進入建筑物內完成考察工作。

　　3、工程部經理在進行現場考察時，應將自己參加考察的工作重點放在小區配電、給排水、暖通等設施設備考察之上。親自帶隊參加該部分全部考察工作，正確掌握小區配電、給排水、暖通等設施設備維修養護質量的真實情況。

　　4、工程部經理在對本考察中發現的設施、設施維修養護和極少出現的安裝質量問題，在認真聽取本企業本專業技術人員情況說明后，需迅速做出是否影響中標接管驗收質量判斷。并視情況做出是否需要向本企業跟進項目經理進行匯報及是否需與招標人代表進行溝通的建議。

　　5、工程部經理應在本企業跟進項目經理與招標人代表進行溝通時站在跟進項目經理身后，隨時根據其要求及時向招標人代表做出相應技術說明。

　　6、工程部經理在對小區小區配電、給排水、暖通、消防設備進行考查過程中，應同時關注原物業服務企業工程設備標牌、編號設制情況。并與本企業工程設備維修養護管理標準進行對比，以便為本企業中標之后工程設備維修養護管理擬定方案。

　　7、工程部經理在考察現場進行考察位置移動時，應充分利用移動過程對移動路途延線的道路、公共照明、排雨水井、建筑物外立面、小區市政園林等維修養護情況進行考查。盡可能多的掌握該小區建筑物及工程設施、設備真實維修養護情況，為編制物業服務管理投標方案提供工程專業依據。

　　8、工程部經理在考察現場進行考察時，應通過跟進項目經理盡可能多的向招標人代表了解該小區業戶對房屋質量、原物業工程維修服務投訴的焦點，掌握該小區工程維修養護矛盾形成原因，構思改進、調整方案。

　　9、工程部經理應依據招標技術資料并結合現場考察，掌握該小區公共設施、設備功率，并依此計算得出能源支出成本。為編制物業服務管理財務方案，正確制定物業服務管理費用收費標準投標報價提供計算依據。

　　10、對于招標人可提供“完整”技術資料的招標項目，可通過查驗資料獲得工程設備功率，經計算得出小區公共能源理論支出成本。但面對無法提供工程技術資料的物業二手招標項目，工程部經理只能通過現場認真考察，結合本企業長期積累的工程服務管理經念，掌握小區工程設備功率，得出小區公共能源理論支出成本。

　　11、由于通過現場考察掌握小區公共能源功率的工作點位分散，很難利用規定的考察時效準確了解全部工程技術數據。工程部經理在承接無法提供工程技術資料物業二手招標項目現場考察工作時，可提前對本企業工程技術人員做出準確記錄考察設備功率工作指令。12、在對公共區域照明系統進行考察時，工程部經理要求相關人員在對建筑物內及小區市政區域考察過程中，采用對建筑物內電梯、公共區域照明;小區戶外機動車、步行道路照明;地下室、地下停車庫、地面停車場、分屬小區區域景觀、園林景觀、娛樂場所等照明燈具數量，功率進行分類統計的方法完成考察工作。同時要求所得考察功率，數據必須寫入考察專業報告，并于完成考察次日上交。

　　12、工程部經理在對現場進行考察時，應視考察進度爭取對工程部值班、庫房、夜班員工宿舍進行考察，了解工程維修保障用房條件。

　　13、工程部經理應對招標人代表反影的小區公共區域存在的問題引起重視，并一定對所反應問題進行實地考察。但注意不要進行任何現場分析及發表技術評價，避免草率表態給企業帶來不便。

　　14、現場考察工作結束后，工程部經理應將工程技術人員招集至指定集合點。詢問考察工作一切正常，向跟進項目經理進行匯報后，等待本企業考察團隊一起離開考察現場。

　　15、工程部經理在帶領工程技術團隊離開考察現場后，應根據本企業帶隊高層管理人員召集考察總結會議要求，做出提前召開工程考察總結會議決定，爭取在企業考察總結會前，初步完成工程專業考察情況匯總工作。

篇2：物業管理招投標評分細則方案

　　物業管理投標書、答辯及現場調查評分標準

　　一、標書 (總分100分)

　　1.企業基本情況 (14分)

　　2.物業管理服務的理念以及提高物業管理服務水平的整體設想和策劃 (20分)

　　3.擬采取的管理模式、工作計劃和物質裝備情況 (8分)

　　4.管理人員的配備、培訓、管理 (8分)

　　5.管理規章制度和住宅區檔案的建立與管理 (8分)

　　6.經營管理指標的承諾及采取的措施 (10分)

　　7.社區文化活動的設想 (4分)

　　8.經費收支預算 (12分)

　　9.日常管理 (8分)

　　10.物業維修養護計劃和實施 (8分)

　　二、現場答辯 (總分30分)

　　由評委對參加投標企業的答辯人進行提問。

　　提問內容:

　　1.投標書內容;

　　2.物業管理政策法規;

　　3.服務理念及設想;

　　4.物業管理過程中發生的實際問題及處理方法;

　　5.在其他物業小區管理的經驗及案例;

　　6.業主關心的其他問題。

　　三、正在服務的其他物業小區現場調查 (20分)

　　1.招標選聘工作小組人員現場參觀、考察、民意調查。

　　2.小區業主現場參觀、考察、民意調查并將調查結果反饋給招標選聘工作小組人員,供評分時參考。

　　四、計分

　　上述標書分(100分)、答辯分 (30分),正在服務的其他小區現場調查 (20分), 總分(150分)。

　　物業管理投標書、答辯及現場調查評分標準細則

　　一、投標書評分細則 (總分100分)

　　(一)企業基本情況 (14分)

　　1.企業所管的普通居住小區規模較大,資質證書等級 (3分)

　　2.企業從業人員知識層次較高 (2分)

　　3.企業有合理的機構設置 (2分)

　　4.企業經營管理運作有特色 (3分)

　　5.歷年獲獎情況及管理的業績 (2分)

　　6.企業發展的后勁和發展方向 (2分)

　　(二) 物業管理服務的理念以及提高物業管理服務水平的整體設想和策劃 (20分)

　　根據有關法律、法規、政策、標準及錦灝佳園小區的特點提出整體設想及策劃:

篇3：物業管理招投標程序

　　招標與投標足按法律規定程序進行的一種經濟活動,其全過程必須嚴格依照法律的有關規定進行,否則就可能會引起糾紛。物業管理招標投標的一般程序如下:

　　(一)準備階段

　　1.選擇招標方式。是公開招標還是邀標、議標。

　　2.成立招標領導小組。在政府物業管理行政主管部門指導下,由業主方(如房地產開發商或業主委員會)成立招標領導小組,小組成員由業主方派出,也可聘請有關部門人員和物業管理專家參加。通常還委托招標代理機構(如物業管理招投標有形市場)來具體實施招標工作。

　　3.確定招標項目、招標指導思想及原則。

　　4.編寫招標書。招標書的主要內容有:

　　(1)擬招標的物業基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數量、公用設施、場地情況等。

　　(2)物業管理內容。包括基礎服務管理、特殊要求管理,還有專項管理。

　　(3)對招標的有關說明。如物業管理委托期限,物業移交日期,給物業管理提供的條件(如提供管理用房、商業用房面積),物業管理服務收費及維修資金標準,以及其他需要說明的問題。

　　(4)物業管理考核標準與獎懲措施。

　　(5)投標開標時間。

　　此外,對招標書的具體內容和要求還應做出較詳細的說明,如提供建筑結構圖、設備型號清單等,以便投標單位編制標書。

　　5.若是公開招標,則將向社會發布招標公告。通過公眾信息渠道向社會公開發布招標公告。公告內容主要包含招標的物業名稱、投標單位條件、報名投標截止日期,投送投標書截止日期,以及聯系地址、電話等有關事項。

　　(二)招標階段

　　1.招標單位向投標單位提供招標文件,接受咨詢。在進行規模較大、比較復雜的物業項目招標時,通常由招標單位委托的招標代理機構在投標人購買招標文件后,統一安排一次投標人會議,即標前會議。標前會議通常安排在現場;或者先到現場視察,再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。

　　2.投標單位資質資信審查。在報名截止日期后,對報名投標單位進行資質審查,從中選擇若干家參加投標,并書面通知各投標單位。

　　3.投標書的報送。參加投標的物業管理企業應在規定的報送投標書截止日期前,將投標書密封送達投標領導小組(辦公室)或其委托的招標代理機構。

　　(三)開標階段

　　1.按照標書中規定的時間、地點,在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監督下,公開開標并登記。

　　2.由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書,確定中標單位。評標委員會成員通常由物業管理專家組成。

　　3.公證員宣讀公證書,確認預選中標單位。

　　(四)中標和訂立合同

　　確定中標單位后,應書面通知中標單位。中標單位與業主方一般還會進行必要的商務談判,才會正式簽訂物業管理服務合同。合同簽訂后才標志著中標單位取得了對該物業的物業管理權。