物業服務二手項目管理應用:編制投標方案(下)

　　十八、應急處置預案：

　　物業服務企業在編制投標方案時，應結合行業服務特性編制社區突發情況應急處置預案。以保證碰到緊急突發事件時，企業職工可在保護自身安全的前題下，最大限度的維護社區業主生命及財才安全。

　　1、衛生防疫處置預案：

　　1.1建立社區防疫匯報機制：

　　1.1.1物業服務企業應在社區建立防疫匯報機制。當物業客戶服務人員在發現本社區同時超過3人出現疑似相同突發嚴重病癥情況時，發現人要在第一時間向物業服務值班室做出匯報，并留在現場勸阻其他(她)業戶接近病人區域。

　　1.1.2物業服務值班室在接報后，應馬上緊急聯系就近社區醫院或撥打當地醫療急救電話尋求醫療救助。要求上報情況客戶服務人員留在現場，指派保安巡邏人員分別趕到社區各機動車入口，引導救護車輛到達救助地點。

　　1.1.3留在現場客戶服務人員在協助當地醫療救護人員實施救助時，應及時詢問是否存在疾病傳染風險，并將定性存在傳染風險的情況，通過物業服務值班室向當地防疫部門做出匯報。

　　1.1，4物業客戶服務人員在發現本社區同時超過5人出現疑似相同突發嚴重病癥情況時，發現人要在第一時間通過物業服務值班室向當地防疫部門做出直接匯報，并留在現場禁止其他(她)人員接近病人區域。

　　1.2建立社區醫療防疫機制：

　　1.2.1在接到社區及項目所處地域出現傳染性疾病通知后，物業服務企業應馬上召集職工進行應急防疫培訓，并馬上配置防疫物品，在做好職工防疫保護后，方可執行醫療防疫任務。

　　1.2.2物業服務企業在執行醫療防疫任務時，必須嚴格遵循當地防疫部門規定程序，正確配制、使用防疫藥品，并對病源現場、通道、垃圾、排水系統做出重點防疫。

　　1.2.3防疫期限應以當地防疫部門規定為準，物業服務企業只有接到防疫部門解除防疫通知后，方可結束防疫工作。

　　2、火災應急處置預案：

　　2.1物業服務企業應在社區建立火災應急處置預案。當社區發生火災時，應在第一時間向物業服務值班室做出匯報，并及時確認起火燃點，判明起火時間，及時做出是否可以抵近觀察火災情況，是否可以利用燃點就近滅火設置進行撲救決定。

　　2.2物業服務值班室在接到火情報告后，要馬上呼叫保安值班經理(主管)及工程人員趕至事發現場，并由值班經理確定是否需要報警。值班經理在報警時應準確告之消防接警人員火災地點、建筑層高、過火樓層、達火面積、燃燒物質等具體情況。

　　2.3工程人員在到達現場后，應馬上關閉燃氣開關，并根據保安值班經理指令關閉(切斷)電源。并馬上通知工程人員檢查消防水泵、消防水栓是否完好可以馬上投入使用。

　　2.4值班經理應努力勸阻火災現場受困人員采用危險方式逃離高層建筑，并用喊叫方式提請受困人員采取正確防范煙、毒方法，指導受困人員到相對安全位置等待救援。

　　2.5社區出入口執勤保安，在看到消防車輛時，應馬上引導到達火災現場。在向消防人員介紹保安值班經理后，返回執勤崗位。

　　2.6物業服務值班室在得到現場報警通知后，應馬上呼叫保安待勤、工程及客服在崗人員趕至火災現場，按預案分工分別承擔疏通消防通道、維護現場秩序責任。

　　2.7火災撲滅后，物業服務值班室應馬上通知過火建筑業戶馬上趕回，協助消防人員調查火災原因，確定財產損失。物業服務企業應對業戶財產損失進行登記，做好受災人員安撫工作，解決受災人員食、住問題，等待調查結論。

　　2.8物業服務企業應根據調查結論做好火災善后工作，承擔結論判定相應責任。

　　3、雪天應急預案：

　　物業服務企業應根據管轄項目所處地域氣侯情況，決定是否設置雪天應急預案。

　　3.1雪天應急預案設置依據：

　　3.1.1氣侯依據，根據當地冬季平均溫度，降雪強度，設置預案等級。

　　3.1.2社區環境依據，根據社區環境，戶外地面裝飾材料，設置應對方案。

　　3.2儲備相應物品：

　　物業服務企業應根據設置預案等級和設置應對方案，儲備清掃、除冰、防滑、融雪、提示標牌、職工防寒衣物等物品。

　　物業服務企業在采取聘請專業保潔公司承擔保潔工作時，儲備雪天應急相應物品應做為招標條件，以減輕企業服務成本。

　　3.3應對措施：

　　物業服務企業應根據置預案等級和設置應對方案，根據企業情況，做出由客戶服務經理(值班主管)或保潔綠化經理負責的雪天應急處置措施。

　　4、防風應急預案：

　　物業服務企業應根據管轄項目所處地域氣侯情況，決定是否設置防風應急預案。

　　4.1根據當地風暴氣象記錄決定是否設置防風應急預案。

　　4.2防風應急預案應對項目所在地易發沙塵風暴還是臺風設置相應預案。

　　4.2.1沙塵暴應急預案：

　　沙塵暴應急預案主要針對風暴預防時間短、揚沙污染重、沙塵能見度低的基本特性設置相應防范措施，保證社區老齡、殘障業戶生活不受嚴重影響。風暴過后及時恢復社區干凈、整潔居住環境。

　　4.2.2強臺風應急預案：

　　臺風應急預案主要針對風力等級高、拌有強降雨、破壞范圍廣等特性設置相應防范措施。物業服務企業在接到臺風警報后，首先應對社區應急發電機組、排洪水泵進行應急檢查，儲備發電油料，修剪高大樹木減少受風面積，壓實加固社區篷頂，檢查排洪設施是否通暢，檢查戶外廣告是否安裝牢固，公共區或門窗是否關好插牢。

　　及時發布預防臺風公告，提醒業戶儲存生活用水、食品，收好陽臺、窗外花盆、衣物，關閉插好窗戶，準備手電、臘燭等。

　　臺風來臨時物業服務企業項目負責人應帶隊留守值班，及時處置突發危險。

　　臺風結束后，應及時清理臺風垃圾，統計臺風損失，及時恢復社區原有生活環境。

　　5、應急預案責任人：

　　物業服務企業在編制應急預案時，應盡量避免指定項目經理為預案責任人，以給項目經理留出協調相關部門、保持服務管理正常運行提供必要工作時間。

　　十九、社區文化娛樂：

　　物業服務企業在編制投標方案時，應設置社區文化娛樂章節，用以體現企業倡導提供人性化的服務和主動承擔創造和諧社區責任。

　　1、社區文化娛樂內容：

　　物業服務企業應依據競標社區場地條件，結合企業關于改善競標項目社區文化生活決策精神，在企業預計投入資金額度內，有選擇的安排適合社區業戶群體文化需要的娛樂內容做為推廣項目。

　　1.1選擇適合社區場地條件，不會產生較大噪聲并不影響社區安靜和諧環境的健康娛樂活動做為首選條件。

　　1.2優先選擇適應年齡廣，普及方法相對簡單，不易形成運動傷害，具有一定養生功效的活動做為首選推廣項目。

　　1.3利用社區場地條件，結合企業投入，設置適合老年群體室內乒乓球、棋牌娛樂場所。并采用推行業主自制方式降低養護、管理成本，不再增加業戶經濟負擔。

　　1.4根據社區場地條件考慮組織業戶舉行“家庭趣味運動”，物業服務企業有做好服務保障時，可出少量資金贊助一些獎品。

　　2、引導業主開展自助娛樂活動：

　　物業服務企業應積極引導社區業戶開展短途自助旅游、農家樂、專題攝影、書法、繪畫、小型專題音樂會等自發娛樂活動。

　　二十、投標違規責任：

　　物業服務企業在參加競標活動時，可根據企業決策做出是否在投標方案中增設投標違規責任章節。用以增加投標承諾力度，主動表述違反投標方案會該承擔何種違規責任，用以增加投標承諾力度，強勢吸引招標單位眼球，表示競標決心。

　　二十一、中標優先解決問題：

　　1、物業服務企業在編制投標方案時，應根據對投標社區存在問題了解程度，結合企業投標決策，由編制投標方案責任人做出中標優先開展工作規劃。

　　2、編制人應從業主關注角度設計中標優先工作計劃，計劃應有完成時間表。

　　3、編制人在設計中標優先工作計劃時，應選擇業主普遍關注度高，需要投資額度少或不需要投入資金，但可通過協調開發建設單位解決社區問題做為優先工作計劃首選。應盡量避免需要大額投資或協調難度較大的問題納入優先工作計劃，造成企業進入被動局面。

　　二十二、結束語：

　　結束語做為物業服務企業參加競標總結，由企業根據投標方案服務承諾編寫為宜。

　　投標企業在結束語中可向招標單位給予企業參加本次物業服務管理競標機會表示感謝!

　　財務管理投標方案：

　　物業服務企業在編制投標方案時，可根據本企業編制投標方案表述習慣，做出財務管理方案是否需要獨立編制，還是將其納入物業服務管理做為獨立章節決定。

　　1、獨立編制財務管理方案的優點：

　　是將招標單位最為關心的財務管理拿出，并單獨編制成與物業服務管理投標方案表述相對應的“財務管理分冊”?？稍谕怀鐾稑似髽I重視財務管理外，方便招標單位及專家評委進行審閱。缺點：投標方案表述連續性相對減弱，對缺少商業經營知識的少部分招標代表判讀和理解整體方案存在一定困難。

　　2、將其納入物業服務管理做為獨立章節的優點：

　　整體投標方案連續表述性相對較強，可以照顧缺少商業經營知識招標代表保持日常閱讀習慣。缺點：降低物業服務企業投標方案編制質量，給招標單位及專家評委審閱財務管理方案增加查找耗時。同時，對于投標方案編制祥細，文字量較大的標書裝訂形成一定困難。標書單冊重量、厚度增加將給翻閱造成不便，文件觀感質量下降。

　　一、法律編制依據：

　　物業服務企業在編制物業二手服務項目服務管理投標方案的財務管理方案時，應以《物業管理條例》關于財務管理內容的法律規定，結合投標項目所處地域政府關于“物業服務管理收費標準”的相關規定，做為財務管理方案的法律編制依據。

　　二、財務風險因素：

　　物業服務企業在編制財務管理方案時，應充分考慮物業二手項目中普遍存在的，社區業主對前期物業服務管理收費標準、服務質量及房屋建筑質量矛盾突出。社區業主采用非善意欠交、拒交服務管理費用抵觸有償服務心態相對嚴重，存在一定財務管理風險。

　　三、正確引用法規條款、適當承擔普法責任：

　　1、法律依據：

　　物業服務企業在編制財務管理方案時，應正確引用《物業管理條例》及項目管轄地域政府頒布的“物業服務管理”政策條款，對投標方案財務管理方案尋求法律支持。

　　2、雙方權力、義務：

　　通過引用財務管理方面法規及地方政策條款，物業服務企業在編制財務管理方案中，應對物業服務管理企業責任、招標社區業主義務做出正確闡述。

　　3、普法責任：

　　物業服務企業在參加競標活動編制投標方案時，除應承擔普及法規工作責任外，還可利用投標方案可視為中標企業合同附件相關法律規定，正確闡述社區業主應該承擔按時繳納物業服務管理費用義務;社區業主管理委員會具有配合物業服務企業追索業主欠費、維護其他(她)繳費業主權益、保持物業服務管理正常運行義務。同時也為保障物業服務企業權益，埋下尋求業主確認義務的法律證據伏筆。

　　四、確定財務管理方式：

　　物業服務企業應在財務管理方案中，明確做出采用包干、還是酬金財務管理制度進行表述。并對兩種制度的不同管理方式做出解釋。

　　1、包干制：

　　包干制財務管理方式是指物業服務企業做出服務管理收費標準競標報價，招標單位一但確認包干制物業服務企業成為中標單位后，該企業競標報價就可視為服務管理合同收費數額的簽約法定依據，社區業主需據此承擔繳納服務管理費用義務。

　　采用包干制財務管理方式時：物業服務企業在提供服務管理工作中，將對所有合同約定的服務承擔財務責任。如簽約收費標準不足以支付合同約定的服務費用，物業服務企業應補交差額并承擔虧損，社區業主沒有補償物業服務企業虧損義務。如簽約收費標準超過合同約定的服務費用，超出數額將視為物業服務企業利潤。

　　采用包干制財務管理方式時：由于物業服務企業在必須承擔包干虧損責任時，也一并同時享有超額盈利權力。所以，物業服務企業在服務質量達到合同約定標準時，社區業主無權過問盈余費用使用情況，也就是社區業主基本不能享有物業財務監督、審核權力。

　　2、酬金制：

　　酬金制財務管理方式是指物業服務企業在競標方案中，做出的服務管理收費標準競標報價，從法律嚴格意義上說，還不能成為有效封口報價。

　　采用酬金制財務管理方式時：物業服務企業獲得利潤方式是以競標方案，所表述的酬金標準是服務管理收費的百分之幾為法律計算依據的。所以，物業服務企業收費數額不足以支付合同約定服務費用時，社區業主應補交不足差額，用以滿足物業服務管理需要，物業服務企業沒有代替社區業主承擔服務虧損的義務。如物業服務企業收費數額超過支付合同約定服務費用時，超出數額歸社區全體業主所有，物業服務企業不具備享有、占用該筆款項的任何法定權力。

　　采用酬金制財務管理方式時：物業服務企業應按合同約定公示財務管理情況，接受社區業主監督。社區業主對物業財務管理情況產生疑問，而又未能獲得物業服務企業滿意答復時，可委托專業財務審核機構對物業財務情況進行審核。

　　物業服務企業對審核結果不認可時，應采取通過法律途徑尋求重新審核方法，社區業主對物業服務企業通過法律途徑重新審核的結果應予承認。

　　在采用酬金制財務管理方式時，業主可以對物業服務財務管理實行有效監控，可以更好的維護、保障自身權益。采用酬金制財務管理方式，是我國目前優先提倡的物業二手項目財務管理方式。

　　五、財務管理方案編制方式：

　　編制物業二手項目財務管理投標方案時，可首先采取專業分工，統一匯總的方式完成初步方案進行編制。

　　1、下達專業成本預算編制任務：

　　由物業服務企業編制投標責任人在接到編制工作指令后，向編制小組的客戶服務經理、工程部經理、保安部經理、保潔綠化部經理下達完成本專業財務預算，同時提交預算依據。

　　2、限時完成專業成專預算：

　　接受編制專業成本預算任務的各專業編制人，必須在規定時間內完成預算編制工作，并在交稿結止時間前，將本專業財務預算呈編制責任人。

　　3、財務預算匯總：

　　各專業財務預算由編制責任人責任初步成本匯總，認為符合企業成本控制決策要求后，請人事部門加入職工福利成本、職工培訓費用，請企業財務主管按企業決策加入應得利潤、營業稅率后，判斷是否滿足預估競標報價。

　　地下/上停車管理費、供暖費應單獨分別做出競標報價預算。

　　4、初步預算調整：

　　在完成初步競標報價后，編制責任人將會發現初步競標報價往往都會高于預估報價12%～20%，有時還會高于30%以上。此時編制責任人必要知道形成高報原因，并對高出數額做出壓縮、調整。

　　地下/上停車管理費競標報價調整，除考慮綜合成本、責任風險、政策規定因素外，還應考慮是否具備競標優勢。

　　供暖競標報價應嚴格控制在當地政府規定范圍之內。采用市政集中供暖方式的，按供熱企業規定標準做出競標報價。

　　4.1初步報價過高形成原因：

　　4.1.1本位主義原因：

　　物業服務企業專業人員出于擔心控制人員編制沒有把握保證服務質量，所以住往會按崗位編制上線做出“配崗”編制，而物業服務企業又是屬于勞動密集型服務管理性質，人員編制過大將是增加管理成本的直接形成原因。

　　4.1.2缺少經念原因：

　　物業服務企業專業人員常常根據技術數據提出成本預算，往往忽略依靠技術數據根本無法完成準確預算這個事實。拿占物業服務能源支出具大比率的電梯、水泵運行能耗來說，其同類控制方式、電機功率一樣條件下，其電梯運行頻率、供水揚程、出口流量不同，將會造成消耗電能出現一定差額，物業服務企業在很難掌握準確運行數據時，很難進行精確能耗估算。

　　5、審核調整方式：

　　5.1編制責任人必須進行各個專業崗位編制實行嚴格審核，準確把握崗位配置標準，砍掉所有隱性“配崗”名額，有效控制人事成本。

　　5.2編制責任人必須要求專業人員提供初步報價預算依據，查驗同類社區能耗實發數額，對應初步報價分項計算數據，直接砍掉高報數額，并在能耗實發數額上乘以風險保證10%做為競標分項報價，同時承擔報價風險責任。

　　5.3編制責任人可請企業辦公室及人事部門對競標報價辦公成本部分、人員培訓費用、假日加班工資進行專項審核，嚴格執行企業管理制度。

　　6、財務主管審核：

　　編制責任人在完成初步報價調整后，應將調整之后的成本預算再財務審核。并由財務人員根據預算重新計算企業利潤，得出納稅數額后，得出競標報價。

　　7、企業批復工作程序：

　　7.1編制責任人在財務主管審核完成后，應將競標報價及財務預算表呈報企業分管此項競標工作領導做出批復意見。編制責任人在尋求領導批復意見時，應攜帶各專業成本預算及初步成本匯總、初步競標報價、初步競標財務預算，調整報價依據等項材料一并提交領導參考。

　　7.2編制責任人獲得分管領導“批復同意”后，應向企業總經理做出競標報價、財務預算專項編制工作匯報。

　　7.3企業總經理可根據本企業競標報價審核管理程序，決定是否招集高層辦公會議。責成編制責任人、財務主管、人事部門聯合做出編制競標報價工作匯報，集體做出批復決策。

　　7.4競標報價及財務預算獲得企業總經理批準后，方可做為有效競標報價。

　　8、正確標明競標報價：

　　物業服務企業必須嚴格按照招標文件規定標明競標報價，避免違規造成“廢標”事故。。

　　正確競標報價應包括：物業管理費，地下/上停車管理費，北方地區冬季供暖費，招標文件要求做出的其它報價費用。

　　9、提供財務管理預算：

　　9.1物業服務企業在編制財務管理方案時，應提供財務預算做為競標報價審核依據。

　　9.2財務預算應包括：

　　9.2.1人員編制預算表：

　　物業服務企業競標方案項目部各崗位人員編制預算表內容應包括：項目經理(副經理)、辦公窒、財務室、客戶服務部、工程部、安保部、保潔綠化部職工人數;各崗位職工工資、保險，火食、職工培訓費用，節假日加班工資等項內容。

　　9.2.2服務管理財務預算：

　　物業服務企業競標方案服務管理財務預算表內容應包括：

　　項目職工工資成本(人員編制預算);

　　辦公費用(設備折舊、耗材、通信、交通、接待等);

　　工程設施、設備運營成本(公共區域照明、各類水泵、所有電梯的能耗、維修、養護、檢驗等費用);

　　保安消防費用(耗材、監控能耗、維修、養護、檢驗費用);

　　保潔綠化費用(耗材、水質檢驗、水箱消毒，綠化用電、油耗，社區消殺、垃圾外運、化糞池清掏等費用);

　　物業服務企業利潤;

　　物業服務管理營業稅金。

　　10、社區公共維修積金管理：

　　社區公共維修積金的使用、管理，依照《物業管理條例》法律規定相關內容做出表述。

　　11、社區公共資源收益管理：

　　物業服務企業在編制財務管理方案時，應正確依照法律規定做出社區公共資源收益管理方案。明確闡述公共資源收益歸屬及物業服務公共資源管理競標方案。

　　11.1公共資源收益歸屬：

　　依據我國相關法律規定，社區公共區域權益歸全體產權所有人(業主)所有。也就是利用社區公共區域形成的經營收入規相關產權人共同享有。

　　目前，我國在公共資源收益歸屬方面，還存在缺少實施細則，造成無法準確計算收益分配。如，建筑頂層、建筑外立面、建筑內部廣告收益分配是按每棟單獨計算還是社區平均計算;地下人防工事開辦商店、停車場租金收益歸屬也還存在爭異。

　　11.2公共資源收益管理：

　　由于準確做出公共資源收益分配存在法律盲點，很難區別權益規屬界定。所以，公共資源收益應由社區業主管理委員會建立專項財務帳戶，定期公布收、支賬目，接受全體業主監督的社區集中統一管理方式。

　　物業服務企業可利用社區服務項目財務管理優勢，接受業主管理委員會的委托，代為管理公共資源收益帳目。用以免除業主管理成本，避免業主相互猜疑。

　　物業服務企業必須將公共資源收益安全視為企業關注責任，避免承擔帳戶管理不善引發代人受過投訴，影響服務管理工作。

　　11.3公共資源收益使用：

　　公共資源收益可做為改善社區環境，擬補維修、養護資金不足，減緩公共維修積金支取，保護“積金”具備持久支付能力等。

　　11.4公共資源收益使用方式：

　　公共資源收益使用可由社區業主管理委員會針對改善社區環境、需要進行修善工程，要求物業服務企業做出預算，進行社區公示方式征求業主意見。

　　公示內容在規定期內未收到社區業主聯名反對時，按公示預算使用“收益”款項。在規定期內收到社區業主聯名反對時，應由業主管理委員會協調業主意見。物業服務企業在接到業主形成統一意見后，可向業主管理委員會重新報請使用公示內容款項。

　　11.5參予公共資源經營：

　　物業服務企業在如何參予二手項目公共區城“資源”經營，采用何種依據計算收益分配，都會直接影響業主權益。也是前期物業服務管理普遍造成業主不滿，形成更換物業服務企業會議決議因素之一。所以，物業服務企業在參予公共資源經營參予最好的方式，就是依靠社區業主管理委員會，并采取公開、透明的介入方式回避矛盾產生，確保公共資源經營活動正常、有序的得以進行。

　　11.6獲取經營服務收益：

　　物業服務企業可以利用企業經營優勢，通過提高公共區域經營收益、參予經營管理獲取服務管理費用，增加企業收益。

　　11.7獲取經營服務收益依據：

　　由于物業服務范圍包含社區公共區域日常小修、維護責任，一但利用公共區域進行經營活動，是必造成物業服務企業形成超出服務范圍的增加保潔面積、安檢范圍;增加人員工資、耗材成本及連帶管理責任等現象發生;物業服務應該適當收取服務管理費用。

　　在物業服務企業參予經營時，由于承擔招商、談判、簽約、報審、結算、監控安全等項工作，應依此收取傭金代理費用。

　　11.8獲得經營服務收益方式：

　　物業服務企業在獲得公共區域經營服務收益方式時，可采用分類協商方式確定相應收取比率，獲得經營、管理服務收益。

　　11.8，1經營分類方式：

　　可分為廣告位置租賃;公共區域建筑租賃兩種劃分方式。

　　11.8.2廣告位置租賃服務收益：

　　可根據建筑頂層大型廣告、建筑外立面廣告、建筑門廳墻面廣告、建筑門廳放置支架廣告、門廳告示牌分貼廣告、電梯間液晶電視播出廣告、電梯轎箱門貼廣告、電梯轎箱內置廣告、社區公示牌分貼廣告、社區警示牌分貼廣告、社區指示牌分貼廣告、社區內商店廣告管理等形式，視其保潔、巡檢強度、連帶責任后果分別設定不同服務管理收費標準。在獲得社區業主管理委員會認可后，通過合同或工作備忘錄方式得到收費依據，收取服務管理費用。

　　可根據項目所在地域廣告代理收費常用標準，通過協商確定收取傭金比率，獲得經營代理委托，收取傭金代理費用。

　　11.8.3公共區域建筑租賃服務收益：

　　物業服務企業應就社區可用于租賃經營又不過多影響業主生活環境的建筑空間做出統計，并指定企業經營部門做出周邊租賃市場調研，掌握各類建筑租賃價格。制定租用建筑經營范圍限制，提倡優先、優介安排有助方便業戶生活，承諾給予業主折扣，提供質量抵押保證的商戶優先租用社區建筑租賃經營政策。

　　物業服務企業經營部門應就社區公共區域經營擬定經營策劃方案，“方案”在獲取企業總經理批準后，應由社區物業服務項目經理轉交業主委員會進行征求意見，待得到大多數業主認可后，出據正式委托物業服務企業代理經營租賃函件，物業服務企業應在函件授權范圍內承擔經營代理責任。代理傭金可按社區所在地域同類代理標準下降1～2百分點執行，租賃合同原件應交業主委員會持有，營業稅款可由物業財務人員代繳，稅款收據存入業主委員會專用資金帳冊。

　　11.8.4停車庫/場經營方式：

　　鑒于經營地下/上停車庫/場需要產生的人工成本、電能損耗、保潔耗材、養護設施、增設消防、設備檢驗、責任保險等項連帶管理責任不便采用簡單代理經營方式實施轉移。所以，建義物業服務企業采用包干方案承擔經營管理責任。

　　地下/上停車庫/場的有效經營方式，應采用在業主委員會監督之下的物業服務企業包干制經營管理模式。物業服務企業應本著遵守政府限價、減輕業主生活負擔的思路，在做出經營管理預算的基礎上，盡量做出社區業主可以接受的地下/上停車服務管理競標報價。

　　地下/上停車服務管理應采用獨立核算財務管理方式。

　　12、社區公共資源經營管理監控：

　　社區公共資源經營管理應建立在物業服務企業與社區業主管理委員會雙重有效監督、控制基礎之下。

　　12.1物業服務企業監督、控制基礎：

　　物業服務企業應成立專門機構承擔在管項目所有社區公共資源經營監督、控制責任，避免公共資源經營出現投訴，影響社區物業服務管理主營業務信譽。

　　12.1.1在管項目規模較大的物業服務企業，可根據企業情況決定是否成立社區公共資源經營管理公司/部門(或委托專業管理公司)，統一承擔在管社區公共資源經營管理活動。用以減輕項目經理工作強度，使其把管理重心至于承擔社區服務管理、保證服務質量責任之上。

　　12.1.2物業服務企業在采用專業管理公司承擔社區公共資源經營活動時，應賦予項目經理享有經營質量監督及服務質量投訴處置權力，使之具有對經營質量提出改進、做出處罰的質量監督權限。同時還應具有質量投訴受理、核實投訴事實、上報投訴問題、追尋處理結果、反饋處理結論，直至要求撤換管理人員。

　　12.2社區業主管理委員監督、控制方式：

　　業主管理委員享有對社區公共資源經營管理的質量監督及經營內容的否決控制權力。

　　13、服務財務公示制度：

　　物業服務企業應根據《物業管理條例》相關規定，正確表述競標財務管理方案財務公示制度章節。

　　14、業主財務監督機制：

　　14.1物業服務企業應根據《物業管理條例》相關規定，建立有效業主監督管理機制。賦予社區業主管理委員會對本社區物業服務財務帳目具有審核、監督權力，必要時業主管理委員會可聘請專業財務審計機構對物業服務帳目進行年度審計。并有權要求物業服務企業項目經理、直至總經理做出解釋，用以確保社區業主權益不受侵害。

　　14.2社區業主管理委員會對本社區物業服務財務帳目中，存在侵害業主權益的問題有權要求物業服務企業做出返還、賠償要求。

　　六、財務管理方案結束承諾：

　　物業服務企業可根據財務管理方案編制內容，有選擇的做出重點內容重復承諾。用以收攏招標代表、評標專家關注。

　　物業服務企業可就競標“成功”之后的財務管理合作前景，適當發表展望感言。

　　投標方案分冊：

　　物業服務企業在參加競標活動時，可采用通過編制投標方案專業分冊方式，利用文件編制裝訂質量，體現企業競標決心。吸引招標代表及專家評委給予特別關注，增加競標勝率。

　　一、投標方案分冊：

　　1、工程維修、養護(或為工程)分冊;

　　2、保安、消防分冊;

　　3、保潔、綠化分冊。

　　二、投標方案分冊編制方式：

　　1、投標方案分冊編制依據：

　　依據《物業管理條例》規定的各專業服務管理范圍及招標文件規定的各專業服務要求做為編制依據。

　　2、投標方案分冊編制內容：

　　投標方案分冊編制內容應包括：各專業分冊前言、服務管理構架(服務管理機制)、專業上崗人員編制、專業崗位配置、服務管理范圍、服務管理程序，本專業服務管理的各項技術工作專業稱呼，檢查、檢驗、維修、工作程序，養護工作程序、養護質量標準，值班、待崗制度，職工上崗要求、職工崗位職責，質量監控程序、量化考核指標，結束語等內容。

　　3、投標方案分冊編制方式：

　　3.1利用投標方案范本編制方式：

　　物業服務企業可利用投標方案范本中的各專業分冊范本，根據競標項目社區實際情況做出調整，快速完成編制工作。

　　3.2方案分冊與服務管理方案對應關系：

　　各專業投標方案分冊必須與服務管理方案形成準確對應關系，其服務管理構架(服務管理機制)、專業上崗人員編制、專業崗位配置、服務管理范圍、服務管理程序、服務管理質量、職工上崗要求、職工崗位職責、質量監控程序、量化考核指標表述內容必須與服務管理方案保持一至。

　　3.3各專業投標方案分冊簡便編制方式：

　　3.3.1根據《物業管理條例》規定的各專業服務管理范圍及招標文件規定的各專業服務要求確定編制范圍，巧妙利用企業質量管理體系，填充投標方案分冊服務管理范圍、服務管理程序，本專業服務管理的各項技術工作專業稱呼，檢查、檢驗、維修、工作程序，養護工作程序、養護質量標準，值班、待崗制度等項內容，初步形成分冊編制底樣。

　　3.3.2待服務管理投標方案編制定稿后，有效利用服務管理方案中服務管理構架(服務管理機制)、專業上崗人員編制、專業崗位配置、專業職工上崗要求、專業職工崗位職責、應急處置預案，直接形成專業分冊相關內容定稿基礎。

　　3.3.3合成分冊初稿方式：

　　按投標方案分冊編制內容，前、后排位順序，將“填充內容”及“定稿基礎”集成競標方案分冊初稿。

　　3.3.4依照服務管理投標方案及企業質量管理體系中本分冊相關表述，并按投標方案分冊編制內容逐句逐項校對無誤后，形成分冊專業表述定稿。

　　3.3.5抓住專業靈魂，闡述責任定位，編制分冊前言。

　　3.3.6專業部門經理從業感言做為結束(用)語。

　　三、投標方案分冊與財務管理方案：

　　投標方案分冊與財務管理方案可不發生任何關系。

　　四、投標方案分冊與增值服務：

　　投標方案分冊與《物業管理條例》規定范圍之的增值服務沒有表述關系。

　　投標方案校對方法：

　　一、投標方案全文打?。?/p>

　　1、投標方案全文包括：服業服務管理投標方案;財務管理投標方案;工程維修、養護分冊;保安、消防分冊;保潔、綠化分冊;共計5冊。

　　2、投標方案草稿應分冊使用文件夾夾好，并在文件夾上張貼投標方案/分冊名稱。

　　二、投標方案全文編輯、校對程序：

　　1、文字編輯：

　　投標方案編制責任人在完成競標方案編制后，應要求文案編制人承擔文字編輯責任。負責逐案/冊對使用用語、文字進行修飾編輯。

　　2、專業校對：

　　文案編制人在完成競標方案修飾編輯后，可由投標方案編制責任人，組織所有參加編制投標方案專業責任人，分別承擔本專業方案/分冊內容審核、校對責任。

　　3、全文校對：

　　投標方案編制責任人可要求承擔該競標項目拓展人員完成全文校對工作。

　　4、校對重新打?。?/p>

　　項目拓展人員完成全文校對工作后，應對校對投標方案全案/冊，重新進行打印，并用原用文件夾夾好后，消毀投標方案草稿。

　　投標方案報審：

　　一、由該競標項目拓展人員承擔投標方案報審工作，換下投標方案編制人員讓其休息。并通知辦公室停止編制工作訂餐。

　　二、項目拓展人員將投標方案全案/冊的物業管理投標方案;財務管理投標方案;工程維修、養護分冊;保安、消防分冊;保潔、綠化分冊;自上而下碼放整齊后，呈報分管競標企業高層管理人員審核，并提出意見后，通知投標方案編制責任人組織修改。

　　三、修改后的審定投標方案全案/冊報企業總經理批準后，正式成為企業競標方案。

　　四、項目拓展人員在競標開標前，負責承擔投標方案全案/冊，正式批準稿及電子文檔的加密保管責任。除電子文檔需按規定復制備份外，應將其它與編制投標方案有關的所有文件、電子文檔予以消毀或加密封存。

　　五、競標活動開標后，可視企業需要延長或解除加密管制。

　　投標方案排版、打?。?/p>

　　一、由項目拓展人員及文案編制人承擔投標方案全案/冊修飾排版工作。修飾排版應設文眉、頁碼，并對全部競標報價、質量目標及重點表述加陰影突出視覺效果。

　　二、招標文件對使用字號、紙張做出規定時，應用規定字號、紙張排版。

　　三、編制目錄：

　　投標方案全案/冊，應分別編制目錄。

　　四、打印方式：

　　投標方案全案/冊，應按招標文件規定正、副本數，實施打印。物業服務企業還可根據企業條件，做出正本彩色打印決定，用以提高編制質量。

　　五、電子標書：

　　招標文件要求提供電子投標方案時，刻錄投標方案光盤。

　　投標方案全案/冊裝訂：

　　一、裝訂用品準備：

　　根據招標文件要求、準備投標方案全案/冊裝訂工作用品。用品應包括：投標方案全案/冊裝訂封面卡紙、打印紙、封條紙;打印機、復印機、裝訂器;和裝訂投標方案各案/冊厚度、數量相當裝訂塑料扣;投標方案全案/冊封裝盒、膠水、剪刀、切紙刀(創可貼)等。

　　二、裝訂方案/冊組織：

　　由項目拓展人員負責招集文案編制人、辦公室承擔投標方案全案/冊的打印、裝訂工作。

　　投標方案全案/冊用印、封裝：

　　一、用印申請：

　　由項目拓展人員負責辦理用印申請手續。

　　二、投標方案全案/冊用?。?/p>

　　由項目拓展人員指導辦公室仔細依照招標文件要求，對投標方案全案/冊全套正本及正本內企業出據的，擬派主要管理人員評價加蓋公章。

　　投標方案全案/冊全套正本應加蓋封頁章。

　　三、投標方案全案/冊封裝：

　　1、確定封裝方式為：投標方案單套封裝;

　　投標方案全套封裝;

　　投標方案單套裝盒、全案封裝。

　　2、推薦封裝方式：

　　推薦物業服務企業在參加競標活動時，采用投標方案單套裝盒、全案封裝方式。

　　2.1將投標方案按正、副本按物業管理投標方案;財務管理投標方案;工程維修、養護分冊;保安、消防分冊;保潔、綠化分冊;自上而下碼放整齊后，分套裝入貼有某某物業服務管理投標方案正、副本標識的“單套”封裝盒/袋內。

　　2.2招標文件做出提供競標報價單及電子投標方案時，按要求將加蓋公章的競標報價和投標方案光盤，分別裝入大小合適的信封封裝，并加蓋封條(口)公章單獨封裝。

　　2.3將封裝好的單套投標方案按競標報價單;投標方案光盤;投標方案正本;投標方案副本;自上而下裝入封裝錦盒或文件箱內，分別貼上某某物業服務管理投標方案和本企業名稱，加封封條后加蓋公章完成封裝工作。

　　準備競標演講演示文件：

　　招標文件規定競標企業進行現場投標方案說明時，項目拓展人員應依據招標文件規定需要說明要求，利用投標方案相關內容，結合宣傳企業文化、展示企業業績方針，制做15分鐘左右的電子展示文稿。并請分管競標高層管理人員審核、修飾，同時請其承擔競標演講責任，以示企業尊重招標單位態度。

篇2：物業管理投標方案編制標準規程

1.目的

規范公司對外參加物業管理的投標工作,確保投標書的編制質量,為通過市場競爭拓展公司物業管理的規模打好基礎。

2.適用范圍

適用于物業管理公司對外承接物業時的投標書的編制工作。

3. 職責

(1)公司總經理負責對外投標書編制工作的組織安排和質量控制。

(2)公司各職能部門抽調業務骨干組成投標書編制小組,負責投標書的具體編制工作。

4.程序要點

(1) 投標書編制小組的組織

a) 公司在接到物業管理招標書邀請(或議標書邀請)后,由公司總經理召開經理辦公會議決定是否參加投標競爭。如決定參加投標,則應由公司總經理親自挑選各部門業務骨干組成投標書編制小組,并由公司各部門負責組成對外投標小組,具體操作標書編制工作以外的其他工作(詳見《對外投資標準作業規程》)。

b) 投標書編制小組的分工如下:

★ 財務部抽調業務骨干負責開辦費用、管理成本、預期效益的測算;

★ 管理處抽調業務骨干負責日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制;

★ 辦公室、人事部抽調業務骨干負責擬接項目的人員配置,設備、設施配置,以及編制投標方案資料的收集、提供;

★ 品質部抽調業務骨干負責管理目標、管理計劃、質量保證措施、服務承諾的編制;

★ 經營部抽調業務骨干負責及時全面地收集擬接項目的信息。

(2) 物業管理投標書的結構與內容

a)擬接物業的基本概況。

b)公司接管后準備采取的管理方式。

c)針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。

d)為開展物業管理所配置的人力、物力資源。

e)開展物業管理一段時間后所力爭達到的管理目標。

f)為有效地提高物業管理水準所必要的服務承諾。

g)費用投入和成本測算。

h)經濟效益分析。

i)社會效益預測。

j)需要招標單位協助解決的問題。

k)本公司的優勢和長處。

l)物業接管后的工作進度安排。

(3)投示書的編制要求

a)“擬接管物業的基本概況“要求詳細列出擬接管物業的地理位置、環境、占地面積、

建筑面積、棟數、層樓、樓宇結構特點、基本設施、設備、住戶基本構成、驗收移交情況等。

b)“準備采取的管理方式“要求針對擬接管物業的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。

c)對擬接物業的管理難點、重點應有針對性地列出具體的管理措施。

d)人力、物力資源要求詳細列出:

★ 擬接管物業的組織架構;

★ 擬接物業的人事定編和崗位設置、崗位描述;

★ 主要業務骨干的配置人選和人員素質介紹;

★ 為開展工作前期投入的設備、設施。

e)管理目標要求具體列出明確的總體目標和詳細分項目標。目標要求可操作性和可考核性。

f)服務承諾要求針對小區業主的要求和物業管理服務的特點列出有鮮明特色的服務措施來。

g)費用投入和成本測算要求針對擬接小區的現狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。

h)經濟效益分析要求按照物業管理“以區養區、保本微稈”的特點詳盡地計算出擬接物業后的經濟效益。

(4)投標書的編制程序

a)總經理依據經營部收集到的擬接物業的信息的現場實地考察的結果給出編制投標書的原則的要求。

b)編制小組開始詳細依照本規程(3)條的要求逐條完成單項編制工作。

c)總經理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。

d)匯編后打印、裝訂成冊報總經理審批(大的項目尚需報董事會批準)。

5.記錄

6.相關支持文件

《人事定編管理標準作業規程》

7. 附錄

《物業管理成本測算法》略

篇3：外接項目物業管理投標方案編制標準作業規程

　　外接項目物業管理投標方案編制標準作業規程

　　1.0目的

　　規范公司對外參加物業管理的投標工作，確保投標書的編制質量，為通過市場競爭拓展公司物業管理的規模打好基礎。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業管理公司對外承接物業時的投標書的編制工作。

　　3.0職責

　　3.1總經理負責對外投標書編制工作的總體安排、質量控制以及標書的批準。

　　3.2市場拓展部組織各部門業務骨干組成投標書編制小組，負責投標書的具體編制工作。

　　4.0程序要點

　　4.1投標書編制小組的組織。

　　4.1.1公司在接到物業管理招標書邀請（或議標書邀請）后，由公司總經理召開經理辦公會議決定是否參加投標競爭。如決定參加投標，則應由市場拓展部主管挑選各部門業務骨干組成投標書編制小組，具體操作標書編制工作。

　　4.1.2投標書編制小組的分工如下：

　　a)財務部抽調業務骨干負責開辦費用、管理成本、預期效益的測算；

　　b)管理處抽調業務骨干負責日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制；

　　c)人力資源部抽調業務骨干負責擬接項目的人員配置、設備與設施配置以及編制投標方案資料的收集、提供；

　　d)品質部抽調業務骨干負責管理目標、管理計劃、質量保證措施、服務承諾的編制；

　　e)市場拓展部負責小組全面的組織協調工作并抽調業務骨干及時全面地收集擬接項目的信息。

　　4.2物業管理投標書的結構與內容。

　　4.2.1擬接物業的基本概況。

　　4.2.2公司接管后準備采取的管理方式。

　　4.2.3針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。

　　4.2.4為開展物業管理所配置的人力、物力資源。

　　4.2.5開展物業管理一段時間后所力爭達到的管理目標。

　　4.2.6為有效地提高物業管理水準所必要的服務承諾。

　　4.2.7費用投入和成本測算。

　　4.2.8經濟效益分析。

　　4.2.9社會效益預測。

　　4.2.10需要招標單位協助解決的問題。

　　4.2.11本公司的優勢和長處。

　　4.2.12物業接管后的工作進度安排。

　　4.3投標書的編制要求。

　　4.3.1"擬接管物業的基本概況"要求詳細列出擬接管物業的地理位置、環境、占地面積、建筑面積、棟數、層數、樓宇結構特點、基本設施、設備、住戶基本構成、驗收移交情況等。

　　4.3.2"準備采取的管理方式"要求針對擬接管物業的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。

　　4.3.3對擬接物業的管理難點、重點應有針對性地列出具體的管理措施。

　　4.3.4人力、物力資源要求詳細列出：

　　a)擬接管物業的組織架構；

　　b)擬接物業的人事定編和崗位設置、崗位描述；

　　c）主要業務骨干的配置人選和人員素質介紹；

　　d)為開展工作前期投人的設備、設施。

　　4.3.5管理目標要求具體列出明確的總體目標和詳細分項目標。目標要求有可操作性和可考核性。

　　4.3.6服務承諾要求針對小區業主的要求和物業管理服務的特點列出有鮮明特色的服務措施來。

　　4.3.7費用投入和成本測算要求針對擬接小區的現狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。

　　4.3.8經濟效益分析要求按照物業管理"以區養區、保本微利"的特點詳盡地計算出擬接物業后的經濟效益。

　　4.4投標書的編制程序。

　　4.4.1總經理依據市場拓展部收集到的擬接物業的信息和現場實地考察的結果給出編制投標書的原則和要求。

　　4.4.2編制小組開始詳細依照本規程4.3條的要求逐條完成單項編制工作。

　　4.4.3市場拓展部主管在單項工作編制完畢后開始組織匯編。

　　4.4.4匯編后打印、裝訂成冊報總經理審批。

　　5.0記錄

　　6.0相關支持文件

　　《招投標控制程序》。