物業服務二手項目管理應用:開標與答疑

　　第十七章、開標與答疑

　　一、擬定開標代表：

　　物業服務企業應根據本企業對競標項目重視程度，提前擬定企業參加開標代表。對競標企業認為規模較大、對加快企業擴展具有標志做用、對企業可以帶來理想盈利的，物業服務企業可指派分管本項競標高層管理人員，項目拓展人員、擬派項目經理、拍攝影像人員參加競標項目開標。

　　二、常規開標方式：

　　招標單位及招投標代理機構通常都會根據招標方式，選擇當場開標唱標或不當場唱標2種方式。

　　1、當場開標唱標：

　　在招標單位采用公開招投標時，通常都會依法選擇當場開標唱標方式。

　　2、當場開標不唱標：

　　在招標單位采用邀請投標時，也會選擇當場公布投標企業名單、標書封裝方式符合規定、標書有效，但不進行唱出競標企業投標報價的開標不唱標方式。

　　三、記錄競標資訊：

　　物業服務企業擬派項目經理在開標現場負責記錄，其它競標企業名單及所報競標價格。以便企業掌握其它競標對手資訊，制定相應答疑策略。

　　四、發表競標演講：

　　在進行開標現場說明時，分管競標高層管理人可利用預先準備的，電子演示文稿發表競標演講。

　　競標演講前應對招標單位及競標企業致以敬意，在規定時間完成講演后，應對招標單位及競標企業表示感謝。

　　五、擬定答疑策略：

　　1、在參加進行開標現場說明過程中，擬派項目經理應認真聽取其它競標企業代表講演，吸收競爭對手優點，對比企業不足，特別是本企業方案與對方存在明顯差距時，更應盡快思考應對方案，并向帶隊參加開標高層管理人員做出匯報。

　　2、開標結束后，擬派項目經理應該馬上和項目拓展人員通知投標方案編制人，召開應對方案研討會議，同時尋找補救措施。

　　擬派項目經理應對會議提出的補救措施盡快做出規納整理，擬出方案提要，爭取利用答疑時機通過回答提問加入補救措施，爭取評標專家認可，減少差距失誤風險。

　　3、應對投標報價差距過大預案：

　　3.1差距過大原因：

　　在物業二手項目服務管理招投標活動中，如果出現投標報價差距過大現象，其產生原因大多出于各競標企業未能對招標文件形成統一認識。并且也沒有企業能在招標人技術交底會議上提出咨詢，其根源都是參加競標企業缺少經念、委派責任人粗心大意形成競標業務笑話，也是企業不可原諒的重大責任錯誤。

　　3.2競標企業自查：

　　在出現投標報價差距過大現象時，物業服務企業必須要求投標方案編制人，組織編制成員對照招標文件進行自查，并在得出本企業編制依據正確、計算過程無誤結論后，就可做出其它競標企業存在錯誤判斷。

　　3.3應對預案：

　　雖然投標報價差距過大產生原因錯誤出在其它競標企業，但對于非物業服務專業的招標單位代表，和只有很短時間閱讀招標文件的專家評委，物業服務企業千萬不能抱有任何僥幸指望專家評委發現錯誤幻想。

　　物業服務企業應針對物業招投標答疑投標報價是必問問題慣例，要求擬派項目經理利用回答投標報價時機，招標文件要求、對應報價依據、需要注意事項，做出簡單有效的專業闡述。用以引起專家評委注意，達到使其避免做出錯誤評判目的。

　　擬派項目經理不可采用當面指責其它競標企業存在錯誤方法，以免引起專家評委出現集體抵觸情緒。

　　六、確定答疑人選：

　　1、答疑規定人數：

　　招標單位在采用答疑方式要求競標企業對投標方案做出解釋時，通常會對競標企業參加答疑人數做出限制，慣例一般采用2人答疑規定。

　　2、關注擬派項目經理：

　　招標單位通常都會關心競標物業服務企業擬派項目經理個人專業素質、品德修養、敬業精神、應變能力等是否具備社區服務管理需要。所以，擬派項目經理通常都會成為招標單位指定答疑人選。

　　由于擬派項目經理所學專業知識結構限制，是必都會存在獲大獲小的物業技術盲區，不能通曉所有物業知識。所以，物業服務企業應根據擬派項目經理“技術缺限”，選派可以起到擬補做用的優秀職業經理為答疑第二人選。

　　3、項目拓展人員陪同：

　　項目拓展人員應陪同答疑人員在規定時間到達答疑現場，并將企業參加答疑人員介紹給招標單位或招投標代理機構工作人員。在答疑人員進場答疑時，項目拓展人員應在場外等候答疑人員。

　　七、競標答疑方式：

　　招標單位通常采用提問方式要求答疑人員，對本企業投標方案專家存在疑慮的問題做用解釋，來了解投標方案真實表述問題，并對擬派項目經理做用綜合評價。

　　擬派項目經理進入答疑室后，首先應向招標單位代表、參加評價專家評委及招投標代理機構人員問好(如有相熟評委在場，可根據是否評判有利做出：要求回避、裝不認識表示)，向全體專家評委做出就職投標企業從業經歷簡介，并將答疑同事向專家評委做出身份介紹。

　　主動表示如實答疑態度，尋求評委“好感”。

　　擬派項目經理及答疑職業經理在回答評委質詢時，態度要誠懇、話語應樸實、語速要適中、目光應凝視、相互需配合、神情要自信、精神應集中。直面應對質詢、不懂不可裝懂、錯誤可以承認、簡單更加有效、尊重優于辯解、有效營造和諧、顯示專業素質。業主利益永遠優先、企業利益才能永固、敢于承擔過失責任。

　　答疑結束后擬派項目經理可代表本企業向所有專家評委表示感謝。

　　八、聯系競爭對手：

　　項目拓展人員可利用等待答疑人的時間，主動尋求與自認開標講演表現優秀的競爭對手企業人員建立聯系渠道，創造相互學習機會，提高競標綜合能力，留下挖掘專業優秀人才的機率。

　　九、答疑效果判定：

　　項目拓展人員可根據答疑是否超過規定時間，超過時間多少初步判定競標形勢。如果本企業答疑用時超出規定時間一倍，而其它競標企業設有或只超過答疑規定時間不長，說明本企業以具備很大中標潛力。此時項目拓展人員一定要以感謝之類的理由和相熟招標單位代表保持聯系，招標單位代表一般及有可能提前傳出利好音訊。

　　十、開標通知方式：

　　物業服務招標單位或招投標代理機構，通常將會采用電話和函件相結合的開標發布方式。但也不排除采用集中競標企業公開宣布評標結論，發布中標通知。

　　十一、得到競標結論：

　　1、獲得中標通知：

　　獲得中標電話通知的物業服務企業項目拓展人員，應在將中標喜訊向企業總經理匯報，并向本企業參予投標主要成員報喜，同時根據通知要求及時趕到指定地點領取中標通知。

　　2、獲得進入中標候選通知：

　　獲得進入中標侯選“排名”(名單)電話通知的物業服務企業項目拓展人員，應將獲得進入中標侯選“排名”通知的信息，通知企業總經理及本企業參予投標主要成員。

　　2.1等待“排名”變動通知：

　　獲得進入中標侯選“排名”電話通知的物業服務企業，應按招標文件有關中標侯選程序，等待招標單位或招投標代理機構再次給予的，“進級中標、未能中標”結論通知。

　　2.1.1進級中標：

　　根據《中華人民共和國招投標法》相關規定，當評標得分第一的投標人自身原因或沒有就合同條款與招標人形成一致，自愿放棄中標資格時，評標得分排名第二的投標人可以直接“晉級成為中標人”，并以此類推。

　　2.1.2獲得進入中標侯選通知的物業服務企業，此時只能依法做出等待晉級或選擇自動放棄中標候選資格。

　　2.1.3做出等待晉級或選擇自動放棄中標候選資格的物業服務企業，此時都應采取樂觀、積極的方式，爭取可與招投標代理機構和招標單位分別建立穩定聯系渠道，為企業日后有效獲得招標信息打下基礎。

　　2.1.4選擇自動放棄中標候選人資格的物業服務企業，可按“得到未能中標通知”程序結束本次競標活動。

　　3、得到非規范結論通知：

　　3.1非規范結論通知接受應對：

　　物業服務企業在參加邀請投標時，如出現接到評標結論，但招標單位希望調低投標報價時。項目拓展人員應回復招標單位，希望當面進行洽商，待了解招標單位真實需求后，才可組織企業專業人員根據“需求”重新做出核算，然后才能予以正式答復，但存在很大協商空間。要求對方等本人匯報后的電話通知。

　　項目拓展人員應將所得到的非規范結論通知內容馬上向企業總經理做出匯報，并通知參加編制投標方案人員待命，等待招開評估調整投標報價會議通知。

　　項目拓展人員可將企業總經理或高層管理人員決定的，“面商”方式通知招標單位代表。

　　3.2非規范結論通知“面商”：

　　3.2.1物業服務企業在接到招標單位非規范結論通知的，調低投標報價要求時，應本著“決不輕言放棄、永遠積極面對”的企業拓展精神，通過“面商”尋找雙方共識，爭取“非規范結論通知”可以變成有效中標結論。

　　3.2.2物業服務企業可指定由分管競標高層管理人員帶隊，項目拓展人員、擬派項目經理、編制投標方案人、編制投標文案人等共同組成談判組，在約定地點與招標單位就調低投標報價進行“面商”。

　　3.2.3面商”時物業服務企業談判組應首先聽取招標單位調低投標報價原因、希望調低報價數額，再由談判組帶隊尋問招標單位對本企業投標方案評價，是否存在需要改進或變動事項，然后進入“面商”會談主題。

　　3.2.4物業服務企業在“面商”時，不要首先回應調低報價要求，而是圍繞本企業投標方案質量進行優先討論，耐心解釋投標方案質量確定與是否方便調價、決定調低報價的相互因果關系。爭取形成調低報價與服務質量存在互動關系共識。

　　3.2.5在“面商”形成調低報價與服務質量存在互動關系共識后，物業服務企業在招標單位代表仍然無法做出接受投標報價決定時，可以嘗試通過適當降低服務標準、減少服務人員壓低服務成本的方式達到調低投標報價條件。物業服務企業在提出“壓低服務成本”建議時，應采用首先保證“降標、減員”方式雖然存在適當降低服務標準問題，但做為以服務質量獲得生存空間的物業服務企業，永遠不會拿企業生命進行經營冒險打消招標單位顧慮。祥細研討可以適當降低標準、改變提供服務程序內容，如能形成共識，物業服務企業應要求招標單位給予一天時間用于精細計算，在保證企業服務可以滿足“面商”要求、保障企業獲利前題下，表現企業“理性、慎重、遵守承諾”文化。

　　3.2.6物業服務企業應組織相關人員對“面商共識內容”進行精確計算、分析，在得出不會增加企業風險、收益可以保證的結論后，在約定時間采用非函件方式通知招標單位。

　　3.2.7物業服務企業在向招標單位回復時，可要求項目拓展人員利用私下與招標單位代表相熟，結合經營業務人員“急于促成業務、增加個人業績” 的普遍心態，采用“私下透露消息、但心個人得失”的“小人”舉動，有意通報內部精算矛盾，強調壓低報價難度，尋求是否存在適當減少下調報價幅度可能，并不斷做出正在努力協調內部分歧、希望對方適當放松標準，自已再去尋求同盟，爭取促成合作保證。要一毛一分的爭取增加企業收益，降低經營風險。

　　3.2.8由于招標單位在發出非規范結論通知時，通常不會采用書面函件方式。所以，物業服務企業在“回復”降低報價結合時，也應采用非書面函件通知方式，并承諾可以按照“回復”介格簽定服務合同。為非常艱難的物業二手服務管理合同保留一絲“潛能”。

　　4、得到未能中標通知：

　　物業服務企業在得到未能中標通知后，應盡快收回投標壓金，進行競標總結，分析失利原因，調整競標措施。不斷提高競爭能力、增加有效競標技巧。

　　4.1收回競標壓金：

　　得到未能中標通知的物業服務企業應按招標文件規定，由項目拓展人員在規定時間到招標單位或招投標代理機構，辦理返還招標資料、收回資料壓金、投標保證金等款項。

　　4.2進行競標總結：

　　物業服務企業在得到二手項目服務管理競標失利消息后，應由企業法人召集總結會議。認真分析失利原因，尋求有效調整競標策略方法、編制投標方案范本、開展競標業務培訓、儲備競標優秀人才、掌握企業競標技巧、逐步提高競標勝率、堅定企業發展戰略、樹立職工必勝信念、迎接競標勝利喜越。

　　物業服務企業在總結會上不應責備參加競標職工，而是應該通過分析企業總體競標能力入手。保留企業目前可以參予競標這些相對優秀職工積極向上工作斗志。

　　物業服務企業法人應當承擔落實競標總結會議決議責任，擬定落實計劃、下達落實指令、監督落實進度、完成決議計劃、實現決議目的。

篇2：項目開標前準備工作20個要點

　　項目開標前準備工作的20個要點

　　1、必要的準備會

　　在開標日前一兩天，由單位或者部門負責人召集，有關人員參加。項目負責人提出具體工作任務，人員需要和安排以及問題等等，充分進行協調，準備和安排妥當。特別要明確：主持人，唱標人和記錄人。任務一定要落實到人，同時大家注意團結配合。

　　a.誰主持

　　b.誰負責簽到和“接標書”(如果人多，應該分開，投標方不能和評委等等在一塊簽字)；

　　c.誰負責收投標保證金

　　d.誰負責在外面接，引導

　　e.誰負責“留守”(招標公司人員都到開標會議室去了，萬一有事，原辦公室是否需要留人以便于不間斷聯系。)

　　f.誰唱標(特別國際招標投標書常常是英文寫的，要求熟悉英文和有關專業詞匯；)

　　g.誰記錄等等。目前我們一般不再用雙語唱標了，如果需要，應該考慮唱標人的英語口語能力。

　　h.誰負責分發投標文件一般我們保留正本，不可修改、涂抹；副本可以分發給評委。

　　2、核實供應商

　　必要時，核實能夠參加投標的潛在的供應商。特別是在特殊情況下，投標人可能只有3家的情況下，一定要爭取做到事先心中有數。萬一不夠法定的家數，提前向上級有關部門匯報請示，避免臨時被動。反之，如果投標商來的很多，就要多組織人力，做到人再多也能有條不紊。

　　3、估算評標工程量

　　根據投標方的情況，綜合估算評標工作量；并據此安排會議室、評標時間以及詢標時間等進度安排和必要的人員食宿等等生活措施。

　　4、準備布標工作

　　準備開標會議室、開標會議的布標(也可用計算機加投影儀打在大屏幕上顯示)，有關的投影儀，大屏幕，計算機，實物投影儀，話筒音響，電源和插座、接線板(必要時，要有較長的連線)以及座椅等等。 (在外面開標，有時會遇到有比較復雜功能的系統，需要事先弄清其功能，包括接線端子的情況)。

　　5、通知評委參加

　　抽取評委并通知確認能夠參加。事先，要考慮到回避問題。(部分工程招標和政府采購招標工作，完全由計算機抽取和通知，強調保密，事先誰也不知道評委情況，我以為那是有點片面的。導致只強調程序公正，不管實際效果和評標質量。)以及落實評委的活動細節：自行到達外地需要接站安排住宿等等。如果，專家庫里面評委人數不足或者缺某專業，還需趕緊補充。

　　6、落實工作人員名單

　　落實“業主”單位參加開標大會和評標工作的代表以及其他工作人員名單和大致人數。如果，業主單位有領導或者上級領導同志(集團公司等)參加以表示重視，則應該匯報，安排招標公司相應的領導也參加。

　　7、落實監管人員名單

　　落實其他監管、公正部門參加的人員。如果，招標項目需要請公證處派員參加，事先應該落實人員，清楚地告知時間，地點等等，通知公證處人員必須“著裝”，提前到達。( 8、落實本單位參加開標工作的財務人員。如果在外開標，需帶好有關的空白收據(蓋章)；點鈔驗鈔機等等。

　　8、落實印刷品

　　落實所有開標、評標需要的印刷、打印材料：投標簽到表；投標文件收到登記表；評委和其他人員簽到表；投標文件密封情況檢查表(有時與前述合一)；唱標記錄表；投標情況(或者分包情況)匯總表；以及13號令規定的和國際招標范本使用的幾種評標表格：符合性檢查表；商務評議表；技術參數比較表；評標價格對比表；授標建議表等等。

　　9、做成對照表格

　　上述這些表格，盡可能做成針對本項目的，含有評標細節內容的對照表格。如果招標項目是有分包的，表格也要作成按照分包的。把事先可以填寫的內容，如具體的技術指標，交貨期、質量保證期、投標保函和履約保函等等商務要求，都一一列上。以便評委可以很容易的把投標方的情況對比填入，那樣可以大大節省時間，還可避免不應有的錯誤。 項目的標書，最好能帶2份，一份自用，一份給評委或者其他人傳看。技術規格部分，可以多印幾份，使得評委和業主代表都人手一份。

　　10、準備電子版開標一覽表

　　開標一覽表(唱標表格)，事先做好電子版。最好是有一個數據庫式的專門軟件；起碼，用word模板做一個。省得屆時每一項都得打字輸入，浪費時間。

　　11、收取投標保證金

　　國際招標的投標保證金有多種形式：保函、匯票、支票、現金等等。其中，有些國外的投標商是采用國外的銀行開出保函，通過中國銀行提交的(最正規的)。這些保函，需要在接到中國銀行的通知后，派人到銀行去領取。先要安排好人做這項工作。

　　12、確定外匯牌價

　　國際招標需要公布開標當日的“外匯牌價”，主要是中國銀行公布的外匯賣出價。一般需要的是幾種國際流行的“硬通”貨幣：美元，歐元，英鎊，瑞士法郎，日元，澳元等等。當日的匯率一般要在早上8：30，中國銀行的網站才公布。如何保證及時得到，保證大家知曉和評委依據此匯率進行計算必須有專人負責。

　　13、落實主持人致辭

　　落實開標會議主持人的致辭和說明。一般有幾個要點：對出席會議的領導、專家、監督公正人員以及投標方代表，表示感謝和歡迎；說明投標情況符合法定，可以開標；或者，有什么特殊情況，某一個“包”不能開標，或者審批部門已經同意另辦法處理等等。開標會場紀律，如，關閉手機，請勿喧嘩，有問題舉手請求發言說明等等。重申投標方代表留下臨時通訊聯絡方式(如手機號碼)等等，以便及時聯絡和詢標。

　　14、落實場地

　　落實開標會議室場地。特別是在外面賓館或者其他場地開標時。租用多大的開標場所以及評標用的會議室大致多長時間要不要“拖晚”要不要提前布置好

　　15、安排評委住宿

　　在預計好幾天才完成評標定標工作的情況下，需要安排外地評委的住宿和其他生活措施。

　　16、準備評標咨詢費

　　事先預領開標用的支票，現金等。準備付給專家評委的咨詢費以及簽收條、信封等；準備預付給專家的交通費用報銷費用，等等。需有專人負責。

　　17、定餐

　　準備開標、評標當天中午的定餐，一般是“盒飯”，也可能是賓館的餐廳。一般事先考慮到出席人員中是否有回民或者其他特殊需要者，有個意向性，記住餐廳的聯系電話。開標后，及時統計人數，打電話定餐，并說明特殊需求，數量上可稍稍留有余地。

　　18、準備文具用品

　　準備和帶齊有關文具用品，如：計算器(最好多個)、白板筆、記號筆，碳素筆、信封、檔案袋、膠帶、訂書器、剪刀、開標用筆記本電腦和備份資料的U盤、打印機(打印復印一體機)、打印紙；專家評標用的紙和筆；等等。經辦人最好象willzhao所說那樣，先想好，用一張紙寫下來，備用后劃勾；也

可請其他人幫助自己想全、備全。

　　19、準備聯系方式

　　項目的主要經辦人最好也帶上有關投標人，評委，業主聯系人的電話、手機號碼(也許帶上其名片)，以備萬一聯系時用。

　　20、帶上相關詞典

　　必要時，帶上英漢技術詞典和專業詞典。雖然，一般筆記本電腦安裝有“金山詞霸”等工具軟件，但是，恐怕屆時不夠使用，也不方便。

篇3：工程項目施工招標開標評標程序

一、開標
1.主持人宣布開標會議開始;
2.介紹參加會議的單位及有關人員;
3.由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況,也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證,檢查人員對檢查結果簽字確認;
4.經確認無誤后,由有關工作人員當眾拆封,宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容;
5.開標會結束。

二、評標
(一)評標準備
1.招標人向評標委員會成員發放招標文件和評標有關表格;
2.評標委員會成員研究招標文件,了解和熟悉以下內容:
(1)工程概況;
(2)招標范圍和性質;
(3)招標文件規定的主要技術要求、標準和商務條款;
(4)招標文件規定的評標方法和標準以及在評標過程中應考慮的相關因素;
3.招標人向評標委員會提供評標所需的重要信息和數據。

(二)初步評審
1.評標委員會檢查所有投標文件的有效性;(依照89號令第35條)
2.根據招標文件規定,審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差,屬于重大偏差的,為未實質性響應招標文件,作廢標處理(依照12號令第25條);::屬于細微偏差的,評標委員會應當書面要求投標人在評標結束前予以補正。
3.要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或者補正(如果有);如發現投標人的投標報價明顯偏低,有可能低于其企業成本價的,要求該投標人作出書面說明并提供相關證明材料;
4.按上述評審,評標委員會列出被否決的不合格投標或者界定為廢標的,確定合格的投標文件。填寫《初步評審結論一覽表》。

(三)詳細評審
1.經評審的最低投標價法
(1)評標委員會根據招標文件規定的價格調整方法和標準,對所有投標人的投標報價以及投標文件的商務部分作必要的價格調整,評審出最終投標價,同時對投標文件技術部分的可行性進行評審;
(2)擬定《經評審的價格一覽表》。
2.綜合評估法(綜合評分法)
(1)評標委員會根據招標文件規定的價格調整方法和標準,對所有投標人的投標報價以及投標文件的商務部分作必要的價格調整,評審出最終投標價;
(2)根據招標文件規定的方法和標準,對投標文件的商務部分和技術部分進行逐項評分;
(3)對商務部分和技術部分的評分結果進行加權,計算出每一投標的綜合評估分;
(4)擬定《綜合計分評分比較一覽表》。

(四)提交評標報告
評標委員會全體成員簽署書面評標報告,將投標人排序并推薦1-3名有排序的中標候選人。